Андрей Сучков: Сегодня ипотечный кредит доступен, а жилье доступным не становится
- Охарактеризуйте развитие рынка ипотечного кредитования в России в 2006 году? Какое место занимает ВТБ на рынке?
Рынок ипотечного жилищного кредитования в 2006 году стремительно развивался. Объём кредитования вырос в 4,5 раза, с 52 до 230 млрд. рублей. Это очень скромно по мировым масштабам. Ипотека занимает малую долю в ВВП страны. Тем не менее, рост впечатляющий. Рынок проявил себя динамичным, достаточно эффективным и конкурентным. Последнее особенно важно, потому что формирование конкурентной среды рынка является источником его динамизма и, по моему мнению, будет основным драйвером развития рынка в ближайшие годы.
Условия кредитования существенно меняются, в частности изменилась их финансовая составляющая. Многие банки снизили ставки в прошлом году, этот процесс продолжается в текущем году. Условия кредитования стали более гибкими. Многие банки стали выдавать кредиты до 100% от стоимости приобретаемого жилья. Это достаточно рискованно, но позволяет существенно расширить клиентскую базу. Принимаются в расчёт различные формы подтверждения доходов, учитываются доходы третьих лиц при кредитовании. Другими словами, проводилась активная работа по максимальному расширению клиентуры.
Существенно выросло качество предоставляемых услуг. Претензии у клиентов будут всегда, тем не менее, если говорить об одном из главных критериев – скорости оформления кредита, за год произошли существенные изменения. ВТБ-24 сегодня принимает решение по кредиту в течение 48 часов. Это достаточно быстро, два года назад об этом можно было только мечтать. Введение новых кредитных процессов, новых инструментов, позволило облегчить и ускорить процесс выдачи кредитов. В настоящее время мы выдаем более 100 млн. долларов кредитов в месяц, это серьёзный настоящий бизнес. Изменения, которые произошли в сфере ипотечного кредитования, позволили существенно увеличить объём портфеля. Он вырос за прошлый год с 200 до 930 млн. долларов и сегодня составляет более 1,3 млрд. долл. Группа ВТБ занимает второе место на рынке после Сбербанка с долей 11%.
Если говорить о качественных характеристиках этого роста, важно отметить, что государственными органами, Правительством не принимались специальные решения, которые позволили этот рост обеспечить. Фактически мы имели дело с органическим развитием конкурентного рынка в условиях существующей законодательной базы, которая в принципе отвечает потребностям рынка, в условиях положительной макроэкономической ситуации, роста доходов граждан и в условиях резкого дисбаланса спроса и предложения на рынке жилья. Именно это позволило выйти на такие темпы роста рынка. Есть все основания предполагать, что высокие темпы сохраняться и в текущем году.
- Каковы текущие тенденции на рынке ипотечного кредитования?
Происходящее в банковской системе в целом напрямую отражается на рынке ипотечного кредитования. Происходит консолидация банковского капитала, повышение роли банков с госучастием и активизация работы иностранных банков. Именно эти тенденции характерны для развития рынка ипотеки. Сегодня на рынке представлены три ярко выраженные группы, наиболее динамично конкурирующие между собой. Это группа государственных банков, или банков с госучастием, к которым относятся ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк и Банк Москвы. Вторая группа – иностранные банки, список которых постоянно расширяется. На рынок выходят новые иностранные игроки, например, Morgan Stanley, который купил Городской ипотечный Банк; Societe General, владеющая долей в Росбанке и банком Дельтакредит; UniCredit Group, являющаяся мажоритарным владельцем Международного Московского Банка. Можно ожидать прихода новых игроков и в этом году. Третья группа – крупные частные сетевые банки, такие как Альфа-банк, Уралсиб. Сегодня достаточно ясно, что небольшие региональные банки не смогут эффективно развивать свои ипотечные программы, если они не связаны с крупными участниками ипотечного рынка. Между этими группами и будет происходить конкурентная борьба.
