Владимир Фесенко: Стандартизация ипотеки - основной залог качества ипотечных ценных бумаг
- Владимир Анатольевич, как развивался рынок ипотеки в 2006 г., изменились ли тенденции его развития в начале 2007 г.?
В 2006 г. рынок продолжил свое бурное развитие и рост. Это наглядно демонстрируют цифры: если в 2004—2005 гг. ипотечных кредитов было выдано на сумму более 1 млрд долл., то к концу 2006 г. их объем составил более 10 млрд долл., превысив ожидаемую сумму почти в 2 раза. По данным АИЖК, к концу 2010 г. объем ипотечных кредитов может составить более 31 млрд долл. В современной ситуации на рынке недвижимости нельзя не признать, что стоимость 1 кв. м жилья достаточно высока, и ипотека на сегодняшний день является одним из самых реальных способов приобрести жилье в ситуации недостаточности собственных накопленных средств. Поэтому рост интереса к ипотеке вполне очевиден. Такие же темпы роста мы наблюдаем у себя – в Банке Жилищного Финансирования: если в 2005 г. мы выдали 734 кредита на 23,2 млн долл., то в 2006 г. – уже 3539 кредитов на сумму 180 млн. долларов США, а в первой половине 2007 года объем выданных кредитов составил уже 96,2 млн. долларов. Мы стремимся сохранить такую динамику до конца года.
Тенденции, проявившиеся на рынке ипотеки в первой половине 2007 г., продолжают развиваться. Так, увеличивается доля ипотеки на первичном рынке жилья. Закрепилась десятка лидеров, и радикально новых игроков на рынке пока не появилось.
Вместе с тем продолжается борьба за клиента между ипотечными банками посредством экономических стимулов: снижаются процентные ставки, размер дополнительных комиссий, предлагаются кредиты в других валютах. Кроме этого, минимизируются штрафы за досрочное погашение, рассматриваются дополнительные виды обеспечения кредита, ипотека без первоначального взноса уже стала обыденным явлением. Некоторые банки начинают работать с категориями граждан, относимых к более рискованной группе: молодые семьи, граждане с «серой зарплатой», или непонятным источником дохода и др.
- В чем преимущество «специализированных» банков перед остальными?
Экономика деятельности ипотечных банков четкая и понятная. Есть, конечно, искушение смешать ипотеку и потребительское кредитование, но это совершенно разные банковские продукты. Ипотечный рынок отличен от любого другого, и Банк Жилищного Финансирования, например, для себя четко разделяет розничное и ипотечное кредитование.
Для работы на каждом из этих рынков требуются абсолютно разные технологии, процедуры оценки рисков, обеспечения кредита и т. д. Объединяет эти два продукта только то, что оба предназначены для кредитования физического лица при покупке им чего-либо. Тем не менее ипотека — более дорогой для Банка по себестоимости продукт. Для работы требуется больший штат высококвалифицированных сотрудников, необходимы значительные инвестиции в IT. Кроме того, специализированные банки отличаются большей гибкостью в рассмотрении программ, связанных с ипотекой, более качественным формированием портфеля, который впоследствии будет секьюритизирован. Поэтому специализация банка исключительно на ипотеке снижает кредитные риски. Да и рынок ипотеки сейчас на подъеме. На мой взгляд, будущее ипотеки именно за профильными банками. Это бизнес стратегически специализированных учреждений, а не банков широкого профиля.
- Насколько оправдана стратегия, при которой банк в рознице выбирает определенный сегмент и делает ставку именно на него?
Особенностью современного периода является бурный рост кредитования населения, которое компенсирует наблюдающееся снижение прибыльности банков. Наименее рискованным сегментом данного направления деятельности банков является ипотечное кредитование. Потенциал рынка огромен. Согласно некоторым подсчетам аналитиков рынка потенциальный спрос на ипотечные продукты в России составляет порядка 50 млрд долл.
Как правило, многие банки позиционируют себя в качестве ритейловых супер- или мини-маркетов, где каждый человек может получить полный розничный сервис в одном банке. Такой путь гораздо затратный, однако на очень больших объемах при условии сохранения качества всех продуктов становится экономически эффективным. Это путь больших универсальных банков, где людей уже больше привлекает брэнд, нежели сам банковский продукт.
Для средних банков путь специализации на одном (или нескольких «одноразовых») продукте наиболее целесообразен, так как позволяет максимально эффективно управлять издержками, стремясь к улучшению качества продукта. Плюс ко всему банк, выбирая специализацию, будет капитализировать свой брэнд наиболее эффективно, так как привлечет клиентов не только широтой охвата, а именно своим «нишевым» характером.
