Леонид Чернышов: Улучшив свои жилищные условия, десятки миллионов россиян смогут отнести себя к среднему классу
Чернышов Леонид
Интервью порталу "Русипотека" дал помощник министра промышленности и энергетики РФ по строительству, ЖКХ и архитектуре Чернышов Леонид Николаевич.
- Как бы Вы могли в целом оценить развитие ипотечного кредитования в стране в прошедшем году?
Существует значительный потенциал для ускорения темпов развития рынка ипотечного жилищного кредитования. В течение нескольких лет практически сформирована основная правовая и институциональная база рынков жилья и ипотечного кредитования. Значительный вклад в эту работу должен внести пакет законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Он снимает большую часть препятствий для развития ипотеки в России, снижает риски кредитования, создает благоприятный налоговый режим и повышает привлекательность инвестиций в жилищную сферу.
Задача нового законодательства – в том, чтобы уже к 2010 году треть граждан нашей страны имела возможность приобрести квартиру. Эта возможность появляется, прежде всего, за счет системы жилищных кредитов.
Уже сделан важный шаг, создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Это 100%-ная государственная структура. Ее основная задача - запуск системы долгосрочного кредитования для граждан. На данный момент совокупный объем ипотечных кредитов в России составляет пока около 0,1% ВВП. Хотя, например, в странах восточной Европы ипотечное кредитование составляет от 5% до 12%. Если планы Правительства будут реализованы, мы сможем использовать потенциал ипотеки и для решения задачи удвоения ВВП. Так что мы с уверенностью можем сказать гражданам России: ипотека - это в ваших силах.
- Можно ли назвать успешной работу депутатов по разработке и принятию законопроектов, способствующих развитию ипотечного кредитования в стране?
Пакет документов из 27 законопроектов под рабочим названием «Доступное жилье» окончательно был принят Госдумой и подписан Президентом в декабре 2004 года. С прошлой недели новые законы вступили в силу. Работа Государственной Думы в течение семи месяцев продемонстрировала конструктивный подход всех без исключения фракций. Многие опасения в отношении развития механизмов развития ипотеки были сняты. В том числе и благодаря внесенным самими же депутатами поправками.
Все эти изменения были направлены, прежде всего, на упрощение процедуры выдачи кредитов и снижение издержек для заемщика. Например, поправки к закону об «Ипотеке» исключают требование о нотариальном удостоверении купли-продажи квартиры и участия в долевом строительстве. Теперь необходимо только оплатить госрегистрацию, что соответственно удешевляет оформление сделки (раньше услуги нотариуса стоили 1,5% от суммы сделки). Стоит отметить, что для получения кредита родителям несовершеннолетних детей не нужно согласие органов попечительства, сейчас достаточным является уведомление. Раньше граждане, взявшие кредит под процент ниже 2/3 ставки рефинансирования Центробанка, платили подоходный налог с полученной материальной выгоды – 35%. Теперь это бремя должно стать значительно легче - налог уменьшился до 13%.
В Гражданский кодекс было внесено одно из самых значительных изменений – с этого года банк имеет право выселять недобросовестного заемщика. Раньше лишать гражданина жилья банку было запрещено. Для банка это означало, что собственность, на которую он выдал кредит, не может быть нормальным залогом. Что ограничивало выдачу ипотечных кредитов и тормозило выпуск ценных бумаг. Однако гражданам не стоит пугаться этого условия, так как в случае выселения предусмотрен резервный жилищный фонд, который формируется в каждом регионе, многие банки предусматривают временное приостановление ипотечного договора (переход на договор аренды), а потом его возобновление, в конечном итоге заемщик получает обратно средства, вложенные в ипотечный кредит, в полном объеме.
Важно отметить роль создаваемых бюро кредитных историй, которые существенно облегчат процедуру получение кредита.
- Какие на Ваш взгляд существуют нерешенные вопросы в области законодательства?
Сейчас уже ясно, что появятся дополнительные законопроекты, которые будут обновлять и улучшать жилищное законодательство. В настоящее время уже можно смело говорить о новом пакете законов.
