Игорь Жигунов: Будущее ипотеки за регионами
- Как Вы охарактеризуете текущий спрос на ипотечные продукты в Москве и регионах?
Рынок сейчас переживает интересный этап развития. С одной стороны, это качественный рост объёмов кредитования и разнообразие кредитных предложений, с другой – сегментация потребителей и изменения в маркетинговых стратегиях участников рынка. Заметны некоторые отличия в формировании рынка Москвы и Санкт-Петербурга и региональных рынков. За первое полугодие объём сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился более чем в 2 раза. Характерно, что вырос объём задолженности именно в рублях главным образом потому, что значительно возросла доля кредитов, выданных в регионах, в портфеле банков. Еще 2 года назад региональный рынок занимал 10-15% в общем объёме выданных кредитов, сейчас сделки регионов составляют почти половину нашего портфеля. Спрос в регионах – это на 90-95% рублевые продукты, в то время как в Москве и Санкт–Петербурге основной объём спроса приходится на продукты в валюте, это порядка 70-80%, в зависимости от банка.
Последние полгода всё большую популярность набирает такой продукт как потребительский ипотечный кредит. Это кредит под залог имеющейся недвижимости на различные цели. Преимущества подобного продукта заключаются в том, что человек, закладывая свою недвижимость и продолжая проживать в ней, может получить деньги на те цели, которые не охвачены ипотекой напрямую, например, дачное строительство, ремонт и благоустройство, земельная ипотека. Заложив имеющуюся недвижимость, можно получить деньги на развитие производства, на образование, на крупные расходы и т.д. Это выгоднее, чем взять потребительский кредит, краткосрочный, небольшой по объему и с более высокой процентной ставкой и платежами.
Отдельно следует отметить загородную ипотеку, спрос на которую активизировался с начала этого года. Если год назад существовал небольшой спрос в основном на отдельные жилые дома, то сегодня речь идёт об организованных посёлках. Меняются предпочтения потребителя главным образом в области качества (наличие инфраструктуры, организация пространства), поэтому речь идёт уже об организации коттеджных посёлков исходя из существующего спроса именно на них. Есть заявки на земельную ипотеку, но, к сожалению, таких программ сейчас практически нет. Это связанно как с нормативно-правовыми препятствиями, так и со сложностью фондирования и оценки земельной ипотеки.
- Продолжается ли экспансия столичных банков в регионы?
Да, мы видим активный выход московских банков в регионы, это касается не только ипотеки, а в целом розничного бизнеса, который сейчас получает источник развития именно в регионах. Банки, которые уже активно работают с картами, с автомобильным и потребительским кредитованием, ведут корпоративные программы начинают развивать ипотечный блок. Но при этом возникает вопросы не факультативного, а системного отношения к данному направлению бизнеса, а также эффективного фондирования и тех конечных условий, которые получит потребитель, с учётом текущей ситуации на мировых рынках. По моему мнению, экспансия банков – это плюс, потому что это здоровое увеличение конкуренции, стимул совершенствовать свои бизнес–процедуры, сервисную составляющую, дополнительный плюс в социально-экономическом развитии в регионах. Клиент получает больше возможностей в выборе и определении потребительский предпочтений. Вполне можно полагать, что с учётом активного развития банковской ипотеки в регионах, в ближайшие 2 года объём региональных ипотечных сделок превысит объем сделок в Москве и Санкт–Петербурге и будет составлять как минимум 60-70%.
- Как Вы оцениваете качество заёмщиков в регионах?
Любой банк реализует единые стандарты андеррайтинга, отбора заёмщиков, требования к предмету залога, оформлению и проведению ипотечной сделки. В соответствии со стандартами предъявляются одинаковые критерии к процедуре работы с клиентскими заявками, оценке платёжеспособности клиента. Поэтому качество заявок абсолютно одинаковое и в Москве и в регионах, но различаются суммы кредитов и цели, на которые кредит предоставляется. В ряде регионов, например таких как Башкортостан, Самарская область, Северо-запад довольно активно реализуется спрос на кредиты под залог имеющейся недвижимости. В Москве преобладают сделки связанные с непосредственным приобретением жилья.
В последнее время увеличивается различие сумм кредита. Средняя сумма кредита значительно выросла за прошлый год, что было связано с ростом цен на недвижимость. Например, в Москве она выроста с 70-80 до 140-170 тыс. долл., в регионах с 30-40 до 80-100 тыс. долл. Средняя сумма кредита в Санкт-Петербурге сейчас около 100 тыс. долл, в Самаре – порядка 50 тыс. долл, в Екатеринбурге, Челябинске – 80 тыс. долл. Разница в суммах кредитования связана как со стоимостью жилья в регионе, так и с разницей в уровне доходов населения. С точки зрения качества портфеля – заемщики практически одинаковы, поскольку к ним предъявляются стандартные требования.