- Каковы риски банков при ипотечном кредитовании, риски участников долевого строительства?
При классическом ипотечном кредитовании риски банков заключаются в увеличении так называемых «рисковых нестандартных ипотечных портфелей»; допустим . портфелей с незначительным первоначальным взносом либо без него. Заслуживает особого внимания проблема валютных и процентных рисков при долгосрочном кредитовании. Зачастую банки вынуждены привлекать долгосрочное фондирование в иностранной валюте, направляя его, как правило, на рублевое кредитование. В условиях реального укрепления рубля эта политика приносит свои результаты, однако ситуация на рынке может измениться и номинальный курс рубля и основных валют начнет снижаться – и тогда последствия могут быть весьма печальными.
Если же мы говорим о физических лицах, то риски участников долевого строительства могут заключаться только в возможном незавершении строительства объекта. Больше рисков нет.
- Отличается ли Москва от регионов в плане развития ипотечного рынка? В чем преимущества и недостатки регионального ипотечного рынка?
В плане развития региональный ипотечный рынок развивается по тем же законам и логике, что и столица. Единственное, что отличает его от Москвы — это небольшая конкуренция, в то время как в Москве и области очень жесткие условия сосуществования. Банки, образно выражаясь, идут нога в ногу, отслеживают любые изменения программ конкурентов и тотчас же на них реагируют. Вместе с тем я не считаю, что конкуренция это плохо. Наоборот, чем больше банков работают с ипотекой, тем больше у заемщика появляется возможностей выбрать наиболее подходящую для него программу. Хотя в регионах банкам сложнее сохранять гибкость в вопросах видоизменения программ, принятия рисков и взаимодействия с застройщиками. В последнем, например, у нас есть неоспоримое преимущество: мы четко знаем, с кем будем работать на конкретном рынке.
В регионах увереннее работают, конечно, местные банки. Хотя среди недостатков регионального рынка числятся слаборазвитая инфраструктура ипотеки, а также проблемы, связанные с регистрацией и оформлением закладных. Несмотря на это, потребителям предлагаются более интересные условия, потому что местный банк четко знает свою клиентуру, особенности региона, имеет персонал, экспертиза, связи с местными строителями. В общем, конкурировать с местными игроками в регионах значительно интереснее.
- Какие шаги можно предпринять, чтобы ипотека стала доступней?
В настоящее время сделан максимум того, чтобы ипотека стала доступнее. На уровне Президента России ипотека провозглашена приоритетным национальным проектом, обсуждаются основные проблемы ее развития. Повышенный интерес со стороны государства не является пустой декларацией и популизмом. Прилагаются все усилия для скорейшего запуска механизма массового ипотечного кредитования. Есть четкое понимание, что развитие ипотеки формирует средний класс — основу стабильности любого общества. Такая позиция государства является гарантией для основных участников рынка.
Вместе с тем нельзя говорить о развитии рынка ипотечного кредитования и сосредоточиваться только на снижении процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличении срока, на который они выдаются, не обеспечив при этом рост количества вводимого жилья. Последствия будут самые неприятные: растущий спрос уже приводит к росту рыночной стоимости квадратного метра. Снижение ставок может повысить качество оформления и обслуживания ипотечных кредитов, но стоимость жилья от этого не снизится.
Следует особо отметить предстоящий запуск иной формы финансирования покупки жилья, а именно Закон «О строительно-сберегательных кассах», являющийся прообразом так называемой «немецкой» модели ипотеки. Убежден, что с принятием данного закона рынок жилищного финансирования получит дополнительный импульс и гораздо большее количество людей сможет участвовать в инвестиционном процессе, банки получат дополнительную долгосрочную ресурсную базу.
Многое, как мы видим, зависит не только и не столько от банков. Не банки строят жилье и определяют уровень цен на него, не банки платят людям зарплату и т.д.
- Ипотека предполагает долгосрочное кредитование. Где российскому банку взять долгосрочные ресурсы? Помогает ли в этом сотрудничество с компанией-застройщиком?
В поисках долгосрочных ресурсов сотрудничество с компанией-застройщиком едва ли может помочь банку. Скорее такое взаимодействие позволит прийти к более глубокому анализу и пониманию особенностей первичного рынка жилья и минимизации рисков в этой области.
Долгосрочное кредитование подразумевает под собой четко отлаженный механизм рефинансирования: секьюритизация кредитов на внутреннем и внешнем рынках, а также прямое кредитование со стороны иностранных банков, то есть целевое кредитование.
- Какие механизмы рефинансирования ипотечных кредитов в настоящее время доступны российским банкам? Планирует ли ваш банк в ближайшее время выпускать ипотечные ценные бумаги?
