Андрей Сучков: Ипотека - действующий механизм
- Андрей Юрьевич, сегодня много говорят о том, что ипотека быстро развивается. Так ли это на самом деле?
Да, это так. На рынок приходят новые игроки, многие банки заявляют о запуске ипотечных программ, быстро повышаются объемы кредитования. Например, во Внешторгбанке кредитный портфель только за I полугодие вырос в два раза. Предполагается, что до конца года темпы развития ипотеки в стране останутся на прежнем уровне, а суммарный портфель за 2005 г. увеличится в два раза по сравнению с прошлым годом. Ведущие аналитики и консалтинговые компании прогнозируют большой рост. Сегодняшняя динамика вселяет оптимизм, но необходимо поддерживать высокие темпы роста и в среднесрочной перспективе.
Некоторые банки уже вышли на промышленные объемы предложения кредитов, отработали все необходимые процедуры. Но и в таком случае постоянный рост маловероятен: рынок сдерживается рядом факторов, в частности наличием высоких процентных ставок по кредиту, большого первоначального взноса и т. д. Сегодня на московском рынке недвижимости практически невозможно одновременно снижать ставки и увеличивать объемы кредитования. С одной стороны, динамика роста доходов населения позволяет активно развиваться ипотеке, с другой - предложение нового жилья в столице в последнее время сильно отстает от спроса. Поэтому в отсутствии возможности стремительно расширять объемы кредитования, серьезного стимула снижать процентные ставки тоже нет. В регионах ситуация иная, поскольку платежеспособный спрос на кредиты (а кредиты там рублевые) в целом меньше. А значит, снижаются и ставки - например, АИЖК теперь предлагает не 15, а 14% годовых. Внешторгбанк тоже рассматривает возможность снижения ставки по рублевым кредитам как минимум на 1 процентный пункт.
- Но ведь Президент РФ неоднократно подчеркивал необходимость создания программ по доступному жилью. Как быть в этой ситуации?
Способы поддержания развития ипотеки в России часто обсуждаются на конференциях и правительственных встречах. Для рынка небезразлично, в какой форме будет оказываться эта поддержка. Важно, чтобы государство не нарушило формирующиеся принципы и стандарты рынка ипотечного кредитования. Снижение ставки путем вливания в банковскую систему ресурсов, цена которых ниже рыночной, вряд ли приведет к росту доступности жилья, а напротив, может способствовать резкому повышению цен и закрепить низкую рыночную эффективность ипотечных программ большинства банков.
- Как же решить проблему?
Сегодня основная проблема лежит в сфере жилищного строительства. Когда президент в качестве общенациональной выдвинул задачу обеспечить население доступным жильем, то ипотека при этом выступала в качестве основной, интегральной, части. Однако состояние строительного сектора и возможности его развития вызывают наибольшую озабоченность с точки зрения перспектив роста ипотечного жилищного кредитования. Если сравнить динамику увеличения ипотечных портфелей с динамикой повышения строительных объемов, выявятся существенные различия: ипотека растет очень быстрыми темпами, а строительство заметно отстает. Ограничение предложения жилья по-прежнему остается главным сдерживающим фактором для ипотеки.
Когда обсуждался пакет документов по доступному жилью, дискуссию вызвали документы, связанные с развитием не ипотеки, а строительной индустрии, в частности Градостроительный кодекс. Многое еще необходимо изменить, но уже есть некоторые подвижки. Например, компания "ПИК" приобрела ДСК-3, а "Базовый элемент" - Главмосстрой. Поскольку главными препятствиями являются многочисленные бюрократические препоны, закрытость бизнеса и недостаточная конкуренция, то приход новых игроков, компаний нового типа, свидетельствует о возможности изменения ситуации в строительстве. Это внушает оптимизм.
- Есть ли препятствия, мешающие развитию ипотеки в России, на уровне законодательства?
Серьезных препятствий законодательного плана пока нет. На мой взгляд, следовало бы пересмотреть ту часть законодательства, которая связана с поощрением конкуренции, ограничением монополии в строительстве, развитием инженерной инфраструктуры и вопросами, касающимися собственности на землю.
- В чем суть стратегии Внешторгбанка по развитию ипотеки на территории РФ?
