Игорь Кузин: Президенту пора использовать административный ресурс
- Игорь Юрьевич, Вы выступили с интересной презентацией «Особенности национальной ипотеки» на IV Международном банковском форуме «Банки России – ХХI век «Развитие ипотеки в России в контексте международного опыта». В конце презентации Вы перечислили проблемы, с которыми сталкиваются банки. Расскажите об этом чуть поподробнее, а также о том, как сегодня сделать рынок ипотеки доступным для населения?
Самая большая проблема на сегодня — отсутствие предложения на рынке жилья и рост цен на имеющееся. Других серьезных проблем нет. Банки отладили бизнес-процессы по выдаче ипотечных кредитов, научились быстро оценивать заемщиков, работать с партнерами – страховыми компаниями, оценщиками, регистрационными палатами.
Вторая проблема, которая раньше была актуальна, но менее критична сейчас – это уровень ставок. Три года назад ставки были в районе 15%, а сегодня – 10-11%, если брать кредиты в долларах (в рублях чуть выше, но не намного). Если сопоставить ставки с уровнем инфляции и с уровнем роста доходов, то они перестали быть пугающими население.
Для нас, банкиров, сейчас главное – это работа по снижению рисков и инфляции. Для стран с быстрорастущей экономикой инфляция – это норма. Стране трудно расти с инфляцией 2-3% на 6%-7% ВВП в год, – это практически никому не удается.
Проблема взлетающих цен на недвижимость связана с тем, что монополизирован рынок земли. Есть монополисты – это или муниципалитет, или еще какой-то государственный субъект, который решает, кому и что дать, в каком размере. А сроки, как быстро работают чиновники, не установлены. В такой системе ни у кого нет мотивации, чтобы выводить земли под строительные площадки. Если проблема не будет решена, то мы долго будем «топтаться на одном месте». Если ипотека будет продолжать расти такими же темпами, как сегодня, то она только увеличит рост цен на жилье, и при отсутствии масштабного строительства небольшая прослойка населения сможет позволить себе ипотечный кредит.
Но мне кажется, что уже есть некоторое понимание и у государственных органов, и у правительства, что мы разогнали «не ту сторону паровоза». Мы сначала разогнали спрос, в т.ч. субсидиями. При этом, хотя более 400 банков предлагают ипотеку, на государственном уровне не было никакой работы по увеличению предложения жилья на рынке. Более того – количество метров уменьшилось с момента начала национального проекта. И какие могут быть разговоры о доступности?
- А как учитывать такой фактор, как постоянно увеличивающийся рост доходов?
Если смотреть на рост доходов в целом по стране в прошлом году, то официальная статистика показывает, что рост составил около 12%-13%. Это в среднем, то есть что это значит? То, что у имущих доходы росли больше, чем у неимущих, а рынок недвижимости приобретал платежеспособную массу населения в большом количестве. Потому что люди, у которых маленькие доходы, ранее не могли позволить себе приобрести недвижимость, и сейчас не могут. У тех, кто мог могу купить квартиру, доходы выросли еще больше, некоторые могут теперь больше заплатить за квадратные метры, они так и делают. А предложение – такое же, каким было. Естественно – больше денежная масса, больше спрос, но одно и то же предложение недвижимости – цены растут.
Еще одна причина роста ипотеки – это само обсуждение ипотечной темы. Как только Президент поставил вопрос ипотеки под контроль, то сразу изменился тон обсуждения в СМИ, изменилась полемика о том, что такое ипотека, доступность и так далее. Если раньше была сплошная критика, то с начала национального проекта разъяснительная компания сделала слово «ипотека» широко употребляемым – его постоянно слышно на радио и телевидении, много позитивных материалов появилось в прессе. И как результат –исследование Ассоциации «Россия» показало, что около 13% россиян сегодня собираются брать ипотеку. По сравнению, например, с исследованием ROMIR, которое 9 месяцев назад утверждало, что таких желающих – около 7%. Иначе говоря, благодаря поддержке Президента и СМИ рост осведомленных об ипотечных инструментах составил почти 200%! Конечно, те, кто хотят представить эту стастистку в негативном свете, говорят – 87% не готовы. Хотя нужно смотреть, как быстро растет число тех, кто готов воспользоваться ипотечными кредитами. Ведь 12% россиян – это немало, это более 15 млн. человек!
Сегодня дай Бог всех клиентов обслужить, в России очереди выстраиваются за кредитами. Спрос растет, продукты есть, и ставки стали более-менее приемлемые. Может быть, ставки кажутся и высокими, но по сравнению с ростом доходов и инфляцией, – они в России на самом деле очень низкие. Кроме того, ставки не являются наиболее «чувствительной» частью ипотечного кредита. Что является наиболее значимым для размера ежемесячного платежа – это срок, а срок, на который сегодня выдаются ипотечные кредиты, – до 25-30 лет. На этом уровне изменение ставки в 1%-2% приводит к очень небольшим изменениям ежемесячных платежей, даже если ставка уменьшится, то при сроке 25-30 лет кредит не станет значительно дешевле и доступнее.
