Владимир Фесенко: Ипотека начинается со строительства
- Владимир Анатольевич, о социальном значении ипотеки для России сказано уже немало. Так же, как и о задачах кредитных организаций в этой области. И сегодня свою готовность работать в ипотечных программах декларирует едва ли не каждый второй банк. А как ситуация складывается на самом деле?
Должен сказать, ушедший год был в этом вопросе очень показательным: мы имели возможность сравнить ипотечные программы разных банков, и было их действительно немало. Не возьмусь судить, какие из них правильнее считать "декларациями о намерениях", а какие — реальными программами действий. Тем не менее определилось несколько банков, для которых ипотека стала одним из важных стратегических направлений. К таким я отнес бы в первую очередь ДельтаКредит, Городской ипотечный банк и, конечно, наш Банк Жилищного Финансирования. Интересные ипотечные программы есть в Абсолют Банке. Как крупнооптовые ипотечные позиционируют себя Внешторгбанк, Сбербанк, Банк Москвы и другие. Их задача иная — выкупать закладные на вторичном рынке. Таким образом создается двухуровневая система рефинансирования закладных, над построением которой трудились столько лет, и она имеет все шансы на реализацию.
Что касается деклараций, то во многих банках, например, создали подразделение под названием "отдел ипотечного кредитования". На том дело и кончилось, поскольку сразу же обнаружилось, что заниматься ипотекой достаточно накладно, ибо требуются отдельные организационные и кадровые ресурсы, отдельная инфраструктура и, главное, совершенно четкое понимание приоритетности этого направления. А это даже для крупных банков зачастую — проблема, потому что всегда есть другие центры притяжения ресурсов, сил, и это обстоятельство, как правило, может вызвать некий внутренний конфликт…
А уж средний банк позволить себе заниматься ипотекой "в том числе" попросту не может. В лучшем случае это обернется очень краткосрочными вложениями с целью дальнейшей переуступки более крупному или специализирующемуся в этом направлении банку. Это вполне обычная деятельность банковского комиссионера, украшающего свой продуктовый ряд, но говорить о нем как о полноценном игроке на рынке ипотеки я бы не стал.
Так что наметившийся круг банков, позиционирующихся в качестве именно игроков на ипотечном рынке, не слишком-то широк. Но отрадно уже то, что это не один-два, а все-таки несколько банков. И все мы как новогоднему подарку радуемся изменениям в стандартах АИЖК, можно сказать, революционным. Меняются ведь не только стандарты, меняются подходы. Теперь процентную ставку по кредиту можно варьировать в зависимости от срока и размера первого взноса, причем предусмотрено несколько шкал. А поскольку агентство в нашей области — "законодатель мод", можно ждать увеличения числа ипотечных продуктов буквально в разы, ибо они будут востребованы на вторичном рынке.
- Еще недавно проблемой номер один в развитии ипотеки считалось отсутствие "длинных" денег. Но эта проблема уже решается, в частности, с помощью того же АИЖК. Зато во весь рост встает другая — жилье дорожает буквально не по дням, а по часам, что может похоронить саму идею доступного жилья…
Пожалуй, на сегодняшний день это действительно самая больная проблема. И корни ее не только в цене на землю, повышении тарифов ЖКХ или удорожании строительства. Главное в том, что жилья строят мало, подорваны основы строительной индустрии. Достаточно познакомиться со статистикой, чтобы обнаружить пугающую закономерность: темпы выбытия ветхого фонда в среднем по России вдвое, а то и больше опережают ввод нового жилья.
Между тем в стандартах любого мирового агентства первичным является качество предоставляемого обеспечения — то есть усредненный квадратный метр некой квартиры в готовом доме.
И если этих квадратных метров в очень плохих домах становится гораздо больше, нежели в новых, это само по себе означает подрыв основы рынка — доверия к обеспечению. Можно ли закладную, выданную под здание барачного типа, построенное в 20-е годы прошлого века, приравнять по кредитному качеству к новостройке — кирпичному или монолитному, но красивому и хорошему дому? Понятно, что ни в коем случае…
А на практике в большинстве ипотечных программ имеется в виду юридически готовое жилье — независимо от того, в ветхом доме оно или в новостройке. Теоретически его можно переуступить — раз дом оформлен как собственность, значит он может стать предметом ипотеки в силу закона. Кредитование же на этапе застройки практически очень невелико.
- А в связи с последними скандалами и митингами "обманутых дольщиков", оно, видимо, совсем сойдет на нет?
Это — другая история, к ипотеке не относящаяся. Схема, о которой я говорю, такова: человек получает ипотечный кредит на этапе строительства дома с последующим оформлением закладной и переходом в классический, стандартный ипотечный кредит. И здесь он может реально выиграть… Причем именно эти кредитные средства и попадают в живую экономику, а не идут на поддержку ветхого фонда "имени пролетарской революции".
