Евгений Чепенко: Ипотечное кредитование в России в 2008 году продолжит свое развитие
Чепенко Евгений
- Евгений Владимирович, рынок ипотечного кредитования продолжает демонстрировать стремительные темпы роста на фоне рекордно высоких цен на недвижимость, растущей инфляции и кризиса ликвидности на мировых рынках капитала. Каковы, на Ваш взгляд, основные итоги прошедшего года для рынка ипотечного кредитования России?
2007 г. можно назвать годом усиления экономического роста России, рекордного объёма инвестиций со стороны зарубежных партнёров и годом активизации деятельности на российском рынке иностранных банков и иных иностранных финансовых институтов. В сфере ипотечного кредитования можно отметить высокие темпы развития ипотечного рынка, а также самодостаточность банковской системы России, устойчивость и надёжность которой особенно проявились на фоне разразившегося мирового финансового кризиса.
Так, только за первое полугодие 2007 г. объём ипотечных сделок на приобретение жилых помещений составил 206,0 млрд руб., что составило 78% от годового объёма сделок за весь 2006 г., а за 9 месяцев 2007 г. ипотечных кредитов было выдано почти на 364,0 млрд руб. По предварительным данным Банка России за весь 2007 год было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500,0 млрд. руб., что в полтора раза больше, чем в 2006 году.
Из негативных тенденций 2007 г. можно отметить значительный рост инфляции, размер которой по итогам года составил почти 12%, и дефицит ликвидности из-за разразившегося мирового финансового кризиса, с которым российские банки столкнулись во втором полугодии.
- Какие факторы будут определять развитие рынка ипотечного кредитования в 2008 году?
Одним из факторов, которые повлияют на развитие рынка ипотечного кредитования в 2008 г., будет являться ситуация на международных финансовых рынках. Дело в том, что до настоящего времени никто не может определить, каковы масштабы продолжающегося там финансового кризиса. Однако ипотечное кредитование в России продолжит своё развитие, хотя и не такими темпами, как в предыдущие годы.
Кроме того, дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования будет определяться ценами на жильё, темпами его строительства, а также доступностью долгосрочного фондирования, в том числе на внутреннем российском рынке. Банки сейчас ощущают нехватку «длинных» денег, что сохранится и в 2008 г. Немаловажным фактором, влияющим на развитие ипотеки, остаётся возможность рефинансирования ипотечных кредитов, причём не просто их продажа какому-то крупному кондуиту для накопления, а, способность к дальнейшей секьюритизации и выпуску ипотечных ценных бумаг. Участники рынка вынуждены будут развивать систему источников внутреннего рефинансирования, в том числе развития ликвидных производных инструментов с ипотечным покрытием.
Наступивший год должен стать годом нововведений в сфере ипотечного страхования. В частности, следует ожидать активизации страхования рисков незавершения строительства, а также страхования от возможных убытков в результате несоответствия между просроченной задолженностью по кредиту и размером полученного кредитором возмещения от реализации заложенного имущества, обеспечивавшего этот кредит.
Следует ожидать увеличения процентных ставок по кредитам и повышения требований к кредитоспособности заёмщиков и предоставляемой ими информации. Из продуктовой линейки банков будут, скорее всего, исключены высокорискованные кредиты (например, без первоначального взноса, без подтверждения доходов заёмщика) или, по крайней мере, значительно снижен их объём. В то же время, подобные изменения могут не затронуть добросовестных заёмщиков и отдельные категории граждан, в отношении которых у банков имеются специальные программы.
Также можно предсказать рост конкуренции в сфере сервисного обслуживания ипотечных кредитов, поскольку качество сервиса является одним из главных составляющих, влияющих на привлекательность ипотечных ценных бумаг и на цену их размещения.
- Какие инструменты фондирования ипотечного бизнеса являются наиболее предпочтительными для банков на сегодняшний день?
Как было указано выше, 2007 г. был отмечен рекордным уровнем привлечения денежных средств (почти в два раза больше по сравнению с 2006 г.), что способствовало бурному развитию ипотеки. К сожалению, время «дешёвых» денег прошло. Банки, проводившие активную политику по привлечению зарубежных инвестиций и ориентированные на активное развитие ипотечного кредитования и расширение своей деятельности в этой сфере, в настоящее время сталкиваются с проблемой фондирования. Рост российской экономики, создающей условия для расширения возможностей по кредитованию населения, вынуждает российские банки проводить активный поиск источников финансирования. Выбор того или иного источника финансирования зависит, прежде всего, от целей привлечения средств, а также уровня развития банка и его стратегии.
