Олег Иванов: Российский ипотечный рынок находится на пороге серьезного кризиса
Иванов Олег
- Олег Михайлович, летом 2008 г. российской ипотеке исполняется 10 лет. (Напомним, что 26 июля 1998 г. вступил в силу ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».) Как Вы оцениваете итоги развития ипотеки в России?
Очевидно, что сделано очень много. Рынок ипотеки появился в России с нуля. Еще 20 лет назад сама идея кредитования была абсолютно новой для российской экономики. Тем более, если речь идет о кредитовании под залог недвижимости как одном из основных механизмов приобретения жилья. По большому счету, хотя закон и был принят 10 лет назад, реальные экономические предпосылки для ипотечного кредитования в России начали складываться только в 2002—2003 гг. Созрели объективные рыночные условия. Реагируя на это в 2004 году законодатель принял пакет законов, в который входили нормы, упрощающие процедуры кредитовая и регистрации, выпуск ипотечных ценных бумаг, регулирующих бюро кредитных историй и т. д. Поначалу у законодателей вообще не было опыта, четкого понимания, как и что нужно делать. Ничего подобного в российском праве до этого не существовала. Неудивительно, что многие нормы, которые изначально закладывались, оказывались неработоспособными. Естественно, это вызывало раздражение участников рынка и необходимость модернизации существующих норм, их совершенствования. Особенно это касается закона «Об ипотечных ценных бумагах», в который поправки вносились дважды. Закон начал работать «со скрипом» лишь на четвертый год после его принятия.
- Действительно, часто приходится слышать мнение, что переломным моментом стал 2004 г., когда было принято много поправок, посвященным проблеме доступного жилья. Вы согласны с этим мнением?
Нет. Действительно, в 2004 г. Государственная дума РФ приняла большой пакет документов (более 20), направленных на развитие рынка доступного жилья. Они включали в себя поправки в законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», закон «О кредитных историях», пресловутый 214-й закон об участии в долевом строительстве и т.д. Действительно, тогда удалось существенно упростить оформление договора ипотечного кредитования, процедуру взыскания и т.д.
Но на самом деле у бурного развития ипотеки в России были чисто экономические причины. Отечественная ипотека стала «проклевываться» с 2000 г., активный рост начался в 2002—2003 гг. И связано это не с законодательными инициативами — именно в это время наметился разворот банков в сторону розничного рынка. (Для справки: с 2000 г. по настоящее время объем розничных кредитов (кредитов физическим лицам) вырос примерно в 120 раз. На сегодня он составляет около 3,200 трлн руб., из них на ипотеку приходится примерно 800 млрд руб., т. е. примерно 1/4 часть розничного рынка.) Банки начали рассматривать ипотеку в качестве возможного розничного инструмента кредитования с начала 2000-х гг. — к этому времени прошло примерно 5 лет с момента дефолта, цены на нефть стабильно росли, существенно выросли доходы и покупательная способность населения, товарные рынки резко пошли в гору, улучшилось общее состояние экономики, выросли зарплаты. С 2002 г. банки активно разворачивают программы потребительского кредитования населения без каких-либо серьезных законодательных инициатив. В то же время на рынок начинают выходить специализированные розничные и ипотечные банки. Вместе с розничным потребительским кредитованием развивается и ипотечный сектор. По большему счету, законодатель в 2000-х гг. не сыграл ключевой роли в развитии ипотеки. В лучшем случае ему удавалось сгладить (с серьезным запозданием) некоторые «острые» углы. Если мы посмотрим на общий тренд роста рыночных объемов (в сравнении с рынок потребительского не-ипотечного кредитования), то увидим, что никаких существенных изменений или переломов в 2004 г. не произошло.
- Как Вы оцениваете ипотечный рынок сегодня? Какие, на Ваш взгляд, у него есть основные проблемы?
Представляется, что в настоящее время российский ипотечный рынок находится на пороге серьезного кризиса. Назову две причины тому.
