Валерий Серегин: Качество сервиса - залог успешной модели рефинансирования
Серегин Валерий, председатель правления, АБ «ГПБ-Ипотека»
Егоров Александр, заместитель председателя правления, АБ «ГПБ-Ипотека»
- Валерий Александрович, Что Вы можете сказать о текущем состоянии российского рынка ипотечного кредитования? Какие тенденции сейчас преобладают на рынке?
Для начала хотелось бы охарактеризовать тенденции, которые преобладали на рынке до июля этого года, потому что сейчас несколько меняется текущее состояние рынка и общая конъюнктура, как мировая, так и внутренняя. Российский рынок ипотеки развивается большими темпами. Начиная с 2002 года, объемы рынка активно растут, при этом в последние два года лавинообразно увеличилось количество игроков на этом рынке. Ставки по ипотеке для конечных заемщиков постепенно снижаются, ипотечные кредиты стали более доступными, больше людей имеют возможность взять кредит. В свете колоссальной нехватки жилья в стране ипотека подстегнула и без того растущие цены на жилье, но в целом ипотека активно развивается и потенциал развития рынка довольно большой.
При этом в погоне за объемами новые игроки, выходя на рынок, упрощали свои требования к андеррайтингу, к предмету залога, можно сказать, демпинговали на рынке по этим параметрам. Теперь для некоторых игроков последние изменения , которые произошли на рынке, стали сигналом к тому, чтобы пересмотреть мягкие требования к ипотечному кредитованию.
- Какое влияние на российский рынок оказали события на рынке ипотечного кредитования в США?
Ипотечный кризис, который возник в Америке вследствие резкого роста дефолтов по американским нестандартным ипотечным кредитам, спровоцировал проблемы на всех мировых рынках. Он оказывает негативное влияние и на российский рынок, потому как мы являемся частью глобальной финансовой системы. Цена привлечения капитала как под ипотеку, так и по прочим заимствованиям для российского рынка станет дороже, это очевидно. Разместится на западных рынках в текущее время и в течение осени будет гораздо сложнее. По нашему мнению произойдет консолидация рынка ипотеки: банки, которые вышли с более слабыми требованиями, с низкой процентной ставкой в погоне за долей рынка, должны будут переосмыслить свои позиции и работать более качественно. Кризис в США показал, что проблемы возникли именно в сегменте ипотечных кредитов типа subprime, по которым были более слабые требования к заемщику и предмету залога.
В России недавно появилась практика выдавать кредиты без первоначального взноса. Сегодня банки заявили о прекращении подобной практики или о повышении ставок по более рисковым кредитам. Статистика говорит о том, что чем меньше первоначальный взнос, тем больше вероятность дефолта по кредиту, поскольку заемщик меньше рискует своими деньгами.
Важную роль играет также изменение стоимости самого жилья. В США кризис начинался с того, что, в условиях роста цен на жилье и дешевых денег, в погоне за объемами кредиты выдавались с крайне «либеральным» подходом к заемщикам, и когда цены на жилье стали падать, дефолты начались именно в сегменте подобных кредитов.
Более того, когда деньги стали дорожать, т.е. ставка ФРС стала расти, ставки на ипотечный кредит также стали повышаться. Применение плавающей процентной ставки при кредитовании населения усугубило без того непростое положение. В России кредитов с плавающей ставкой довольно мало, это один из показателей начальной стадии развития рынка. Кризис российскому рынку, подобный кризису в США, пока не грозит. Прежде всего, потому что в США очень большой объем рынка и длительная его история. Там уже давно в процессе конкуренции охватили весь сегмент стандартных кредитов. Затем стали работать с менее надежными заемщиками, а последнее время выдавали ипотечные кредиты всем подряд. У нас рынок не менее объемный и сегмент надежных заемщиков еще не охвачен полностью. Хотя есть банки, которые, выходя на рынок, кредитуют заемщиков, которым отказали в других ипотечных банках или предлагают кредиты без первоначального взноса. У каждого участника рынка своя стратегия, но важно понимать, что в кризисные моменты сегменты ненадежных кредитов первые будут подвержены дефолтам и различного рода проблемам.