Безусловно, одним из главных источников для массового развития ипотечного кредитования является возможность рефинансирования и секьюритизации ипотечных портфелей, что способствует получению долгосрочных ресурсов для развития ипотеки на внутреннем рынке. Возможность рефинансирования ипотечных кредитов для большинства российских банков является чуть ли не основным фактором, позволяющим заниматься данным видом кредитованием и решать проблему фондирования. К сожалению, финансовый кризис показал, что нельзя надеяться только на «доброго дядю» из-за рубежа, необходимо изыскивать дополнительные источники финансирования своей деятельности.
Если банк планирует расширение масштабов деятельности, то в качестве одного из инструментов дополнительного финансирования можно назвать IPO, которое имеет ряд преимуществ перед другими инструментами финансирования, в частности позволяет улучшить баланс банка, повысить значения коэффициентов достаточности его капитала. Однако, несмотря на эти преимущества, использовать IPO могут лишь немногие банки, в основном наиболее крупные и/или с государственным участием, которые могут позволить себе привлечение денежных средств через данный механизм в размерах, интересных для инвесторов (как правило, не менее 100 млн долл.США).
Для остальных кредитных институтов неплохой альтернативой IPO может стать привлечение синдицированного кредитования и облигационных займов. Существующая статистика показывает, что в последнее время банки стали активнее привлекать синдицированные кредиты (по итогам 2007 г. их размер увеличился почти в два раза и составил, по оценкам экспертов, 70 млрд долл.). Они позволяют банку —заёмщику проводить более гибкую политику взвешивания активов по уровню рисков, а также использовать в качестве инструмента заимствования облигации, размещение которых и на зарубежных, и на российском рынках проходило под влиянием значительного превышения спроса над предложением.
Также не менее важным источником фондирования являются депозиты как юридических, так и физических лиц, доля которых в финансировании российских банков растет. В среднесрочной перспективе депозиты, скорее всего, станут основным инструментом фондирования банков.
Кредиты Банка России по-прежнему останутся одним из источников финансирования банков, хотя и не будут занимать столь значимых позиций в структуре пассивов из-за высокой ставки привлечения. К рефинансированию Банком России банки будут прибегать, вероятно, лишь в исключительных случаях, при недостатке иных источников поддержания своей ликвидности. Также в качестве дополнительных источников фондирования будут использоваться средства собственников банка и выпуски векселей.
- Какие регионы РФ можно выделить в качестве потенциальных лидеров роста рынка ипотечного кредитования?
Рынок ипотеки в России по-прежнему сильно дифференцирован, и структура выдачи кредитов по федеральным округам крайне неоднородна. Однако прирост в выдаче кредитов был достаточно равномерным. По предварительным данным АИЖК, в среднем по всем регионам объем ипотечного кредитования увеличился в 1,33 раза, а в регионах, где ипотечное кредитование только зарождается, прирост был максимальным — более чем в 5 раз (Чеченская республика, Кабардино-Балкария, Ненецкий автономный округ).
Следует отметить обратную пропорцию между растущей стоимостью жилья и количеством выданных кредитов по округам. За 9 месяцев 2007 г. по стоимостному показателю лидирует Центральный ФО - 28% , а в количественном на его долю приходится только 18%. Обратная ситуация с лидером по количеству выданных кредитов Приволжским ФО – 26% по количеству и только 18% по стоимости (данные ЦБ РФ и АИЖК).
Диспропорция количества выданных кредитов по федеральным округам была значительной на протяжении всего 2007 г. Так, наибольшее их количество за 9 месяцев 2007 г. пришлось на уже упомянутый Приволжский ФО и на Сибирский ФО – 21%. Остальные округа: Центральный ФО – 18 %, Уральский ФО – 15%, Северо-западный ФО – 8%, Южный ФО – 7% и Дальневосточный ФО – 5% (данные ЦБ РФ, расчёты Евротрастбанка).
Регионами – лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов за 9 месяцев 2007 г. стали: Москва и Московская область – 20%, Тюменская область – 6,7%, Санкт-Петербург – 6,6%, Свердловская область – 3,8%, Новосибирская область – 3,6% (данные ЦБ РФ, расчёты Евротрастбанка).
