Александр Казаков: Рынок ипотеки у нас соответствует нормальной общемировой практике
- Александр Александрович, для большинства российских граждан понятие "ипотека" до сих пор остается неясным. Большинство статей на эту тему рассказывают лишь об опасностях, связанных с ипотекой, и, как правило, заканчиваются утверждениями о том, что цивилизованной ипотечной системы у нас нет. Есть ли в России предпосылки для создания цивилизованной ипотечной системы?
Вполне понятно, почему появляются такие статьи. Как развивалась эта так называемая ипотека до кризиса? Человек брал кредит в банке на покупку недвижимости - квартиры. Квартира покупалась, но оставалась на балансе банка; шла в собственность банка. А человек выплачивал кредит, и только когда он полностью его погашал, квартира переходила в его собственность. В результате банкротства заимодавца (банка), заемщики, которые взяли так называемый ипотечный кредит, лишились и квартир, и еще остались должны. Мы до сих пор ощущаем в практической деятельности негативные последствия той системы. Сейчас система перестроена принципиально, в том числе и законодательно. Ну и, естественно, практика изменилась. Сейчас заемщик гарантирован от риска банкротства, потому что приобретенная на кредитные средства квартира, оформляется ее в собственность заемщика. Таким образом, баланс интересов соблюден: банк выдал деньги, и естественно, он хочет получить их назад, обеспечением возврата является залог (ипотека) квартиры. В этом принципиальная разница между тем, что было раньше, и тем, что есть сейчас. Современная российская система ипотечного кредитования соответствует системам, существующим на иных национальных рынках. С этой точки зрения, можно сказать, что сам по себе рынок ипотеки у нас соответствует нормальной общемировой практике: человек берет деньги, покупает себе квартиру, потом отдает деньги в рассрочку с процентами.
- А что у нас не соответствует мировым критериям?
Понятно, технически можно много претензий предъявлять. Слишком высокий процент, но это уже не правовые вопросы, а экономические. Но он тоже обусловлен большой ставкой привлечения денег, у нас и ЦБ рефинансирует под 18%. Но это технические вопросы, которые решаются. Есть проблемы с выселением заемщика в случае дефолта, но они тоже решаются. Кстати сказать, это скорее проблема банка, а не заемщика. Последние поправки в жилищный кодекс, которые были представлены в декабре 2002 года, регламентировали процедуру наложения взыскания на недвижимость, приобретенную за счет кредитных средств и одновременно обеспечили соблюдение конституционного права граждан на жилище. Поэтому я бы сказал, что российский рынок развивается, и развивается по моделям уже известным и хорошо себя зарекомендовавшим.
- Но есть мнения о том, что зарубежные модели - скажем, американская или немецкая - несколько не учитывают российских реалий. В чем заключается российская специфика?
Это сложный вопрос. Когда говорят об американской и немецкой моделях ипотеки, то здесь, скорее всего, имеется в виду не ипотека непосредственно, потому что и там, и там сама по себе ипотека одинакова - банк дает деньги под обеспечение. Разница возникает на этапе пассивных операций - то есть, рефинансирования. Здесь, действительно, есть две модели рефинансирования банков и иных владельцев ипотечных активов. Если кратко, то немецкая предполагает наличие специализированных ипотечных банков. Эти банки и только они могут выпускать специальный тип ценных бумаг - так называемые закладные листы (Pfandbriefe). Продавая на рынке эти ценные бумаги, банки получают те деньги, которые они потом используют в операциях по ипотечному кредитованию.
В рамках американской модели любое лицо, которое имеет определенный пул ипотечных активов, может через секьюритизацию привлечь деньги с рынка. Создается специальная проектная компания, которая приобретает у банка пул ипотечных активов, то есть требований по кредитам, обеспеченным ипотекой. Такой пул является обеспечением ценных бумаг, выпускаемых этой специальной проектной компанией. Гарантии прав инвесторов при такой модели предполагают использование сложного механизма, в нем участвуют и рейтинговые агентства, и банки-гаранты и поручители.
Обе модели предполагают, что ипотечные ценные бумаги очень надежны. Однако для России ближе американская модель: она не предполагает внесение значительных поправок в банкротное и банковское законодательство.
В чем специфика России? У нас пока банки не умеют рефинансироваться, хотя, конечно, есть исключения - "Дельта-Кредит", "Райфайзен", "Московское ипотечное агентство". Однако, за этими исключениями, банки неохотно дают деньги в долг населению, неохотно выдают ипотечные кредиты, потому что выданные кредиты "висят" балансах банков и "съедают" собственный капитал. С целью обеспечения рефинансирования и создания вторичного рынка ипотечных кредитов Правительством РФ создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Сразу оговорюсь, что АИЖК - не банк, оно не выдает непосредственно кредиты населению, однако Агентство выкупает у заимодавцев закладные, при условии, что сделка по ипотечному кредитованию соответствует стандартам Агентства. Иначе говоря, если банк приносит нам закладную, которая выдана по нашим стандартам, то мы ее у него купим в обязательном порядке, то есть АИЖК дает безотзывную оферту, причем бесплатно. Сформировав достаточно большой пул, Агентство будет выпускать ипотечные ценные бумаги.
