Игорь Жигунов: Для секьюритизации необходимо наличие нормативной базы и инфраструктуры
На вопросы аналитического портала "Ипотека в России" (Русипотека) отвечает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка.
- Ваш банк имеет опыт продажи ипотечных пулов другим кредитным организациям. Какова была причина создания паевого фонда как инструмента для рефинансирования?
Основная задача – формирование долгосрочной ресурсной базы и развитие механизма рефинансирования. Ипотека имеет смысл при кредитования на срок от 10 лет. У большинства банков таких возможностей нет. Таким образом, следует активнее вовлекать средства инвесторов, пенсионных и других фондов (т.е. привлекать длинные деньги). В настоящее время ресурсы сроком свыше трех лет составляют не более 5-6% банковских пассивов.
На сегодня возможными вариантами (каналами) рефинансирования ипотечных кредитов, можно отметить:
1. Паевые инвестиционные ипотечные фонды.
2. Эмиссионные ипотечные ценные бумаги.
3. Перевод их на общие фонды банковского управления.
4. Продажа «стандартных» портфелей (пулов).
До настоящего времени банки в основном шли по последнему варианту. Как выпуск ипотечных ценных бумаг, так и работа с общими фондами банковского управления (ОФБУ) требуют корректировки, доработки и уточнения нормативной базы, создания инфраструктуры.
Именно ПИФы являются достаточно перспективным инструментом, позволяющим построить целую технологию взаимодействия участников. Это – инструмент привлечения в ипотеку средств консервативных инвесторов. Подобные фонды интересны инвесторам, вкладывающим средства на длительный срок под гарантированную доходность, в частности, негосударственным пенсионным фондам, страховым компаниям и т.д. Привлекаемые средства – могут быть направлены на рефинансирования ипотечных кредитов (закладных), выдаваемых банками.
- Задачи управляющей компании паевым фондом заработать максимальную прибыль инвесторам. В случае с ипотечными кредитами это повышенная процентная ставка. Повышенная процентная ставка устанавливается в случае, когда риск по не возврату кредита превышает средний. Не может ли сложиться такая ситуация, при которой в активах ПИФа сконцентрируются кредитные договора, имеющие наибольший риск непогашения?
При формировании кредитного пула для ПИФа применяются стандартные требования и процедуры андеррайтинга заявок и стандартные процентные ставки. Таким образом, в составе активов - только качественные кредиты. Кроме того, в любом случае, предусматривается, что в случае возникновения некачественности кредита, Городской заменит данный кредит в пуле и он сохраняет свое высокое качество, что гарантирует права инвесторов.
- Есть ли у вас планы по секьюритизации ваших ипотечных кредитов? Эти планы связаны с развитием российского рынка ипотечных бумаг или вы пойдете по пути, который выбрали банк “Союз”, секьюритизировавший свои автокредиты и “Внешторгбанка”, который обозначил, что пойдет по аналогичному пути?
В настоящее время банк уже ведет активную работу по рефинансированию и секьюритизации ипотечных активов. Проведено несколько сделок с рядом участников рынка: Райффайзенбанк, Сосьете Женераль, Внешторгбанк и т.д. Речь идет о формировании стандартных ипотечных пулов и их рефинансировании, при этом, часть обслуживания кредитов остается за Городским Ипотечным.
- Объемы кредитования растут, фактически удваиваясь ежегодно. На ипотечный рынок постепенно выходят новые участники. Чувствуете ли Вы конкуренцию, и за счет чего Городской ипотечный банк будет стараться сохранить свое место в группе лидеров? Или пока рынок не настолько развит, чтобы говорить о конкуренции?
2004 год и 1-я половина 2005 гг. стали периодом качественного роста рынка ипотечного кредитования: это и выход новых игроков, в т.ч. иностранных банков, так и активная работа специализированных банков. Городской Ипотечный Банк входит в пятерку банков – лидеров ипотечного кредитования в РФ. Программу Банк начал с марта 2004 года и уже в настоящее время объем ипотечных сделок составил порядка 80 млн. долл. По экспертным оценкам, емкость рынка ипотечного кредитования России составляет порядка 50 млрд. долл. Рынок еще только развивается, появление новых участников на рынке будет способствовать повышению сервиса, технологичности и развитию инфраструктуры рынка, а кроме того, способствовать активному формированию ипотечных пулов для развития рынка ценных бумаг.
- Каков портрет среднего заемщика Городского ипотечного банка? Изменился ли он с течением времени?
Заемщик по ипотечному кредиту – человек стабильно и регулярно получающий доход. Кредит необходимо погашать ежемесячно, поэтому принцип кредито- и платежеспособности один из самых важных. Это – человек, который является т.н. экономически активной единицей в обществе: имеет образование, стабильную работу или свой бизнес. Как показывает практика – в части сфер деятельности и видов занятости – это люди от обычного специалиста и до менеджеров крупных компаний и предпринимателей.
- Как Вы считаете, какие факторы могут повлиять на смягчение условий кредитования? Является ли одним из таких факторов закон “О кредитных историях”?
На сегодняшний день условия кредитных программ достаточно обоснованы рыночной ситуацией и законодательством. Они вполне доступны среднестатистическому гражданину. Важно – платежеспособный спрос населения, а на сегодня большая часть населения не имеет достаточных доходов. Вот какую проблему надо решать в первую очередь. По данным статистики - средняя заработная плата в РФ сегодня порядка 5,5 тыс.руб. т.о. сложно говорить о всеобще доступном массовом жилье.
- Эксперты прогнозировали, что текущий год станет годом ипотечных ценных бумаг. Как Вы думаете, почему этого не произошло? Какие существуют объективные причины, сдерживающие развитие рынка ипотечных ценных бумаг? Ведь банки-лидеры уже фактически сформировали пулы кредитов, достаточные для секьюритизации.
Основное – необходимо наличие нормативной базы и инфраструктуры. Пока этого еще нет, но есть уже проекты нормативных документов, ведется работа по созданию инфраструктуры. Надеемся, что в следующем году участникам рынка удастся в РФ запустить механизм привлечения средств через ипотечные ценные бумаги.
Важно также сам качественный рост жилищной ипотеки. В таких странах как США, Германия, Великобритания задолженность по первичной ипотеке составляет порядка 50-70% ВВП; в России – до 1%. И перспективы роста и предпосылки однозначно есть. Это:
- рост ВВП;
- положительный торговый баланс;
- рост инвестиций в основной капитал;
- при росте цен на недвижимость ипотека – основной способ приобретения жилья;
- конкуренция и расширение рефинансирования способствуют снижению процентных ставок и комиссий, повышая доступность ипотеки;
- с принятием Закона «Об ипотечных ценных бумагах» возникли предпосылки для постепенного формирования инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг / формирования ресурсной базы;
- развитие ипотеки объявлено приоритетом государственной политики.
РУСИПОТЕКА, 01.10.2005
Редакционная статья
