Владимир Фесенко: Большинство игроков ипотечного рынка не используют механизмы рефинансирования
Владимир Фесенко, председатель Правления
Алексей Семенов, первый заместитель председателя Правления
Банк Жилищного Финансирования
- Владимир Анатольевич, Какова текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования?
Фесенко. Развитие ипотечного кредитования в 2005 г. можно оценить как достаточно интенсивное. Уже известно, что общий объем всех выданных кредитов превысил 1 млрд долл. С одной стороны, это положительный результат, но, с другой стороны, непоказательный, так как оценивается краткосрочный период. Но при сравнении с 2004 г. можно сказать, что в прошлом году произошел существенный рост объемов ипотечного кредитования.
Одним из главных игроков, определяющих структуру рынка на ближайший период, по-прежнему является АИЖК. Сегодня наметилась тенденция снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Данный процесс возник на фоне действий АИЖК, который изменил свой продуктовый ряд и предлагает несколько видов кредитования в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса. Я расцениваю данный шаг как положительный, он позволяет заемщику выбрать наиболее оптимальные условия. АИЖК и далее планирует снижение базовых ставок по своим ипотечным программам до уровня инфляции и ниже. Федеральное агентство может привлекать средства под 7–7,5% плюс комиссия за финансирование при выпуске кредитов в размере 1,5—2 %. Такая схема работает близко к паритету, т. е. близко к нулю. Возможно, это правильный путь, но он может привести к тому, что некоторые банки будут не конкурентоспособны в своих программах.
Уже сегодня основным способом выхода на ипотечный рынок является демпинг ставок со стороны банков, пробующих свои силы в качестве участников. Для некоторых это абсолютно осознанная и просчитанная маркетинговая политика и это нормальная мировая практика, которая сейчас используется в ипотеке. Но в целом данная тенденция может привести к удорожанию ипотечных кредитов для физических лиц, в основном за счет повышения комиссионного вознаграждения, платы за открытие счета, рассмотрение заявки, моратория на досрочное погашение и т.д.
- Какие механизмы рефинансирования ипотеки применяются в России в отсутствие ипотечных ценных бумаг?
Фесенко. Из-за относительной незначительности объемов ипотечного кредитования в масштабах банковской системы говорить о том, что банки нуждаются в рефинансировании как в чем-то крайне важном, неуместно. В настоящее время большинство игроков ипотечного рынка не используют механизмы рефинансирования. У многих крупных банков, таких как Сбербанк, Внешторгбанк, «Дельта Кредит», рефинансирование заложено в уставном капитале и их ресурсной базе, поэтому не является задачей № 1. Например, ресурсная база Внешторгбанка позволит осуществить те ипотечные программы, которые банк реализует. Безусловно, они тоже заинтересованы в выпуске ипотечных ценных бумаг как в механизме привлечения дополнительных средств. Сегодня в этом нет острой необходимости, но она может появиться в любой момент.
У других банков есть партнеры, которые вкладывают деньги в ипотечное кредитование, тем самым занимаясь их рефинансированием. Но бесконечных вливаний и подарков судьбы не может быть, поэтому я считаю, что наиболее правильным будет запуск механизма рефинансирования через ипотечные ценные бумаги.
В отсутствие последних российский рынок использует несколько форм рефинансирования ипотечных кредитов. Традиционная форма – продажа ипотечных кредитов: в рублях — АИЖК, а в валюте — частным банкам, имеющим традиционный интерес инвестирования средств в ипотеку, например банку «Дельта Кредит». Еще одной формой является предоставление синдицированного кредитования российским банкам. К сожалению, кредитные линии международных финансовых институтов и организаций доступны немногим банкам – либо крупным игрокам, либо финансовым институтам с иностранным капиталом.
