Иван Грачев: Дайте мне рычаг, и я за год создам российскую ипотеку

- Иван Дмитриевич, на каком уровне сейчас находится законодательное обеспечение ипотеки? Каких законов не хватает, и какие требуют пересмотра?

Сначала о том, что уже есть. Три базовых закона, обязательных для ипотеки, я сделал в 1995 году и провел в 1997-1998 году. Это "Закон об ипотеке, залоге недвижимости", это "Закон о регистрации прав на недвижимость", совершенно обязательный для нормальной ипотеки, и "Закон об оценочной деятельности", тоже совершенно обязательный, потому что имущество должно оцениваться по правилам, принятым в цивилизованном мире. Три года, которые были на это потрачены, показывают, что и тогда они вызывали огромное сопротивление при прохождении, причем оно всегда было связано с разной позицией разных ведомств и групп. Понимание того, что в перспективе это большие деньги, всегда было: у АИЖК, у Минфина, у групп банков. Поэтому всегда было желание так написать законы, чтобы потом заинтересованные стороны, причем разные, имели в этих проектах-программах монопольное положение. Споры всегда маскировались под некоторые юридические проблемы, но на самом деле всегда речь шла о том, кто "наложит лапу" на эти будущие деньги.

Что в законах в плохом состоянии? В первую очередь, это налоги. Если посмотреть, что в стране выдано (по информации, которая есть из регионов), то тысяч пять - чисто ипотечных кредитов, тысяч примерно тридцать пять - это рассрочки, займы с последующим оформлением ипотеки. И двадцать тысяч - это всякие долевые, с предварительным накоплением варианты. По информации на середину прошлого года эти цифры даже чуть-чуть больше, в сумме тысяч сто, но из них действительно ипотечных всего порядка пяти тысяч, то есть 5-7% от общего числа выданных таким способом кредитов.

Когда эту проблему разбираешь, пытаешься понять, почему так происходит, то, прежде всего, она касается налогов. То есть нотариальное заверение классической ипотеки - 1,5% от реальной стоимости квартиры - это может быть 3% от стоимости кредита и даже выше. Дальше выгода: считается, что, если человек получил кредит под процент ниже ставки рефинансирования ЦБ, то тогда он должен 35% от этой суммы заплатить в виде налогов. Если самую прямую схему от чистой классической ипотечной схемы рассмотреть в плане налогов, то это процентов сорок. Следовательно, чистка налогового законодательства - вещь совершенно необходимая для того, чтобы действительно иметь массовую ипотеку. Это то, что из действующего законодательства нуждается в доработке.

Чего нет в принципе? Если мы говорим о массовой ипотеке, о массовой выдаче дешевых кредитов, то должна быть создана система сборов длинных низкопроцентных денег. Это 2 основных варианта: то, что, в основном, немцы делали - стройсберкассы, система предварительного накопления через стройсберкассы, и американский вариант - эмиссионные ипотечные ценные бумаги с двухуровневой системой, то есть, специальные бумаги, которые обеспечивают сбор денег для будущей ипотеки. И то и другое требует закона - точного, ясного законодательного описания.

- В связи со стройсберкассами у нас недавно было несколько скандалов.

Раз у людей есть деньги и желание покупать квартиры, а законов нет, то они идут на всякие полузаконные варианты, при этом, конечно, набирается огромное количество обманутых людей. Как по линии ценных бумаг (якобы ипотечных), так и по линии якобы стройсберкасс. Я думаю, что счет обманутых идет на десятки тысяч, а, скорее всего, уже на сотни тысяч (просто по тому количеству обращений, которые ко мне идут из Барнаула, из Казани, из Санкт-Петербурга, из Москвы).

Эти законы сделаны. Закон о стройсберкассах лежит около трех лет в Государственной Думе и на первое чтение не выносится, Закон о ипотечных эмиссионных ценных бумагах лежит тоже около трех лет, прошел в первом чтении и застрял на два года. Причины, по которым они застряли, точно те же, какие были на старте при прохождении ипотечных законов.