Такой подход к созданию вторичного рынка несколько специфичен. Так, в США государственные и квази-государственные ипотечные агентства, тоже были созданы с целью помочь банкам рефинансироваться, но их целью было создание вторичного рынка для кредитов, выданных исключительно социально незащищенным заемщикам. Роль АИЖК шире и состоит в создании вторичного рынка для любых ипотечных кредитов или займов. Агентство за банки, за иных заимодавцев выполняет работы по рефинансированию. Да, это русская специфика, я не буду говорить, хорошо это или плохо. Просто так обстоят дела. Ипотечные рынки в той же Германии развивались со времен кайзера Вильгельма. В Америке тоже был пройден огромный путь. Перед нами стоит задача в максимально короткие сроки пройти путь, на который у наших зарубежных коллег ушли десятилетия. А чтобы развить что-то быстро, необходима государственная поддержка. На мой взгляд, государство выбрало наиболее рыночную форму такой поддержки.
- Ипотечные бумаги за границей - одно из самых надежных финансовых инструментов. В России также было предложено вкладывать пенсионные средства в ипотечные бумаги. Насколько это надежная практика в наших условиях?
В России пока нет как таковых ипотечных ценных бумаг. Все, что у нас есть - это проект закона "Об ипотечных ценных бумагах". Есть такой проект, он уже прошел первое чтение. Сейчас он готовится на второе чтение. Основными разработчиками и инициаторами этого проекта являются Минэкономразвития, ФКЦБ, Минфин, при участии ЦБ, который участвует постольку, поскольку он должен представлять интересы банковской сферы. Также участвуют Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, "Дельта-Кредит" и "Московское ипотечное агентство" (МИА). В Государственной Думе проект ведет Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам. Активную позицию занимают депутаты Яшин, Грачев, Тарачев. Термин "ипотечная ценная бумага" используется в законе "Об инвестировании накопительной части средств Пенсионного Фонда". Согласно этому закону управляющие компании могут инвестировать в ипотечные бумаги. Кроме того, средства лиц, которые инвестиционные декларации подали, а таких - большинство, могут быть вложены в ипотечные бумаги, гарантированные государством. Но, повторяю, самих ипотечных ценных бумаг еще нет.
Что есть на рынке сейчас? Есть так называемые ипотечные облигации МИА. Они были выпущены в конце прошлого года. Что в них интересно - они гарантированы правительством Москвы. Но гарантирован только основной долг. Де-юре, это не ипотечные бумаги, потому что таковых еще нет. Бумаги МИА они достаточно сложно продаются на рынке, в том числе и потому что нет гарантии, обеспечивающей уплату процентов. Ряд регионов выпустил облигации, средства от которых направлены на развитие ипотечного кредитования.
Те корпоративные облигации, под которые получены государственные гарантии АИЖК, еще не выпущены. Они, скорее всего, будут выпускаться, но мы, опять же, это не называем ипотечные бумаги, хотя согласно Постановлению Правительства РФ от 25 августа 2001 г. N 628 "Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (с изменениями от 10 декабря 2002 г.)" средства, полученные от реализации облигаций могут быть использованы исключительно для рефинансирования рынка ипотечного кредитования.
- И вот такой житейский вопрос. Насколько реально, что в обозримом будущем (скажем, 3-5 лет) при помощи ипотеки все больше и больше граждан смогут решить свой жилищный вопрос?
Это хороший вопрос. Я бы тут диверсифицировано подходил. Все зависит от региона. Так, например, сейчас в Москве достаточное количество граждан уже решило свои жилищные вопросы за счет ипотеки. У "Дельта-кредит", который работала о недавнего времени только в Москве, кредитный портфель уже $50 млн. Это неплохая сумма, учитывая, что долго раскачивался весь рынок после кризиса в 1998. Мы видим, что теперь в Москве есть не только "Дельта-кредит", есть и конкурирующие банки: "Российский капитал", "Райффайзенбанк", у которого своя программа, у которого очень низкая ставка, вплоть до 10% годовых в валюте по сравнению с 15% у "Дельта Кредит". В Москве практически любой представитель среднего класса может воспользоваться этой программой, даже если он зарплату получает в конверте. По России сложнее ситуация. Есть регионы достаточно прогрессивные, та же Мордовия, Оренбург. Там ипотека развивается. А есть регионы, где о ней никто ничего не слышали: Но рынок активно развивается. АИЖК на сегодня уже заключило более 20 соглашений с регионами РФ, направленных на включение этих регионов в программу рефинансирования Агентства.
Открытая экономика, 18.02.2003
Редакционная статья
