Андрей Крутов: Основная проблема - это привлечение в систему жилищного кредитования длинных денег
- Андрей Дмитриевич, с апреля 2005 г. вступает в силу новый Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». Каким образом он повлияет на ситуацию в сфере жилищных накоплений граждан? Как Вы оцениваете этот закон?
В целом и мы, и участники рынка оцениваем его негативно. В конце марта состоялось специальное заседание нашего Экспертного совета, на котором совместно с участниками рынка рассматривался данный закон. Общее мнение – он создаст много новых и неоправданных препон в деятельности кооперативов, при этом основной своей цели – повышения доступности и надежности системы жилищных накоплений граждан – с его помощью достичь не удастся.
Если рассмотреть ситуацию с жилищных кредитованием в общем, то уже давно очевидно, что основная проблема – это привлечение в систему жилищного кредитования «длинных денег». Так называемая «американская модель» формирования долгосрочных пассивов с использованием фондового рынка в России в настоящее время не работает и, скорее всего, еще некоторое время будет «буксовать». Причина – неразвитость фондового рынка, отсутствие институциональных инвесторов и т.п.
В этом случае придется или на время забыть о решении «квартирного вопроса» для основной массы россиян, или постараться привлечь деньги непосредственно у граждан, в том числе используя систему жилищно-накопительных кооперативов. К сожалению, новый закон вряд ли поможет создать в России действительно массовый механизм жилищного кредитования.
В результате, граждане попадают в безвыходное положение. Согласно новому Жилищному кодексу они больше не могут рассчитывать на получение квартиры от государства, покупка жилья с помощью ипотечного кредита для большинства пока недоступна, а альтернативный вариант жилищного кредитования (с помощью потребительского кооператива) в результате введения в действие нового закона о ЖНК, скорее всего, станет для них чрезмерно затратным и по времени, и по деньгам.
- Какие конкретные претензии предъявляются к новому закону?
Основная проблема – это чрезмерное регулирование деятельности кооперативов. Согласно принятому закону, уровень контроля за их деятельностью приближается к кредитной организации. Казалось бы, это хорошо для пайщиков, так как повысит уровень надежности кооперативов. Однако на практике искусственные ограничения обернутся лишь дополнительными финансовыми и временными затратами.
Вот несколько примеров подобного рода «бюрократических препон».
Согласно ст. 5 закона, членами кооператива не могут быть более 5000 человек. То есть при достижении предельной численности, кооператив должен быть реорганизован, что неминуемо приведет к дестабилизации и нарушению прозрачности его деятельности, усложнит учет, создаст почву для мошенничества и злоупотреблений.
В этой же статье закона предусмотрена необходимость внесения сведений о каждом новом члене кооператива в единый государственный реестр юридических лиц, который, кстати, ведется налоговой службой. Внесение сведений в реестр о новом пайщике займет около двух недель и обойдется кооперативу (а, следовательно, и пайщику) в две тысячи рублей госпошлины. Более того, сведения о членах кооператива (согласно ст. 15) в 5-дневный срок предоставляются в Федеральную службу по финансовым рынкам.
Согласно ст. 22 реклама кооператива должна содержать «информацию о порядке покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков», т.е. рекламируя свою деятельность, кооператив тут же предупреждает о возможных убытках. Указанное положение ведет к очевидной дискриминации ЖНК по отношению ко всем остальным организациям, работающим со средствами граждан.
Ст. 27 предусматривает утверждение форм участия члена кооператива в деятельности кооператива общим собранием членов кооператива. То есть новые тарифные планы и более эффективные кредитные продукты не могут быть оперативно выведены на рынок.
В ст. 33 закона указывается, что полномочия правления кооператива истекают в день проведения годового общего собрания членов, фактически это означает ежегодные перевыборы или смену правления.
А теперь представьте, сможет ли полноценно работать любой, пусть даже самый солидный банк, количество вкладчиков которого законодательно ограничено, руководство меняется ежегодно, о каждом новом клиенте банк тут же извещает налоговые органы и ФСФР, а в рекламе подробно расписаны возможные убытки? Ответ очевиден. Что же говорить о кооперативах…
- Разработчики закона уделили особое внимание регулированию финансовой устойчивости деятельности кооперативов, можно ли сказать, что эта проблема в новом законе решена?
Я так не думаю. По факту, в законе есть многочисленные «лазейки». Вот, например, в ст. 16 предусмотрено, что денежные средства граждан списываются на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Таким образом, законом допускается использовать паевые средства на неограниченную рекламу, приобретение автомобилей, дорогостоящей оргтехники, офисных помещений. Ведь все это вполне укладывается в финансирование «деятельности по привлечению и использованию средств граждан».