Конкретный пример по ипотечным эмиссионным ценным бумагам - позиция ФКЦБ и АИЖК (которая сейчас в правительстве доминирует) - так его исправить, чтобы только специализированные эмитенты могли выпускать эти бумаги. Стоит посмотреть, а кто сразу пройдет под гриф "специализированные эмитенты"? Скорее всего, это будет нечто созданное из АИЖК и ФКЦБ. Грубо говоря, они сразу на старте монополизируют рынок. Банки работают нормально без всяких специализированных эмитентов и хотели бы так и дальше работать, выполняя требования по ипотечным покрытиям. Как только они попытались формально доказать, что только специализированные эмитенты имеют право этим заниматься, президентское правовое управление после первого чтения написало отрицательное заключение, где зафиксировало, что ваше требование вывести ипотечное покрытие из конкурсной массы в случае банкротства эмитента противоречит сложившемуся праву, Гражданскому кодексу, Закону о банкротстве и т.д. В то же время любой практик, любой человек, знакомый с вопросами экономики, понимает, что если не сделать этого, не вывести ипотечное покрытие, не завязать железно ипотечное покрытие и бумаги, которые выпущены на базе этого ипотечного покрытия (вторичные ипотечные эмиссионные ценные бумаги), то тогда они, как низкопроцентные, никому не будут нужны. Как только железная привязка исчезает, они становятся обычными бумажками, ничем не обеспеченными, и зачем их тогда покупать за низкие проценты? Никто их никогда и не купит (в лучшем случае - под гарантии государства, и купят так же, как обычные государственные бумаги). Это будет нормальная бюджетная работа, которая к развитию рынка никакого отношения не имеет. Но дальше говорится, что правовое управление Президента - это Царь и Бог, которых нельзя никак преодолеть, никак им объяснить, что они не правы. В связи с этим предлагается вывести ипотечные покрытия за баланс, создать такую конструкцию, в которой ничего, кроме этого ипотечного покрытия, нет. То есть, выдуть мыльный пузырь и в него разместить ипотечное покрытие. Тогда, в случае банкротства этого мыльного пузыря (поскольку у него ничего нет), все вроде бы перейдет держателям этих ипотечных эмиссионных ценных бумаг. По существу, дело это и дороже и менее надежно, чем просто разрешить банку, который выполняет определенные ограничения и у которого хорошее ипотечное покрытие, заниматься выпуском этих бумаг. Всегда двухзвенная конструкция менее надежна, чем однозвенная. Во-вторых, это дополнительные накладные расходы, потому что раз у него нулевой баланс, то кто-то должен другой еще управлять этими бумажками, ипотечным покрытием, самими эмиссиями и т.д. Надо тогда на эту конструкцию еще третье звено строить в полном объеме, поскольку при нулевом балансе у него ничего нет, следовательно, должны некие другие структуры заниматься реальной работой с этими бумагами. Этот путь тупиковый.

Правильнее было бы лобовое решение, поскольку вся надежность связана с ипотечным покрытием, насколько недвижимость ликвидная, и как на этой недвижимости построено ипотечное покрытие.
Третье - привязка к ценным бумажкам. Конечно, правильный путь - выводить из конкурсной массы. Для того чтобы на эту тему сейчас не спорить (а участники рынка не хотят, чтобы я ссорился с президентской администрацией, чтобы я спорил, с их точки зрения сегодня это путь не очень правильный), то предлагается просто два типа бумаг. Один тип бумаг - ипотечный сертификат участия, где покупатель бумаги становится формальным владельцем ипотечного покрытия, формальным собственником. Ему говорится, что ты - долевой собственник, и, одновременно, учредитель доверительного управления этим ипотечным покрытием, а эмитент - просто доверительный управляющий в этой конструкции. Тогда в случае банкротства я выступаю собственником - это мое, это не чье-то чужое, а мое - проблема снимается и усложнение не очень большое, поскольку разрешается заниматься выпуском нормальной конструкции, имеющей деньги, компьютеры, всю систему, в том числе, и информационную.

Второй тип инструментов - их называли в первом чтении ипотечными накладными листами, а сейчас ипотечными облигациями - это обычные бумаги, удовлетворяющие право получать проценты и возврат долга. По ним проблему банкротстве отложили до Закона о банкротстве.

