Валерий Казейкин: Когда в ипотеке сможет участвовать половина населения, может произойти ипотечный бум
Интервью журнала "Рынок ценных бумаг" с первым вице-президентом Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования.
- Как Вы оцениваете развитие событий на российском ипотечном рынке?
Динамика крайне положительная. Развитие системы ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений предвыборной программы Президента России. В Государственной Думе создана Комиссия Генерального совета всероссийской политической партии «Единая Россия» по вопросам формирования рынка доступного жилья. Основной целью работы Комиссии является обеспечение принятия пакета из более 30 законопроектов, направленных на развитие системы ипотечного кредитования и стимулирование строительства жилья. Комиссией уже одобрены законопроекты, отменяющие нотариальное удостоверение ипотеки, ограничивающие деятельность органов опеки при продаже жилья, упрощающие процедуру взыскания требований на заложенное имущество, исключающие ипотечное покрытие из конкурсной массы при банкротстве, дающие дополнительные налоговые льготы участникам ипотечного рынка. В Правительстве РФ проведено ряд совещаний, в которых приняли участие представители регионов, включая заместителей глав администраций по строительству, мэров городов, руководителей ипотечных программ и крупнейших инвестиционно-строительных компаний. На совещаниях были рассмотрены вопросы развития ипотеки и конкретные меры по обеспечению удвоения темпов жилищного строительства. Все эти меры должны привести к снятию барьеров на пути развития ипотеки и решения жилищной проблемы в целом.
- В какие сроки будет принял пакет новых законопроектов?
Рассмотрение первых 17 законопроектов в Комиссии должно завершиться 31 марта. В начале второго квартала они должны быть внесены на рассмотрение в Государственную Думу. В период весенней сессии законопроекты планируется принять в первом и втором чтении, а весь пакет законов должен вступить в действие с 1 января 2005 г. Данные законодательные акты направлены в первую очередь на удешевление самой процедуры выдачи ипотечных кредитов, на повышение эффективности системы рефинансирования, на упрощение доступа к земельным участкам, и в перспективе на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Во-первых, по данным Госстроя, для того, чтобы удовлетворить существующий спрос на жилье со стороны россиян, в перспективе необходимо ежегодно строить по 150 млн кв.м, для чего понадобится 20 лет. Во-вторых, есть предложение освободить от декларирования средства, которые будут направлены на жилищное строительство. И третье – на заседании в Правительстве РФ было принято очень важное решение о том, что в ближайшее время правительством будут внесены изменения в Федеральную целевую программу «Жилище» с целью объединения всех подпрограмм в единую программу. При этом часть средств, которые выделяются на реформу ЖКХ, будут сконцентрированы на «пилотных» проектах в регионах, имеющих наибольшее количество ветхого жилья, и направлены на создание инженерных сетей для земельных участков под строительство жилья. Будет активно использоваться принцип софинансирования, при котором средства в земельный участок вкладываются в соотношении 50/50 - 50% федеральных денег и 50 % региональных или муниципальных. На оборудованную площадку приглашаются инвесторы для строительства жилья. В первую очередь будет возводиться социальное жилье для тех категорий, которые предусмотрены жилищными программами. Выбраны уже 5 пилотных регионов - Астраханская, Кемеровская, Тульская области, Республика Коми и Санкт-Петербург. Отрадно отметить, что во всех этих регионах есть эффективно действующая ипотечная структура, в частности в Астраханской, Кемеровской областях, Республике Коми - это фонды жилищного строительства, которые являются членами Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Например, только в Кемерово по ипотеке через фонд жилищного строительства населению посредством ипотеки предоставлено более 5 тыс. квартир.
- Каковы основные цели, задачи и инструменты ипотечного рынка?
Безусловно, основная цель - это решить жилищную проблему, используя рыночные механизмы рефинансирования закладных. Во-первых, в рамках ипотечного рынка растягиваются во времени выплаты по ипотечному кредиту и, естественно, расширяется спрос на построенное жилье. Во-вторых, вовлекая деньги населения, ипотека обеспечивает постепенный переход от бесплатной раздачи жилья к возможности его приобретения на платной и срочной основе. В-третьих, через ипотеку осуществляется стимулирование жилищного строительства, которое обеспечивает дополнительный приток налогов в бюджеты всех уровней.