- Данные ЦБ РФ свидетельствуют о значительном росте просроченной задолженности по кредитам в России. Как подобные тенденции могут повлиять на процесс кредитования и на качество выпускаемых ценных бумаг в рамках секьюритизации? Можно ли говорить о том, что секьюритизация будет осуществляться преимущественно по российскому праву?
Мы первыми осуществили выпуск ипотечных ценных бумаг по российскому праву, а также провели 2 сделки трансграничной секьюритизации и можем с уверенностью сказать, что внутренняя секьюритизация была дешевле по сравнению с первой оффшорной с точки зрения цены привлеченного капитала. Однако, ошибочно думать, что инвесторы на внутреннем рынке и международные инвесторы отделены какой-то стеной. На самом деле рынки взаимосвязаны, текущие проблемы на мировых рынках капитала уже отразились на цене денег на внутреннем рынке. На всех рынках упала ликвидность, снижение наблюдалось не только на рынке акций, но и на долговом рынке. Поэтому говорить о том, что секьюритизация будет происходить на каком-то одном рынке не совсем корректно, все будет зависеть от эффективности сделки в конкретный момент времени. Имея опыт выпуска ипотечных ценных бумаг за рубежом и в России, мы можем выбирать, где лучше проводить секьюритизацию в будущем.
- Можно ли говорить о том, что рынок секьюритизации остановится на определенное время?
Да, на какой-то период времени, пока ситуация не стабилизируется, выпустить ценные бумаги будет практически невозможно. Сложно будет не только провести секьюритизацию, но и сделать облигационные заимствования. Уже сейчас многие игроки отложили на неопределенное время выход на рынок заимствований. Но собственно ипотечное кредитование будет продолжать развиваться, этот рынок не остановится. Мы как банк, входящий в группу Газпромбанка, способны держать на балансе достаточно большие объемы ипотечных кредитов и мы готовы продолжать финансирование ипотеки, несмотря на временные осложнения на рынке секьюритизации. Трудно придется игрокам, которые не имеют больших возможностей по рефинансированию ипотеки: возможно, придется повышать ставки по кредитам, либо приостановить активное продвижение на рынок.
Как минимум придется сделать выводы, каким образом развивать ипотечный бизнес, в какой степени следует применять либеральный подход к заемщику. В настоящий момент некоторые банки вынуждены пересматривать свои легкомысленные подходы к этому рынку. Потенциал рынка ипотечного кредитования остается большим, несмотря на кризис, возможны колебания спроса и процентных ставок, изменения условий по кредитам, но в целом процесс развития ипотеки в стране не остановится.
Текущий кризис в США служит своего рода сигналом для наших банков, как нужно правильно работать на этом рынке. Мы изначально предъявляли достаточно жесткие требования к заемщикам и стремились создать полный замкнутый цикл, чтобы увязать желания заемщиков и возможности инвесторов. Цикл предполагает определение четких параметров выдачи кредитов, их обслуживания и рефинансирования и соблюдение этих параметров в дальнейшем. Все идет к тому, что на рынке останется несколько крупных рефинансирующих организаций, которые будут предъявлять серьезные требования к оригинаторам, рефинансировать портфели кредитов низкого качества будет сложно.
Да, действительно, сигнал, который мы получили из-за океана, может быть хорошим наглядным примером для российского рынка, примером отрицательным, в каком направлении не следует развивать рынок. Кризис – это плохо для рынка в целом, но он покажет, что с заемщиками нужно работать очень аккуратно.
Причем следует говорить не только о требованиях к заемщикам, но и об условиях кредитования. Например, в последнее время существует устойчивая тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Одно дело, когда ставки снижает АИЖК, у которого есть гарантии государства и поддержка размещений своих выпусков. Другое дело, когда вслед за этим, не оценивая цены привлечения ресурсов и будущих заимствований, некоторые игроки, на мой взгляд, неоправданно снижают ставки для конечных заемщиков.