Например, данный пакет не предусматривает введение цивилизованных форм аренды жилья. В демократическом обществе люди должны иметь право выбора. Не все хотят приобретать жилье, поэтому должна быть возможность снять квартиру, - использовать механизм найма. Тем более это актуально в рамках задачи, которую ставит Президент, - обеспечение мобильности населения. Люди должны работать, там, где эффективно, а жить - там, где удобно. Поэтому необходим целый блок норм для развития в России коммерческого найма.
Второй вопрос связан с инструментами, обеспечивающими предоставление земли для строительства. Мы планируем ввести инструмент, который практикуется в других странах мира и который в свое время был использован и применялся в Российской федерации, и в дореволюционной России. Это право застройки. Это разновидность вещного права, которое позволяет застройщику приобретать по договору на длительный период времени землю под строительство и эксплуатацию на ней жилых зданий. «Право застройки» можно считать дополнительным инструментом для застройщиков помимо аренды земли, которая предусмотрена Земельным кодексом. Основное отличие состоит в том, что это право является предметом оборота, то есть договор права застройки может быть заложен в банке, строитель может взять под него кредит.
Третий вопрос связан с инструментами повышения качества жилья. Россия обладает огромным потенциалом недвижимости, это порядка 30% стоимости основных фондов России, только 9 млн. многоэтажных строений, которые построены за последние 30-40 лет. Какой путь необходимо выбрать: только ликвидация существующего жилья и строительство нового или же можно предусмотреть инструмент модернизации существующего фонда. Остается вопрос, что мы будем делать с таким жильем. Я считаю, что часть такого фонда нуждается в капитальном ремонте и модернизации. И политика государства - в области обновления, модернизации, повышения качества ранее построенного жилья. Не все города в состоянии идти по пути Москвы, которая этот вопрос решает радикальными методами.
До сих пор в полной мере не решен вопрос привлечения средств населения в жилищную сферу. В мировой практике существуют два механизма привлечения средств населения в жилищное строительство. Это стройсберкассы и паевые инвестиционные фонды. Это механизм, когда индивидуальные физические лица вкладывают деньги в стройсберкассы, а уже стройсберкасса выступает неким институциональным инвестором через паевые инвестиционные фонды в жилищное строительство. В этой модели возможно участие государства путем премирования вкладчиков. Регулирование этого процесса находится в ведении Банка России. Это цивилизованные формы коллективных инвестиций в недвижимость, которые представляет собой дополнительный источник финансовых средств для стройкомплекса.
- Какие задачи в наступившем году стоят в части развития ипотечного кредитования и привлечения финансирования в сферу ипотеки?
Главная задача этого года внедрение механизмов по привлечению инвестиций в ипотеку в регионах. Таким универсальным механизмом могут стать ипотечные ценные бумаги. Продавая их, банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства.
Особое внимание необходимо уделять финансированию жилищного строительства через ипотечное кредитование, которое на сегодняшний является день одним из наиболее эффективных методов, позволяющих направить сформировавшийся в экономике излишек финансовых ресурсов в реальный сектор экономики.
Государство стремится сегодня удешевить ипотеку, сделать ее более доступной. Большая часть ипотечных кредитов будет гарантирована государством. Оно возьмет на себя те риски, которые пока банковская сфера не может принять на себя. Учитывая то, что в 2008 году число ипотечных кредитов превысит миллион, размер господдержки ипотечного кредитования составит 250 млрд руб. в год.
Данные социологов говорят, что именно молодежь будет, прежде всего, использовать возможности системы доступных кредитов. Думаю, на местах можно будет так или иначе проработать возможность помощи молодым семьям со стороны органов власти и может быть руководства предприятий для внесения первого взноса. Выиграют от этого все. Хотя бы потому, что ипотека это один из эффективных способов решения демографической проблемы.
Собственно говоря, улучшив свои жилищные условия в соответствии с современными представлениями о жилье, десятки миллионов россиян смогут отнести себя к среднему классу.
РУСИПОТЕКА, 25.01.2005
Редакционная статья
