Александр Семеняка: Государство удержит ипотечный рынок России от обвала
Агентство ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК) выступает на российском рынке ипотеки как источник средств для многих ипотечных программ банков. В условиях мирового финансового кризиса, когда рынок ипотеки серьезно сжался, АИЖК готовит целый ряд мер для поддержки этого рынка.
О том, когда ситуация на рынке ипотечного кредитования нормализуется, что будет с ценами на рынке жилья и как будет развиваться ипотека после кризиса, генеральный директор АИЖК Александр Семеняка рассказал в интервью РИА Новости.
- Российские власти приняли решение выделить в уставный капитал АИЖК 60 миллиардов рублей. Когда вы планируете получить эти деньги?
В ноябре-декабре.
- Вы уже сформировали планы, как вы будете использовать эти средства?
Мы планируем направить эти деньги на рефинансирование ипотечного рынка максимально быстро. Для этого в дополнение к выкупу закладных, что является нашей базовой формой рефинансирования, мы планируем использовать другие способы - например, перейти к покупке значительных пулов закладных и к покупке ипотечных ценных бумаг. Покупка отдельных закладных, когда реально проверяется каждая закладная, - самая трудоемкая и длительная процедура. Когда вы покупаете пул закладных или ипотечную ценную бумагу, вы делаете выборочную проверку и соответственно покупаете уже производный инструмент, по которому транзакционные издержки ниже.
Мы хотим 60 миллиардов в равных долях направить как на выпуск имеющихся закладных и производных на них, так и на "новые закладные", которые, скажем, выданы после 1 ноября. Именно новые закладные обеспечивают платежеспособный спрос на жилье. Миссия АИЖК - поддерживать этот платежеспособный спрос на рынке жилья в 2009 году и в более поздние периоды. Будут ли банки заниматься выдачей ипотеки в 2009 году? Есть разные точки зрения, но лично я считаю, что будут. Они не будут выдавать ипотеку, чтобы держать ее на балансе, потому что актив этот длинный и достаточно рисковый для них. Но выдавать, чтобы потом продавать нам - думаю, бизнес пойдет "на ура", потому что технологии отработаны. Банки в среднем берут по три процента за выдачу одного кредита, и, если они будут продавать нам каждый месяц закладные, то он получит 36 процентов годовых от оборота.
- В течение какого времени вы планируете распределить эти 60 миллиардов?
Сколько мы можем выкупать закладных - мы знаем. Это примерно на 6-7 миллиардов рублей в месяц при "розничной" покупке закладных. Если банки начнут выпускать сами "оптовые"» ипотечные облигации, то у них на реализацию этой сделки уйдет три-четыре месяца для тех, кто уже имеет опыт секьюритизации, для тех, кто не имеет - шесть месяцев. Но все равно это будет банку выгоднее, чем продавать закладные нам поштучно.
Кроме того, мы имеем в своем арсенале такой финансовый инструмент, как поручительство по ипотечным бумагам банкам. Имея уставный капитал, увеличенный на 60 миллиардов рублей, мы можем выдать поручительств еще примерно на 500 миллиардов. У нас есть основания полагать, что ипотечная облигация с таким поручительством в ближайшее время будет включена в ломбардный список Центробанка. Это означает, что банки, выпустив ипотечные облигации с нашим поручительством, смогут получить в общей сложности рефинансирование на сумму до 500 миллиардов рублей в Центральном банке. Таким образом, риски по ипотеке мы оставляем себе, а деньги под ипотеку банкам дает Центральный банк через ломбардное кредитование или через сделки РЕПО. То есть, выделенные государством 60 миллиардов рублей могут позволить привлечь на рынок в сумме 560 миллиардов рублей. Как быстро мы сможем задействовать все механизмы? Это зависит от того, как быстро мы объясним банкам все преимущества выпуска ипотечных облигаций. Но думаю, что как только мы пропишем четкие регламенты и поставим оферту на выдачу поручительств, а банки увидят, что в Центральном банке все решения приняты, процесс пойдет достаточно быстро.
- Вы уже ведете консультации с коммерческими банками? Они видят для себя привлекательность такой схемы?
Ведем. Банки говорят, что схема хорошая, но они ожидают, когда будут приняты все необходимые решения.
- Когда вы ожидаете принятия от ЦБ всех решений относительно ипотечных бумаг?
Плодотворные консультации, которые мы ведем с Центральным банком, позволяют надеяться, что они будут действовать быстро. У нас есть понимание, что предложения нареканий не вызывали и есть желание реализовать их достаточно быстро.