В моем понимании, выпуск ипотечных ценных бумаг в России вполне возможен при спросе инвесторов на долгосрочные ценные бумаги с доходностью 7—8% годовых в рублях. В этом случае механизм более интересен. И в принципе ситуация на фондовом рынке вплотную приблизилась к этим значениям. Однако для небольших банков, которые оперируют сравнительно небольшими объемами ипотечных портфелей существуют определенные сложности. Одна из них – необходимость уплаты НДС при переуступке портфелей со стороны Банка-приобретателя закладных. Эта проблема крайне серьезная и требует незамедлительного решения. Со стороны Комитета по развитию ипотечных программ, действующего в рамках АРБ «Россия» подготовлены и направлены все необходимые поправки в Налоговый Кодекс и другие документы. Вопрос, с одной стороны технического свойства, а с другой – по сути тормозящий развитие рынка рефинансирования ипотеки в стране. Что касается планов Банка Жилищного Финансирования в данном направлении, то в ближайшее время у нас нет намерения выпускать ипотечные ценные бумаги, скорее всего, мы осуществим внешнюю секьюритизацию ипотечного портфеля банка.
- Каковы основные проблемы секьюритизации на современном этапе развития ипотеки?
Основные проблемы общего порядка, мешающие секьюритизации, уже в целом решены, и механизм данного процесса уже понятен. Вопрос скорее стоит в качестве и объеме кредитного портфеля. И соответственно, в поддержании устойчивого интереса к нему у инвесторов на международном рынке.
Но особое внимание стоит обратить на недопущение ситуации, которая возникла в настоящее время на ипотечном рынке США. Дефолт ипотечных агентств второго уровня и соответственно дефолт ипотечных кредитов привели к тому, что более 2,5 млн семей будут выселены из своих домов. Наш рынок тоже должен учитывать этот негативный опыт западных банков, минимизировавших требования к заемщикам в погоне за клиентом.
- Есть ли заинтересованность в российском рынке ипотеки у зарубежных инвесторов? Что в данный момент останавливает иностранных инвесторов?
Безусловно, такая заинтересованность существует. И она достаточно высока, так как ипотека считается одним из наименее рискованных видов кредитования физических лиц. Иностранным инвесторам интересны различные схемы работы, начиная от секьюритизации портфелей (естественно при больших суммах – 150-200 млн. долларов США и выше) до покупки контрольных пакетов акций российских банков. Уверен, что на развитие ипотеки и жилищного строительства это отразится только позитивно.
На данный момент серьезных препятствий для иностранных инвесторов при входе на российский рынок пока нет. Хотя, возможно, их могут остановить относительно неразвитая инфраструктура рынка, а также непонятные им внутренние схемы работы, или сверхрискованные с точки зрения иностранных инвесторов операции российских банков в ипотечном сегменте. Например, кредитование без первоначального взноса вряд ли будет приветствоваться западными банками. Ну и не стоит забывать о так называемых политических рисках, напрямую влияющих на инвестиционные решения банков.
- Должно ли государство участвовать в развитии рынка закладных или CLN?
Государство должно участвовать в данном процессе в качестве инвестора в лице пенсионного фонда или других государственных фондов, а также в качестве стандартизатора рынка. Стандартизация ипотеки — это основной залог качества бумаг, обращающихся на рынке. Качественными ипотечными бумагами являются те ценные бумаги, которые обеспечены закладными, сформированными в рамках прозрачных и единообразных стандартах выдачи ипотечных кредитов.
Кроме того, в России существует проблема качества активов, являющихся залогом при ипотеке. Я имею в виду состояние жилого фонда. К сожалению, качество домов, построенных 50—60 лет назад, оставляет желать лучшего. Степень износа жилого фонда в России составляет более 60%. Дома старше 30 лет необходимо модернизировать, проводить капитальный ремонт. У нас продолжают выдавать ипотеку и на «хрущевки», и на дома барачного типа, и на комнаты в полуразрушенных коммуналках, домиках с печным отоплением и др.. И это касается не только регионов, но и столицы.
Таким образом, в ближайшие 7—10 лет мы можем стать свидетелями того, как часть жилого фонда, под которую выданы кредиты, физически прекратит свое существование.
Данную ситуацию нельзя объяснить в настоящее время ни одному инвестору, так как на западе срок существования жилищного фонда совершенно другой. Это другая проблема, о которой сейчас никто не думает, но через несколько лет она может существенно повлиять на рынок ипотеки.
Рынок ценных бумаг, 01.08.2007
Редакционная статья