Да, ЦБ и участники рынка нарисовали целую серию дополнительных ограничений, часть прописали в законе, часть они хотят написать в нормативах ЦБ, чтобы и сегодня было достаточно надежное обеспечение. Но в то же время в планах очевидно совершенно еще раз потом вернуться к Закону о банкротстве, Гражданскому кодексу и почистить эту историю, связанную с ипотечным покрытием. Вот такая картина по законам.

В качестве вспомогательного закона мы сделали третий закон "О защите прав граждан, инвестирующих в строительство и приобретение жилья". Моя логика была такая - я неизбежно упрусь по закону о бумажках и по стройсберкассам в противоречия, консенсуса там никакого не будет, эти законы можно только волевым образом провести через Думу (до этого сразу все равно не доживешь, потому что участники рынка должны созреть, понять, что никакого консенсуса все равно здесь не будет). Поэтому мы сразу написали (даже немножко раньше) Закон о защите прав граждан, инвестирующих в строительство и приобретение жилья. По факту процесс идет - сто тысяч обманутых уже есть. Мы говорим, давайте хотя бы его пока упорядочим, во-первых, зафиксируем, что человек должен быть точно проинформирован. Мы не хотим запретить и очень сильно ограничить, мы говорим - будь добр, проинформируй человека о том, что у тебя есть землеотвод, этот дом поквартирно разбит по людям и т.д - весь набор информации, которая действительно позволяет принять разумные решения, иметь с этим дело или не иметь: учредители, уставные капиталы и т.д. Второе, что мы в нем написали: будь добр, эти деньги обособь (нормальная картина, когда их собрали и тут же пустили в какие-то проекты, никак не связанные ни с жильем, ни со строительством, в ценные бумажки, еще что-нибудь такое). Мы говорим, давайте, ребята, особый счет, и деньги тратятся исключительно на то, что объявлено, ты объявил, что ты на эти деньги построишь дом и дашь квартиру - будь добр, так и трать. И, третье, что мы там зафиксировали, что в договорных отношениях есть некоторые обязательные вещи. Первая обязательная вещь с точки зрения обманутых вкладчиков - описание форс-мажорных обстоятельств. Что будет, если в строительстве пойдет удорожание, как мне вернут деньги? Типичная картина - я 20 тыс. уже сдал, а мне говорят, что строительство подорожало, значит надо еще 20 тыс. дать. А человек 20 тыс. не может дать или не хочет, а может у него и нет уже следующих 20 тыс., а обратно ему его вклад не возвращают. Ему говорят, что все ушло в стройку, все идет по закону, все нормально, форс-мажор - все подорожало. Вкладывайся - или твои деньги исчезают. Мы говорим, что так не должно быть, в договоре сразу должно быть написано, как тебе вернут деньги, если по вине застройщика или в случае форс-мажорных обстоятельств изменились условия. Тогда, будь добр, отдай деньги с процентами и работай дальше как хочешь.

- Это означает, что застройщик должен будет часть денег, которые он собирает на строительство, резервировать.

Да, мы прописали резервирование в законе.

- Но это увеличит стоимость жилья, поскольку в нее будет закладываться еще и резервирование на случай форс-мажора.

Я думаю, что так и будет. Когда говорят, что мы построим в 4 или 10 раз дешевле, чем на вторичном рынке, такого не бывает. И человек такого уже заявить не сможет, в частности, и из-за резервирования. Но, с другой стороны, эти долевые схемы на сегодняшний день по налогообложению как раз на те самые 40-50% дешевле (если правильно и одновременно оформляются договора), у них есть какой-то запас, они действительно могут чуть-чуть подешевле строить, но не в таких мифических вариантах. Мы хотим, чтоб это было честно, но и этот закон тоже вызывает сопротивление. Сопротивляется часть тех, кто строит таким долевым способом, в том числе, и откровенные обманщики, которые сейчас разворачивают рекламу на телевидении против этого закона.

- А у них такое серьезное лобби в Думе?