Сегодня российские заемщики не готовы к тому, чтобы ставка была плавающей. В результате сегодняшнего кризиса произошло бы повышение ставок и платежей по кредитам с плавающей ставкой. Заемщики с удивлением обнаружили бы, что должны платить больше каждый месяц. Не думаю, что наши заемщики к этому готовы, последствия таких колебаний ставки могут быть очень серьезными. То же касается и организаций, которые соревнуются с Агентством в дешевизне выдаваемых кредитов. Нужно прежде всего понимать, где и по какой цене происходят заимствования. Сейчас в результате кризиса цена заимствований возрастет, и те минимальные ставки, с которыми многие игроки выходили на рынок последнее время, будут экономически неоправданными.
- Каковы основные особенности деятельности ГПБ Ипотека в качестве рефинансирующей организации?
Основной особенностью является то, что мы изначально рассчитывали на развитие собственных систем рефинансирования и сервисного обслуживания кредитов. Это важно при выпуске «длинных» ценных бумаг, платежи по которым будут поступать в течение 20-30 лет. В такой ситуации нужна система, которая позволит эти платежи своевременно собирать и с ними работать. Без автоматизации процесса сервисного обслуживания, без единообразного подхода к различным методикам и общим требованиям, эффективно работать невозможно. Поэтому мы изначально строили свою работу не только в области рефинансирования и подготовки выпусков в рамках секьюритизации активов, но и обеспечения качественного обслуживания тех портфелей, которые мы рефинансировали.
Функцию сервиса выполняет специализированная компания, которая проводит экспертизу закладных заемщиков, формирование пулов кредитов для рефинансирования и их обслуживание. Организация работает по единым унифицированным стандартам, а ее эффективность достигается за счет узкой специализации. Фактически функция банка по обслуживанию кредитов выделена в отдельный вид бизнеса, отсюда меньше операционных рисков.
Собственно секьюритизация стала для нас возможной, когда мы сумели показать инвесторам что у нас не только хорошие портфели кредитов, но и собственная система сервиса, которая удовлетворяет требованиям инвесторов и рейтинговых агентств. Более того, достоинством системы обслуживания является то, что она всероссийская, филиалы есть во всех регионах, где имеет смысл ввести эту деятельность сегодня.
Кстати говоря, отсутствие обслуживающей сети уже стало камнем преткновения на пути к секьюритизации для тех, у кого есть большие портфели, но нет необходимой системы сервиса, которая удовлетворила бы требованиям инвесторов.
- Планируете ли Вы развивать бизнес по организации выпусков ценных бумаг и оказанию помощи в рефинансировании для других банков?
Любой банк может рефинансировать кредиты при помощи нашей организации. Для этого необходимо соответствовать нашим стандартным требованиям, а последующее обслуживание кредита останется у нашего оператора, то есть кредиты выкупаются целиком. Мы гарантируем инвесторам в наши ценные бумаги, что обслуживание кредитов в течение всего срока их жизни будет соответствовать заявленным стандартам. Это принципиальный момент, который позволил нам за короткое время осуществить три выпуска ипотечных ценных бумаг.
При подготовке последнего выпуска трансграничной секьюритизации инвесторы положительно оценили уже имеющийся опыт обслуживания первого выпуска, потому что условия заимствования оказались намного лучше.
- Что Вы можете сказать о конкуренции на рынке рефинансирования в настоящее время?
Без сомнений, все игроки, которые заявляют о своем участии на рынке рефинансирования, в той или иной степени являются конкурентами друг другу. Разница между участниками заключается в стратегии на рынке. Некоторые банки готовы выкупать кредиты у первичных кредиторов, но при этом сервис остается за оригинатором, либо передается на аутсорсинг другим игрокам. Мы считаем, что эффективной такая схема не будет, потому что дальнейшая секьюритизация неотделима от сервиса.
Организации, рефинансирующие кредиты, но не обеспечивающие обслуживание этих кредитов, не являются нам конкурентами, они скорее наши партнеры, потому что готовы пользоваться услугами нашей сервисной сети, а мы готовы предоставлять эту услугу. Если говорить о деятельности основной рефинансирующей организации – АИЖК, недавно в Новосибирске мы подписали соглашение, которое должно задать некий общий стандарт обслуживающих систем, чтобы Агентство при необходимости могло воспользоваться нашей сетью, и наоборот. Такое сотрудничество может быть конкуренцией с точки зрения объемов рефинансирования, но она нас мало пугает, потому что потенциал российского рынка ипотеки огромен. Конкуренция скорее всего будет проходить в сфере развития сервисных систем
- Насколько в настоящий момент российское законодательство соответствует потребностям рынка рефинансирования?