Сегодня наш банк занимает второе место после Сбербанка по объемам ипотечного кредитования, и мы считаем приоритетным сохранение этой позиции и увеличение доли рынка. Необходимо совершенствование механизма продаж. Исследования показывают, что основные жалобы заемщиков связаны с длительностью процесса выдачи кредита. Сейчас во Внешторгбанке уже разработана и утверждена новая процедура, которая предусматривает принятие кредитного решения в течение 48 часов после получения комплекта документов и заключение сделки в течение двух суток. Механизм, внедряемый в настоящее время в рамках новой структуры на базе Внешторгбанка 24, призван облегчить положение заемщика, поскольку процесс выдачи кредита станет быстрее и удобнее.
Сегодня мы расширяем продуктовую линейку и в дополнение к кредитам на готовое и строящееся жилье, возведение коттеджей предлагаем новые продукты - кредитование под имеющееся жилье, на ремонт, благоустройство, переоборудование. Также планируется снижение процентной и тарифной нагрузки. Все зависит от конкуренции.
В области реализации стратегии развития, в том числе ипотечного жилищного кредитования, у Внешторгбанка начался новый этап. В данный момент мы вышли на текущую окупаемость проекта, а осенью планируем добиться окупаемости капитальных затрат. Стартовый этап завершен, и речь теперь идет о наращивании объемов, о создании новой системы продажи ипотечных продуктов, о расширении клиентской базы. Иными словами, наблюдается переход от качественного совершенствования к количественному наращиванию. Ипотека - это действующий механизм, работу которого необходимо корректировать и совершенствовать - но уже на ходу.
- Какие действия будут предприниматься Внешторгбанком для выхода на лидирующие позиции?
Одной из приоритетных задач сейчас является развитие региональной сети. Однако ситуация в регионах заметно различается: в одних местах ждут бюджетных вливаний, а в других готовы работать самостоятельно. Согласно текущей динамике ипотечных портфелей Внешторгбанка к 2005 г. у нас будет больше 200 млн долл. В настоящее время на долю регионов приходится менее 30% этих средств, но уже в следующем году этот показатель планируется довести до 50%.
- Выходя на региональные рынки, вы будете открывать новые филиалы или действовать через местные банки?
В настоящий момент мы переводим розничный бизнес из Внешторгбанка в подразделения розничных услуг, которые работают под брэндом "Внешторгбанк 24". Соответственно и весь кредитный портфель будет перемещен из головной структуры в дочернюю.
Следует отметить, что Внешторгбанк 24 включает в себя как отделения бывшего Гута Банка и часть сети Внешторгбанка, так и вновь создаваемые филиалы. Наше серьезное преимущество заключается в том, что мы не только максимально используем существующую сеть, но и открываем новые отделения. На первом этапе планируется запуск ипотеки в тех регионах, где есть филиалы бывшего Гута Банка, а также ориентация на розницу тех дополнительных офисов Внешторгбанка в регионах, которые переходят под новый брэнд. Существует программа развития ипотеки на базе специализированных кредитных центров по всей стране. В ближайшее время мы планируем открыть такие центры в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Тюмени.
- Для чего необходимо создавать специализированный банк?
Основное преимущество любой специализации, в том числе и специализации на рознице, состоит в повышении эффективности бизнеса и качества предоставляемых услуг. Создавая специализированный банк, мы опираемся на два ключевых принципа - стандартизацию процессов и делегирование полномочий по принятию решений.
- Внешторгбанк объявил о секьюритизации своего кредитного портфеля. Как идет реализация этого проекта?
До конца года мы планируем осуществить эмиссию на 100 млн долл. Надеюсь, рейтинг наших ипотечных ценных бумаг будет выше рейтинга банка, который находится на уровне странового: в противном случае выпускать специализированные бумаги нет смысла. Следующим шагом может стать секьюритизация уже не собственных портфелей Внешторгбанка, а портфелей банков-партнеров.
- Предполагается ли выделить секьюритизацию в отдельный бизнес?
Да, все программы по секьюритизации как собственного портфеля, так и портфелей банков-партнеров мы рассматриваем как новый бизнес, в котором Внешторгбанк позиционирует себя как инвестиционная компания, занимающаяся размещением облигаций и работающая на рынках ценных бумаг.
Мы уже провели переговоры с рядом банков, имеющих ипотечные программы: сотрудничая с Внешторгбанком и привлекая его в качестве организатора секьюритизации, они смогут снизить стоимость ресурсов. Секьюритизация - достаточно дорогая процедура. Чтобы провести эмиссию, потребуется оплатить услуги юридических консультантов, рейтинговых агентств, организаторов (в качестве которых обычно выступают ведущие западные инвестиционные банки). Таким образом, есть условно постоянные издержки, не зависящие от объемов секьюритизации и достаточно большие. Кроме того, существует критический (минимальный) объем пула секьюритизируемых портфелей, поэтому наш проект в 100 млн долл. должен быть рентабельным, а проект в 20-30 млн долл., скорее всего, окажется убыточным. Естественно, банки заинтересованы в сотрудничестве.
