Александр Семеняка: Средний платеж по ипотечному кредиту - 12 тысяч
"России угрожает кризис на рынке ипотечного кредитования" - на днях с такими заголовками вышли десятки российских печатных изданий. Они провели параллели с ипотечным кризисом в США. Насколько уместно сравнение американского рынка ипотечного кредитования и рынка российского, существуют ли реальные угрозы для отечественной ипотеки? На эти и другие вопросы в интервью телеканалу "Вести" ответил генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка.
- В России может случиться кризис на ипотечном рынке, как в США?
Ну, вообще говоря, параллели неуместно проводить. То есть, в России существуют другие условия, и предпосылок на сегодняшний день нет никаких. У нас рубль крепнет, у них валюта становится слабее. Процентные ставки у нас снижаются, у них последнее время наблюдается устойчивый рост процентных ставок. И это, собственно, было одной из причин, спровоцировавших большое количество невозвратов в Соединенных Штатах. Потому что у нас разные условия кредитования по ипотеке. У нас фиксируется ставка на длинный срок, то есть до погашения кредита ставка фиксирована, на период, к примеру, 20-30 лет. А в США в этом сегменте возникли проблемы: там ставка плавающая, она пересчитывается с определенной периодичностью - раз в квартал, раз в год, и она привязана к учетной ставке Федеральной резервной системы. Поскольку там ставки только с 2006 года выросли на 1%, люди, соответственно, стали платить больше по кредитам. И поскольку это были люди с невысокими доходами, вот эта дополнительная нагрузка привела к тому, что у людей возникли финансовые сложности. И вы уже сказали, что там не было первоначального взноса. У людей еще нет мотивации держаться за квартиру, потому что они полностью за счет кредита купили эту квартиру. И если они не могут платить по кредиту, они просто бросили эти платежи, и квартиру забрал себе кредитор.
- Но вот в России рынок ипотечного кредитования достаточно молод еще, и, конечно же, скорее всего, в России не дают ипотечные кредиты без первоначального взноса. Какие условия у нас?
Без первоначального взноса сейчас вот это пытаются делать в Москве, где конкуренция высокая. Но вообще говоря, таких кредитов очень, очень мало на рынке. Сегодня все кредиты выданы качественным заемщикам, потому что проверяют заемщика, проверяется предмет залога. Поэтому у нас статистика дефолтов в 10 раз лучше, чем в США. Заемщик – качественный, это еще подтверждается тем, что у нас многие банки, наше агентство, мы сделали выпуски как в России, так и на международных рынках. На базе этих кредитов выпустили ценные бумаги. Так вот рейтинг этих бумаг был получен лучше, даже чем у самой Российской Федерации, на 2-3 ступени выше.
- И несмотря на это, социологический опрос говорит о том, что 72% россиян не собираются брать ипотеку: дорого, неудобно. Как решать этот вопрос, чтобы развивался наш рынок?
Эти цифры корреспондируют и с данными Росстата, потому что сегодня в среднем по кредиту семья должна платить 12 тысяч рублей в месяц. То есть заработок семьи должен быть хотя бы раза в 2 больше - 24 тысячи. У нас доход меньше, чем 24 тысячи, в стране имеет, соответственно, порядка 70% семей. То есть это объективная картина: люди, у которых, нет способности делать большие сбережения, не могут брать кредит. Поэтому что планируется делать? Во-первых, правительство планирует в рамках разрабатываемой концепции формировать все-таки сегменты жилья по более доступной цене, то, что эконом-классом можно называть. Это будет нормальное жилье, хорошего качества, но будут использоваться различные меры господдержки для снижения стоимости жилья. Соответственно, те, кто может купить, будут покупать, те, кто не может, будут брать внаем. Мы, с другой стороны, для людей предложим новые кредитные продукты, в которых будет учтено, что люди сегодня получают немного, но их доходы стабильно растут. И поэтому там платежи будут пересчитываться, но с некой предсказуемой величиной.
- А вот сейчас есть данные о том, столько россиян уже взяли ипотеку?
- Ну, эти данные сейчас регулярно начала публиковать Федеральная регистрационная служба. Им за это большое спасибо. Вот по их данным, на середину текущего года всего ипотекой в России воспользовались 400 тысяч семей для улучшения жилищных условий.
- Но это не так много?