У обманщиков лобби не такое серьезное, но у риэлторов неплохие связи с правовым управлением Президента. Часть из них откровенно работает через правовое управление Президента. Сейчас основная линия такая - спецзакон не нужен, но другие законы ГК мы все расспонсируем и обеспечим людям нормальную защиту. Я думаю, такая работа лет на пять затянется. Если ее хорошо и систематизированно делать, лет через пять действительно можно построить грамотную систему.

- А насколько государство должно вмешиваться в регулирование ипотечного рынка?

Все базовые законы оно должно сделать. Мы видим уже, что государство не вмешалось в долевое и паевое строительство - и вот куча обманов! Я думаю, что счет на миллионы пойдет в следующем избирательном цикле. Пирамида же. Мы же видим, как ее рекламируют. Более того, они в своих уставах прямо пишут, что, если ты десять человек приведешь, то немножко двигаешься в очереди. Совершенно откровенная пирамидальная конструкция. Обманутых будет очень много. Если государство хочет и в этой сфере МММ устроить, то оно должно отстраниться от регулирования. Но я уверен, что прежде всего государство должно быстро принять законы.

- Но законы - это предпосылка для появления рынка, а не его регулирование, когда он уже существует.

Для меня это - основной регулятор, а с точки зрения исполнительной власти, более всего мне хотелось бы, чтобы государство определилось, кто там у них в исполнительной власти главный. Например, Госстрой и АИЖК говорят, что материальное заверение надо убирать, потому что толку от него человеку никакого. Раз есть система регистрации и прав, это никакой дополнительной зашиты не дает, а будь добр, потрать 3% от кредита (если человек покупает квартиру, это приличные деньги). Но в то же время, когда мы с такой поправкой выходим, официальный представитель правительства - Минфин - оказывается против. Оно хочет, чтобы все это сохранялось, и греблись деньги этими нотариусами дальше. Если за проблему ипотеки отвечает кто-то (мне неважно - Госстрой, АИЖК), пусть назовут, что он отвечает, пусть он все время по проблеме ипотеки проходит как главный и, соответственно, дает интегрированную точку зрения правительства. То же самое по использованию бюджетных денег. Это тоже один из механизмов регулирования, налоги и бюджет - больше у исполнительной власти ничего серьезного нет. Деньги лежали, 2 млрд. в позапрошлом, прошлом годах по нашим поправкам, в этом году уже 4,5 плюс 2, итого 6,5 млрд. Они не используются и, вероятно, не будут использованы и в этом году. У меня такое ощущение. Ну, может только крохи какие-то используются. У всех практиков в регионах вызывает огромное недоумение - есть регионы, у которых уже получается, которые имеют более менее разумные механизмы поддержки ипотеки, хотя бы для бюджетников, почему бы бюджетникам первоначальный взнос частично не погасить, если он идет на ипотечную программу. Нормальный способ поддержки, всем понятный, адресный, целевой, не мешающий рынку нормально развиваться. Но по факту эти деньги не используются.

- Чем является ипотека с точки зрения развития экономики? Насколько эта сфера бизнеса привлекательна для кредитных организаций, риэлторов и застройщиков?

Мое представление об экономике России таково - 2/3 наших рабочих мест на самом деле неконкурентоспособны, их надо полностью менять. Сколько это стоит? Берешь, садишься - 40-45 млн. рабочих мест надо создать, сколько это стоит? Если мы идем по механизму крупных предприятий, транснациональных, государственных, то $150 тыс., плюс-минус $50 тыс. - одно рабочее место. Будь это хоть Boeing, хоть General Motors. Хочешь конкурентоспособную систему создать - потратишь столько. К труду это уже отношения не имеет, ты должен в основные фонды вложить - в организацию или в полное преобразование. Если умножить это на 45 млн. - получается $4,5 трлн. в минимальном варианте, что совершенно невозможно, исключено, Россия таких денег никогда не наберет. В варианте "малый бизнес" рабочее место в России стоит до $10 тыс. в среднем. Значит $450 млрд. - это уже цифра обозримая. Когда начинаешь думать, откуда такие цифры можно взять, то совершенно очевидно, что просто ликвидной недвижимости сегодня "валяется" на $500 млрд. в стране, плюс жилища, коммерческая недвижимость ликвидная, даже, если землю и недра не задействовать, оставить их в стороне. Вот они "валяются" - $500 млрд.