Первая связана с тем, что на балансах банков (прежде всего региональных малых и средних) скопилось около 250 млрд руб. в ипотечных кредитах. Процентные ставки (доходность активов) по ним, с точки зрения рыночных ожиданий, очевидно, занижены. Кредиты, выданные по стандартам АИЖК под ставку 11—13%, сегодня невозможно рефинансировать на рыночных условиях. По сути, эти банки слишком доверились государственным программам. Они кредитовали население в рамках продекларированных властью приоритетов, определенных стандартов, сформулированными государственным агентством, не учитывая резкое изменение конъюнктуры. В настоящей момент ни АИЖК, ни другие государственные институты не демонстрируют готовности и возможности выкупать эти кредиты в тех объемах, в которых они осели на банковских балансах. Судя по всему, в текущем году АИЖК сможет выкупить лишь каждый восьмой кредит. Очевидно, что ставки по известным причинам существенно возросли, и инвестора вряд ли заинтересует те ипотечные портфели, которые сформировали многие российские банки. Либо инвесторы будут требовать крайне высокий дисконт при продаже. Для того чтобы банки продолжали работать с ипотекой, нужно прежде всего решить эту проблему балансов, забитых «нерыночными» кредитами. Понятно, что это невозможно сделать без помощи государства.
Вторая проблема: в последнее время остро встал вопрос о механизме формирования «индикативных» ставок на рынке ипотечного кредитования. Объективная ставка может формироваться только при условии существования вторичного рынка ипотеки, т. е. рынка рефинансирования. Для этого должны регулярно совершаться сделки по купле и продажи портфелей ипотечных кредитов, должен эффективно работать механизм секьюритизации. Например, на американском рынке можно секьюритизировать портфели еще не выданных ипотечных кредитов — инвесторы приобретают доли в портфелях ипотечных кредитов, которые еще только будут выданы, возможно, через несколько месяцев. Фактически именно инвесторы формируют индикативную, рыночную ставку, под которую первичные кредиторы и будут давать деньги покупателям недвижимости.
В России такой механизм пока не запущен. Банки гадают, относительно уровня процентных ставок, которые в дальнейшем будут интересны инвесторам. Процесс не прозрачен, обсуждение пока идет на двусторонних встречах. Рыночная ставка должна быть интересна прежде всего международному, европейскому или американскому инвестору. Развернувшийся на международном долговом рынке кризис показал, что в России нет достаточного объема «длинных» денег. Внутри страны лишь государство аккумулировало огромные средства в специальных фондах, институтах развития и госкорпорациях и т. д. А внутренних частных инвесторов, обладающих денежными средствами и ресурсами со срочностью не то что 30 лет, а хотя бы 5—7 лет, на рынке еще не появились. Все те ресурсы, которые есть у страховых компаний, пенсионных фондов, не превышают 1,5 трлн руб. Сегодня активно обсуждается возможность инвестирования части этих средств в ипотечные ценные бумаги. Но даже если все эти деньги пойдут на рынок, их будет совершенно недостаточно.
Одна из приоритетных задач текущего момента — кратный рост объемов ипотечного кредитования. Только так к 2020 г. мы сможем выйти на показатель 20 трлн руб. Очевидно, что при самом оптимистической динамике роста, такого объема долгосрочных ресурсов внутри страны, на российском рынке капиталов, к этому моменту мы не сможем аккумулировать. Значит, следует привлекать инвесторов из-за рубежа.
В начале пути было много иллюзий. Самая популярная — что на рынок выйдет государство и решит все проблемы. Или, например, такая: продукт настолько хорош, что покупатель на него всегда найдется. Время иллюзий прошло. Отсутствие эффективного рефинансирования привело к тому, что ресурсы банков и рынка оказались исчерпаны.
Можно, конечно, спорить о том, кому выгодна сложившаяся ситуация. Высказывается мнение, что тем самым происходит консолидация рынка и кризис на руку крупным банкам с участием государства. Думаю, это не главное. Если в России не появится эффективная возможность рефинансирования ипотеки, канал, поставляющие необходимые долгосрочные ресурсы и дающий индикатор рыночной ставки, ни 10 консолидированных ипотечных кредиторов, ни 500 малых и средних КО не смогут развивать ипотечный рынок в необходимых стране масштабах.