Да. Но динамика большая. Из этих 400 тысяч только в первом квартале 56 тысяч семей взяли кредиты. По этому году мы ожидаем, что более 300, где-то 340 тысяч, возьмут только в этом году. Поэтому цифра - она там приблизится к миллиону.
- То есть прогнозы у вас позитивные?
Ну, это не только мои прогнозы. Сейчас много западных инвестиционных банков выпустили отчеты по ипотеке. По этим отчетам они считают, что к 2010 году суммарно более трех миллионов семей воспользуются ипотекой, и у нас объем выданных кредитов превысит где-то полтора триллиона рублей. То есть это уже будет значительная цифра для экономики. И если сегодня у нас по ипотеке в среднем по России каждая десятая квартира покупается, то через 3 года прогнозируется, что это будет уже каждая пятая квартира покупаться с помощью ипотеки.
- А какая сейчас средняя ставка по кредиту ипотечному?
По рублевым кредитам средняя ставка - то, что Центральный банк дает, - это 13,4%. Многие банки предлагают диапазон продуктов, где ставка минимально варьируется от 11 до 15. И люди могут выбирать - это зависит от срока, размера, как раз от первоначального взноса. Мы с 1 июля снизили ставку минимальную – 10,75. И планируем, что, поскольку наша задача в рамках правительственной программы выступать такого рода ориентиром для рынка, дальнейшее снижение до конца года соразмерно тому, как Центральный банк снижает учетную ставку.
- Да, несмотря на то, что в Америке кризис, там ставки по ипотечным кредитам намного меньше, и в Европе меньше. Россия к этим уровням придет?
Ну, есть задача, есть объективные предпосылки. Все-таки у нас ставка – это величина, которая зависит от стоимости денег. То есть сегодня, если по ипотечным ценным бумагам в среднем деньги привлекаются где-то под 7-8% годовых, то вот с учетом инфраструктуры, у нас получается в районе 11 - уже можно безубыточно кредитовать. По мере снижения уровня инфляции будет снижаться стоимость привлекаемого капитала. Соответственно, будет снижаться и процентная ставка. Я абсолютно уверен, что реалистично ее достичь к 2010 году на уровне 8% годовых. Там реальная цифра. Мы для себя ее в планах закладываем.
- У нас сейчас достаточно много приходит денег с Запада, приток капитала достаточно большой в Россию. Эти деньги как-то используются в ипотечном бизнесе?
Безусловно. Они, на мой взгляд, приходят по трех направлениям. Первое направление – это иностранный капитал активно покупает ипотечные ценные бумаги. Прелесть этих бумаг в том, что вы можете выпустить разные бумаги по соотношению риска доходности для разной группы инвесторов. Поэтому и пенсионные фонды западные приходят (к сожалению, наши пока не покупают), и спекулятивные фонды покупают, потому что там разный спектр бумаг. Это вот одно направление. Второе: западные банки активно покупают российские банки региональные для того, чтобы все-таки заниматься розницей, и активно сейчас вот идет покупка таких розничных банков, не только московских, но и региональных. То есть это прямые инвестиции в банковских сектор. И третье направление – это создание фондов недвижимости. Причем если раньше интересовались только коммерческой недвижимостью в Москве в основном, то сейчас вот эти фонды недвижимости планируют инвестировать строительство уже и жилья в регионах. То есть третье направление - это инвестирование в стройку. Мне кажется, это хорошо, потому что это означает, что данный капитал рассматривает проект "Доступное жилье" как долгосрочный, раз они идут на такого рода инфраструктурные вложения. Поэтому туда не только будут деньги бюджета вкладываться и российских инвесторов, но и западных. И, мне кажется, человек от этого только выиграет, потому что сегодня уже пошла конкуренция, когда, например, для стройки не только российские банки предлагают кредиты, но и, скажем там, венгерские, китайские банки дают достаточно дешевые кредиты при условии, что вы берете на стройку китайского или венгерского подрядчика. Такие примеры уже есть в Поволжье, в Сибирском федеральном округе. Мне кажется? это хорошо. Это удешевляет.
- То есть себестоимость квадратного метра, если мы берем венгерского рабочего, не повышается?
Она понижается, понижается.
- Хорошо. А вот что касается банков и заемщиков, с какими проблемами они сталкиваются? Давайте сначала про банки.