Основным инструментом на ипотечном рынке является система рефинансирования, которую активно развивает АИЖК. Этот инструмент предполагает выдачу ипотечных кредитов через региональных операторов и уполномоченные региональные банки с последующим выкупом закладных через АИЖК. Для выкупа закладных и привлечения наиболее дешевых средства для ипотечного кредитования АИЖК выпускает облигации. Обеспечение облигаций осуществляется путем предоставления гарантий Минфина, которые на 2004 г. предусмотрены в размере 6,5 млн руб. В настоящее время ставка рефинансирования АИЖК составляет 15% годовых в рублях. Поскольку инфляция в стране ежегодно снижается на 1,5-2%, то можно ожидать уже в этом году снижения ставки рефинансирования до 13% годовых в рублях. Мы надеемся, что примерно к 2007-2008 гг. она будет снижена до 6-7%. Если это произойдет, то в ипотечном кредитовании смогут участвовать по своим «белым» доходам не 5% населения, как сейчас, а примерно 50% населения. Когда в ипотеке сможет участвовать половина населения, может произойти ипотечный бум.
Второй механизм, который используется на рынке - это небанковское кредитование. Механизм включает выдачу займов через региональные фонды жилищного строительства, которые созданы примерно в 40 регионах. Третий механизм - это продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона. В настоящее время это наиболее дешевый и распространенный вид предоставления жилья, по которому уже предоставлено более 30 тыс квартир. Его активно используют не только региональные, но и отраслевые ипотечные операторы. Это - фонды жилищного строительства Минатома России, корпоративный фонд концерна «Росэнергоатом», фонд «Жилсоципотека» Московской железной дороги и другие организации. Четвертый механизм - использование потребительского и жилищно-строительных кооперативов, которые после этапа накопления выдают займы своим членам на покупку жилья. С использованием этого механизма приобретено более 5 тыс. квартир. Так, жилищная программа, реализуемая «Ипотечной корпорацией московской области», использует потребительские кооперативы, которые созданы почти во всех крупных городах. Это позволяет вовлечь в ипотечный процесс максимальное количество участников.
- Какие основные изменения происходили на рынке ипотеки в последнее время? Какие меры, по Вашему мнению, необходимо принять в первую очередь для развития рынка ипотечных ценных бумаг?
Ипотечный рынок стал особенно интенсивно развиваться в последний год. Общий объем рефинансированных ипотечных кредитов через АИЖК увеличилось почти в 20 раз и достигло примерно 3 000 тыс. кредитов на сумму, близкую к 1 млрд руб. Ожидается, что в этом году через АИЖК будет рефинансировано примерно 6-8 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 4 млрд руб. В рамках этой работы АИЖК подготовило новые стандарты своей деятельности. Предполагается, что в федеральную систему рефинансирования включатся все региональные операторы, система рефинансирования получит дополнительную государственную поддержку путем предоставления гарантий. Развитию ипотечного рынка способствует стабилизация общей экономической ситуации в стране, включая снижение общего уровня инфляции и повышение реальных доходов населения. Особо следует остановиться на отечественной практике эмиссии ценных бумаг, обеспеченных закладными или гарантиями. Этому рынку уже четыре года. Первая эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными, впервые в России была реализована в сентябре 2000 г. в Нижегородской области. Вторая эмиссия через год была осуществлена Иркутским региональным ипотечным агентством. Третья, еще через год - Московским ипотечным агентством и четвертая - в апреле прошлого года была проведена АИЖК. В добавление к этому было проведено еще несколько региональных эмиссий, в частности, в Самарской области, в Ханты-Мансийском автономном округе, готовится эмиссия Кемеровским областным фондом. Также в этом году ожидаются одна или две эмиссии АИЖК под гарантии федерального бюджета. Опыт проведения этих эмиссий, особенно под федеральные гарантии, свидетельствует о том, что это наиболее эффективный механизм привлечения дешевых и «длинных» денег, в отличие от вексельных схем привлечения инвестиций строительными компаниями, при которых стоимость ресурсов оказывается выше в 1,5 – 2 раза.
- Безусловно, когда ипотечный рынок становится не только рынком ипотечного кредитования, а уже начинается обращение ипотечных ценных бумаг, возрастают риски. Какие риски, сопутствующие развитию рынка ипотеки, Вы можете отметить? Каким образом с ними необходимо бороться?
