Николай Шитов: На рынке ипотеки наблюдается большой разрыв между выданными кредитами и потенциальным спросом
До конца весенней сессии Госдума должна рассмотреть пакет из законопроектов и поправок к уже принятым законам по ипотеке. Правительство, в лице вице-премьера Александра Жукова, считает, что это позволит сделать ипотеку массовой в ближайшие несколько лет. Коммерческие банки давно жаловались правительству на невозможность быстрого рефинансирования выданных кредитов через выпуск ипотечных бумаг и на неопределенность в вопросе выселения жильцов из квартир, купленных по ипотеке, – теперь им обещают снять все эти вопросы. Впрочем, это не означает, что граждане получат возможность найти дешевые и длинные кредиты на жилье. Даже если правительство и Госдума уберут законодательные барьеры на пути развития ипотеки, это не решит других проблем, таких как отсутствие в России длинных средств на финансовых рынках и дефицит специалистов по организации ипотеки. О том, почему в России большой разрыв между спросом на ипотечные кредиты и их предложением и как будет развиваться рынок кредитов на жилье, RBC daily рассказал председатель правления Городского Ипотечного Банка Николай Шитов.
- Называются разные оценки объема рынка ипотечного кредитования в России – около 30 млрд долл. На чем строятся такие оценки? Какова методика расчета потенциального объема конкретного рынка, что берется за основу и насколько эти данные совпадают с реальностью?
Названная сумма – это оценка потенциала рынка на ближайшие четыре-пять лет. Если говорить о сегодняшнем объеме рынка ипотеки в России, то это 300 млн долл. Откуда берется такая оценка? Залоги по всем ипотечным кредитам регистрируются в регистрационной палате, поэтому можно вывести эти цифры. Если перейти к оценке потенциала – то есть к цифре в 30 млрд долл., – то она формируется исходя из макроэкономическими показателей. В большинстве исследований размер рынка ипотечного кредитования соотносят с валовым внутренним продуктом. В развивающихся странах объем рынка ипотечного кредитования составляет от 3% до 5% (например, в странах Балтии он сегодня равен 5% от ВВП). В развитых странах этот показатель будет заметно выше, в частности, в Германии он доходит до 50%. Поэтому, если мы будет причислять себя к развивающимся странам, где ипотека только набирает силу, в течение трех-четырех лет можно выйти на цифру в 5% от ВВП, а это и есть сумма порядка 30 млрд долларов.
- За какой срок страны Балтии вышли на этот показатель?
Где-то за семь-восемь лет. Нам по силам взять эту планку за более короткое время. А объем рынка ипотеки в 50 и более процентов от ВВП, существующий в развитых странах, был достигнут за десятилетия.
- Сегодня банки, выдающие ипотечные кредиты, работают в партнерстве с риэлторами. Это обычная мировая практика, или мы придем к модели, когда банки будут только выдавать деньги?
Мы взаимно дополняем друг друга: у банков есть финансовые ресурсы, а риэлторы – это профессиональные помощники, которые ведут поиск квартир, и для них ипотека является дополнительным ресурсом, который приводит к росту их клиентской базы. По моему мнению, это правильная схема: в результате в выигрыше оказывается клиент, на стороне которого выступают и банк, и риэлтор. Они обеспечивают профессиональные консультации и безопасность при заключении сделки, ведь служба безопасности банка проверяет в том числе и чистоту титула квартиры.
- Сколько ипотечных кредитов выдано на сегодняшний день? Какая динамика роста кредитования была в прошлом году?
У нас, к сожалению, очень небольшая доля жилья приобретается на заемные средства. По оценкам Гильдии риэлтеров, ежегодно в Москве на вторичном и первичном рынках совершается сделок на 4 млрд долл., но при этом объем сделок по ипотеке в Москве не превышает 150 млн долл. При этом объемы ипотечного кредитования в 2003 году выросли почти в два раза по сравнению с предыдущим годом. С точки зрения динамики прогресс налицо, но если брать абсолютные показатели, то реальный объем кредитования не очень большой.
- Что из нерыночных факторов сдерживает рост ипотеки? Может быть, люди по-прежнему не знают об услуге или не понимают, что могут взять кредит.