- Расскажите о последних инициативах законодательной и исполнительной власти для решения ипотечных проблем. В частности о тех поправках, которые планируется внести в законодательство.
Важнейшая инициатива здесь – подготовка законопроекта о секьюритизации. Это комплексный документ, вносящий изменения в десяток действующих законов, поэтому и соответствующее название — ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Задача закона — создать правовые условия для осуществления сделок локальной секьюритизации, как не-ипотечной, так и ипотечной. Документ готовится уже достаточно длительное время, более 3 лет. Изменения в Закон о рынке ценных бумаг должны, в том числе, уточнить гражданско-правовой статус российского SPV, который в новом законе называется специализированным финансовым обществом (СФО). Это будет объемлющее понятие, которые «поглотит» ипотечного агента, описанного ныне в законе об ипотечных ценных бумагах. Статус СФО будет универсальным, а введение новых норм поможет решить проблемы, возникающие в деятельности российского ипотечного агента: прежде всего, защити его от банкротства. Изменения откроют дорогу «траншированию» — выпуску нескольких траншей, привязанных к единому ипотечному покрытию, для которых определена жесткая очередность при удовлетворению прав владельцев. Она сохраняется, что очень важно, также в ситуации банкротства или неисполнения обязательств (дефолта). Это позволит существенно приблизиться к международному пониманию транширования в сделках секьюритизации.
Закон направлен на создание конкурентно-правовой среды для локальных сделок секьюритизации. Он вносит изменения также в законы «О банках и банковской деятельности», «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», в Гражданский кодекс РФ и др. Одновременно с этим вносятся корреспондирующие поправки и в Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Предусмотрены некоторые налоговые новации.
- Почему Вы считаете проблему внедрения секьюритизации одной из ключевых для финансовой системы России?
Если мы говорим об ипотеке, то должны отталкиваться от планов правительства. Согласно стратегии социально-экономического развития к 2020 г. объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам составит приблизительно 20 трлн руб. Замечу, что это весьма скромные планы, если мы учитываем тот социальный запрос, который связан с улучшением жилищных условий. Эта цифра является отражением планов МЭРа, Минрегионразвития и АИЖК. Встает вопрос, где будут находиться эти кредиты. Сейчас, в основном, они сконцентрированы на балансах самих ипотечных кредиторов. Напомню, что совокупные активы банковской системы составляют около 21 трлн руб. Как будто, достаточно просто «удвоить» банковскую систему за десять лет.
На первый взгляд это не кажется невыполнимой задачей. Активы банков быстро растут. Однако нельзя забывать о таком немаловажном факте, как срочность ипотечного кредита. Получается, что в условиях российского рынка ипотечный кредит можно рефинансировать только за счет собственных средств банков, но не за счет депозитов или иных краткосрочных источников пассивов. Капитал банковской системы составляет сегодня 2,5 трлн руб. Получается, для того чтобы закрыть профинансировать ипотеку (при условии сохранения ее на банковских балансах), собственный капитал российских банков следует нарастить приблизительно в 20 раз, что нереально. Поэтому единственно возможное эффективное решение – списание ипотечных активов с балансов банков, т.е. секьюритизация (или продажа пулов). Если проанализировать показатели роста собственного капитала банковской системы, то приблизительная оценка которая может быть сделана, такова – к 2020 г. банки смогут «держать» на своих балансах не более 1/3 выданных ипотечных кредитов (если это вообще будет экономически оправдано и будет финансироваться за счет выпуска covered bonds). 2/3 необходимо будет рефинансировать на рынке капиталов. Таким образом, основной драйвер, мотор ипотечного кредитования – секьюритизация. Это тот инструмент (финансовая инновация), без которой ипотечный рынок никогда не станет экономически значимым в России.
- Как Вы думает, готова ли наша финансовая система аккумулировать такой объем денег на фондовом рынке?
