Александр Черняк: Количество рефинансирующих организаций сократится
На формирующемся российском рынке ипотеки за последние две недели произошел целый ряд заметных событий, которые нашли отражение и в ленте новостей RealEstate.ru. Прежде всего, президент России Владимир Путин потребовал "завершить формирование нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг" и поручил правительству увеличить уставный капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Не прошло и двух недель как правительство «вспомнило» про Агентство. Пресса заметила и межбанковскую сделку купли-продажи части ипотечного портфеля между «Райффайзенбанком» и «Городским ипотечным банком», и декларацию группы «КИТ Финанс» о выходе на «просторы» российского рынка ипотеки.
Каково отношение ко всем этим событиям у главного участника рынка, АИЖК, представляющего интересы государства в процессе развития ипотеки? За комментариями Интернет портал RealEstate.ru обратился к заместителю генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александру Черняку, который в числе первых узнал о распоряжении председателя правительства РФ Михаила Фрадкова профильным министерствам разработать предложения об увеличении уставного капитала АИЖК и рассмотреть возможности увеличения госгарантий по обязательствам Агентства.
- Многие эксперты сходятся во мнении, что уставного капитала Агентства по ипотечному кредитованию недостаточно для развития рынка доступных кредитов в России. Как увеличить уставной капитал АИЖК и возможно ли выделить другие ресурсы для его увеличения?
Есть поручение Президента России об увеличении уставного капитала Агентства, и есть бюджет Российской Федерации, в который эти деньги заложены на следующий год. В следующем году планируется увеличить уставный капитал АИЖК на 3,7 млрд. рублей. Для увеличения уставного капитала вряд ли будут использоваться средства из других источников, поскольку 100-процентным акционером АИЖК является государство. Наполнять уставной капитал будут за счет бюджета, как это и планировалось. Кроме того, Концепцией развития унифицированной системы ипотечных жилищных кредитов, одобренной 30 июня этого года Правительством РФ, на 2006 год предусмотрены госгарантии в размере 14 млрд. Скоро Государственная Дума будет рассматривать проект бюджета. Мы рассчитываем, что получателем господдержки (14 млрд. – прим. ред.) станет именно АИЖК. Что же касается финансирования АИЖК, то помимо денег, выделяемых в рамках господдержки, безусловно, будут привлекаться и средства из рыночных источников финансирования, в том числе и выпуски корпоративных облигаций с госгарантией. Также Агентство планирует привлекать средства от выпусков облигаций с частичным использованием господдержки, предполагается работа с Закрытыми паевыми инвестиционными фондами и использование всех других, доступных на сегодняшней день, инструментов.
- Недавно инвестиционный банк "КИТ Финанс" заявил о своем намерении с 1 ноября 2005 года приступить к реализации собственной ипотечной программы. Кроме того, упомянутая организация планирует выкупить пулы ипотечных кредитов у банков, занимающихся ипотекой в России. Способны ли частные финансовые структуры и компании создать конкуренцию АИЖК?
Концепция развития унифицированной системы ипотечных жилищных кредитов подразумевает участие различных компаний на этом рынке. На сегодня самым мощным и единственным проводником государственной политики является АИЖК. Те структуры, которые будут работать на рынке и сотрудничать с АИЖК, будут работать в едином поле стандартов с агентством. Всех, кто будет работать вне стандартного поля закладных и других инструментов, которыми будет оперировать агентство в рамках унифицированной системы рефинансирования, мы не будем считать стандартными, и они, как говорится, будут вариться в собственном соку. Думаю, что какой-то бизнес у них будет, но он несопоставим с АИЖК по стоимости и долгосрочности пребывания на рынке.
- Ощущаете ли вы сейчас конкуренцию со стороны других операторов?
