Николай Шитов: Недостаточно просто создать хороший продукт, его еще необходимо продать

- Коммерческая ипотека для российского рынка - направление новое. Как повлияет ее развитие на рынок недвижимости в целом?

Развитие коммерческой ипотеки лишь с положительной точки зрения повлияет на развитие рынка недвижимости. В настоящее время рынок коммерческой недвижимости в крупных российских городах переживает фазу значительного подъема, чему способствует повышение экономической активности предприятий малого и среднего бизнеса.

Многие аналитические компании говорят о росте доли сделок купли-продажи в общем количестве сделок данного сегмента. При этом необходимо отметить, что побуждающими фактами к развитию этой тенденции являются:

• во-первых, стремление предприятий приобрести помещения для размещения в них собственного бизнеса, а не платить арендные платежи;
• а, во-вторых, развитием рынка покупки недвижимости для последующей сдачи ее в аренду как самостоятельного направления бизнеса.

Появление серьезных инвесторов на рынке коммерческой ипотеки, естественно, приведет к увеличению объема рынка. А в связи с тем, что инвесторы заинтересованы в стандартизации кредитных продуктов, рынок со временем станет более прозрачным и цивилизованным.

- Как, на Ваш взгляд, будет развиваться ипотека в России? Ив чем заключаются основные отличия коммерческой ипотеки от жилищной?

Мы, безусловно, ожидаем значительный рост на сегменте жилищной ипотеки по целому ряду причин как со стороны спроса (рост доходов населения, постепенное осознание все большим количеством людей основных преимуществ ипотеки, общий рост спроса населения на банковские кредиты), так и со стороны предложения (улучшение законодательной базы для ипотечных кредиторов, постепенное формирование рынка ипотеки на протяжении последних нескольких лет, создание федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, осознание многими крупными универсальными банками важности ипотеки для развития полноценного розничного бизнеса.). Т.е. постепенно наступает такой момент, когда банки и заемщики перестают бояться друг друга, как это было прежде. Рост на сегменте коммерческой ипотеки будет не таким бурным, так как база для роста на этом сегменте уже относительно высока.

Важно отметить, что принятие пакета из 27 законопроектов, которые сейчас находятся на рассмотрение ГосДумы, приведет к повышению интереса к этому рынку со стороны инвесторов - как западных, так и российских – поскольку этот блок законов более четко определяет правила игры  на этом рынке.

С точки зрения банка-кредитора, коммерческая ипотека по сравнению с жилищной имеет ряд преимуществ и недостатков.

С точки зрения банка-кредитора, коммерческая ипотека по сравнению с жилищной имеет ряд преимуществ и недостатков.

Основными преимуществами коммерческой ипотеки являются: а) Сумма среднего кредита компаниям на несколько порядков выше, чем физическим лицам; б) Возможность получения прибыли от данного клиента за счет продаж ему дополнительных банковских продуктов. К недостаткам следует отнести более высокие риски этого вида кредитования, по сравнению с жилищной ипотекой.

К основным преимуществам жилищной ипотеки можно отнести следующие: а) Высокая диверсификация кредитного риска в связи с большим количеством заемщиков, работающих в разных отраслях экономики; б) Очень большой потенциал рынка жилищной ипотеки; в) Более широкие возможности рефинансирования жилищных кредитов по причине стандартизации кредитных продуктов и процессов. Из недостатков нужно отметить более длинный срок кредитования, который требует наличия долгосрочных пассивов.

Если сравнивать абсолютные объемы, то на сегодня, по нашим оценкам, объемы коммерческой превышают объемы жилищной ипотеки. Однако трехзначные (в процентах) ежегодные темпы роста объемов жилищной ипотеки говорят о том, что в недалеком будущем объемы жилищной ипотеки превысят объемы коммерческой.

Наличие долгосрочных недорогих ресурсов является одним из основных условий развития рынка ипотеки (коммерческой и жилищной). В последнее время ипотечные кредиты начинают становиться ликвидным активом, который вскоре сможет свободно покупаться и продаваться либо напрямую между банками, либо через рынок ценных бумаг. Созданием такого ликвидного рынка ипотечных кредитов в настоящее время активно занимаются государственные и частные коммерческие структуры.

