Денис Гришухин: Ипотека станет массовой в ближайшее время
В ходе весенней сессии Государственная дума рассмотрит пакет поправок в законодательство, касающихся ипотечного кредитования. Эти поправки должны оказать серьезное влияние на развитие ипотеки в России: в результате ипотечные кредиты должны стать более доступными для населения. О том, что именно изменится в результате принятия поправок рассказал член рабочей группы Игоря Шувалова, которая разработала пакет поправок, начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гришухиным.
- Насколько кардинально повлияет на развитие ипотеки тот пакет поправок, который будет внесен в Государственную Думу этой весной?
Я бы не употреблял слово «кардинально», поскольку развитие ипотеки сейчас идет в нужном русле. Задача заключается в том, чтобы ускорить этот процесс и сделать ипотечные кредиты более доступными для населения. На это и направлены подготовленные законопроекты. Но у этой задачи есть и другая сторона. Если мы будем работать только над ускорением темпов развития ипотеки, оставляя в стороне развитие жилищного строительства, то не только не решим задачу обеспечения населения доступным жильем, но получим эффект, обратный желаемому. Президент поставил задачу увеличения в два раза объемов строительства к 2010 году. Если этого не произойдет и рынок жилья будет отставать от рынка ипотеки, мы получим резкий рост цен на жилье. Отдельные тревожные симптомы такого развития ситуации есть уже сейчас. Так, в некоторых городах, в которых рынок жилья недостаточно гибок, введение новых кредитных продуктов приводило к росту цен на жилье. Впрочем, пока это в большей степени психологический фактор, потому что ипотечных денег сейчас не настолько много, чтобы всерьез влиять на рынок жилья. Но, тем не менее, продавцы знают, что эти деньги есть, и поднимают цены на жилье даже больше, чем увеличивается платежеспособный спрос. Происходит эффект мультипликатора. Пакет законопроектов, который будет внесен в Госдуму, как раз и отличается комплексностью подхода, то есть в нем делается попытка развивать всю цепочку, начиная от предоставления земельных участков, самого строительства и, наконец, ипотечного кредитования.
- Вообще-то строительство – довольно выгодный бизнес. Почему удвоение его объемов является проблемой?
Строители действительно могут построить сколько угодно, но для этого нужны участки под строительство. И не просто участки, а оборудованные инфраструктурой. Основная проблема развития строительства как раз и состоит в том, что во всех крупных городах такие участки либо уже закончились, либо заканчиваются. Теперь надо строить в голом поле кварталами. Но подвести к таким участкам коммуникации стоит очень больших денег. Строители не хотят идти на такие затраты, а у муниципалитетов нет средств. Во вносимом пакете поправок делается попытка решить эту проблему путем развития института девелопмента, изменения налоговой системы и ряда других мер, которые должны сформировать механизмы финансирования обустройства земельных участков под строительство. Но в отличие от ипотеки одними законодательными мерами эту задачу не решишь. Необходимо развивать комплексные программы целевого финансирования строительства жилья в регионах с участием как государства, так и коммерческих структур. Предварительно такие планы правительством разрабатывались. Будем надеяться, что сейчас они будут подкреплены политической волей.
- Таким образом, получается, что мы хорошо понимаем, как можно развить спрос, а как быть с предложением – не знаем?
Развитие предложения жилья требует очень серьезных усилий. На федеральном уровне эта работа уже продвинулась достаточно далеко, теперь нужно активизировать ее на региональном уровне. Сейчас большинство регионов живет по принципу «дайте денег и мы построим». Эту психологию надо менять.
- А сколько сейчас составляет рынок ипотеки в процентах от общего рынка недвижимости?
Точной статистики пока нет, ведь рынок этот очень молодой. Но можно сказать, что эта доля не превышает нескольких процентов.
- Почему нет этой статистики? Банки не отчитываются?
