Альмира Сажина: Госрегистрация стала тормозом в развитии ипотечного жилищного кредитования
- Альмира Азатовна, в связи с чем возникла необходимость внесения изменений в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"?
Необходимость внесения изменений в систему регистрации оправдана событиями, происходящими на рынке недвижимости. Например, были внесены изменения в ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", согласно которой органы регистрации сегодня принимают договоры ипотеки, заключенные в простой письменной форме. Таким образом, отменено обязательное нотариальное удостоверение, которое долгое время являлось камнем преткновения для участников рынка.
Снижаются транзакционные издержки для заемщика, что необходимо для развития системы. В данном случае важно добиться соблюдения прав и интересов обеих сторон. Ведь нотариус беспристрастно проверяет факты нарушения прав продавца и покупателя. Поскольку последний участвует в сделке с использованием кредитных средств, то многие считали необходимым оставить нотариальное удостоверение, но сделать размер государственной пошлины приемлемым и для сторон, и для нотариата. Правильное ли это изменение - покажет время. Но если через несколько лет наши суды переполнятся делами с признанием ипотечных сделок недействительными, значит, нотариат был отменен зря.
Сегодня, после отмены нотариального удостоверения, государственная пошлина за добровольное удостоверение договоров ипотеки составляет 200 руб. Соответственно, если стороны настаивают на нотариальном удостоверении ипотечной сделки, нотариус вынужден работать над этим договором себе в ущерб. На практике нотариусы берут больше 200 руб., указывая в перечне кроме обязательных услуг (проверки документов, дееспособности, обременения, ограничения) дополнительные услуги.
Согласно закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов?" договоры участия также должны проходить государственную регистрацию. Однако технология, методика регистрации таких сделок у них еще не отработана. В итоге с 1 января внесены изменения в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с 1 апреля вступил в силу закон "Об участии в долевом строительстве", но ни одного договора долевого участия в строительстве в органы регистрации не поступило. Соответственно их регистрация не проведена. Более того, участники рынка новостроек нашли формы других договоров (в частности, предварительный договор, вексельные схемы и т. д.).
Ипотечная корпорация Московской области работает в рамках общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования по стандартам АИЖК. В этом случае ипотека удостоверяется ценной бумагой (закладной), которую необходимо прошить, пронумеровать и удостоверить печатью. Раньше эта обязанность лежала на нотариусе. Теперь законодатель, стараясь оптимизировать сделки, вменил ее органу государственной регистрации. Участники рынка думали, что органы регистрации, работающие по ипотечным сделкам, хорошо знакомы с закладными. Но на практике возникло много недоразумений из-за отсутствия единой правоприменительной практики - например, некоторые регистраторы отказываются прошивать листы, где передаточная надпись в виде формуляра уже внесена в текст закладной. Ряд регистраторов вообще не работали с закладными, поэтому у них возникает много вопросов и проблем.
После вступления законов в силу необходимо полгода-год, чтобы в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сложилась хоть какая-нибудь практика в отношении ипотечных сделок с закладной. С момента появления новых законодательных актов прошло более девяти месяцев, однако общей практики в отношении ипотечных сделок в Московской области до сих пор не существует. Закон один, но каждый его трактует в силу своего правового сознания и правовой культуры.
В Московской области 77 муниципальных образований и столько же отделов федеральной регистрационной службы, т. е. всего больше 100 регистраторов, у каждого из которых своя позиция. Не столь сложна ситуация в регионах, где с закладными в сфере ипотеки работают всего два-три регистратора.
- Какие еще проблемы законодательного характера существуют в системе госрегистрации?
Регистрация стала тормозом в развитии ипотечного жилищного кредитования. Во-первых, некоторые вновь принятые нормы закона "Об ипотеке" не работают, поскольку механизмы их реализации не прописаны. Так, cт. 13 ФЗ предусмотрено изменение списка предоставляемых документов, но не порядка регистрации. Естественно, при неурегулированности ряда вопросов условия для злоупотреблений в системе регистрации самые благоприятные.
Во-вторых, в этих нормах имеются явные нелепости. Так, в ст. 10 закона "Об ипотеке" говорится, что в закладной должны быть указаны время и место государственной регистрации. Регистратор под словом "время" понимает "дата", что подразумевает на закладной следующую надпись: "В 12 часов 15 минут в г. Одинцово проведена государственная регистрация ипотеки". Мы ввели в наши закладные графы "Дата", "Время" и "Место регистрации", но, поскольку в ЕГРП нет данных о времени регистрации ипотеки и взять эти данные неоткуда, регистратор в графе "Время" ставит прочерк. Однако в некоторых районах время указывается. Возникает вопрос: откуда берутся эти данные? Подобные нестыковки тормозят процесс, что в итоге может привести к отказу сторон от заключения сделки. Следовательно, указанная статья закона требует соответствующих изменений.