Таким образом, в 2007 г. ипотечные программы стали активно продвигаться по всей стране, в том числе за счет наращивания филиальных сетей и расширения сферы деятельности крупных банков. Например, Европейский трастовый банк обеспечил своё присутствие более чем в 40 областях, а в текущем году планирует дальнейшее увеличение количества филиалов и максимальный охват регионов России.
- Как выглядят перспективы выпуска ипотечных ценных бумаг российскими эмитентами на внутреннем и международном рынках капитала?
Рынок ипотечных ценных бумаг в России ещё очень молодой, и класс инвесторов, готовых вкладывать средства в подобные бумаги, ещё не сложился. Об этом говорит тот факт, что из 9 выпусков ипотечных ценных бумаг на территории России было размещено всего 2, а остальные имели трансграничную секьюритизацию и размещались на зарубежных рынках. И, к сожалению, ситуация в этом вопросе продолжает оставаться прежней, несмотря на то, что в России есть институты, денежные средства которых могли бы с большим успехом использоваться в качестве инвестиций в ипотечные ценные бумаги. К таким институтам, прежде всего, относятся Пенсионный фонд РФ и страховые компании, имеющие страховые резервы.
Если говорить о выпуске ипотечных ценных бумаг на международных рынках, то иностранных инвесторов до недавнего времени было много. Однако из-за продолжающегося финансового кризиса они значительно снизили свой интерес к таким бумагам. Возобновление размещения ипотечных ценных бумаг станет возможным в первую очередь на международных рынках и, скорее всего, не ранее второй половины или даже конца 2008 г., когда, по прогнозам экспертов, на них произойдет стабилизация. Что касается России, то вряд ли следует ожидать рыночного размещения ипотечных ценных бумаг ранее 2009 г., и то при условии, что удастся решить вопрос о присутствии на внутреннем рынке Пенсионного фонда РФ и увеличить количество страховых компаний, изъявивших желание инвестировать в долговые инструменты.
- Кризис ипотеки subprime в США обернулся полноценным мировым кризисом рынков капитала. Каковы основные причины возникшей ситуации?
Основной причиной кризиса на ипотечном рынке США можно назвать рост неплатежей со стороны высокорискованных заёмщиков. Он связан с событиями, происшедшими в одном из сегментов рынка ипотечного кредитования – сегменте нестандартного кредитования. Рост дефолтов ипотечных кредитов subprime явился следствием двух обстоятельств: пересмотра в сторону повышения плавающих процентных ставок, установленных кредитными договорами (особенность плавающей процентной ставки заключалась в том, что она подлежала ежегодной корректировке) и спада на американском рынке жилья, затруднившего рефинансирование проблемных ипотечных кредитов.
Начиная с 2003 г., когда ФРС США снизила процентную ставку до 1% годовых, банки, имевшие большое количестве свободных денег, предоставляли кредиты всем желающим. При этом были ослаблены существовавшие долгое время жёсткие требования к заёмщикам, и получить кредит стало несложно.
Такой подход позволил брать кредиты практически неограниченному кругу лиц, в том числе гражданам с небольшим доходом. Были введены новые ипотечные продукты: выдача ипотечных кредитов без уплаты первоначального взноса либо со значительным его снижением, кредитов с негативной амортизацией, в результате чего происходил рост задолженности по платежам, кредитов без подтверждения своих доходов и с минимальным пакетом документов и т.д. При этом риски банков были минимальны, поскольку они выпускали под залог выданных кредитов производные бумаги - ипотечные облигации, которые считались надежными и были приобретены множеством инвестиционных фондов и банков в разных странах мира. При этом снималась ответственность банков за дефолт по таким кредитам, которые находились в ипотечном покрытии выпущенных облигаций, в связи с их продажей для последующей секьюритизации.
В результате в 2006 г. доля ипотечных кредитов subprime в США достигла 20% всего американского ипотечного рынка и в 2007 г. продолжила своё увеличение. Кроме того, большинство ипотечных кредитов было выдано с «плавающими» процентными ставками, привязанными к индексу LIBOR, который зависит от многих экономических параметров, в том числе от размера учётной ставки ФРС США. Пока ставка ФРС оставалась низкой, никаких проблем не возникало и платежи по кредитам осуществлялись. Но в 2006 г. ставка ФРС резко выросла (с 1% до 5,25 % годовых), что повлекло рост кредитных ставок и автоматическое увеличение размеров платежей по выданным кредитам, осуществлять которые заемщики оказались не в состоянии. Кроме того, на рынке началось падение цен на жильё. Все это спровоцировало рост массовых неплатежей заемщиков. Следствием стали невозможность выполнения обязательств перед кредиторами и владельцами облигаций и обесценивание производных бумаг, что, в свою очередь, повлекло банкротство хедж-фондов и в той или иной степени затронуло портфели многих инвестиционных и банковских структур. В результате возникла проблема с ликвидностью, и среди участников финансовых рынков сформировалось недоверие к ипотечным облигациям, в том числе к сектору рефинансирования кредитов в целом. Это привело к возникновению кредитного кризиса и в итоге отрицательно сказалось на тех банках, которые активно привлекали ресурсы на зарубежных финансовых рынках.