Банки-то отчитываются. Но помимо банков значительные объемы ипотечных кредитов выдаются различными небанковскими структурами. Кроме того, банки не выделяют в отдельную строку ипотечное кредитование, отчитываясь в целом за кредиты, выданные населению. Однако очевидно, что объем ипотечного кредитования относительно невелик, поэтому проблема роста цен на недвижимость из-за развития ипотеки в настоящее время носит психологический, а не реальный характер. Тем не менее необходимо учитывать, что рост объемов ипотечного кредитования выводит деньги на рынок сразу, а на строительство необходимых объемов жилья необходимо как минимум год-два. Поэтому чтобы через два года, когда пойдут действительно большие объемы ипотеки, нам не получить скачка цен, необходимо развивать строительство уже сейчас.
- Получается, что если не сможем развить реальное строительство (насколько я поняла из Ваших слов, мы пока не знаем, как это делать), то нам стоит сдерживать развитие ипотеки какое-то время?
Сдерживать не стоит. Напротив, необходимо стимулировать. Потому что сейчас банки не очень охотно идут в ипотеку, для них это сложный продукт, требующий подготовленного персонала и отработанных технологий.
- Мы подошли к основной теме интервью. Так какие же меры по стимулированию предусматривает пакет поправок? Какие цели преследуются?
Основные цели следующие: активизировать вовлечение банков и других участников рынка в процесс ипотечного кредитования, а также снизить стоимость кредитов для населения. Этого предполагается добиться за счет снижения издержек при кредитовании, которые сейчас достаточно высоки, упрощения процедуры выдачи ипотечных кредитов, уменьшения кредитных рисков, введения льготного режима налогообложения, развития рынка ипотечных ценных бумаг.
- На какой стадии сейчас находится рассмотрение поправок?
Сейчас проходит обсуждение на комиссии генерального совета «Единой России». Это так называемое «нулевое» чтение, которое призвано облегчить процесс прохождения законопроектов через Госдуму.
- О чем идет речь в поправках?
Во-первых, предлагается внести поправки в Гражданский кодекс и Гражданский процессуальный кодекс, которые позволили бы выселять людей из заложенного жилья в случае невыполнения обязательств по кредиту.
- А сегодня эта норма не действует?
Сегодня существует расхождение между ГПК и законом об ипотеке. Закон об ипотеке позволяет выселять, а ГПК этого делать не разрешает в том случае, если это единственное жилье. То есть если человеку некуда идти, выселить его на сегодняшний день нельзя. Банк решить эту проблему не может, поскольку он не может держать у себя на балансе отселенческий фонд. Поэтому сейчас, кредитуя население, банк берет на себя риск, что при невозврате кредита он это жилье продать не сможет.
- Поправка предусматривает создание некоего отселенческого фонда?
Обязанность создания отселенческого фонда уже сегодня лежит на муниципалитетах, и соответствующие нормативные акты существуют. Поэтому дополнительные изменения в законодательстве не требуются.
- Некоторое время назад именно отсутствие механизмов формирования отселенческого фонда считалось камнем преткновения...
Нет, камнем преткновения это назвать нельзя. У муниципалитетов всегда есть какое-то жилье на балансе: общежития, освобождаемые помещения. Поэтому найти десять квартир на миллионный город довольно просто. А больше не потребуется: случаи дефолта по кредиту крайне редки. Продолжая тему поправок, нужно отметить, что в этом пакете мы расширяем перечень случаев, на которые распространяется понятие «реальной» ипотеки (с возможностью выселения). В частности, мы предусматриваем возможность залога имеющегося жилья. Сегодня это жилье тоже можно закладывать, но выселить из него человека нельзя. Этот риск банк, естественно, закладывает в процентную ставку. Предусматривается возможность залога жилья для оплаты первого взноса по кредиту. Это важно для тех людей, кто имеет достаточные доходы для того, чтобы взять кредит, но еще не накопил 30% от стоимости квартиры. Кроме того, предусматривается отмена нотариального удостоверения договоров об ипотеке. Сейчас это заверение стоит порядка 1,5% от цены квартиры.