Что касается вашего вопроса, он обращен к действию Закона №214-ФЗ, который — с точки зрения перспектив и структурных рисков в ипотеке — носит, наряду с определенными позитивными тенденциями, я считаю, спорный характер, потому что не учитывает ситуации ни с состоянием жилого фонда, ни с застройщиками, ни с инвестициями в возведение жилья. Можно, конечно, снизить долю физических лиц, соинвесторов. Только вот домов от этого вводиться больше не станет… Некоторые инвесторы свернут свои строительные программы "от греха подальше" и переориентируются на менее хлопотный бизнес. А где-то попытаются "обойти" закон. Потому что в регионах строительная отрасль нередко — единственная, способная поддержать местную экономику на плаву. И введение там этого закона равносильно свертыванию жилищного строительства.
Что же касается "длинных" денег, они есть — в пенсионных фондах, страховых компаниях, в том же АИЖК. И вряд ли необходимо привлекать средства из-за рубежа — надо бы разобраться с теми, что есть в стране. Рост себестоимости строительства — проблема, увы, закономерная. Однако когда к объективным экономическим процессам добавляется еще и не слишком оптимальное регулирование сверху, итог может быть только самым плачевным: сворачивание строительства и закупоривание объемов вводимого жилья. Ставка на вторичный рынок может разве что решить "квартирный вопрос" в индивидуальном порядке, но никак не реализовать национальную программу доступного жилья.
- О какой доступности может идти речь, если сегодня в Москве семья даже с 50-тысячным ежемесячным доходом не может позволить себе ипотеку? Говорят, в регионах цены ниже, но и зарплаты тоже…
Столичные цены на жилье связаны в первую очередь с тем, о чем я только что говорил: сокращением объемов строительства. По существу, в Москве строить уже негде, застройка бывших промзон — дело долгое и дорогое. К тому же спрос на жилье в нашем городе далеко не всегда диктуется жизненной необходимостью. Кто-то покупает площадь, чтобы сдавать в аренду, кому-то по силам обеспечить "своим углом" детей-студентов, другой просто держит московскую квартиру "про запас". Но эта проблема характерна для всех мировых столиц: "коренные" лондонцы тоже ропщут: жить в Лондоне не по средствам, и — перебираются в пригороды. Словом, столичная дороговизна — явление повсеместное, но Москва здесь, пожалуй, в числе лидеров.
Да, жилье дорожает, однако тот доход, который вы назвали, пока вполне достаточен, чтобы купить квартиру с первоначальным взносом 10-20% и выплачивать ипотечный кредит в течение 15-20 лет. Другое дело, что самого жилья в Москве очень мало, особенно на первичном рынке, где, кстати, можно было бы 20-30% сэкономить. Да и число банков, готовых работать в этом сегменте, невелико. Добавлю, что пессимизм рядовых москвичей усугубляется недостатком информации: "говорят, что ипотека недоступна" — а может быть, есть смысл придти в банк и узнать все из первых рук? Глядишь, и найдется вариант…
В регионах ситуация действительно отличная от московской. Только совсем не обязательно различия эти позитивные. К примеру, в Новороссийске, где наш банк активно работает, к тому времени, когда мы начинали, уже два десятка лет не вводилось в эксплуатацию ни одного жилого дома. Появлялись, правда, некие компании, собирали на строительство деньги доверчивых граждан, возводили заборчик и, в лучшем случае, первый этаж — и исчезали. Разумеется, вместе с деньгами. Так что недоверие населения к строительству вообще и к долевому участию в нем в частности на тот момент было беспредельно. И предлагаемые кредиты тоже считали очередным этапом очередного надувательства.
- И как вам удалось переломить ситуацию?
Начали с того, что терпеливо объясняли: для чего, как, почему. Помог и хороший контакт с местными властями, что очень важно. Ибо, если администрация почему-то не заинтересована в развитии стройиндустрии и ипотечного кредитования, дело обречено на провал. В мэрии Новороссийска мы нашли полнейшее понимание: здесь успели прочувствовать катастрофичность "квартирного вопроса" и увидели реальную возможность его решить. Прошли несколько "круглых столов", телевизионные передачи с участием мэра, не пожалевшего времени, чтобы объяснить людям суть программы. И дело пошло, за два прошедших года мы добились неплохих результатов.
А, скажем, в Омске не пришлось никого убеждать. Во-первых, там не было подобных мошеннических прецедентов, а во-вторых, образовательный и интеллектуальный потенциал омичей чрезвычайно высок. Люди были готовы к ипотеке, охотно в нее вступали, и результаты превзошли самые радужные наши ожидания. Вообще Омск — это крупный вузовский центр, настоящая столица Сибири, и там, кстати, работают все те стимулы, которые привлекают людей в Москву, только на региональном уровне. Сейчас вводится по существу "второй город" — новый микрорайон Левобережный на другой стороне Иртыша.
Добавлю, что и здесь нам повезло с администрацией: самых добрых слов заслуживает слаженная, бесперебойная работа всех звеньев власти — как на городском, так и на "губернаторском" уровне. Для них это не просто строка в бюджете, а реальное будущее города и области.
- У вас есть какая-то типовая программа, или вы всякий раз адаптируете свой продукт к местным условиям? И принимаете ли вы участие в региональных социальных проектах?