- Какие последствия глобального кризиса на мировых рынках наиболее актуальны для России?
Россия, безусловно, является частью мировой финансовой системы . Однако последствия мирового финансового кризиса не оказали такого сильного влияния на наш внутренний рынок ипотечного кредитования, как в других странах.
Наиболее актуальным последствием этого кризиса для российских банков можно считать возникновение проблем с привлечением денежных средств иностранных инвесторов, в том числе путём секьюритизации ипотечных активов и размещения ипотечных ценных бумаг. Дело в том, что долгосрочные ипотечные кредиты российские банки выдавали под взятые за рубежом на короткие сроки средства, рассчитывая рефинансировать ипотечные кредиты и рассчитаться по краткосрочным привлечениям. В условиях продолжающегося кризиса возникли проблемы, и некоторые российские банки либо свернули свои программы, либо ужесточили требования к заёмщикам. Например, по разным данным (Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) и других экспертов), за 2007 г. количество банков, предлагающих ипотечное кредитование, уменьшилось на 4—9%.
Кроме того, кризис ликвидности повлиял и на процентные ставки по ипотечным кредитам. В связи с удорожанием фондирования часть банков, особенно зависящих от зарубежных заимствований, была вынуждена пересмотреть ставки в сторону повышения в среднем от 0,5 до 1,5%.
Возникновение сложностей с рефинансированием ипотечных кредитов и ростом ставок на рынке секьюритизации кредитов привело к тому, что банки, планировавшие осуществить привлечение денежных средств путём выпуска ипотечных ценных бумаг во второй половине 2007 г., вынуждены были перенести это на более поздний срок. Если мировой финансовый кризис примет затяжной характер, то вызовет дальнейший рост дефицита ликвидных рублевых ресурсов и удорожание заимствований, что в свою очередь может сказаться на темпах развития ипотечного кредитования.
Если говорить о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам, то в ближайшей перспективе это вряд ли произойдёт. Скорее всего, ставки останутся на том же уровне либо повысятся ещё на 0,5 — 1% из-за сохраняющегося с 2007 г. в России уровня инфляции и продолжающегося кризиса на мировых финансовых рынках.
- Какие выводы можно сделать из ситуации, возникшей в сегменте subprime в США, и последовавшего глобального кризиса? Что можно посоветовать участникам рынка, чтобы подобные проблемы не повторялись в будущем?
Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что в итоге в этот процесс втягивается очень много участников как внутри страны, так и за рубежом. И если не сделать из возникшего кризиса должных выводов, то аналогичные события, хотя и в меньших масштабах, могут повториться в России. Это дает пищу для размышлений.
Ни для кого не секрет, что в процессе конкурентной борьбы, из-за желания быстро привлечь максимальное количество заёмщиков и вырваться в первые ряды участников ипотечного рынка, ряд банков в России предложил рынку ипотечные продукты, размер кредита по которым составлял 100% стоимости предмета залога (то есть заёмщик ничего не платил из своих собственных средств при приобретении жилья). Возросший спрос на жилье привёл к тому, что многие банки, опять же в погоне за клиентами, значительно упростили условия кредитования и стали предоставлять кредиты без проверки финансового положения заёмщиков и без подтверждения ими своих доходов. Печальные последствия предоставления таких кредитов всем уже известны.
Конечно, рынок ипотечного кредитования в нашей стране сильно отличается от более развитого рынка США. Объёмы ипотечного кредитования в Росси не превышают 2% ВВП, в то время как в США этот показатель доходит до 60%. Кроме того, практически все выданные в России кредиты – это кредиты с фиксированной процентной ставкой, а в США основную долю составляли кредиты с плавающей процентной ставкой. К тому же, спрос на жилье у нас по-прежнему в разы превышает предложение, в связи с чем вряд ли можно ожидать резкого падения цен. Так, по итогам 2007 г. по данным Ростата России введено в эксплуатацию 60,4 млн кв. м жилья, тогда как спрос по оценкам Правительства России составляет не менее 100 млн кв. м.