Ипотечный рынок России находится в стадии своего качественного формирования, важно правильно заложить основы этого рынка. Доля сделок с недвижимостью с использованием ипотеки в России еще очень низкая (не более 7-8%), если сравнивать с другими странами, где развит институт ипотеки. Также важно и то, что банки в России работают главным образом в категории prime, это заёмщики с хорошей платёжеспособностью, в отличие от американского рынка, ряда европейских рынков, где ипотека насчитывает более длительную историю, а конечные потребители ипотеки сильно различаются, существует много сегментов потребителей (заемщиков).
- Какой будет динамика цен на жилье в ближайшем будущем? Какое влияние оказывает ценовая динамика жилья на рынок ипотечного кредитования?
На ценовую ситуацию влияет множество факторов. В прошлом году мы стали свидетелями значительного роста цен на жилую недвижимость, который был вызван ростом цен на энергоносители, ограниченным предложением качественного жилья, ростом инвестиционного спроса, реальным ростом доходов населения, отсутствием иных альтернативных доходных источников капиталовложения. Сейчас мы наблюдаем незначительную корректировку в некоторых сегментах жилья. Что касается домов качественного жилищного фонда (новое строительство, жильё в престижных районах) за последние девять месяцев в этих сегментах наблюдался прирост цен в пределах 3-10%. Для снижения цен нет никаких оснований, потому что есть платёжеспособный спрос, а тот объём предложения, который сегодня существует на рынке, не способен удовлетворить весь спрос. Динамика ввода нового жилья в эксплуатацию пока недостаточна для покрытия спроса в ближайшие несколько лет как мимнимум. Например, чтобы выйти на уровень предложения нового жилья советских периодов, необходимо в несколько раз увеличить объёмы сдачи нового жилья. По разным оценкам на это потребуется от 5 до 10 лет.
Кроме того, спрос на жилье в значительной степени растет из-за механизмов привлечения ресурсов жилищного финансирования, таких как жилищная рассрочка или ипотечный кредит. Поэтому, полагается, что если и будет корректировка вниз цен, то по объектам низкого качества. Рост по ликвидному жилью, комфорт, бизнес-класса будет равен как минимум темпу инфляции, то есть 8-10% и более в год (например, в ряде регионов за первые 6 месяцев т.г. рост цен продолжался и составил до 3-6% в месяц). Есть различные прогнозы аналитиков рынка, оперирующие к экономическим циклам, по оценкам которых возможно, что в этом году резкого роста уже не будет, а вот в следующем году (во второй половине) можно ожидать очередной корректировки рынка в сторону повышения.
- Сохраняется ли инвестиционная составляющая спроса на жилье при текущем уровне цен?
Что касается инвестиционного спроса, его масштаб скромнее, чем был год назад. Скорее всего, инвесторы придерживают квартиры, а вкладывать в недвижимость с точки зрения инвестиций вряд ли имеет смысл в краткосрочной перспективе. Рынок становится интересным для долгосрочных вложений.
Если сравнивать рынок покупки жилья и рынок аренды, стоит отметить, что арендная ставка долгое время была ниже, чем ежемесячный платеж по ипотеке. С точки зрения нагрузки на бюджет клиенту год назад было выгоднее снимать квартиру, чем покупать по ипотеке. Сейчас на рынке происходит вполне закономерное приближение арендных ставок к ставкам по ипотечным кредитам, а соответственно и смещение интереса от аренды вновь к сектору ипотеки.
- Как повлияли последние события на мировых рынках капитала на деятельность Городского ипотечного банка?