- Сумма достаточно серьезная. А что дает нотариальное удостоверение?
В том-то и дело, что ничего не дает. Происходит дублирование функций, потому что точно такие же функции исполняют органы госрегистрации. Теоретически предполагается, что нотариус несет ответственность, но на практике получить с него деньги в том случае, если сделка будет признана недействительной, невозможно. Получается, что нотариус просто берет деньги и ничего взамен участникам сделки не гарантирует. В бюджет государства эти деньги тоже не попадают. А для заемщика это большая дополнительная нагрузка.
- Предусматриваются ли какие-то меры для облегчения покупки в кредит строящегося жилья?
Здесь мы вводим поправки, которые направлены на упрощение регистрации незавершенного строительства. Оно будет также признаваться объектом недвижимости, соответственно, под него можно будет выдавать кредиты. Это позволит приблизить кредитные продукты к специфике нашего рынка: в Москве, например, практически все строящееся жилье продается на этапе строительства. Но надо иметь в виду, что незавершенное строительство – особый вид залога, связанный с повышенными рисками для кредитора, поэтому условия по таким кредитам будут другие.
- Но многие банки уже сегодня кредитуют покупку строящегося…
Да, но это не ипотека. Например, Сбербанк выдает такие кредиты, но требует еще и дополнительное обеспечение.
- Ну, Сбербанк у нас еще и четырех поручителей требует, что тоже уже не является ипотекой. Но ряд коммерческих банков, например «Райффайзенбанк», кредитуют незавершенное строительство.
Да, но они берут в залог права требования по договору. А чтобы зарегистрировать этот залог, надо прекратить стройку, зарегистрировать объект в органах госрегистрации, а потом снова начинать стройку.
- А как же сейчас происходит кредитование покупки жилья на этапе строительства? В обход законов?
Нет. Просто в настоящее время залог незавершенного строительства не является реальным обеспечением по кредиту. Это очень высокий риск для банка, который закладывается в процентную ставку. Проценты на незавершенку намного выше, чем под готовое жилье. Кроме названных норм вводится еще большое количество технических правок в закон, которые облегчают процесс выдачи кредитов.
- Например?
В этом блоке идут изменения в закон о госрегистрации недвижимого имущества и сделок с ним, а именно вводится принцип публичной достоверности реестра. Он сводится к тому, что запись в едином госреестре будет иметь не учетную функцию, а станет законным подтверждением права собственности. В этом случае снижаются затраты кредиторов на проверку чистоты сделки.
- Получается, что для проверки будет достаточно запросить документы из госрегистрации?
Да. В госрегистрации выдают документ, что квартира числится за таким-то человеком, обременений нет. Все. Можно быть уверенным, что так оно и есть на самом деле. Если кто-то потом принесет другой документ, запись в госреестре будет обладать приоритетом.
- А в настоящее время как?
Сегодня существует реальная опасность, что любой правоустанавливающий документ может оказаться недействительным. На рынке жилья существует масса возможностей для различных махинаций. Это риск банки закладывают в процентную ставку. Кроме того, важный момент для кредиторов: снижается плата за регистрацию, если в сделке участвуют физические и юридические лица. Сейчас у нас льготные условия для физических лиц, а юридические лица платят гораздо больше. В разных регионах по-разному, но ориентировочно – около 7,5 тыс. рублей.
- И что дает снижение платы за регистрацию?
Это снижает издержки при оформлении ипотечного кредита. При больших объемах кредитования это серьезная сумма.
- Речь идет о снижении издержек банка?