В том-то и вопрос. Если мы ожидаем, что не менее 2/3 ипотечных кредитов будут секьюритизированы и обращены в ценные бумаги, значит, у нас появится рынок рублевого долга, номинально превышающий 10 трлн руб., Это на порядок больше, чем весь нынешний рынок корпоративного долга. Этот сегмент долгового рынка станет доминантой всего российского рынка ценных бумаг. Как финансовая система сможет «вместить» и эффективно переварить такие объемы? Пока никто из тех, кто принимает решения относительно развития финансового рынка страны, на этот вопрос внятного ответа не дал.
Будут ли это рублевые бумаги или валютные? Где они будут обращаться: внутри страны, на российских площадках или, как сегодня, их будут размещать за рубежом , проводя сделки трансграничной секьюритизации (в Нидерландах или Люксембурге)? Исходя из тех показателей, которых мы хотим достигнуть, на финансовом рынке должны произойти масштабные качественные изменения. Заметьте, мы говорим только об одной ипотеке. Размышляя о реализуемости стратегии ипотечного кредитования, мы приходим к выводу о том, что необходимо перестраивать всю финансовую систему страны: самым крупным долговым рынком может стать рынок ипотечных ценных бумаг, самой важной техникой рефинансирования – секьюритизация. Это не удивительно, если посмотреть на США, то там уже давно рынок ипотечный ценных бумаг по объему превышает рынок государственных и корпоративных заимствований. Так что сделанные выводы вполне логичны. Другое дело, готов ли к такому развитию событий российский рынок. Пока необходимые для реализации этих планов меры, которые предпринимают финансовые регуляторы, можно охарактеризовать как непоследовательные, бессистемные и явно недостаточные.
- В СМИ прошла информация, что некоторые участники рынка направили в Госдуму предложения по внесению изменений в Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Что это за изменения и насколько они важны?
Это в основном тактические предложения «на злобу дня» по расширению круга инвесторов в ипотечные ценные бумаги. Каждый пытается залатать какую-то свою маленькую брешь. Не думаю, что можно построить глобальный рынок на основе законодательства, похожего на «тришкин кафтан». Все эти попытки косметического ремонта являются все-таки вопросами второстепенными. Более того, они отвлекают внимание от главного.
Существует три варианта изменений действующего законом. Первый – консервативный. Состоялись три локальные сделки ипотечной секъюритизации. К подготовке каждой из них привлекали авторитетных консультантов, юристов, все сделки рейтинговались. В результате этой работы юристов и финансистов были выявлены «вопиющие» недостатки законодательства. На основе полученного опыта предлагается подправить закон. Убежден, что это «тупиковый» путь.
- Почему? Потому что этих сделок было недостаточно и объемы ничтожны?
Дело не в этом. Скорее, полученный опыт говорит о том, что закон неудачен в принципе. Из более чем десятка сделок лишь приблизительно 5% активов секьюритизировано внутри России, а остальные 95% — трансгранично, в Европе. При этом обозначились два ключевых фактора. Первый — правовая среда там гораздо более «дружественная», чем в России, сделки менее затратны. Парадоксальный пример: проспект эмиссии MBS по люксембургскому законодательству в 4 раза меньше, чем по российскому закону (по объему). В то же время, по мнению всех инвесторов, он гораздо лучше обеспечивает права и защищает инвесторов. Важен и другой фактор. Одна из глобальных проблем нашей экономики – долгосрочные инвесторы находятся за рубежом. Понятно, что европейцам комфортно покупать бумаги именно в Люксембурге, когда они выпущены по привычным правилам, которые понятнее и проще, чем в России.
Поэтому «косметическая» правка российского закона мало продуктивна. Его меняли уже два раза и, как мне кажется, это имело мало толка.
Другой, более кардинальный вариант, предусматривает изменения по трем основным направлениях. Во-первых, это согласование в новым (общим) законом о секьюритизации. Если мы действительно примем более либеральный и конкурентоспособный закон о секьюритизации, то что устаревшие нормы закона «Об ипотечных ценных бумагах» нужно будет подгонять под новый закон.