Кроме того, не решен ряд вопросов, связанных со сроком регистрации и регистрационным сбором. Раньше они устанавливались субъектами федерации; для Московской области сокращенный срок регистрации составлял пять рабочих дней при больших, но доступных для участников сделок тарифах. Сегодня в закон "О государственной регистрации" внесены изменения, согласно которым госпошлина за совершение регистрационных действий взимается в соответствии со статьями налогового кодекса, а срок регистрации установлен законом, но не более одного месяца. В связи с этим регистраторы устанавливают месячный срок регистрации. Возможность злоупотреблений кроется в формулировке "не более", что позволяет уменьшать срок только при наличии определенной финансовой составляющей. Как решить эту проблему? Участники ипотечного рынка Московской области обратились к главному государственному регистратору по Московской области П. И. Селезневу за помощью, и в январе 2005 г. он подписал приказ за № 24 "О введении сокращенных сроков" - рекомендацию регистраторам о проведении регистрации ипотечных сделок в двухнедельный срок при технической возможности. Сегодня все ипотечные сделки в Московской области регистрируются в течение двух недель. Проблема временно снята, но для ее окончательного решения необходимо законодательно установить сокращенные сроки государственной регистрации ипотечных сделок.
Не нужно бояться внесения изменений в уже принятые законодательные акты. Главное, чтобы законодатели, рьяно взявшиеся за обсуждение пакета по формированию рынка доступного жилья, довели дело до конца. Если решению жилищных проблем граждан в дальнейшем будет уделяться такое же пристальное внимание со стороны всех ветвей власти, мы достигнем намеченного результата.
- Существует ли статистика по регистрации ипотечных сделок?
В соответствии с изменениями в законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органы регистрации должны предоставлять информацию статистического характера, которая позволит отслеживать тенденции рынка, его динамику. В действительности же приходится собирать все данные по крупицам, опираясь на помощь компаний, работающих в нашей системе. Органы регистрации не имеют технической возможности для обработки подобного рода информации, а делать все вручную слишком трудоемко. Кроме того, не решен вопрос с оплатой услуг по предоставлению такой информации. По нашим данным, общая статистика регистрации ипотечных сделок по России - 2-5%.
- Какие органы занимаются регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ними?
В прошлом году в результате реорганизации были созданы Федеральная регистрационная служба РФ и главные управления ФРС РФ в субъектах федерации, в частности главное управление ФРС по Московской области. В районах созданы отделы главного управления ФРС. Если раньше Московская областная регистрационная палата занималась только государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то сегодня главное управление Федеральной регистрационной службы выполняет множество функций, указанных в Положении о Федеральной регистрационной службе.
Почему это произошло? Идет административная реформа. Федеральные органы оказались у рычагов управления, в частности недвижимостью. При этом централизация власти в определенной степени ущемляет права и интересы, прежде всего субъектов федерации и рядовых граждан.
Но если на федеральном уровне регистрационная служба РФ решит те проблемы, о которых было сказано выше, утвердит инструкции, методические рекомендации, которые будут исполняться, то появятся благоприятные условия для работы. Участники рынка вносят свои предложения.
- Как технически проходит регистрация ипотечных сделок?
Регистрация ипотечных сделок мало отличается от регистрации обычных сделок купли-продажи. Например, вы покупаете квартиру за 100% стоимости. Договорились с продавцом, составили договор и пришли в регистрационную палату, где подписали заявление и сдали документы. После принятия документов сделка (договор купли-продажи) регистрируется. В соответствии с Гражданским кодексом договор купли-продажи жилых помещений вступает в силу с момента государственной регистрации и подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому первое регистрационное действие - регистрация самого договора. Второе - регистрация права собственности на приобретателя. Идет переход права собственности от старого собственника к новому, и приобретатель получает свидетельство о собственности. В результате этих регистрационных действий вы получаете зарегистрированный договор с двумя штампами, подтверждающими регистрацию сделки и права собственности.
При регистрации ипотечной сделки добавляются два новых действия. Сначала так же регистрируется договор купли-продажи и право собственности приобретателя. Но поскольку жилье приобретается в том числе и за кредитные средства, то появляется третья сторона. Соответственно возникает еще один договор - кредитный, предполагаемый договором купли-продажи, и осуществляется государственная регистрация ипотеки в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" и законом "Об ипотеке". При покупке жилья с использованием кредитных средств у кредитора (банковской или небанковской организации) возникает залог в силу закона (ст. 77 ФЗ "Об ипотеке"). Пока заемщик не рассчитается по кредиту, квартира находится в залоге у банка-кредитора либо кредитора-залогодержателя. Право залога удостоверяется закладной. В соответствии с законом "Об ипотеке" первоначальным залогодержателям закладную выдают органы регистрации. Таким образом, добавляется еще одно действие. В реестре отражается регистрация договора, права собственности, ипотеки и то, что закладная выдана первоначальному залогодержателю. Процесс регистрации ипотеки занимает тоже месяц. Однако здесь регистратор проводит комплексную правовую экспертизу документов и принимает решение о проведении или приостановке государственной регистрации. Участники рынка могут лишь обжаловать его действия.
- Как процессы, происходящие в системе регистрации прав на недвижимое имущество, могут повлиять на рынок недвижимости?
Как только вопросы государственной регистрации ипотечных сделок будут урегулированы во всех деталях, процедуры станут понятными и прозрачными для участников рынка и система регистрации будет способствовать развитию системы ипотечного жилищного кредитования.
Недвижимость и ипотека, 01.10.2005
Редакционная статья