- Каков реальный объем  столичного рынка ипотечного кредитования?

По экспертным оценкам, потенциальный объем рынка жилищной ипотеки в Москве составляет более 4 миллиардов Долларов США. Реальные показатели этого рынка в Москве и области составляют около 300 млн. долларов.  Мы ожидаем, что рынок продолжит рост с темпом не менее 100% в год на протяжении следующих нескольких лет. Оценки объемов рынка коммерческой ипотеки пока не проводились.

- В чем Вам видится основная задача риэлторов и консалтинговых компаний в механизме работы коммерческой ипотеки? Выгоды обеих сторон.

Риэлторы и консалтинговые компании, как профессионалы на рынке недвижимости, смогут выступить в роли профессиональных посредников между финансовыми институтами и инвестиционно-строительными компаниями. По аналогии с жилищной ипотекой, такие консультанты могут расширить спектр своих услуг для клиентов, включив в него услуги по финансовому консалтингу.

Если результаты сравнения аренды и покупки (анализа Lease vs Buy) показывают, что предприятию при данных параметрах выгоднее приобрести недвижимость, чем ее арендовать, то данное предприятие должно в короткие сроки найти информацию о том, как и у какого банка выгоднее получить такой кредит. Риэлторы и профессиональные консультанты вполне могут предложить такие услуги своим клиентам. В этом случае они будут не просто продавать свои услуги, а, действительно, пытаться решить важные проблемы, стоящие перед клиентами.

Привлечение консалтинговых компаний является необходимым при осуществлении оценки объекта недвижимости, являющегося объектом кредитования. При этом, привлечение профессионального оценщика позволяет значительно снизить риски банка в вопросе определения уровня ликвидности недвижимости и реальности ценовых условий сделки купли-продажи.

- Что мешает развитию коммерческой ипотеки в России? Что позволит ускорить процесс?

Для более динамичного развития этого рынка необходимо создать условия, при которых сроки коммерческой ипотеки увеличатся, а ставки упадут.

Также хотелось бы видеть большую юридическую проработанность в вопросах правоустанавливающих документов на землю и на объекты недвижимости. Важным вопросом является и зонирование земельных участков.

Помимо этого Банкам необходимо работать над расширением продуктового ряда коммерческой ипотеки, чтобы доступ к коммерческой ипотеке получили также и компании среднего бизнеса, которые на сегодня имеют потенциал для роста и испытывают острую потребность в длительном финансировании по приемлемым ставкам.

Для быстрого и массового роста кредитных портфелей банков по коммерческой ипотеке последним также необходимо повысить качество своих услуг в сфере маркетинга и продаж коммерческой ипотеки. Постулат о том, что «недостаточно просто создать хороший продукт, его еще необходимо продать», для банковской сферы сейчас гораздо более актуален, чем скажем для товаров широкого потребления ( FMCG).

- Существует ли конкуренция в сфере коммерческой ипотеки? Если нет, с чем это связано?

На сегодняшний день конкуренция в сфере коммерческой ипотеки только зарождается, что обусловлено двумя причинами:

• пониманием российскими банками перспективности данного направления и начинающимися активными действиями для его развития;
• выходом на российский рынок западных банков (конкуренция по ставкам и срокам кредитования).

Конкурентные преимущества смогут получить те банки, которые смогут предложить в рамках кредитного продукта Коммерческая Ипотека длительные сроки кредитования и низкие процентные ставки. Ресурсная база большинства коммерческих банков и их ожидания по размеру маржи на сегодня это сделать не позволят. В связи с этим особые надежды у участников ипотечного рынка возлагаются на зарождающийся рынок секьюритизации.

- Вы принимали активное участие в разработке поправок к закону об ипотеке и выступали соавтором закона по ипотечным ценным бумагам. Довольны ли Вы принятым в итоге законом, и что, как Вам кажется, осталось дорабатывать?