Начну с ответа на второй вопрос. В качестве примера нашего участия в социальных программах можно привести Ростов-на-Дону, где работает филиал банка. В рамках трехстороннего соглашения с администрацией города и одним из крупнейших предприятий мы предоставляем его сотрудникам значительные льготы и ипотечные кредиты. Причем жилье строят как само предприятие — хозспособом, так и специализированный городской застройщик. Помимо того, что существует льготный первоначальный взнос, людям также компенсируется процентная ставка. Социальной эта программа является только для конечного потребителя, для остальных участников — обычная работа, нормальный банковский продукт.
Вообще сам термин "социальная ипотека" представляется мне надуманным. Ипотека — это банковский кредитный продукт и социальной не может быть по определению (хотя могут быть таковыми какие-то отдельные аспекты, что связано с взаимодействием физического лица и, скажем, руководства предприятия). Но, разрабатывая так называемую классическую ипотечную программу, мы должны ориентироваться на то, чтобы любой частный клиент, имея минимальную возможность, все-таки мог с помощью ипотеки решить свой "квартирный вопрос". Это — наш стратегический принцип.
Собственно, придумывать здесь ничего не надо. К примеру, инвестиционно-строительные компании предлагают такой механизм, как рассрочка платежа. И мы, в контакте с нашими клиентами-акционерами, внедрили программу кредитования на этапе рассрочки платежа. То есть, если человек не располагает нужной суммой или не хочет отвлекать средства от бизнеса, он может внести в качестве первого взноса относительно небольшую сумму, а на оставшуюся получить кредит. При желании со временем он может трансформировать эту ссуду в классический ипотечный кредит, более долгосрочный.
Для тех, чьим единственным активом является приватизированная жилплощадь, предназначена специальная программа "Улучшение жилищных условий" — сначала выдается "зачетная" сумма за имеющееся жилье, а затем этот кредит также трансформируется в классический ипотечный. При этом также можно впоследствии перейти на долгосрочный ипотечный кредит.
- Иными словами, всегда можно найти вариант, приемлемый для конкретного заемщика, лишь бы он располагал постоянным заработком?
В принципе так и есть. В рамках тех продуктов, о которых я рассказал, существует несколько подпрограмм, различающихся по размеру первоначального взноса, процентным ставкам, срокам. Если ни одна из них не подойдет "в чистом виде", можно разработать синтезированный вариант. Банк прежде всего заинтересован в том, чтобы помочь решить клиенту "жилищную" проблему. Кстати, в этом году мы планируем расширить продуктовый ряд кредитами, формально с ипотекой не связанными: на первоначальный взнос, на ремонт и благоустройство, на покупку мебели… Но по сути все эти продукты — из одного ряда и направлены на одно: чтобы наш клиент получил возможность жить по-человечески. А то все говорят о формировании среднего класса, а какой может быть средний класс без крыши над головой?
- То есть "социальной" ипотека быть не может, зато способна решать социальные задачи… А, кстати, ставки по ипотеке и этим "сопутствующим" продуктам разные?
Разумеется, ведь здесь и сроки разные, и назначение ссуды. Для банка важно другое: мы кредитуем клиента, который уже взял у нас кредит на жилье. Значит, и процесс принятия решения по "сопутствующим" заявкам уже по сути своей иной.
- Продолжая тему процентных ставок, хочу затронуть популярную сегодня проблему. Предположим, клиент взял у вас ипотечный кредит в ту пору, когда ставка была 20%. Сейчас вы предлагаете тот же продукт значительно дешевле — под 14%. Если ли возможность рефинансировать процентную ставку?
Действительно, изначально мы предлагали кредиты под 18-19%, но — важное уточнение — на этапе строительства. И во всех договорах есть пункт о том, что после введения дома в эксплуатацию ставка автоматически снижается до текущей ставки рефинансирования АИЖК. Другое дело, что у нас ставка тогда была выше — 15%. Но переоформлять договор в данном случае мы не будем, даже если текущая ставка снизится.
- Осталось поговорить о рисках — существует мнение, что многие банки не идут в ипотеку, именно опасаясь принимать на себя высокие риски. Как вы справляетесь с этой проблемой?
Мне кажется, здесь важно, чтобы банк определился сам для себя: принимать риски ипотеки или нет? Можно говорить о позиции конкретного банка, но не о некоей специфической рискованности ипотеки.
Мы вопрос о рисках решили для себя стратегически, согласившись с тем, что в ипотеке первичен процесс создания жилья. Наверное, могут быть и другие подходы: работа с облигациями, переуступка прав и так далее.
И в данном случае банк, не понимая, что такое строительство, может оценивать риски этой отрасли как повышенные — имеет право. У нас позиция иная. И наши акционеры, группа компаний "ПИК", и руководство банка своей главной задачей видят вклад в решение жилищной проблемы в стране. Задача эта имеет и социальную, и коммерческую составляющую. И, поскольку мы находимся, так сказать, внутри процесса, то видим реальные риски и оцениваем их — как приемлемые и полностью контролируемые
Банковское дело в Москве, 28.02.2006
Редакционная статья