Во-вторых, рефинансировать ипотечный кредит можно не только при помощи MBS, но и выпуская обеспеченные облигации (covered bonds, Pfandbrief). Эти ценных бумаги немецкие ипотечные банки выпускают уже в течение 200 лет. Американский рынок MBS стагнирует, застыл рынок секьюритизации и в Европе, а на немецком рынке Pfandbrief никаких потрясений не произошло, даже спреды этих бумаг существенно не раздвинулись. Поэтому крупнейшие российские банки все более активно присматриваются к рынку обеспеченных облигаций (covered bonds). В законе «Об ипотечных ценных бумагах» подобный инструмент называется «облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые кредитной организацией». Действующее регулирование практически не разделяет ипотечные ценные бумаги, выпускаемые в процессе секьюритизации, и российский аналог Pfandbrief. По сути, оно блокирует выпуск обеспеченных облигаций российских банков. В части регулирования этих облигаций закон следует основательно переписывать, разделять совершенно разные механизмы рефинансирования. Целесообразность внедрения этих бумаг на рынке подтверждается, в том числе, тем, что кризис показал их большую надежность и устойчивость по сравнению с MBS.
И, наконец, в-третьих, не нужно забывать о таком инструменте, как ипотечные сертификаты участия. Этот вид ценных бумаг пока вообще не воспринят рынком: как будет осуществляться формирование пулов, их передача, как будут работать эти бумаги в России и есть ли у них будущее — непонятно. Но все же, на наш взгляд, без этого вида бумаг законодательство будет неполноценным.
Наконец, еще одна точка зрения на будущее закона сводится к тому, что от него следует вообще отказаться, после того как будет принят закон о секьюритизации. Практически ни в одной стране мира не существует каких-то специальных законов об ипотечной секьюритизации. Они не нужны, поскольку есть общее законодательство о секьюритизации. Специальное Регулирование, касающееся формирования ипотечных портфелей, деятельности ипотечных агентов на самом деле избыточно и излишне. Закон о секъюритизации универсален. Правда, сторонники Закона «Об ипотечных ценных бумага», настаивая на его необходимости, отмечают, что в нем содержатся специальные нормы, которые повышают надежность этих ценных бумаг. Речь идет о всевозможных ограничениях и дополнительных требованиях к ипотечному покрытию, к SPV, к специальному депозитарию, ведению реестра. Многие российские банки утверждают, что эти нормы не помогают, а мешают развитию ипотеки.
- Вы согласны с мнением, что это ограничения совершенно не нужны?
Скорее всего, это действительно так. Ведь одна из ключевых идей секьюритизации состоит в том, чтобы предоставить оригинатору и всем сторонам сделки свободу маневра. Здесь не бывает стандартных сделок, нет жестко заданных, идеальных или единственно правильных структур. Ни одна сделка не похожа на другую. В одной уровень надежности достигается за счет жестких критериев отбора ипотечных кредитов, в другой тот же самый уровень надежности может быть достигнут за счет внешнего обеспечителя и т. д. Над каждой сделкой работают команды юристов, которые готовят юридические заключения; рейтинговые агентства, которые проводят соответствующие тестирования; организаторы, предлагающие оптимальную структуру. Закон «Об ипотечных ценных бумагах» оказался совершенно негибким. Он предлагает участникам рынка одну заранее заданную схему, которая, по мнению законодателей, почему-то считается надежной, а все остальные — не то что бы менее надежные, а с точки зрения ипотечного законодательства их вообще не может существовать (они не признаются законом). Закон не позволяет создавать различные модели и структуры при осуществлении локальных сделок. Он уступает всем известным мировым аналогам, поэтому абсолютно неконкурентоспособен. Не удивительно, что российские участники просто уходят в Люксембург и Нидерланды, потому что хотят создавать эффективные, интересные инвесторам структуры.
Рынок ценных бумаг, 01.06.2008
Редакционная статья