Это играло роль два-три года назад, а сейчас клиенты становятся все более и более информированными – по крайней мере, в Москве и Санкт-Петербурге. Если брать эти два города, то здесь существуют другие факторы, сдерживающие развитие ипотеки. Во-первых, это налоги. На сегодняшний день человек, покупающий квартиру за наличный расчет, и покупатель по ипотечному кредиту находятся в неравных условиях. Ипотечная сделка требует указания реальной стоимости жилья, а при покупке за наличные деньги можно договориться о занижении суммы, указываемой в договоре купли-продажи. Только за счет этого занижения можно уйти от нескольких выплат, начиная с уплаты подоходного налога и заканчивая экономией на пошлинах и нотариальных сборах, которые привязаны к сумме сделки. Кроме того, покупая квартиру за наличные, вы вообще можете не ходить к нотариусу, а заключить договор в простой письменной форме и зарегистрировать его в регистрационной палате. Второй блок сдерживающих развитие ипотеки факторов – это отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов на рыке. Это приводит к тому, что ставки по кредитованию остаются высокими. После того как банки и специализированные агентства начнут выпускать ипотечные ценные бумаги, на этот рынок будут привлечены финансовые ресурсы с рынка капитала. По нашим оценкам, этот рынок начнет работать после принятия пакета законодательных инициатив, которые сейчас находятся на рассмотрении в Государственной думе. Третий блок проблем – это юридические аспекты и законодательная база. Например, это непродуманность процедуры выселения должника. Права банков и заемщиков в случае невыполнения обязательств по кредиту, а также процедура выселения недобросовестного заемщика должны быть четко определены законодательно.
- Правительство подготовило поправки и дополнения в законодательство, регламентирующее ипотеку. Какие из них для вас важнее: те, что снимают юридические вопросы, вроде выселения, или то, что касается ценных бумаг?
И то, и другое. Нужно урегулировать одновременно и юридические тонкости, и экономические вопросы, причем принять эти поправки и дополнения в пакете, комплексно. Только в этом случае развитие ипотеки пойдет более быстрыми темпами.
- Каково Ваше отношение к жилищным субсидиям, которые регионы предлагают населению, – портят ли они рынок, развращая потенциальных клиентов?
Все зависит от цели. Если это субсидии на строительство определенного дома, то вреда нет, но и рынок такая "ипотека" не создает. Если это субсидии заемщикам, то они должны быть нацелены на определенные группы людей, то есть должны быть адресными. Предоставление субсидий всем крайне вредно, поскольку это разрушает рынок. На мой взгляд, деньги должны выделятся не в форме субсидирования процентной ставки, а как средства на первоначальный взнос, чтобы человек мог уже обратиться за кредитом по рыночной цене.
- Сколько специализированных и обычных банков, выдающих ипотечные кредиты, могут одновременно работать на рынке?
Учитывая, что сейчас в России на рынке ипотеки наблюдается большой разрыв между выданными кредитами и потенциальным спросом, становится ясно, что количество игроков на этом рынке может стать значительно большим, чем сегодня. Сейчас спрос выше предложения, поэтому надо совместно работать над развитием ипотечного рынка и разъяснением населению, в чем суть ипотеки.
- А сколько игроков одновременно занимаются ипотекой в Восточной Европе? Сколько там банков и специализированных агентств?
В Польше, например, существуют несколько крупных игроков. Там есть и специализированные банки, а параллельно с ними действуют коммерческие банки, которые в том числе предлагают ипотечные кредиты, общим числом около десяти игроков. В странах Балтии это преимущественно западные банки (немецкие, американские), которые выдают кредиты, а также специализированные компании по ипотечному кредитованию.
- Кому легче заниматься фондированием: коммерческому банку, у которого много направлений бизнеса, или специализированному?
Специализированному банку проще занимать средства, потому что в этом случае инвесторы точно знают, во что они вкладывают деньги и на какой уровень риска идут. Когда же у банка разные группы активов по рискам, то потенциальным инвесторам зачастую сложно понять, под какую процентную ставку ему надо ссужать деньги. У нас активы однородные и инвесторам понятны наши риски.