Если мы говорим о кризисе американского рынка, здесь имел место кризис ликвидности и ситуация недоверия причиной которой стали несколько факторов. Двадцать лет американский рынок ипотеки динамично развивался, практически всё работоспособное население было так или иначе вовлечено в схемы ипотечного кредитования. Большинство сделок с недвижимостью проходили с привлечением ипотечного кредита, участники рынка работали с различными группами потребителей, выдавали крупные кредиты заемщикам в т.ч. нестандартной категории (в мировой практике крупными считаются кредиты свыше 500 тыс. долл.), которые являются более сложными для рефинансирования. Ещё один фактор – стоимость недвижимости. В течение долгого времени цены на недвижимость в США росли, люди получали доход за счёт многократного закладывания одной и той же квартиры после переоценки, и получали кредит на большие суммы, тем самым могли погашать ранее взятый кредит. С учётом того, что рост цен остановился, на рынке наступила коррекция, часть заёмщиков фактически лишились дохода, который получали от рефинансирования кредита. Еще один фактор – инвестиционные ожидания. Много объектов покупалось заемщиками с низким уровнем дохода, с высоким LTV (100 и более процентов от реальной цены объекта), то есть без первого взноса. Со снижением цен у таких заемщиков пропала мотивация погашать кредит. Кроме того, процентные ставки, привязанные к переменному индексу стали расти, а как следствие и расти платежи по кредитам.
Как следствие вышеперечисленных факторов, ряд ипотечных агентств весной этого года были объявлены банкротами, поскольку они были не в состоянии нести финансовое бремя по невозвращённым кредитам. Из–за непонимания этой ситуации и опасений по поводу качества ипотечных ценных бумаг, инвесторы и банки стали закрывать друг на друга лимиты для того, чтобы понять, что будет происходить дальше. Для российских участников ипотечного рынка встал вопрос возможности и стоимости привлечения финансовых ресурсов на внешних рынках и стоимости привлечения этих ресурсов.
- Рассматриваете ли Вы какие – либо инструменты для фондирования Вашего бизнеса сегодня?
Городской работает в прежнем режиме, поскольку мы придерживаемся политики диверсификации рисков и источником ресурсного обеспечения. В целом же \в качестве механизмов участниками рынка могут использоваться: сделки рефинансирования (формируются стандартные пулы, которые затем продаются другим участникам рынка), использованы средства по прежним сделкам секьюритизации, собственные ресурсы и ресурсы материнских компаний, синдицированные заимствования. В настоящий момент на внешних рынках сложно провести сделку по секьюритизации, пока она будет неэффективной с экономической точки зрения. Банки рассматривают возможность проведения сделок, но вопрос времени остается открытым. Тем не менее, мы считаем, что механизм секьюритизации не отмирает, а наоборот он будет развиваться дальше. Здесь мы видим перспективы секьюритизации на внутреннем российском рынке.
Из других инструментов мы ранее использовали механизм паевых ипотечных фондов. Мы создали фонд еще два года назад, на тот момент это было актуально. Сейчас встает вопрос о возможной доходности, которую запросит инвестор и конечной ставки для заемщика. Пока такой инструмент как ПИФ не рассматривается, он был эффективен в свое время.
Вопрос об институциональном заимствовании также актуален, вопрос в том, каковы будут условия привлечения с точки зрения ставки – плавающая либо фиксированная. Кстати, один из аспектов кризиса в США, это наличие большей доли кредитов, выданных с плавающей ставкой, и как следствие рост платежей, с которыми клиент также не всегда может справиться.
Что касается рефинансирования, банками формируются пулы кредитов со схожими характеристиками, это закладные с похожими показателями кредит/залог, валюта кредита, сроки кредитования. В зависимости от потребностей контрагента это могут быть портфели разных сумм от 1 до 5 млн. долл. и более. Таких сделок уже прошло много, они проходят регулярно. Как правило, обслуживание кредитов банки оставляют у себя, поскольку это удобно для клиента, для него ничего не меняется, он продолжает обслуживаться в банке и получать информацию по своим платежам, пользоваться системой «клиент-банк». Это важно, поскольку выдать кредит – это пол дела. Необходимо обеспечить его качественный сервис, поскольку в этом случае клиент исправно погашает долг. Если клиенту неудобно осуществлять платежи, он стремится погасить кредит досрочно, либо рефинансировать его. Банк не заинтересован в подобных вещах, поскольку рассчитывает на базовую доходность по активам.
- В последнее время шла тенденция к понижению ставки и смягчению требований к заемщикам. Как Вы считаете, повлияет ли кризис на эти процессы?
Что касается определенной либерализации требований, те участники рынка, которые вели такую политику, еще раз взвесят все за и против. С нашей точки зрения на рынке сейчас будет происходить следующее – акцент на качество кредитного продукта, на качество заемщиков и оптимизация процедур андеррайтинга, а также вопросов ресурсного обеспечения. В основе спроса и предложения лежит взвешенная система рисков и цена кредита. Если инвестор или заемщик готовы платить определенную цену за актив/кредит, значит он имеет право на существование. Ипотека – это долгосрочный бизнес, ни в коем случае не факультатив, поэтому в основе должно лежать качество портфеля и это подтвердилось текущей ситуацией на мировых рынках. Думаю, банки актуализируют для себя эту проблему и будут придерживаться качественного андеррайтинга. Речь не будет идти о либерализации либо ужесточении, а скорее о точной настройке и доводке принципов андеррайтинга и работы с конкретными сегментами потребителей и реализации разумного кредитного предложения на рынке.