- Есть ли у вас понимание, какое количество банков сможет воспользоваться этими предложениями?
Всего в стране в 2007 году ипотекой занималось порядка 600 банков. При этом пулы достаточного размера, при котором имеет смысл делать секьюритизацию, имеют 55-60 банков. Остальные банки могут небольшие пулы или продать, или объединиться, чтобы сделать "синдицированную" секьюритизацию выгодой.
Мы нашим региональным операторам даем рекомендации, чтобы они попробовали организовать процесс "синдикации" пулов. Предположим, что в каком-то регионе работает 7 региональных банков, и у каждого из них на балансе ипотеки на 500 миллионов рублей. Этой суммы недостаточно, чтобы делать ипотечную секьюритизацию, но совокупных 3,5 миллиардов рублей достаточно. Пусть они вместе сделают выпуск, под залог которого и при наличии поручительства Агентства смогу получить средства в ЦБ.
Мы, конечно же, не прекратим выкуп закладных. И мы можем увеличить выкуп в два, может быть в 2,5 раза. У тех банков, кто располагает минимальными портфелями закладных, мы и так выкупим эти активы в течение нескольких месяцев. Но у банков, у которых крупные объемы ипотеки, выкуп закладных может растянуться на месяцы, а то и на годы. И наша задача - объяснить банкам, что они должны пойти не по пути продажи отдельных закладных, а по пути выпуска облигаций.
- Как вы ожидаете, какую поддержку эти меры окажут рынку ипотеки, который в последние пару месяцев резко сжался, и многие банки предпочли уйти с него?
Проблема в том, что рынок очень резко стал неконкурентным. Если раньше, как я уже сказал, на нем работало 600 банков, то сейчас этих смельчаков – единицы. И естественно, они просят более высокую плату за риск. Наша задача – восстановить конкурентную среду, вслед за этим и снизятся ставки – это мы уже проходили.
Если предлагаемые меры правильно предпринять, то ситуация может улучшиться достаточно быстро. Если сейчас банки по имеющимся пулам закладных получат фондирование в ЦБ, то они успокоятся. У них под эти пулы появится ликвидность, и никакие изменения пассивов для них не страшны, потому что против этого актива они всегда имеют возможность взять деньги. А ставку рано или поздно они привяжут к стоимости денег, которую они получают в Центробанке.
- И когда ситуация на рынке ипотеки может нормализоваться после нынешнего сжатия?
Объективно это связано со сроком выпуска ипотечных облигаций. Если банки увидят, что механизм работает, и во втором квартале начнут выпуск облигаций, то к середине года вполне реально нормализовать, и в третьем квартале банки начнут активно выдавать кредиты.
- Какие источники финансирования своей деятельности вы рассматриваете на будущий год, кроме бюджетных 60 миллиардов рублей?
У нас есть возможность выпуска различных видов облигаций – корпоративных с госгарантиями и ипотечных. В ближайшее время мы можем выпустить ипотечных облигаций на 11 миллиардов рублей, кроме того, мы можем выпускать облигации под гарантии государства до 28 миллиардов рублей. Все планы размещения остаются в силе, меняется только конечный покупатель.
Сейчас мы ведем переговоры с банками о том, чтобы совершать с ними сделку мены, то есть мы приобретаем у банка портфель ипотечных кредитов в обмен на наши корпоративные или ипотечные облигации. Банк может под них получить в ЦБ средства по операциям РЕПО. Такие сделки могут стать привлекательными из-за скорости – договор мены в нынешних условиях оформить быстрее, чем выпустить собственные ипотечные облигации. Технологически это будет закрытое размещение наших облигаций среди тех банков, у которых мы выкупаем ипотечные кредиты. Нас даже не в первую очередь будет интересовать отчетность этих банков. Главное - чтобы эти банки имели ипотечный актив, который соответствует нашим стандартам и устраивает нас по качеству. Конечно, придется тратить время на проверки. Но мы можем делать это сами, можем привлекать аудиторские фирмы. Фактически мы будем меняться активами с банками, а потом, собрав на своем балансе определенное количество закладных, через три-шесть месяцев можем вновь выпускать под них облигации и повторять эту операцию. В рамках лимита Центробанка мы эти операции можем делать значительное количество раз. Своеобразный финансовый вечный двигатель.
- Получается, что вам нет необходимости находить под ваши облигации крупных покупателей вроде государственных банков?
Незачем. Единственный конечный покупатель в стране - это ЦБ. Любой банк может купить нашу облигацию и зареповать ее в ЦБ. Сейчас Центробанк собирается продлить операции РЕПО на срок до шести месяцев. Это означает, что банк взял нашу облигацию, зареповал ее в ЦБ, а через шесть месяцев при необходимости снова перереповал.