Агентство не ощущает конкуренцию со стороны этих компаний. Конечно, есть уже заявления некоторых структур о выходе на рынок, но пока мы не видели их в действии. «КИТ Финанс», например, утверждает, что планирует не конкурировать, а сотрудничать с АИЖК. Сейчас сложно сказать, в каком виде будет происходить взаимодействие, так как конкретных предложений от них пока не поступало. Надо посмотреть, в чем будут заключаться предложения, и тогда, возможно, будет найден способ взаимодействия и сотрудничества.
- Какой ваш прогноз по поводу выхода частных компаний и финансовых структур на этот рынок?
По-моему личному мнению, если считать лишь те компании, которые позиционируют себя как рефинансирующие организации, то в течение ближайших двух лет их будет не меньше пяти. По крайней мере, они уже готовы выступить в этой роли. Но возникает вопрос, хватит ли у них сил, ресурсов, и пока неясно, насколько у них будут приемлемые цены, а самое важное, насколько надолго они придут на этот рынок? Ипотечный бизнес – долгосрочный, но временщики, как и в любом бизнесе, будут появляться. Главное чтобы они не увели рынок в сторону. В перспективе крупных игроков останется не очень много, со временем даже меньше пяти. Постепенно распределятся роли, и у каждого будут свои ниши - рефинансирующих организаций не должно быть много. В будущем же произойдет дальнейшая диверсификация рынка по ролям. Будут и рефинансирующие организации, и кредиторы, и сервисные ипотечные компании, и брокеры и так далее.
- Раффайзенбанк выкупил ипотечные пулы у Городского ипотечного банка на сумму около $4 млн. Какова роль подобных сделок в развитии ипотеки, и как повлияет это на снижение ставок по кредитам?
То, что портфели начали продаваться от банка к банку - это положительная тенденция. Рынок начинает привыкать к таким инструментам, как ипотечный кредит, закладные и так далее. На ставку это никакого влияния не оказывает, так как это межбанковская сделка, и в этом случае один из игроков заботится о своей ликвидности, другой - о доходности своего портфеля. Я думаю, что это не безвозмездная сделка, и, наверняка, для Городского ипотечного банка она экономически оправдана. Я думаю, что на рынок это тоже не повлияет, так как у игроков сейчас локальные задачи и идет привыкание рынка к подобным механизмам.
- Возможно ли в следующем году снижение маржи банков и ставок по ипотечным кредитам?
Если макроэкономическая ситуация в стране останется благоприятной, то ставки могут снизиться. Поскольку АИЖК занимает довольно большой объем рынка, то снижение ставки повлияет и на снижение маржи. В дальнейшем маржа участников будет снижаться за счет роста объемов ипотечного кредитования и повышения оборачиваемости. Я не удивлюсь, если в следующем году рублевая процентная ставка снизится до 12% .
СПРАВКА RealEstate.ru
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано 5 сентября 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье, популяризации при поддержке государства общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования в национальном масштабе. В 2005 году Агентство планирует внедрить в общефедеральную систему ипотечного жилищного кредитования все без исключения регионы РФ.
Условия стандартного кредита Агентства:
- процентная ставка фиксированная 14 % годовых в руб.;
- срок кредитования от 1 года до 27 лет;
- max первоначальный взнос 70% стоимости жилья;
- min первоначальный взнос 30% стоимости жилья;
- ежемесячный платеж до 50% совокупного дохода заемщика;
Деятельность Агентства по состоянию на 9 сентября 2005 года:
В настоящее время Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (ЕСР ИЖК) действует в 76 субъектах. На территории пяти субъектов (Иркутская, Смоленская, Ивановская, Тульская, Мурманская области) ЕСР ИЖК действует через систему Сервисного Агента. АИЖК установлены договорные отношения с 19 страховыми компаниями. Агентством аккредитовано 68 региональных операторов в 65 субъектах РФ. Кроме того, Агентство заключило соглашения с 46 и аккредитовало 43 сервисных агентов. По Стандартам АИЖК выдают ипотечные кредиты 80 организаций из 56 регионов РФ.
RealEstate.ru, 19.09.2005
Редакционная статья