С уверенностью можно сказать, что выпуск ипотечных ценных бумаг по российскому праву возможен, уже состоялось две сделки – появились ценные бумаги ГПБ-Ипотеки и АИЖК.
Имея опыт реализации оффшорных сделок можно сказать, что российское законодательство более требовательное, чем западное. Однако при этом, затраты на оплату услуг консультантов и организаторов на Западе гораздо существеннее.
Если же говорить об общей тенденции рынка, то с учетом существующей поддержки государства в области развития ипотеки, а также стремления участников рынка к выработке и использованию наиболее эффективных инструментов рефинансирования активов секьюритизация по российскому праву станет одним из основных инструментов российского рынка капитала как с точки зрения инструмента рефинансирования, так и с точки зрения объекта инвестиций.
Процесс подготовки дебютного выпуска внутренней секьюритизации был достаточно трудоемок, что связано, в первую очередь с тем, что это был наш первый выход на рынок публичных заимствований и требовалось провести достаточно серьезную работу с консультантами и организаторами для структурирования и подготовки документации. Подготовка внутренней сделки и оффшорной шли практически параллельно. Это позволило нам оценить и сравнить все положительные и отрицательные стороны реализации подобных проектов в зависимости от применимого регулирования. Несмотря на то, что в итоге российское регулирование оказалось более строгим, мы считаем, что дальнейшая практика реализации данных сделок в России позволит рынку совместно с регулятором выработать наиболее оптимальный формат и требования для подобных проектов. В настоящее время участниками рынка и представителями государства и регулятора проводится огромная работа по выработке возможных путей развития регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, в то время как возможности по улучшению зарубежного регулирования для нас практически недоступны. Здесь можно спорить о том, что зарубежное регулирование уже не нуждается в улучшении и принято мировым сообществом. Но наши ипотечные активы рождаются в России и, безусловно, имеют свою специфику, учесть которую возможно только за счет адаптации регулирования. Думаю, что многие участники рынка предпочли бы начать работу именно на российском рынке, потому что пулы, с которыми можно выходить на запад, должны быть значительными по объему.
- Ваш прогноз развития рынка рефинансирования и процессов секьюритизации ипотечных активов в России?
Потенциал рынка ипотеки в России огромен, потому что рынок начал свое развитие недавно, стартовал «с нуля» и далеко еще не ушел. Исторически сложившиеся условия также служат драйвером развития ипотеки. Секьюритизация в свете последних событий на рынках капитала, возможно, станет более сложной и менее эффективной с точки зрения привлечения ресурсов для бизнеса процедурой. Рефинансирование ипотечных кредитов продолжит свое развитие вместе с развитием рынка первичного кредитования. Думаю, на рынке рефинансирования произойдет небольшая консолидация игроков, связанная с ужесточением требований по ипотеке, с переосмыслением легкомысленного отношения к ипотеке некоторых игроков рынка.
Консолидация рынка вполне уместна, если говорить о выработке единых стандартов работы на рынке ипотечного кредитования и рефинансирования. Многие участники рынка уже пришли к пониманию того, что унификация рынка необходима. Процесс выработки единого отраслевого стандарта будет востребован, потому что это стандарт понятен инвесторам, которые готовы вкладывать деньги на определенных условиях. Собственно, инвесторы и задают этот стандарт. Опыт прошедших сделок секьюритизации российских активов – это база, на основе которой сегодня понятно, как можно упаковывать кредиты в пулы и предлагать их широкому кругу инвесторов.
Российский рынок ипотеки развивается также и потому, что решение жилищных проблем населения – это один из приоритетных национальных проектов. Уже сегодня существует колоссальный спрос на жилье, которое еще не построено. Мировой рынок капитала в поисках новых инвестиционных идей пристально следит за российским рынком. Если сегодняшний кризис не сильно ударит по российским активам и мы сможем доказать, что у нас существует качественная и стабильная система сбора платежей по ипотеке – внимание российскому рынку ипотеки будет уделяться еще больше.
Рынок ценных бумаг, 31.10.2007
Редакционная статья