В принципе, рынки жилой недвижимости – это локальные рынки. Соответственно рынки первичного ипотечного кредитования также локальные. Формирование общенационального рынка связано именно с деятельностью больших сетевых банков, с деятельностью структур, в том числе и государственных, которые занимаются развитием вторичного рынка. А вот вторичный рынок, в отличие от первичного, по своей сути общенациональный. Секьюритизация как форма реализации вторичного рынка – это сегодня глобальный рынок. В России на национальном уровне идет процесс формирования вторичного рынка. В прошлом году были осуществлены первые сделки по секьюритизации ипотечных портфелей, все эти сделки, можно рассматривать как часть глобального бизнеса по секьюритизации активов.
Кроме банков – основных участников рынка ипотечного кредитования в России образовались все необходимые элементы инфраструктуры, которые сегодня работают на рынок ипотечного кредитования. Это страховые компании (комплексные программы ипотечного страхования), оценочные компании, которые также действуют в рамках стандартного подхода к оценке для целей ипотечного кредитования. Появился новый субъект рынка, который ярко заявил о себе в прошлом году – это ипотечные брокеры. Они представлены как существовавшими ранее крупными риэлтерскими агентствами, так и новыми специализированными организациями, с которыми работают многие банки. То есть у нас есть все атрибуты развитого рынка.
Стоит отметить, что пока в полную силу не заработали кредитные бюро. Сегодня – это уже реальные игроки, в Центральном каталоге кредитных историй уже собрано более 20 млн. кредитных историй, а результативность работы бюро составляет порядка 50%. Думаю, что следующий год будет годом выхода кредитных бюро на рынок ипотечного кредитования. Пока же кредитные бюро используются главным образом для потребительского кредитования.
Прошлый год был годом ажиотажа на рынке жилья. В условиях многократного превышения спроса над предложением в Москве цены выросли на 100%. В текущем году наступила коррекция, в отдельных сегментах мы наблюдаем снижение цен. Это говорит в определённой степени о повышении зрелости и дифференциации этого рынка, соответствующим образом реагируют ипотечные кредиторы. Чтобы завоевать позиции на рынке, нельзя подходить к нему с одной меркой, то есть нельзя предлагать всем один и тот же продукт. В этом году мы станем свидетелями дальнейшей сегментации рынка. И диверсификации работы банка по сегментам. Предложение специализированных продуктов, ориентация на отдельные группы клиентов, например выделение молодых семей в отдельную категорию и предложение специального продукта для этой группы. Также это может быть сегментация клиентов по отраслевому принципу. Банки развивают свои ипотечные программы таким образом, чтобы каждой клиентской категории предложить наиболее удобный для этой категории продукт.
Кроме развития специальных продуктов для отдельных групп клиентов, банки начинают предлагать продукты с плавающей ставкой. На мой взгляд, это достаточно эффективный инструмент в волатильной среде, когда существуют существенные колебания рыночных параметров. Подобные продукты будут полезны с точки зрения эффективной работы с рисками процентных ставок.
Считаю справедливым утверждение о том, что рост ипотечного кредитования подстегнул цены на рынке жилья. Действительно, в условиях дефицита нового жилья, дисбаланса спроса и предложения, дополнительный спрос, генерируемый банками, которые предоставляют кредиты населению, ни к чему другому, кроме роста цен на жилье привести не может. С другой стороны в прошлом году наметились черты начала строительного бума, объемы строительства выросли на 15%. В первом квартале текущего года объём сдачи жилья увеличился на 1,5 раза по отношению к первому кварталу прошлого года. Это конечно связано с тёплой зимой, но не только. Процесс наращивания строительных мощностей продолжается. Кроме того, идёт активный процесс инвестирования в производство строительных материалов.
Если макроэкономическая ситуация в стране будет оставаться такой же благоприятной, мы станем свидетелями быстрого роста темпов строительства. Существенными преградами на пути роста являются дефицит подходящих подготовленных земельных участков и инженерной инфраструктуры. То есть стройка упирается в отсутствие подготовленных земельных участков. Меры по развитию инженерной инфраструктуры, которые предпринимаются государством, были реализованы недостаточно эффективно.