- Как Вы относитесь к предложению депутата Павла Медведева по поводу того, что надо отменить систему долевого строительства?
Интересная мысль, не раз уже эта идея обсуждалась. Когда застройщик принимает деньги от дольщика, то по сути он получает беспроцентный депозит, потому что дольщик не приобретает взамен ничего. А потом квартиры могут быть перепроданы трижды, возникают скандалы, а дольщикам некуда обратиться. Подобные сделки между дольщиком и застройщиком – это по сути банковские операции. И здесь у ЦБ возникает вопрос – почему мы лицензируем банки, но не лицензируем застройщиков? Застройщики тоже должны быть организациями, которые по закону могут принимать вклады населения, предоставлять в ЦБ отчетность, иметь резервы и т.д.
Во многих развитых странах подобные операции сразу попадают под банковское законодательство, – застройщик не имеет права принимать деньги у населения. В других странах есть следующее решение проблемы – клиенты приносят деньги в банк, а банки дают кредиты застройщикам, то есть нет прямой связи между застройщиком и клиентом. Но в России проблема – возвращаемся к началу, – нехватка жилья. Земля принадлежит какому-то непонятному собственнику. Когда мы говорим муниципалитет – это значит никто. Сегодня там сидит один человек, завтра другой, власть меняется, тут же меняются контракты и конкурсы.
Собственника у земли нет, земля является аморфным активом, и трудно выяснить, кто за этот актив отвечает, нет прозрачности в процессе наделения правами на землю. Например, в Англии, если дается кому-то пятидесятилетняя рента, то все знают – что 50 лет – это 50 лет. И Королева Англии не отнимет собственность в течение этих 50 лет, – ты ее можешь закладывать, делать с ней все, что угодно. В России – даже когда и муниципалитет, и государство хочет передать землю от того, кто обанкротился, новому застройщику, то возникают юридические проблемы, потому что нет законодательства о передаче муниципалитетом прав по аренде . Иначе говоря, земля не в обороте. Поэтому у банка нет возможности взять нормальный залог, что является стандартным требованием при кредитовании застройщика в других странах. Если невозможно взять залог, банки повышают стоимость кредита или начинают думать, как контролировать застройщика?
Вот и получается, что только те банки, которые завязали все денежные потоки застройщиков на себя, или ими владеют (или контролируют) кредитуют стройку – все остальные боятся. Но это – частные случаи, а не системный подход. И если бы мы сегодня запретили застройщикам принимать депозиты от населения, то нам нужно было бы решить проблему банковских кредитов строителям. Но проблема не решается, мы опять упираемся в проблему с тем, что земля принадлежит муниципалитетам, а это значит — никому.
Земля — огромный актив, который мог бы сам себя прокормить, если бы его вывели на рынок. Он сам привлек бы капитал. В идеале муниципалитет должен бы землю продать с обязательством – застроить в определенный срок, иначе – власть (муниципалитет) отнимет.
- В ближайшее время могут быть внесены какие-то изменения в законодательстве о земле?
Мне кажется, Президенту и его команде нужно использовать административный ресурс. Взять и вывести землю как актив, чтобы он начал работать на пользу людям, а не чиновникам.
Ипотека становится более доступной, но жилье – нет. Чтобы уравнять шансы семьи в Москве в 2006 г., с шансами той же самой семьи в 2003 г. на покупку жилья с помощью ипотеки, – ставки должны упасть до уровня менее 3%. Если в 2003 г. семье с доходом 2 тыс. долларов нужно было скопить 20% на первоначальный взнос, и они уже могли позволить себе квартиру, то сегодня ей нужно скопить 53% – из-за роста цен на жилье. Хотя при этом они могут позволить себе взять ипотечный кредит уже в 2,5 раза больше.
Поэтому, чтобы решить проблему с доступностью недвижимости, государству либо придется оплачивать неэффективность чиновников на муниципальных уровнях и давать громадные субсидии народу (и это приведет к взлету цен), либо разрубить «гордиев узел» – с землей и ее выводом. Это все можно осуществить, ведь было же это сделано в других странах.
- Какова сегодня реальная эффективная ставка для банков, ниже которой уже нет смысла ее понижать?
Достаточно посмотреть на АИЖК – это государственное учреждение привлекает деньги на кредиты где-то под 7,5%. Надо прибавить 1% на обслуживание всей системы, еще 1% – на управление операционными издержками. Если мы добавим еще 1-2%, ведь должна быть прибыль у банков, то получается 10%-11%. За счет уменьшения стоимости привлечения, расходов и издержек, маржи прибыли может снизиться процентная ставка, но для этого масштабы операций должны увеличиться. Нужны объемы.
Открытая экономика, 18.09.2006
Редакционная статья