Использование стандартизированных программ играет важную роль в снижении кредитного риска, создании условий для вторичного рынка ипотечных кредитов БЖФ. В случае необходимости Банк может в кратчайшие сроки предоставлять кредиты непосредственно АИЖК и банку «Дельта Кредит». На практике заключение такой сделки не вызывает серьезных юридических трудностей и занимает не более 1–2 месяца. При этом как АИЖК, так и «Дельта Кредит» обеспечивают высокий спрос на все кредиты в портфеле Банка Жилищного Финансирования, выданные по их программам. Кроме того, работая по программам федерального агентства и известного на российском рынке западного ипотечного банка, Банк Жилищного Финансирования использует понятные рынку условия выдачи кредитов. Это целенаправленная политика банка, позволяющая увеличить ликвидность кредитного портфеля и повысить его привлекательность в глазах сторонних инвесторов.
Тем не менее вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором происходит купля-продажа пулов закладных, существует не первый год и стремительно развивается. Многие коммерческие банки активно заявляют о себе, и прежде всего «Райффайзенбанк», «Внешторгбанк», «Дельта Кредит», «Городской ипотечный банк», «Совфинтрейд».
Зарождается интерес к использованию паевых ипотечных фондов (ЗПИФ) как одного из механизмов рефинансирования пула ипотечных кредитов. В 2005 г. на рынке появились такие фонды. Например, управляющая компания «НВК» совместно с Городским ипотечным банком организовала ипотечный ПИФ, размер активов которого составляет 150 млн руб. Из-за небольшого объема данные бумаги не совсем ликвидные, потому что ограниченность объемов заключает в себе огромное количество рисков. Однако опыт был удачен, так как показал большой спрос со стороны консервативных инвесторов.
Как представляется, развитие ипотечных ПИФов продолжится и в 2006 г. Также свое влияние окажет и Банк Жилищного Финансирования, который в конце 2005 г. выпустил первые ценные бумаги — прообраз ипотечных.
- Расскажите подробнее, в чем заключается особенность вашего выпуска? Когда вы планируете выпустить ипотечные бумаги в соответствии с законом «Об ипотечных ценных бумагах»?
Семенов. 23 декабря 2005 г. Банк Жилищного Финансирования разместил дебютный облигационный заем на сумму 500 млн руб., в качестве обеспечения по которому выступают права требования по пулу ипотечных кредитов. Данные бумаги были выпущены в соответствии с Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» и Гражданским кодексом РФ. Облигации не имеют статус ипотечных бумаг, поскольку формально не регулируются законом «Об ипотечных ценных бумагах». Это обычные корпоративные бонды. По сути, их можно назвать квази-ипотечными облигациями, потому что в обеспечении лежат ипотечные кредиты.
Выпуск собственных ипотечных ценных бумаг банк планирует осуществить во втором полугодии 2006 г. На мой взгляд, бумаги будут востребованы не только инвесторами, так как являются менее рисковым инструментом, но и эмитентами бумаг — банками, генерирующими ипотечные кредиты. Но для этого нам в первую очередь необходимо иметь на балансе определенное количество выданных ипотечных кредитов.
- В конце 2005 г. были приняты поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Как Вы их оцениваете? Какие изменения, на Ваш взгляд, необходимо внести в законодательство?
Семенов. Некоторые нормы закона, на наш взгляд, требуют внесения изменений. Во-первых, излишне жесткое регулирование структуры ипотечного покрытия после выпуска бумаг. Требование о наличие 80% закладных в покрытии на любой момент серьезно затрудняет погашение бумаг или купона.
Во-вторых, не урегулирован на подзаконном уровне порядок выпуска ипотечных сертификатов участия. При этом опыт ипотечных паевых инвестиционных фондов показал, что активы, подобные ИСУ, очень востребованы рынком.
В-третьих, плохо проработаны нормы об эмиссии нескольких выпусков облигаций, обеспеченных залогом одного ипотечного покрытия. Закон лишь формально разделяет такие выпуски на младшие и старшие. Объем прав у владельцев разных выпусков одинаков, что лишает смысла идею транширования.
В-четвертых, страхование рисков происходит в пользу не выгодоприобретателя —банка-кредитора, а заемщика. В настоящее время все объемы выданных ипотечных кредитов застрахованы в пользу банка-кредитора. Для того чтобы ранее выданные кредиты положить в качестве обеспечения ипотечных ценных бумаг, необходимо изменить выгодоприобретателя – с банка-кредитора на заемщика.