В Восточном Берлине, когда прошло 7-8 лет с момента объединения, я задавал вопрос, а сколько вы уже недвижимости заложили? Они говорят - 100%, ну, может, 99%. Город класса Москвы всю свою недвижимость уже заложил, получил деньги, в том числе иностранные, и запустил их в оборот. Набрал примерно такие суммы, которые как раз нужны России для нормального развития, именно такого масштаба инвестиционные ресурсы быстренько задействовал, идет строительство, идет бум, восточные земли имеют шанс (по крайней мере, та часть, где есть хорошая недвижимость) через 5-10 лет, по их мнению, иметь самую современную инновационную экономику во всей Германии. Такие у них оценки. Поэтому я полагаю, что, конечно же, это мощнейший инвестиционный ресурс. Если мы нормально строим ипотечное законодательство, то тогда мы получаем в руки около $500 млрд., причем их можно получить в короткие сроки.

- Это будут деньги крупных инвесторов или населения?

Любыми способами. Во-первых, надо вкладывать свои собственные (население от $30 млрд. до $70 млрд. способно вложить - это то, что сейчас "валяется" в кубышках, в банках и т.д.). Вложение в жилье - один из немногих механизмов, по которым люди вынут эти деньги. По практике и по психологическим оценкам - это один из очень немногих механизмов, которым поверят. Дай мне сегодня квартиру, я буду за нее расплачиваться и внесу первоначальный взнос.

А иностранные инвесторы тоже есть: по стройсберкассам - немецкие, по линии бумажек - американские, в том числе. Они говорят, дайте нам законы: хорошие, похожие на наши, понятные, работающие в России. А идея по вторичным ценным бумагам запретить универсальным банкам участвовать в выпуске эмиссионных ценных бумаг инвесторами не воспринимается, не разделяется.

- Если говорить о том, где ипотечные программы развиваются активнее, то это Москва и Петербург или же регионы?

С рыночной точки зрения это Москва. А то, что некоторым не нравится, социальные ипотечные программы, это в регионах - в Чувашии, Башкирии. Есть штук пять регионов, где действительно на десятки тысяч счет пошел, столько там выдано кредитов. Да, там бюджетная поддержка. Иногда она неправильная, не такая, как хотелось бы, не целевая человеку, а строителям. Тем не менее это все равно основа для того, чтобы общее что-то по стране делать, посмотреть, кто как попробовал, кто там адресно поддержал людей, кто поддержал строителей, посмотреть, что у них получается.

А то, что в Москве очень высокие проценты - тоже вещь очевидная. Везде всегда реальные участники рынка стараются вначале снять сливки, они и снимают их. Говорят, что уже с 20% до 12% в валюте ставки снизились.

- А что собой представляет социальная ипотека?

Чем она от классической базовой ипотеки отличается? Двумя пунктами. Первый пункт - они так или иначе снижают процентную ставку по отношению к рыночной и иногда первоначальный взнос, причем и те, и другие программы либо комбинированные, либо по отдельности используются. И второе - отличается тем, что используются всякие нечистые неклассические ипотечные варианты. Это уже вначале фонды делали из налоговых соображений, потом еще что-нибудь придумывали.

- Насколько сейчас велик объем ипотечного рынка? Доступна ли ипотека для населения?

Сегодня $70 млрд. - это то, что можно собрать, мобилизовать с помощью разных каналов. Об этих объемах можно судить по оценке риэлторов (то, что в этой части есть), можно оценки Минэкономики взять в белом варианте (какие доходы у нас есть), в сером варианте, можно по опыту стран Восточной Европы. Например, для меня есть классический пример - Чехия, где успешно стройсберкассы работают по немецкому аналогу закона, да и в Словакии то же самое: там примерно половина населения пошла в стройсберкассы, за 5-6 лет собрали 11 млрд. евро и вложились в эту систему. Страна маленькая, она раз в 15 меньше России, среднедушевой доход там чуть-чуть больше, раза в 2, чем у нас). Прикинешь, - тоже примерно $70 млрд. получается.