Самый главный - это страновой риск. В целом сейчас этот риск снижается за счет стабильной экономической ситуации, но, тем не менее, остается основным риском. Вторым риском я бы назвал высокие процентные ставки по выдаваемым кредитам. Если процентные ставки высоки, то очень сложно привлечь дешевые деньги. Допустим, сейчас Федеральное агентство привлекает деньги под 12%, плюс 3% - это суммарная маржа самого Агентства, регионального оператора и уполномоченного банка, получается - 15%. Естественно, чтобы выпустить облигации, обеспеченные закладными, имеющими доходность 15%, надо привлечь деньги с учетом суммарной маржи стоимостью 18%. Но это уже будут достаточно дорогие деньги для ипотечного кредитования, которые очень сложно разместить среди населения. Мы сейчас в ассоциации прорабатываем вопрос о проведении единой синдицированной эмиссии под закладные, имеющиеся у региональных операторов и не подходящих под стандарты АИЖК. Таких закладных и обязательств, обеспеченных ипотекой, насчитывается несколько десятков тысяч. Из них у региональных операторов около 60 тыс. У банков, членов АРБ, примерно 27 тыс. ипотечных кредитов. Через потребительские и жилищно-строительные кооперативы реализовано еще 6 тыс. квартир и 7 тыс. квартир реализовано по ипотеке отраслевыми операторами. Всего около 100 тыс. квартир, которые проданы по ипотеке. Из них рефинансировано через АИЖК около 3 тыс. Общая стоимость заложенного жилья составляет примерно 50 млрд руб. Если хотя бы десятую часть этого пласта привлечь в качестве финансового обеспечения, то можно было ежегодно привлекать в жилищное строительство около 5 млрд руб., что примерно эквивалентно половине средств, выделяемых в программе «Жилище». МАИФ прорабатывает возможность осуществления такой эмиссии сразу для 20 региональных операторов, имеющих эти закладные. Облигации будут достаточно надежными, поскольку они обеспечены ликвидной жилой недвижимостью на 130%, а по выданным кредитам практически нет невозврата (из 20 регионов в 18 регионах невозврат составил 0 %, в двух - менее 0,3%). Практическое отсутствие дефолтных закладных в региональных ипотечных программах объясняется тем, что на 90% это - социальные кредиты по ставке не 15-18% годовых, а 5-7% в рублях в год. Уже в настоящее время оплата по этим ставкам доступна половине населения страны. Но привлеченные деньги необходимо направлять не в ипотечное кредитование, а в жилищное строительство с последующей продажей квартир по ипотеке.
- Каковы основные «плюсы» и «минусы» принятого закона об ипотечных ценных бумагах?
Еще на стадии подготовки закона рабочая группа при Комитете Госдумы по кредитным организациями и финансовым рынкам, в состав которой входили представители банков и региональных операторов, имеющих многолетний опыт работы с этими закладными, разработала проект закона, который в принципе всех абсолютно устраивал. Но перед вторым чтением был внесен совершенно другой текст, и возникли определенные проблемы. Этот текст был принят. Хорошо, что депутатам удалось отстоять возможность участия банков в эмиссии ипотечных ценных бумаг, но процедура, которая закреплена, довольно сложная, громоздкая, дорогая и требует принятия нескольких подзаконных актов для ее практической реализации. Все ранние эмиссии были проведены на основании законодательства о рынке ценных бумаг, потому что оно проще и доступней. Новый закон заработает после внесения в него существенных поправок, в лучшем случае - в конце нынешнего года.
- Какая модель ИЦБ, американская или немецкая, на Ваш взгляд, больше подходит для России?
То, что в настоящее время делают региональные операторы, выпуская под свое обеспечение ценные бумаги, похоже на немецкую модель. То, что делает АИЖК - это американская модель. В последнее время сразу несколько банков довольно серьезно вышли на рынок. Это - Внешторгбанк, Московское ипотечное агентство, Дельтакредит, Городской ипотечный банк, Национальная ипотечная компания, Росбанк и другие. Они будут проводить собственную политику, так как располагают достаточно серьезными денежными средствами для того, чтобы в последующем самостоятельно проводить эмиссию и привлекать средства. И все-таки я думаю, что у нас в стране будет комбинированная система, такая, как сейчас действует в Германии, где примерно половина квартир продаются с использованием ипотечных банков, другая половина - с помощью строительно-сберегательных касс.
- Каков Ваш прогноз развития ситуации на рынках ипотечного кредитования и ИЦБ на ближайшие несколько лет?
В соответствии с задачами, которые поставлены Президентом РФ по развитию ипотеки, и с учетом экономической стабилизации в стране объемы выдаваемых кредитов многократно увеличатся. Еще раз хочется подчеркнуть, что если инфляция и процентные ставки снизятся до 6-7%, то в ипотеке смогут участвовать примерно 50% населения страны. В этой ситуации встанет другая проблема - хватит ли у строителей мощностей для того, чтобы построить необходимое количество жилья. Именно в этих целях в Правительстве и в Госстрое в последнее время проведено целый ряд совещаний, направленных на поиск новых возможностей по активизации жилищного строительства, проведения модернизации строительного комплекса, использования новых строительных технологий и материалов. В целом, хочется надеяться, что политическая воля Президента, эффективная законотворческая деятельность Государственной Думы, планомерная работа обновленного Правительства, практическая деятельность федеральных и региональных участников ипотечного рынка, а самое главное - активная позиция населения позволят в ближайшие годы достигнуть существенных сдвигов в развитии ипотечного кредитования и решения жилищной проблемы. В этом деле важную роль играют и средства массовой информации, в том числе и журнал РЦБ. Желаю Вам успехов в освещении этой серьезной и крайне актуальной темы.
Рынок ценных бумаг, 18.03.2004
Редакционная статья