Конечно, нельзя сказать, что закон совершенен и отражает все нюансы этого рынка. Но, тем не менее, это хорошо, что закон принят, потому что он заложил фундамент для рынка, оговорив основные параметры и правила игры.

Как следующий позитивный шаг я расцениванию принятие пакета из 27 поправок, которые приводят в соответствие базисные моменты, оговоренные в законе об ипотеке, с тем законодательным пространством, которое на сегодня существует – как с точки зрения налогов, так и с точки зрения SPV, и поправок к закону о банкротстве.

Сейчас ведется активная работа по этим 27 законопроектам -  в том числе, в Центральном Банке обсуждаются новые нормативы к банкам, выпускающим ипотечные ценные бумаги. При этом важно, чтобы все регулирующие органы и участники рынка нашли тот тонкий компромисс, который с одной стороны позволит четко регулировать рынок, защищая инвесторов и физических лиц, и с другой стороны, нужно чтобы это поправки и нормативы не привели к зарегулированию рынка, когда у участников рынка опускаются руки и они решают вообще не выпускать ипотечные ценные бумаги. Необходимо найти «золотую середину».

В Америке, например, это был выпуск ценных бумаг через SPV, в Европе – с баланса банка. У нас принята универсальная модель, но нам ее нужно еще адаптировать к существующему законодательному пространству, и те нормативы, которые регулируют деятельность банков, тоже должны быть приведены в соответствие.

Как известно, западная модель регулирования рынка основана на том, что разрешено все, что не запрещено законом. У нас иногда заметна тенденция эту формулу перевернуть: разрешено только то, что оговорено в законе, а все остальное запрещено. Хотелось бы все-таки ориентироваться на распространенные в мире подходы, и тогда рынок станет более свободным и интересным всем участникам.

- Какие кредитные инструменты намерен привлекать Городской ипотечный банк на рынке коммерческой недвижимости?

В настоящий момент специалисты банка разрабатывают кредитные продукты, о которых будет объявлено в конце года.

- Собирается ли банк привлечь западные ресурсы?

Западные инвесторы и финансовые институты на сегодня являются одним из наиболее реальных источников долгосрочных недорогих ресурсов. Для сравнения замечу, что ставка LIBOR составляет на западных рынках 1,56% долларов США годовых, тогда как у нас ставка межбанковского кредитования  находится на уровне 10% долларов США годовых как минимум.

С финансовой точки зрения, ипотечный бизнес как никакой другой очень чувствителен к стоимости ресурсов. Используя опыт менеджмента нашего Банка в структурировании сделок по привлечению западного финансирования, мы надеемся в течение ближайшего года завершить структурирование сделок по привлечению долгосрочного финансирования со стороны международных инвесторов на развитие российской ипотеки.

- Программа банка включает в себя выход в регионы. Каковы перспективы развития этого направления?

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается не только в Москве, но и в других крупных городах России. При этом  ипотека в данных городах на сегодня имеет низкий уровень развития либо отсутствует вовсе. В связи с этим, данные города имеют значительный потенциал для развития жилищной и коммерческой ипотеки в ближайшей перспективе.

Наш банк ставит себе задачей стать лидером рынка ипотечного кредитования в федеральном масштабе. Для создания финансово эффективной розничной сети мы планируем работать в партнерстве с крупнейшей страховой компанией Росгосстрах, которая имеет более 2600 офисов во всех уголках страны. До конца этого года в дополнение к офисам Банка в Москве и Санкт-Петербурге, на базе сотрудничества с Росгосстрахом Банк начнет предоставлять кредиты еще в четырех городах-миллионниках.

Использование данной схемы с точки зрения финансовой эффективности розничной сети является единственно возможным способом регионального развития для такого специализированного розничного банка, которым являемся мы.

С точки зрения объемов мы рассчитываем на то, что в течение 2-3 лет доля региональных кредитов в нашем портфеле станет значительной, однако основную часть портфеля все же будут составлять кредиты, выданные в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

Guide to Property, 24.08.2004
 Редакционная статья