Несмотря на это, участникам российского ипотечного рынка нельзя расслабляться. В целях минимизации рисков как самого кредитора, так и инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги необходимо изменить отношение к высокорискованным ипотечным кредитам (таким как, например, кредит без первоначального взноса). Следует полностью отказаться от них либо пересмотреть категорию заёмщиков, которым такие кредиты могут быть предоставлены, с точки зрения гарантий возврата полученных ими средств.
Также необходимо более внимательно относиться к кредитной истории заёмщиков, их платёжеспособности, достоверности предоставляемой информации, в том числе о своём доходе. Учитывая нестабильность на рынке заимствований, следует диверсифицировать риски при фондировании.
- Какие качества необходимо обрести российскому рынку ипотечного кредитования для дальнейшего развития?
На сегодняшний день реальную опасность для банковской системы в целом и ипотечного кредитования в частности представляет кризис ликвидности, который затронул российские банки в связи с мировым финансовым кризисом. У них наблюдаются трудности из-за недостатка «длинных» денег, поскольку реально происходит привлечение денежных средств на короткий срок, а размещение – выдача ипотечных кредитов – на продолжительный, что приводит к сильному разрыву между активами и пассивами.
В наступившем году необходимо принимать меры, чтобы изменить подобную ситуацию, сосредоточиться на формировании института внутренних инвесторов, обеспечить возможность направления российскими организациями, такими как, например, Пенсионный фонд РФ, денежных средств в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов.
Кроме того, банки испытывают трудности с кадрами. Найти высококвалифицированных специалистов в сфере ипотечного кредитования не так просто, в связи с чем банкам необходимо обеспечить обучение своих сотрудников.
- Как Вы оцениваете макроэкономическую конъюнктуру в России и платежеспособный спрос населения на кредитные продукты? Ваш прогноз относительно динамики этих факторов и дальнейшего развития рынка.
Благодаря уверенным темпам экономического развития, а также слабой зависимости от внешних источников финансирования, Россия на сегодняшний день является наиболее защищённой страной по отношению к развивающимся странам.
Темпы роста инвестиций в экономику России в 2007 г. являются рекордными: в 2 раза больше, чем в 2006 г. Золотовалютные запасы страны в прошедшем году также увеличились и превысили обозначенные Банком России ориентиры их роста. Несмотря на кризисные явления в мировой финансовой системе и возникшие проблемы ликвидности, 2007 г. оказался благоприятным для российских банков. По предварительным данным ЦБ РФ, капитал банковской системы России за минувший год вырос на 56,5—57%, а активы увеличились на 43%. Экономический рост в России повлёк за собой увеличение доходов и уровня заработных плат населения, по предварительным оценкам, почти на 13%.
Всё это позволило россиянам повысить своё благосостояние и обратить внимание на решение своих жилищных проблем, в том числе с использованием средств ипотечного кредита. В результате в 2007 г. ипотечных кредитов было выдано почти в 1,5 раза больше, чем в 2006 г., при том что доля дефолтов по ним вряд ли превышает 1,2 – 1,5% от всех ипотечных кредитов. И этому есть объяснение: российские граждане не привыкли жить в долг и стремятся как можно быстрее погасить кредит. Кроме того, приобретение жилья для большинства людей является средством улучшения жилищных условий, а не получения прибыли. Статистика показывает, что кредиты, выданные на 20—30 лет, погашаются, как правило, в срок от 3 до 6 лет.
Экономическое развитие России в 2008 г. продолжится, и вряд ли следует ожидать каких-либо значительных изменений. Иностранные инвесторы переориентируются и вновь вернутся на российский рынок, объемы частного и государственного капитала в инвестировании экономики будут увеличиваться.
Также будет продолжаться увеличение благосостояния российского народа, рост его доходов и уровня заработной платы. В то же время, прогнозируемый рост цен как на недвижимость, так и на иные товары и услуги может оказать отрицательное влияние на платёжеспособный спрос граждан и их активность по использованию кредитных средств. Но, несмотря на это, спрос останется на достаточно высоком уровне.
Рынок ценных бумаг, 01.02.2008
Редакционная статья