- Сегодня банки могут реально рефинансировать кредитный портфель, ведь пока нет рынка закладных и ипотечных бумаг?
Мы планируем привлекать деньги и через открытие кредитных линий, и через секьюритизацию кредитного портфеля. Речь идет о средствах как западных институциональных инвесторов, так и российских инвесторов, например, крупных страховых компаний, таких как "Росгосстрах" и другие.
- Ваше отношение к АИЖК? Ведь несколько лет назад его работу критиковали за нерыночный подход: говорили, что условия работы нерыночные, а ценные бумаги обещали выпускать с очень низкой доходностью…
По сравнению с тем, что было два года назад, их бизнес-модель претерпела существенные изменения. Раньше они собирались работать только с муниципальными специализированными компаниями, а теперь АИЖК (Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию) активно работает со всеми коммерческими и специализированными структурами, и, в частности, наш банк сейчас ведет с ними переговоры. На мой взгляд, успех этой организации будет зависеть от того, насколько правильно они выстроят отношения с банками, особенно специализированными, то есть с первичными кредиторами. Ведь вторичный рынок ипотечных ценных бумаг не может быть сформирован без первичного.
- Что Вы имеете в виду, когда говорите о правильных отношениях? Банки должны знать объемы выкупа АИЖК, иметь равные условия…
Банки должны понимать, что им выгодно рефинансировать свой портфель на условиях АИЖК. Потому что банк – это коммерческая организация, цель его работы – прибыль. Мы сами можем выпускать ценные бумаги, просто при совместном с АИЖК выпуске процентная ставка может быть ниже, а значит, банки также смогут снижать ставку кредитования для потребителей. То есть главное сейчас – разработать рыночную формулу, которая была бы привлекательна как для первичных кредиторов – банков, так и для вторичных операторов, которые представляет АИЖК.
- Сколько лет уйдет на формирование рынка ипотечных бумаг и закладных? Что влияет на его развитие?
Для этого необходимы четко сформированное законодательное пространство и серьезные объемы выданных кредитов. Требуется решение многих вопросов, например, выведение ипотечных кредитов из конкурсной массы при банкротстве банка, особая налоговая политика в отношении специализированных фондов. Если говорить об объемах, то я считаю, что разовый транш по секьюритизации должен быть не меньше 100 млн. Таких объемов пока нет ни у одной организации. Однако по мере вырабатывания законов участники рынка смогут сформировать крупные пулы ипотечных кредитов. По нашим оценкам, спрос на ипотечные бумаги будет высоким. В прошлом году мы провели секьюритизацию на 10 млн долл., и сделка прошла успешно – были получены заявки от нескольких потенциальных покупателей.
- "Тройка Диалог" – это не единственная финансовая структура, способная начать ипотечный проект, в России есть еще несколько финансовых групп, которые могут интересоваться таким бизнесом. Что определит их участие: деньги или менеджмент?
У нас много финансовых инвесторов, которые способны найти средства на развитие аналогичного проекта. Однако, на мой взгляд, этот бизнес не приносит быстрых дивидендов. Поэтому одинаково важны как наличие сплоченной профессиональной менеджерской команды, так и вклад стратегического инвестора, ориентированного на построение серьезного бизнеса, готового вложиться не только финансовыми средствами, но и разветвленной инфраструктурой, клиентской базой и т.д.
- Если кто-то запустит свой ипотечный проект, как быстро он сможет стать федеральным игроком, работать хотя бы в нескольких регионах?
Я думаю, здесь очень важна инфраструктура. Это один из ключевых вопросов развития розничного бизнеса. Как вы знаете, только у "Росгосстраха" существует 2,5 тыс. офисов по России и 25 млн клиентов, и мы можем воспользоваться частью этой сети.
- Но если брать действующую клиентскую сеть "Росгосстраха", то 99% покупателей полисов ОСАГО не могут взять кредит – как же можно опираться на них?
Пока рано говорить о конкретных цифрах, но даже если мы откинем эти 99%, то 1% – это 250 тыс. клиентов. Цифра уже значительная для начала проекта, не правда ли?
РБК daily, 05.04.2004
Редакционная статья