- На сколько активно банк сотрудничает с брокерами? Какова доля клиентов, пришедших в банк при посредничестве ипотечных брокеров?
Ипотечные брокеры в России это новый участник рынка. В отличие от Америки и Европы у нас отсутствует отдельное законодательное регулирование деятельности брокеров. Все регулируется в рамках действующего гражданского права. Брокер – это посредник, который осуществляет финансовое консультирование клиента. Сегодня важно правильно определить функции брокера, в том числе его ответственность перед кредитором, ответственность за предоставление достоверной информации. Банки сейчас достаточно активно работают с брокерами, но с нашей точки зрения правильно говорить о брокере как об участнике рынка, который имеет соглашение с кредитной организацией, взаимодействие которого с кредитной организацией урегулировано, регламентировано этим соглашением, начиная с процедур работы и порядком предоставления информации, заканчивая ответственностью. Предоставляются данные о клиенте, брокер должен быть уполномочен на получение и предоставление такой информации и нести ответственность за достоверность предоставляемых материалов и информации.
По нашим оценкам порядка 20-25% сделок с ипотекой осуществляется при посредничестве брокеров. Это достаточно полезный институт с точки зрения снятия ряда работы с банка: это предварительная квалификация, отбор заемщиков, продвижение на рынке информации о сути ипотечного кредитного продукта, предварительный андеррайтинг, исследования рынка в части. В мировой практике в ряде стран 60-70% сделок по ипотеке проходят при участии брокеров. Думаю, что в России в ближайшие 2-3 года мы выйдем на приблизительно те же показатели, когда с участием брокеров и ипотечных агентов будет проходить не менее 50% сделок.
Мы считаем важным отдельное регулирование деятельности ипотечных брокеров. Это вопрос в том числе цивилизованности и прозрачности рынка. С одной стороны мы говорим о том, что потребитель должен получать четкую информацию о продуктах и услугах от кредитной организации, но потребитель получает услугу и от других участников рынка, в частности от финансовых посредников. Их деятельность нужна, но деятельность регламентированная и оправданная.
- В каких регионах брокеры работают наиболее удачно?
Брокеры активно работают практически во всех регионах, где в той или иной мере активно формируется ипотечный рынок. К сожалению, есть ряд регионов России, где ипотеки нет как таковой. Как наиболее активные регионы можно выделить Приволжский федеральный округ, Сибирский федеральный округ, а также Тюменская область, Башкортостан, Свердловская область в частности. В этих регионах ведется активное взаимодействие брокеров с банками на качественном уровне, заключаются договора и порой объем сделок с участием ипотечных брокеров достигает 30-40% в отличие от среднего по стране в 20-25%. Общаясь с нашими коллегами, с другими банками, есть информация, что порой доля сделок с участием брокеров достигает 60%.
- Какой будет дальнейшая стратегия банка в регионах?
Наш банк в дальнейшем будет активно развивать присутствие в регионах. Сейчас мы работаем в 14 регионах, в ближайшее время уже в текущем году планируем открыть еще несколько региональных офисов. Готовим планы по открытию офисов на следующий год. Наша задача – работа во всех крупных городах России, охват прилегающих районов и областей. Композиция кредитного продукта, которая реализуется в главном офисе в Москве, в той же степени будет представлена в регионах. Наша задача – представить одинаковый продукт и технологию работы по всей стране. Исходя из этого, необходимо уже на местах формировать эффективные единицы, чтобы они могли развивать бизнес.
Параллельно мы планируем развивать сеть дистрибуции на местах, т.е. офисы партнерских продаж. Имея офис Городского в регионе, мы работаем уже с десятками офисов наших партнеров. Это один из пунктов нашего стратегического развития – развитие партнерской сети. Партнерами в данном случае могут быть риэлторы, брокеры, страховые компании, ипотечные агенты и банки в регионах. Это все участники, которые будут готовы продавать кредитный продукт, который реализует Городской ипотечный банк. Также мы продолжим реализовывать продукты, как в российской валюте, так и в иностранной во всех регионах нашего присутствия.
Рынок ценных бумаг, 01.10.2007
Редакционная статья