Кроме того, в случае прекращения членства в кооперативе, согласно ст. 32, пайщику возвращается так называемая «действительная стоимость пая». Она может значительно (понятно, что в меньшую сторону) отличаться от внесенных гражданином средств, поскольку рассчитывается с учетом износа имущества кооператива и уменьшается на величину обязательств кооператива.
Все это примеры того, что цель закона – защита прав и законных интересов членов ЖНК – достигнута, скорее всего, не будет.
В то же время в законе содержится ряд необоснованных финансовых ограничений, которые осложнят жизнь добросовестным ЖНК.
Согласно ст. 47 минимальный срок накопления паевого взноса, после которого у члена кооператива возникает право на приобретение для него кооперативом жилья, составляет 2 года, а срок возврата ссуды не должен превышать срок накопления более чем в полтора раза. При этом ЖНК помимо прочих будут обязаны соблюдать нормативы текущей и среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива.
Данное положение закона сложно оценить однозначно. С одной стороны, возникает некоторая видимость сбалансированности по срокам пассивов и активов кооператива. С другой стороны, существуют и другие способы для достижения этого баланса, например, привлечение долгосрочных кредитов.
Можно опять привести аналогию с деятельностью банков, где для оценки сбалансированности используются нормативы ликвидности. Кстати, от руководства Центробанка еще в 2003 году исходило предложение об исключении нормативов ликвидности из списка обязательных, в том числе и по причине невозможности судить по ним о реальном положении с ликвидностью.
Далее, в ст. 47 указывается, что размер части паевого взноса, после внесения которой у пайщика возникает право на приобретение жилья, не может быть менее 30% от предполагаемой цены недвижимости. При этом ссуда, предоставляемая пайщику кооперативом, не может превышать размер собственного паенакопления члена ЖНК, а привлеченные заемные средства не могут превышать 70% от данной величины.
Кроме того, ст. 47 закона устанавливает, что на приобретение жилья по договорам долевого участия нельзя направлять средства, которые составляют более 20% стоимости имущества кооператива. Фактически это положение необоснованно ограничивает право члена кооператива приобрести жилье на этапе строительства по более низкой цене.
В итоге получается, что минимальный «первоначальный взнос» пайщика для покупки квартиры составит 37% от цены приобретаемой недвижимости, еще столько же, т.е. 37% вносит кооператив, а оставшиеся 26% может добавить банк. При этом свой «первоначальный взнос» пайщик обязан накапливать в кооперативе минимум 2 года, потом максимум за 3 года обязан погасить ссуду, а выбор объекта недвижимости для него, по сути, ограничивается вторичным рынком. Очевидно, что условия жилищного кредитования в ЖНК в соответствие с новым законом, заведомо хуже условий банковского ипотечного кредита (первоначальный взнос от 15%, срок кредитования до 20 лет, нет ограничений по объекту недвижимости).
- Какие меры планируют предпринимать участники рынка и законодатели, чтобы хоть как-то исправить ситуацию?
Некоторые участники рынка пошли по пути наименьшего сопротивления: перерегистрировались из жилищно-строительных не в жилищно-накопительные, а в потребительские кооперативы и надеются не попасть в «жернова» нового закона. Кстати, это возможно благодаря статье 1 закона, где указано, что закон «определяет… основы деятельности ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан… на приобретение…жилых помещений…в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам ЖНК…». То есть, если квартира передается в собственность пайщика сразу, то деятельность таких организаций, по их мнению, не подпадает под действие закона о ЖНК. Сложно сказать, насколько это соответствует смыслу закона, но как мы видим, закон еще только вступает в силу, а его уже пытаются обойти. Кстати, это прямое следствие неадекватности самого законопроекта, разработанного без консультаций с участниками рынка.
Впрочем, основная масса кооперативов, которые планирую и дальше работать на рынке жилищных накоплений, скорее всего, будет вынуждена приспосабливать свою деятельность под новый закон.
Для таких организаций выход только один – создавать специализированную саморегулируемую организацию жилищно-накопительных кооперативов (это одно из требований закона), тесно работать с законодательной властью по подготовке поправок и дополнений в закон, взаимодействовать с регулирующими органами, в том числе ФСФР. Кстати, в рамках состоявшегося в марте заседания нашего Экспертного совета была создана рабочая группа по ЖНК, в которую вошли представители кооперативов, Государственной Думы, Совета Федерации, министерств и ведомств. Я думаю, она и станет площадкой для законотворческой работы в сфере ЖНК и основой будущей саморегулируемой организации жилищно-накопительных кооперативов.
Открытая экономика, 04.04.2005
Редакционная статья