Мы хотим наращивать объем рынка ипотечного кредитования, чтобы ипотека стала инструментом увеличения доступности жилья. Сегодня ипотечный кредит вполне доступен, особенно в крупных городах, а жильё доступным не становится. За год доступность жилья по формальным показателям наоборот уменьшилась. Чтобы преодолеть это противоречие, необходимо увеличить ввод нового жилья, т.е. строительство и подготовку земельных участков с инженерной инфраструктурой. Приоритетные национальные проекты должны фокусироваться на этой сфере, потому что если говорить об ипотеке – она работает на рыночных основах.
Стоит отметить, что существует два сдерживающих фактора для банков на рынке ипотечного кредитования. Первый – это недостаток долгосрочных ресурсов в банках. Важнейшим фактором роста кредитной организации является доступ к долгосрочному фондированию. Второй – низкая капитализация. Недостаточно капитализированные банки не имеют возможности привлекать значительные средства. Секьюритизация активов предоставляет банкам механизм решения этих проблем.
Депозитная база банковской системы достаточно краткосрочна. Секьюритизация позволяет обеспечить состыковку активов и пассивов по срокам и снимает риск фондирования долгосрочных кредитов за счёт краткосрочных обязательств. Существует определенный класс инвесторов, работающих на рынке ABS (Asset-Backed Securities), и на рынке ипотечных облигаций в том числе, с очень большими финансовыми возможностями и долгосрочным инвестиционным горизонтом. В принципе, за счёт выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, можно снизить стоимость фондирования, хотя это не гарантирует того, что средства, привлекаемые за счёт эмиссии ипотечных ценных бумаг, обязательно будут дешевыми. Сама процедура секьюритизации достаточно дорогая, но в принципе, снижение стоимости заемного капитала возможно. В процессе продажи ценных бумаг инвестору происходит передача рисков, прежде всего, риска досрочного погашения – одного из основных рисков ипотечного кредитования вообще. И, наконец, решается важнейшая задача для банка – снижение нагрузки на капитал посредством продажи ипотечных активов с баланса.
- Планирует ли Ваш банк наращивать объемы ипотечного кредитования и увеличивать долю на рынке? Какие маркетинговые и другие мероприятия будут использоваться для этих целей?
Планы ВТБ на рынке ипотечного кредитования очень амбициозные. Хотя на сегодня Сбербанк безусловно крупнейший участник рынка с долей порядка 40%, мы в долгосрочной перспективе надеемся занять лидирующие позиции на этом рынке. В соответствии со стратегией развития ВТБ, мы планируем занять долю на рынке не менее 15% к 2010 г.
Есть два общих подхода в данном вопросе. Во-первых – сегментация рынка, вывод на рынок новых продуктов, ориентированных на отдельные группы клиентов. Второе важное направление – совершенствование внутренних кредитных процессов. В ВТБ24 запущена процедура скоринга в ипотеке, чтобы ускорить процесс принятия решения по кредиту. Сюда же следует отнести активное использование интернет-технологий. Мы не изобретаем ничего нового, а следуем общемировым тенденциям развития ипотечного рынка. Сегодня важно, чтобы клиент имел доступ к ипотечному продукту не выходя из дома, чтобы он мог быстро оформить заявление, предоставить информацию, получить кредит.
Как и большинство других банков, делаем ставку на регионы. В Москве рынок высоко конкурентный, у клиентов есть большой выбор ипотечных продуктов, спрос на ипотечные кредиты в Москве в целом удовлетворён. В регионах ситуация иная, но регионы также сильно различаются между собой. Динамика развития ипотечного кредитования в регионе тесно связана с динамикой общеэкономического развития региона, динамикой жилищного строительства и динамикой доходов населения. Основная причина высокого спроса на жилье и ипотечные кредиты в прошлом году – высокий рост реальных доходов, которые выросли на 10% в прошлом году и на 11% в позапрошлом. Платёжеспособный спрос резко увеличился, соответственно увеличился спрос на кредиты. При этом условия кредитования стали более щадящими.
