Янис Канестри: Ипотека стала понятной, но не массовой
- Ипотека, без сомнения, одна из самых востребованных нашим обществом финансовых услуг, однако судьба ее в России складывается непросто. Как вы оцениваете нынешнюю ситуацию на рынке ипотечного кредитования?
В целом - положительно, причем позитивная динамика, на мой взгляд, проявляется достаточно наглядно. Прежде всего, растет число реальных потребителей этой услуги. Вторая важная перемена в том, что как для физических лиц, так и для риэлтеров и продавцов, "невиданный зверь" - ипотека - стал более понятным и доступным. Ведь вначале самой главной проблемой была именно неподготовленность - продавцов, покупателей, клиентов. Более того, сам термин повергал людей чуть ли не в панику. Сегодня работать гораздо проще: активное обсуждение вопросов ипотечного кредитования в прессе и во властных структурах помогло снять вполне объяснимую и понятную напряженность: ведь речь идет о жилье и о деньгах...
Однако на смену проблемам решенным пришли новые, и основная из них - нехватка "длинных" денег. Решить ее с помощью полумер не получится. И если начальный этап становления ипотеки приходится на 1998 год, когда был принят соответствующий закон, то дальнейшее ее развитие мы связываем с законом "Об ипотечных ценных бумагах", который поможет организовать вопросы рефинансирования банков работающих в этом сегменте.
Собственно, он и задумывался разработчиками как инструмент для решения проблемы "длинных" денег, в частности, привлечения к работе Пенсионного фонда России.
- Но ведь как-то банки и сегодня находят выход из положения?
Сегодня проблема "длинных" денег решается точечно. Насколько мне известно, пока такое решение смогли найти лишь три организации. "Дельта-кредит" работает на рынке Москвы и Петербурга, в Питере же и некоторых других регионах действует "Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию" (АИЖК). Свою программу в Москве осуществляет "Московское ипотечное агентство" (МИА), начавшее активную деятельность весной 2002 года.
- А как вы определите место вашего банка на ипотечном рынке?
Для нашего банка ипотечное кредитование как бизнес началось с того, что в октябре 2000 года мы подписали соглашение с организацией, которая изначально действовала как "Фонд США - Россия", а сегодня - как банк "Дельта-Кредит". Я считаю, что на тот момент (а в общем-то, и по сей день) его программа - одна из наиболее открытых и правильно построенных.
В настоящее время мы в основном работаем по программе "ДельтаКредит" по схеме, разработанной им для заемщиков банков-партнеров. Скажем, для банков установлена определенная тарифная политика в отношении ипотечных кредитов, требования к досрочному погашению и приобретаемому жилью. Кстати, в отношении жилья требования достаточно гибкие, главное, чтобы дом не был аварийным и не предназначался под снос. В наступающем году мы также планируем подключится и к программам осуществляемым МИА и АИЖК.
- С квартирами на вторичном рынке все же, видимо, проще: дом стоит, жилье можно посмотреть и "пощупать". А квартира в новостройке - своего рода "кот в мешке".
Конечно, по сделкам кредитования новостроек банк вправе на свой страх и риск отходить от некоторых установленных требований и списка застройщиков, но, разумеется, до какого-то предела, ибо существуют достаточно жесткие критерии и для новостроек. Если мы все же решаемся на <рисковую> сделку, то к документам предъявляем весьма строгие требования. Застройщику, как правило, это не слишком нравится, ведь до сих пор инвестиционные договоры (за редким исключением) не налагают на застройщика практически никаких обязанностей. А если обязательства указаны, они не подкреплены никакими санкциями - на практике это значит, что и выполнять их в срок совсем не обязательно.
Вот вам и еще одна, очень реальная проблема ипотеки - незащищенность клиента (и его банка-кредитора) в большинстве сделок по приобретению новостроек, так как клиент в данном случае является не потребителем, а инвестором, то есть несет все риски проекта. Законодатели пытаются решить эту проблему - Дума рассматривает проект Закона "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья", но, мне кажется, было бы правильнее устранить и причину, по которой инвестиционные схемы пользуются такой популярностью. Застройщики таким образом экономят на налогах и завлекают клиентов кажущейся дешевизной квартир на этапе строительства. Фактически же клиенты-инвесторы предоставляют застройщику беспроцентный кредит с открытым сроком возврата, не говоря уже о том, что зачастую оплата частично идет через "боковые" договоры.
- Тем не менее ипотечное кредитование востребовано сейчас и будет востребовано столько, сколько будет существовать пресловутый "квартирный вопрос"? Только вот многие ли нуждающиеся в жилье могут приобрести его через ипотеку. На каких условиях выдает кредиты ваш банк?
Это зависит от того, по какой программе клиент решил кредитоваться. Сегодня мы работаем по трем основным схемам. Первая - базовая: кредит по этой программе выдается на 10 лет под 15% годовых в долларах США. Если клиент вызывает сомнения, ставка может возрасти до 17%. В данной схеме клиент должен доказать свою платежеспособность банку любой возможной документацией. Существует отработанный алгоритм проверки заемщика, где главную роль играют адекватность личности и его деятельности. Базовая программа позволяет кредитовать как вторичное жилье, так и новостройки, которые реализуются определенным кругом застройщиков. В порядке исключения может быть достигнута и договоренность с застройщиком "не из списка", но это если клиент очень интересен банку.
Вторая схема - кредит с плавающей ставкой 12% годовых в валюте на 10-15 лет. Для него действует жесткое условие предъявления реальных документов о доходах - и только на приобретение готового жилья.
Третий вариант - краткосрочное кредитование. Эта услуга адресована тем, кто уже имеет недвижимость, но хочет улучшить свои жилищные условия. Как правило, таким заемщикам нужен кредит до момента, когда он получит деньги за квартиру, которую продает. Ставка по такому кредиту повыше, около 20%, зато достаточно мягкие условия по подтверждению кредитоспособности.
- А какие пределы по суммам выдаваемых кредитов?
Здесь есть нижняя планка: приобретения квартиры в Москве по базовой программе - $17 тысяч, по кредиту с плавающей ставкой - $35 тысяч, для покупки квартиры в Подмосковье не менее $10 тысяч. Верхняя планка определяется платежеспособностью заемщика и стоимостью приобретаемой квартиры.
- Каким вам представляется ближайшее будущее ипотеки и какие механизмы помогут сделать его более радужным?
Ипотека будет развиваться лишь в том случае, если будет решена проблема "длинных денег". По замыслу законодателей эта проблема будет решена законом "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", который должен законодательно оформить "двухуровневую" систему финансирования ипотеки. Что касается слухов о снижении ставки до 14% годовых в рублях, то, на мой взгляд, такая перспектива в ближайшее время маловероятна. Ведь откуда предполагается привлекать на ипотечный рынок "длинные деньги"? В основном это средства Пенсионного фонда РФ. С моей точки зрения, средства будущих пенсионеров в ипотечные программы должны размещаться, а ипотечные программы, соответственно, финансироваться под ставку, превышающую индекс инфляции. Либо государство должно будет компенсировать ту часть ставки, на которую она снижена. А участвующий в такой схеме банк получает либо комиссионные, либо маржу в период обслуживания кредита.
Надеюсь, этот закон в ближайшем будущем все же будет принят, и средства Пенсионного фонда наконец появятся на ипотечном рынке.
Как я уже говорил, большинство проблем ипотеки полумерами не решить, поскольку они носят системный характер. И сегодня банк в силах лишь помочь клиенту найти законное решение "квартирного вопроса" - разумеется, учитывая при этом и свою выгоду.
Банковское дело в Москве, 29.01.2003
Редакционная статья