- Считается, что у нас население в какой-то своей незначительной части готово к ипотеке, остальная часть пока этого себе позволить не может. Что нужно делать для того, чтобы в тех же самых регионах развилась именно рыночная ипотека?

Мне кажется делить не надо на рыночную и нерыночную. При правильной организации поддержки, если мне государство дополнительно какие-то деньги дает для того, чтобы я участвовал в ипотечных программах, если я - научный работник, молодой человек, у меня семья, и государство не хочет, чтобы я удрал в Америку, а хочет, чтобы я здесь на оборонных или иных заводах все-таки делал науку. Оно дает мне первоначальный взнос, и говорит, что если я свою долю исправно плачу, то часть процентов оно мне тоже компенсирует. Может не сразу, но участнику рынка, который вложился в ипотеку на это наплевать, потому что он назначил процентную ставку, она для меня и для того, кто идет в чистом виде со своими деньгами одинакова, следовательно, кто вложился в эту схему - без разницы совершенно. Да, у него могут быть какие-то сомнения, как бюджет будет дальше себя вести, тогда он посмотрит, как я сам-то справлюсь, если бюджет меня не поддержит, или не справлюсь. В остальном, мне кажется, без разницы.

Это только кажется, что у нас совсем денег нет на эти цели. Один год я внимательно покопался в военном бюджете по части жилья, то есть сколько на жилищный сертификат, просто на покупку квартиры тратится, у меня получилось около $500 млрд., причем в течение всех лет, что я в Думе (это почти 10 лет), примерно эти же цифры там и сидят. Если сядешь, прикинешь, то на первоначальный взнос хватало около полутора лет таких сумм всем военным, которым нужно жилье. Через два года проблема закрывалась для всех людей полностью и целиком в рамках тех денег, которые все равно выделяются. А последующие взаимоотношения с бюджетом - выплата процентов тоже была бы не больше, чем по факту тратится, даже, скорее, меньше. Можно сесть и посчитать, растягивать на годы, реально, если бы лет на 15-20 давали этот кредит, то выплаты ежегодные были бы вполне приемлемы.

- Но молодой специалист на оборонном заводе получает 3000 рублей.

Ко мне приехали люди из Реутова, которые делают ракеты для Индии, часть наших оборонных заводов уже приспособилась, она кусочек небольшой в виде оборонного заказа получает и экспортирует. Те, у кого хорошая военная техника, у кого действительно дела, они начинают восстанавливать системы обучения, то есть свои вузы или филиалы МГТИ, они, в принципе, готовят в больших количествах очень толковых ребят. Я с ними общался и, как физик, заявляю, что они действительно толковые ребята. Эти толковые ребята совершенно откровенно говорят, да, мы заработаем в стране достаточно, у нас нет сомнений в завтрашнем дне, на этом заводе или на других мы заработаем. То, что они себе найдут $500 или больше, они не сомневаются. А вот жилье: тут они сомневаются. Когда я буду принимать через год - через два решение выезжать за границу или не въезжать, для меня принципиальнее будет жилье. Дается мне жилье, дается шанс на жилье - тогда я остаюсь и работаю. Нет - значит придется уезжать.

- Но в любом случае получается, что ипотека - механизм доступный для научной элиты, для бизнесменов средней руки, но не для простого рабочего на заводе.

Ипотека - механизм решения жилищной проблемы для среднего класса. Можно по-разному оценивать, сколько среднего класса в России сегодня - 30% или еще меньше. Но то, что весь он может через ипотеку получить жилье, у меня сомнений нет.

- А остальному населению что делать?

Во-первых, надо увеличивать средний класс. Если мы говорим с позиций государства, в нормальной стране среднего класса 60% и выше. Он - основное ядро общества, надо его расширять. Дальше понятно, что процентов пять-десять людей всегда будут не способны ни по ипотеке, да и никак иначе получить жилье, кроме как через специальные бюджеты.

- Просто должны быть государственные программы, как раньше и было?

Реально можно 5% обеспечить жильем, а если 60% обеспечивать жильем через бюджет, то это очередь на 100 лет, а значит является мифом то, что эта программа есть.