- Оцените итоги прошедшей сделки по секьюритизации ипотечных активов ВТБ. Оправдались ли Ваши ожидания об итогах сделки?
Мы провели первую сделку по секьюритизации российских ипотечных активов на сумму 88 млн. долл. Пилотная сделка ВТБ была небольшой по объему, но ее значимость заключается в том, что нам удалось пройти все процедуры, познакомиться с этим рынком и успешно разместить ценные бумаги. Кроме того, для нас был принципиально важен выход на новую категорию инвесторов. Рейтинг наших бумаг был выше рейтинга банка на тот момент и выше суверенного рейтинга России. За счет структурирования, старший транш ипотечных ценных бумаг получил рейтинг от Moody’s на уровне А1. Очень важно то, что механизмы кредитной поддержки при секьюритизации позволяют выпустить ценные бумаги с высоким рейтингом, и привлечь относительно дешёвые ресурсы.
Сегодня мы говорим о секьюритизации, как об отдельном виде бизнеса в рамках банковской группы. Осенью планируется сделка по секьюритизации наших собственных ипотечных активов до полумиллиарда долларов. Кроме того, что для нас особенно важно, мы планируем предоставлять услуги по секьюритизации активов небольшим банкам, для которых самостоятельный выход на международный рынок будет слишком затратным.
Почему мы вышли на международный рынок? Существует несколько причин. Первая – у нас был портфель валютных ипотечных кредитов. Вторая – инвесторы. В России, на мой взгляд, еще не сформировалась группа инвесторов, которая готова работать с ипотечными ценными бумагами. В то время как в Европе и в Америке, как уже упоминалось ранее, существует класс инвесторов, которые знают этот инструмент и привыкли работать с ним. Масштабы этого рынка исчисляются триллионами долларов, и инвесторы готовы работать в том числе и с российскими ипотечными ценными бумагами, хотя для них это все же экзотический продукт. Нашей задачей было приучить их к российским ипотечным ценным бумагам.
- Как Ваши ценные бумаги были приняты западными и российскими инвесторами? Как ведут себя RMBS, выпущенные ВТБ сегодня?
Должен сказать, что наши бумаги заинтересовали традиционных участников данного рынка в Европе, это инвестиционные компании, фонды и банки. Наибольший интерес проявили инвесторы из Великобритании, Австрии, Португалии, Греции, Германии. Сейчас ценные бумаги находятся у инвесторов. Их объем по меркам рынка очень мал, но бумаги высокодоходные и надёжные. Важным аспектом является качество портфеля, который служит обеспечением. Мы знаем о проблемах на рынке ипотечных кредитов с повышенным уровнем риска. К сожалению, наши бумаги часто сравнивают с рискованными ценными бумагами, поскольку российские участники рынка секьюритизации ещё малоизвестны. Но если посмотреть на качество портфеля ВТБ-24 и других российских банков, которые провели секьюритизацию, мы увидим очень высокое качество активов. У нас практически нет невозврата по кредитам, иногда возникает просроченная задолженность не более 30 дней. Инвесторы, которые знакомы с процедурами ВТБ и с уровнем развития российского ипотечного рынка, понимают, что при достаточно высокой доходности, качество ценных бумаг высокое. Хотя сейчас, с ростом конкуренции на рынке и стремлением банков максимально увеличить клиентскую базу, качество портфелей будет снижаться, а риски – возрастать. Секьюритизация позволяет продать любой риск, важно эффективно его структурировать.
- Какие сделки по секьюритизации ипотечных активов планирует проводить ВТБ в ближайшем будущем? На каких рынках, в каких объемах?
Мы планируем осуществлять секьюритизацию, прежде всего, на международном рынке. Объясняется это несколькими причинами. Это развитость международного рынка, наличие инвесторов, которые готовы покупать наши инструменты, которые понимают риски, сопряжённые с этими инструментами. У нас таких инвесторов пока нет. Безусловно, такие инвесторы появятся и у нас, мы также предполагаем работать на внутреннем рынке, но в данный момент, с точки зрения отработанности процедур, наличия инвесторов, понятности инструмента, наличия адекватной нормативной законодательной базы, нам проще работать на европейском рынке. Немаловажную роль играет опыт и репутация ВТБ на этих рынках.