Надо внести изменения в законодательство, регулирующее вложения основных наших институциональных инвесторов – страховых компаний и пенсионных фондов. Сейчас существует запрет для страховых компаний и пенсионных фондов вкладывать деньги в ипотечные бумаги. Они могут инвестировать только в определенные активы, такие как государственные бумаги и бумаги эмитентов, рейтинг которых равен страновому. На мой взгляд, ипотечные облигации также должны иметь страновой рейтинг, потому что ипотечное обеспечение в мире считается вторым после государственного. Страховые компании и пенсионные фонды по умолчанию являются основными инвесторами в ипотечные ценные бумаги в силу их срочности. Пока этим никто не был озабочен в связи с тем, что еще не было прецедента выпуска подобных бумаг. А те, которые планируются, пока не требуют огромных средств, хранящихся в пенсионном фонде. Мы надеемся на изменения этой нормы, если данный процесс будет запущен на широкую ногу. Кроме того, позиция АИЖК также приветствует появление новых серьезных игроков на рынке, способных приобретать эти облигации.
- Какие трудности могут испытывать банки при выпуске ипотечных ценных бумаг?
Семенов. Помимо сказанного ранее, существует еще много жестких ограничений, которые регулируются в соответствии с инструкцией Центрального банка, где определен четкий перечень нормативов, которые должен соблюдать банк при выпуске ипотечных облигаций. Это нормативы о размере покрытия, соотношения объема выданных ипотечных кредитов к собственным средствам, определении их доли в депозитах физических лиц и другие. Их надо соблюдать как при регистрации проспекта эмиссии ценных бумаг банка, так и весь период действия облигаций. Эти требования нельзя назвать нерабочими, но они достаточно жесткие. Как мы поняли, выпуск объемом меньше 500 млн руб. неликвиден и для рынка не будет представлять интереса. Оптимальный объем — 1—1,5 млрд руб.
- На какой срок будут выпущены первые облигации?
Фесенко. Несмотря на то что срок ипотечного кредитования сегодня достигает 30 лет, скорее всего, первые выпуски будут рассчитаны на 5–10 лет. Недавно Минфин РФ выпустил первый пробный выпуск государственных облигаций на 30 лет, поэтому было бы нелогичным выпустить ипотечные ценные бумаги на такой же срок. Необходимо, чтобы инвесторы сначала «прочувствовали», что это за бумага. Также очень важна статистика погашения кредитов, которая будет накоплена лет через 5-6, ведь кредит, выданный на 20 лет, может быть погашен досрочно. У нас нет таких штрафов и опционов на ставку по ипотечным кредитам, какие используются на Западе.
- Насколько популярны ипотечные ценные бумаги у западных банков?
Фесенко. Выпуск ипотечных облигаций на Западе поставлен на поток. Как правило, они не хранят на собственном удержании классический ипотечный кредит, а вовлекают в оборот средства инвесторов. Западные банки имеют больше инструментов воздействия на заемщиков за счет жесткой системы штрафов на досрочное погашение кредита. Инвесторы заинтересованы, чтобы дюрация по ипотечным облигациям была как можно длиннее. Таким образом, ипотечный кредит, выданный на 40 лет, должен погашаться в течение как минимум 25—30 лет. Система опционов позволяет заемщику выбрать наиболее выгодный вариант погашения кредита и т. д. Эти модели достаточно сложные, со временем мы к ним придем.
Сегодня на данном этапе важно не потерять государственную поддержку, поэтому следует снять запрет со страховых компаний и пенсионных фондов. Ведь любой инвестор, купивший ипотечные облигации, не захочет держать их у себя весь срок действия. По истечении определенного периода времени он захочет их продать, но не всегда найдется адекватное количество портфельных стратегических инвесторов на эти бумаги.
Рынок ценных бумаг, 28.02.2006
Редакционная статья