- Строительный комплекс достался нам от СССР. Принципы его функционирования остались прежними. Мешает ли это развитию ипотеки?

Я бы с этим не согласился. В свое время мы написали "Закон о господдержке малого предпринимательства" (в 1995 году провели его). По нему малое предприятие в строительстве - это предприятие до 100 человек, и оно имеет льготы. Там первые 3-4 года, действительно, были серьезные льготы, в частности, для тех же строителей. Первый год он мог вообще ничего не платить в части налога на прибыль. Были и другие льготы: амортизационные льготы, например. Довольно много строительных предприятий выжило как малое предприятие, они оформились до уровня 100 человек, при этом сохранили довольно много техники советских времен, которая, с моей точки зрения, нормальная и работоспособная. Поэтому, я полагаю, что наш нынешний стройкомплекс может объемы жилищного строительства сразу увеличить раза в 2. Дали ему сегодня деньги - он в течение года вдвое увеличит объемы жилищного строительства. А это уже речь идет о первом миллионе дополнительных квартир.

- У нас уже довольно много страховых, риэлторских, оценочных, аудиторских и консалтинговых компаний. Насколько они заинтересованы в активном участии в ипотечном бизнесе? И есть ли факторы, которые этому препятствуют?

Они как-то, конечно, заинтересованы. Но отчаянно лоббировать развитие ипотеки в России они пока не хотят. Это означает, что их интерес пока не первоочередной, пока они зарабатывают достаточно и без этого. То, что оценщики зарабатывают, это понятно - процентов 70% имущества еще в руках государства. В законе об оценочной деятельности зафиксировано, что если что-то приватизируется или частная недвижимость ставится под угрозу отчуждения, то их участие в оценках обязательное, у них рынок расширяется. Вообще говоря, им хорошо в части дележа государственной собственности, передела его, поэтому, наверное, жилищная ипотека пока для них не является первоочередной задачей. А у риэлторов, мне кажется, последние два-три года меняется отношение. По крайней мере, на их конференциях ипотека уже становится темой в ряду первоочередных обсуждений. Поэтому, я думаю, что они вот-вот начнут лоббировать этот вопрос.

- Если предположить, что все трудности на пути развития ипотечного бизнеса, о которых Вы говорили, будут устранены, то как это повлияет на стоимость жилья? Можно ли рассчитывать на существенное изменение ценовой конъюнктуры?

На фантастическую часть вопроса я даю фантастический ответ: я уверен, что если всю полноту власти дать мне, то через полтора - два года в России будет массовая ипотека, счет выданных кредитов пойдет на миллионы (если развивать ее правильно). В моем родном городе Казани люди сделали домики, у которых себестоимость менее 3 тыс. рублей за квадратный метр. Хорошие домики, по тепловым характеристикам примерно как 2,5 метровая кирпичная стена. Материалы современные, очень легкие, строятся за 3-4 дня. Экологически все в норме, они получили все сертификаты. Причем все делается на российском оборудовании, из российского сырья. Если государство действительно начнет развивать социальные ипотеки, думать о том, что бюджетникам, учителям, врачам нужны квартиры, а у меня в бюджете денег скудно, мало, конечно, таким проектам должно давать зеленый свет. Государство должно четко определиться - в моей стране, в нашей стране будет элитарное жилье, один хочет за $3 тыс. купить (у него куча денег) - пусть покупает. Должно быть распределение по стоимости. Будут специально целенаправленно осуществляться проекты, где жилье стоит меньше $100 с инфраструктурой, что возможно во многих городах России. Тогда средняя цена жилья, конечно же, станет существенно меньше. И риэлторы тоже поделятся: одни будут массово работать по социальным ипотечным программам, где счет пойдет на миллионы квартир, а другие скажут, нет, мне больше нравится с $3000-ным жильем работать. Поэтому, я уверен, что при развитии массовой ипотеки средние значения снизятся.

- Тогда это будет означать, что средний класс расширяется?

Несомненно. Как сказал в одной телевизионной дискуссии, в которой и мне пришлось участвовать, Радзиховский: "Ну, так это будет уже совсем другая страна, которая не живет только сегодняшним днем".

Открытая экономика, 31.03.2003
 Редакционная статья