Если говорить об американском рынке ABS, этот рынок характеризуется еще большей емкостью, чем европейский. Однако, объемы наших сделок для него малы, а вывод ценных бумаг на этот рынок сопряжен с соблюдением дополнительных требований и процедур (правило 144А). Но самое важное – это отсутствие у американских инвесторов информации о развитии ипотечного рынка в России. Поэтому, здесь очень важен процесс взаимодействия с инвесторами, работа по информированию инвесторов о продукте и рынке. С другой стороны, я вижу большие перспективы, поскольку стандарты, которые работают сегодня на рынке ипотечного кредитования в России, они фактически пришли к нам из США. В процессе зарождения ипотеки в России стандарты конкретных документов, заявление, процедуры, связанные с андеррайтингом, с оценкой платёжеспособности заёмщика, процедуры связанные с предоставлением кредита создавались по образу и подобию американских. На этой базе формировались банковские инструкции. Таким образом, американцы понимают процедуры и подходы к ипотеке в России. Но выход на этот рынок связан с дополнительными сложностями, кроме того, он рентабелен только при значительных объёмах.
У ВТБ есть большой опыт работы на международных рынках, главным образом, на рынке еврооблигаций. Мы готовы предложить воспользоваться нашим опытом, в том числе и по секьюритизации, третьим банкам, для которых выйти самостоятельно на рынки международного капитала сложно и дорого.
- Планирует ли ВТБ получать рейтинг выше суверенного в последующих сделках?
Думаю, да, но здесь важен вопрос цены получения этого рейтинга. Чтобы получить рейтинг выше суверенного в нашей первой сделке была задействована IFC (Международная Финансовая Корпорация), были встроены дополнительные кредитные усиления. Это, безусловно, дополнительные затраты. Нет никаких технических сложностей выпустить бумаги с рейтингом ААА, полностью застраховав риск. Поэтому, когда мы говорим о бизнесе, нам надо сопоставлять затраты и доходы. В любом случае, рейтинг наших ценных бумаг будет как минимум не ниже рейтинга банка.
- Многие крупные банки – участники российского рынка предлагают услуги рефинансирующей организации, т.е. выкупают небольшие портфели у других банков с целью дальнейшего рефинансирования. Как Вы относитесь к развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в России? Предлагает ли ВТБ подобные услуги?
Если говорить о вторичном рынке, как о способе продажи активов инвестору, существует несколько вариантов взаимодействия с инвесторами. Можно продать актив целиком, а можно выпустить на основе актива ценные бумаги. Второй инструмент гораздо более ликвидный, рассчитан на более широкую категорию инвесторов, но требует дополнительных временных и финансовых затрат. В рамках группы ВТБ мы работаем по обоим направлениям. ВТБ-24 покупает кредиты у банков и готов продолжать эту работу на достаточно выгодных условиях для банков – партнёров. Это небольшие банки, которые не ставят своей целью секьюритизацию собственно портфеля, выход на рынок ценных бумаг. С другой стороны, есть группа средних банков, достаточно активных в ипотечном кредитовании, которые хотели бы выпустить собственные ипотечные ценные бумаги. Как я уже говорил, операция по секьюритизации ипотечных активов достаточно затратная и имеет экономический смысл при значительных объемах портфеля (около 100 млн. долл.). Средним банкам достаточно тяжело держать на собственном балансе в долгосрочных и неликвидных активах собственный портфель такого объема. Мы разрабатываем для таких банков структуру, позволяющую накопить вот эти вот 100 млн. долларов в течение определённого срока, обеспечиваем кредитную линию для фондирования во время накопления, а затем уже выпуск ценных бумаг. В ближайшее время мы представим программу, в рамках которой будем предлагать услуги средним банкам, как московским, так и региональным, выводя их ценные бумаги на международный рынок, причём банки будут выходить на рынок под собственным именем. Более того, в отличие от программы АИЖК, где ипотечный кредит полностью продается на баланс АИЖК в процессе рефинансирования, а банк или сервисный агент получает только плату за обслуживание, в программе ВТБ банки-участники нашей программы будут получать и часть процентного дохода, то есть разницы между доходностью по ипотечным ценным бумагам и ставкой по ипотечному кредиту. Мы ведём переговоры с несколькими зарубежными партнерами и международными финансовыми организациями, которые крайне заинтересованы в совместной работе над этим проектом.