Ну, у банка, наверное, проблема в том, что он заинтересован в сокращении сроков. Поэтому, с одной стороны, проблема в том, что надо собирать все-таки достаточно большое количество бумаг, чтобы сформировать кредитное дело. В некоторых регионах есть очереди в Федеральную регистрационную службу. Это замедляет процесс выдачи кредитов. Если бы работали кредитные бюро, вам не надо было бы использовать службу безопасности, подтверждать доходы. Это все вы бы очень быстро получали из бюро кредитных историй. Но, в целом, мне кажется, для банков это сегодня достаточно привлекательный бизнес. И количество банков, которые входят в ипотеку - и российских, и зарубежных, - это, собственно, подтверждает.
А для заемщика проблемы другого рода. Есть обилие программ, ему надо сориентироваться, что там ему подходит. С другой стороны, несмотря на внешнюю похожесть программ, есть определенные хитрости в кредитных договорах. Поэтому мы постарались разработать некую стандартную форму, которая бы обеспечивала некий баланс между правами кредитора и заемщика так, чтобы сбалансировать интересы. Ну, в частности, что важно для заемщика? Чтобы у вас была фиксированная ставка, чтобы вы не зависели от колебаний инфляции, рынка, иначе банк склонен на вас этот риск переложить. Второе: чтобы у вас было право досрочно погасить кредит, если вы стали больше зарабатывать. Третье: чтобы при наступлении неплатежеспособности у вас был некий переходный период. Вот у нас он 6 месяцев, чтобы была возможность найти новую работу, чтобы сразу вас не начинали выселять из квартиры. Это все обеспечивает определенную защиту для заемщика.
- А что касается банков, много невозвратов?
Банки эту статистику не раскрывают. По нашему портфелю количество дефолтов - это 8 случаев на каждую тысячу кредитов. То есть 0,8%. Ну, мы полагаем, что по рынку показатели схожие, потому что все используют в общем-то более-менее единые стандарты и документацию. Думаю, что не превышает 1%.
- А что касается заемщика? Вот вы говорите, что есть полгода, когда человек может справиться со своим кризисом, найти новую работу. Если ему не удается и он не может платить по кредиту, по счетам, что делается с его квартирой?
Разные бывают ситуации. Основная причина на сегодня прекращения платежей по кредиту – это развод семьи. И в большинстве таких ситуаций заемщики просто сами получают согласие кредиторов и сами продают квартиру. Это наиболее правильный путь, потому что они продают по рыночной цене, и при этом у них минимальные издержки. Кредитор забирает деньги по кредиту, а остальное - сверх кредита - забирают разводящиеся супруги, делят. А неразумный способ поведения - к сожалению, он тоже имеет место, - через суд. То есть вы идете в суд, за это время проценты по кредиту набегают, судебные издержки, адвокаты... Все это плюсуется, потом жилье продается уже не по рыночной цене, а лишь бы быстро продать - здесь тоже могут быть потери. В итоге заемщик платит за все, получает на руки значительно меньшую сумму денег. То есть кредитор все деньги возвращает через длительное время, а заемщик недополучает приличную сумму. Поэтому, если уже развод случился, то лучше самому продать квартиру и получить на руки деньги. И люди не судятся, приходят в ипотеку. У них есть приватизированное жилье. Скажем, одна двухкомнатная квартира. Если вы больший метраж не потянули по ипотеке, то тех денег, что вы получите, вам хватит, чтобы купить в собственность ту площадь, с который вы сделали попытку.
- Рынок недвижимости стремительно растет. Именно рынок ипотеки сделал тут свое дело? Многие стали пользоваться ипотекой, и поэтому квадратный метр стал расти?
Ну, во-первых, растет все. Ипотека, к счастью, пока не виновата. Потому что ипотека финансирует каждую десятую сделку. Это всего 10% денег на рынке.
- Меня пугает ваше слово "пока".
Ну, в будущем она, конечно, будет оказывать влияние. Когда рынок будет развит и, как во всем мире, половина всех сделок будет осуществляться с помощью ипотеки, тогда влияние будет действительно серьезное. 10% - это небольшое количество денег для этого рынка. Основной все-таки рост (в прошлом году был 50-процентный рост в среднем по стране) - это потому, что выросли доходы людей. То есть люди и без ипотеки покупают по ценам, которые растут на 50%.
- Да, те, у кого есть деньги, те действительно покупают.
- 9 из 10 покупают без ипотеки. Вот она - причина роста.
Вести, 27.07.2007
Редакционная статья