- Что бы Вы посоветовали тем банкам, которые только присматриваются к процедуре секьюритизации ипотечных активов?
Всем банкам, планирующим эмитировать собственные ипотечные ценные бумаги или принять участие в совместном проекте, я бы посоветовал обратить внимание на качество своих кредитных портфелей, а также процедур и стандартов. Рейтинговые агентства при составлении рейтинга бумаг обращают внимание прежде всего на качество портфелей и их обслуживания. Ценная бумага должна быть низкодоходной, но при этом очень надежной за счет портфеля, лежащего в ее основе.
- Вы планируете размещать бумаги только на Западе?
Рост популярности российских ценных бумаг на Западе позволит нам получить достаточно дешевые и длинные деньги для развития ипотеки. Мы стремимся обеспечить приток долгосрочных ресурсов из-за рубежа, возможно по более выгодным ставкам, чем предлагает АИЖК, привлекающее средства отечественных инвесторов. Наш выпуск ипотечных ценных бумаг будет проходить в соответствии с западным законодательством, поскольку провести его по российскому законодательству сложнее. Во-первых, кредитный портфель Внешторгбанка на две трети валютный. Во-вторых, подзаконные нормативные документы ФСФР, которые позволят выпускать ипотечные ценные бумаги, до сих пор окончательно не сформированы. В качестве альтернативы мы рассматриваем эмиссию зарубежных ценных бумаг, обеспеченных рублевыми активами, но при этом могут возникнуть сложности, связанные с хеджированием валютного риска.
- За счет чего будет формироваться рублевое покрытие?
Кредитование в Москве и Санкт-Петербурге в основном проводится в валюте. Рублевое покрытие мы предполагаем формировать за счет региональных кредитов, а значит, неизбежно придем к рублевым облигациям. Но думаю, что сложностей при реализации программы рублевой секьюритизации будет даже больше, чем при валютной. Есть множество нерешенных вопросов, в том числе связанных с концепцией true sale (отделение рисков портфеля от рисков первичного кредитора-оригинатора), которая положена в основу проекта. При подготовке эмиссии ипотечных ценных бумаг с валютным покрытием мы используем отработанную западную схему проведения подобных эмиссий; что же касается рублевой секьюритизации, то такой практики еще нет, и неизвестно с какими рисками можно столкнуться. Западные инвесторы знают обо всех рисках, которые возникают при работе с ипотечной ценной бумагой. А количественные величины можно посчитать, основываясь на экспертной оценке, например построив кривые соотношения вероятности дефолта и LTV на основе зарубежного опыта, в частности Португалии.
- Что Вы можете сказать о проекте IFC, который касается введения в Российской Федерации международных стандартов по развитию ипотеки и ипотечного кредитования?
Проект полезный. Сейчас ипотечный рынок хоть и маленький, но его основные игроки и стандарты уже определились. Чтобы договориться с государственными органами, которые участвуют в этом процессе, необходимо выработать единый подход. Сегодня мы работаем на сложившемся рынке и ставим перед собой определенные цели. Проект IFC призван объединить усилия участников процесса для решения общих задач, а кроме того, популяризировать ипотеку в регионах.
Cправка
Андрей Юрьевич Сучков родился 18 марта 1957 г. Закончил экономический факультет МГУ, имеет степень кандидата экономических наук. С 1993 по 1996 г. Андрей Юрьевич руководил проектом жилищного финансирования в российском представительстве Института экономики города (США) в рамках программы Агентства международного развития США по реформе жилищного сектора; является одним из учредителей, членом совета фонда "Институт экономики города", исполнительным директором которого работал с 1996 по 1997 г. Участвовал в разработке концепции развития ипотеки в России и создании Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). С 1997 по 2000 г. Сучков - заместитель генерального директора агентства, на протяжении более 10 лет активно участвует в формировании законодательной базы и практической реализации программ ипотечного кредитования в России. В настоящее время занимает должность вице-президента ОАО "Внешторгбанк", отвечает за развитие ипотечного и потребительского кредитования. В феврале 2005 г. журнал The Banker назвал Сучкова одним из наиболее перспективных банкиров России и включил его в число 15 "восходящих звезд" мирового банковского сообщества.
Недвижимость и ипотека, 31.10.2005
Редакционная статья