Да. Но фактически эти издержки перекладываются на физическое лицо. Еще один блок поправок в этом пакете касается ипотечных ценных бумаг. Основная проблема на сегодняшний день состоит в том, что в рамках существующего закона очень сложно осуществлять выпуск ипотечных ценных бумаг. В нем была сделана попытка совместить американскую и немецкую модели, без учета их экономической специфики и правовой системы. В результате на сегодняшний день в этом законе масса недостатков. Часть из них мы пытаемся исправить за счет внесения поправок, но ряд серьезных проблем пока остаются нерешенными. Одна из наиболее сложных проблем – это исключение ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банков-эмитентов ипотечных ценных бумаг. Существуют разные точки зрения на этот вопрос. Банки, естественно, выступают «за». Эта мера списана с немецкой модели и действительно увеличивает надежность ипотечных ценных бумаг и снижает риски для инвесторов, но при этом необходимо помнить, что в немецкой модели (банковской) выдачу ипотечных кредитов осуществляют специализированные ипотечные банки, которые не привлекают депозитов физических лиц и не имеют других необеспеченных кредиторов. У нас специализированных ипотечных банков практически нет, можно назвать «ДельтаКредит», «Городской ипотечный банк», и это все. Естественно, что развитие ипотечного кредитования пойдет по пути создания специализированных банков, но до этого пройдет достаточно много времени. На сегодняшний день мы имеет ситуацию, когда ипотечным кредитованием занимаются и будут заниматься универсальные банки, которые работают с физическими лицами в части привлечения депозитов. Поэтому исключение ипотечного покрытия из конкурсной массы создает дополнительные проблемы для физических лиц и других необеспеченных кредиторов. Мы не считаем это решение правильным. Надо (для универсальных банков) не исключать ипотечное покрытие из конкурсной массы, а регулировать в рамках очередности удовлетворения требований кредиторов. Но наиболее последовательным решением, на наш взгляд, является запрет на выпуск ипотечных облигаций для универсальных банков.
- А как же быть универсальным банкам? Вы же сами сказали, что ипотечным кредитованием занимаются именно они.
Они могут делать это либо через специальных агентов, либо выпускать сертификаты участия, с которыми несколько другая система: там не возникает необходимости продажи ипотечного покрытия в случае банкротства этого банка.
- Но внесена поправка об исключении ипотечного покрытия из конкурсной массы…
Да. Но она же будет рассматриваться в Думе....
- Вы надеетесь, что она не пройдет?
Мы надеемся, что этот законопроект будет скорректирован в части учета прав физических лиц. В отношении ипотечных ценных бумаг предлагается также ввести принцип однородности покрытия, который предусматривает, что ипотечные ценные бумаги можно выпускать под залог различных прав требования (под квартиры, коммерческую недвижимость и под незавершенное строительство), но при этом нельзя все это смешивать. Это делается, чтобы сделать ипотечные бумаги более прозрачными для инвестора. Кроме того, вводится ряд технических правок, направленных на снятие взаимоисключающих требований, которые содержатся в законе. И, наконец, последнее. Предлагается установить льготный режим налогообложения для эмитентов и инвесторов ипотечных ценных бумаг, что позволит снизить стоимость ресурсов и приведет к снижению ставки по кредиту.
- В результате всех эти мер, по Вашим расчетам, насколько повысится процент населения, который сможет воспользоваться ипотечным кредитом?
Точную цифру назвать трудно, но в несколько раз наверняка.
- Но цель же какая-то стоит?
Процент населения будет зависеть не только от этих поправок, но и от развития макроэкономической ситуации, а именно уровня инфляции и стоимости денег. Прежде всего, от этого будут зависеть процентная ставка по кредиту и доля населения, которая прибегнет к использованию ипотечных кредитов.
- Но предлагается же ряд мер, которые направлены на снижение процентной ставки…
Да, эти меры направлены как на снижение процентной ставки, так и на развитие самого рынка. Ведь не нужно забывать, что сегодня, по данным социологических исследований, лишь немногим более 20% населения знают, что такое ипотека. Еще порядка 35% слышали это слово, а остальные вообще ничего об этом не знают. И здесь у нас тоже есть большой резерв для роста.
РБК daily, 23.03.2004
Редакционная статья