С другой стороны, сегодня мы работаем в качестве соорганизаторов с целым рядом банков, помогая им реализовать их индивидуальные программы по секьюритизации. На текущий момент у нас есть 4 мандата: 3 от российских банков, 1 от украинского, также мы ведём переговоры ещё с рядом банков. В соответствии со стратегией развития, ВТБ позиционирует себя как банк, который имеет отделения во всех странах СНГ. Это первоочередная сфера интересов. И когда мы говорим о нашей работе по ипотечному кредитованию, секьюритизации, то, безусловно, пристально смотрим на страны СНГ, у нас есть дочерние банки в Украине, Армении, Грузии. Стратегически мы планируем превратить наш дочерний банк ВТБ-Европа (бывший Московский Народный Банк) в реально действующий полноценный инвестиционный банк европейского уровня.
Кстати говоря, опыт в сфере секьюритизации, если говорить о группе ВТБ, накоплен уникальный. В первой российской сделке по секьюритизации розничных активов – сделке банка Союз по секьюритизации портфеля автокредитов участвовал ВТБ – Европа (тогда ещё Московский Народный банк), первая сделка по секьюритизации ипотечного портфеля была проведена ВТБ. А если говорить вообще о всех сделках по секьюритизации, сегодня Россия занимает первое место среди всех стран Восточной Европы. Перспективы этого впечатляют.
- Каковы Ваши прогнозы дальнейшего развития рынка рефинансирования и секьюритизации ипотечных активов?
Многие банки хотят выйти на рынок секьюритизации, зачастую хотят по незнанию. Когда серьёзные игроки пытаются сами выходить на этот рынок и знакомятся со всеми процедурами, участниками рынка, со всеми затратами и сложностями, желание зачастую пропадает. Потому что это дорого. Это работа с рейтинговыми агентствами, с юридическими и налоговыми консультантами и т.д. Всё это стоит довольно больших денег. Это затраты, связанные с организацией, работа с соорганизаторами. Самостоятельно на этот рынок смогут выйти лишь немногие банки, они уже у всех на слуху. Для большинства активных участников рынка ипотеке будет рационально выйти на рынок заимствований в партнерстве с крупным игроком, вроде ВТБ или АИЖК.
Следует также отметить появление законодательной базы для проведения сделок по секьюритизации в России. Несмотря на то, что закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в 2003 году, реально он заработал только в прошлом году. Пока внутри России были проведены только 2 сделки – Совфинтрейда и АИЖК, однако они явились важным этапом формирования вторичного рынка ипотеки в России. Хотя группа российских инвесторов еще окончательно не сформировалась, успех обоих размещений демонстрирует перспективность этого рынка в России. В прошлом году Агентство по страхованию вкладов (АСВ) сообщило о включении ипотечных ценных бумаг в перечень инструментов для инвестирования средств фонда страхования вкладов, следующим важнейшим шагом в формировании группы российских инвесторов в ABS, будет разрешение пенсионным фондам вкладывать средства в подобные активы.
Что касается прогнозов по объему рынка ипотеки, в текущем году рынок вырастет примерно в 2 раза, и составит порядка 16 млрд. долл. Примерная оценка рынка секьюритизации ипотечных кредитов в этом году - 1 млрд. долларов. Мы ожидаем, что к 2010 году, объем рынка секьюритизации ипотеки составит не менее 10 млрд. долл.
Рынок ценных бумаг, 01.06.2007
Редакционная статья