- У вас также были планы привлечения кредита Сбербанка на 5 миллиардов рублей.
Это техническое решение, чтобы начать масштабное рефинансирование закладных на месяц раньше, чем будут физически получены средства бюджета.
- Планируете ли вы поддерживать за счет средств госбюджета строительные компании?
Такое никогда и не обсуждалось. В публичных заявлениях председателя правительства и других руководителей говорилось о том, что мы должны выкупать закладные у банков, кредитующих жилищное строительство. Но никогда не предполагалось, что мы деньги напрямую будем давать в стройку. Как может работать схема? У тех банков, что кредитует строительство, мы готовы выкупать более значительные объемы закладных. И таким образом экономически стимулирую банк кредитовать стройку. Если банк из списка Минрегионразвития, мы готовы рассматривать расширение его лимитов на выкуп закладных.
- Этот механизм уже начал работать?
Мы предложения подготовили, направили в Минрегионразвития – главному координатору процесса. Что он нам скажет сделать, то мы и сделаем. Скажут завтра - "этот банк хочет прокредитовать стройку и спасти крупные объемы строительства, выкупите у него ипотеку в этом объеме", и если у него стандартные закладные, мы выкупаем.
- В этой ситуации вы не будете снижать требования по своим стандартам качества к закладным с тем, чтобы расширить это окно возможностей для банков получить финансирование?
Чтобы через год иметь проблемы и списать колоссальные убытки уже у самого Агентства? Мы не будем это инициировать, мы стремимся соблюдать принцип безубыточной деятельности.
- На ваш взгляд, насколько драматичной выглядит ситуация на рынке жилья и ипотеки в условиях нынешней финансовой нестабильности?
Мы видим тенденцию к сокращению количества сделок на рынке жилья, хотя полной информации из Росрегистрации мы не располагаем. Для нас это тревожный показатель, потому что это показывает две основные проблемы. Чтобы человек купил жилье, он должен иметь на то желание и возможность. Поскольку в сентябре пошло резкое сокращение ипотеки из-за того, что банки стали больше внимания уделять ликвидности, доступность ипотечных кредитов для потенциальных покупателей снизилась – сократились возможности. С другой стороны, у людей желания покупать жилье стало меньше. Люди озабочены неопределенностью, связанной с ожиданием сокращения рабочих мест и доходов. И, наверное, они, как и банки, пытаются сформировать денежные резервы. Любое домохозяйство в этом смысле ничем не отличается от банка.
Мне кажется, что в настоящее время узким местом являются именно банки, если они будут предлагать ипотеку, люди продолжат покупать жилье.
- А не будут ли покупатели ждать более глубокого падения на жилье?
Поставьте себя на место обычного человека. Цена на жилье начала снижаться. До какого момента она будет снижаться? Как долго вы будете ждать? У вас есть аналитические расчеты? Сколько вы будете ждать?
- В прессе идет информационный шум, предрекающий падение как минимум на 20-25%.
Проблема в том, что это все только "жужжание в прессе". Вы не видите реальных цен. А если завтра пресса напишет, что цена упала на 30%, значит что, пора покупать? Проверить невозможно. Публичной информации мало.
- Есть газета "Из рук в руки", по которой можно отслеживать цены предложения на интересующие меня квартиры.
Цену предложения вы видите, но цену сделок вы реально не видите. Кроме того, такая модель поведения более свойственна профессиональным инвесторам, которые четко понимают, что им надо купить подешевле, продать подороже. В нынешней ситуации такой инвестор с рынка уйдет. Но с точки зрения обычного человека, принципиально ли важно, на 20 процентов дешевле квартира или на 30 процентов?
- Двести тысяч долларов и 160 тысяч долларов - достаточно ощутимая разница для обычного человека.
Большая ли это разница при кредите на 20 лет? 20 лет – это 240 платежных периодов. Вы заплатите в месяц на одну тысячу рублей больше. Вам нравится квартира, в конкретном месте, с конкретной планировкой. И вам надо в течение 240 месяцев заплатить на одну тысячу рублей больше. Мне кажется, люди пойдут на такие условия – жизнь уже идет, а что будет черед год, два, три – не известно.
- То есть глубокого падения покупательской активности на рынке жилья не произойдет?
Я не ожидаю глубокого падения. Оно будет разное в разных регионах. У вас может быть градообразующее предприятие, треть работников отправили в неоплачиваемый отпуск, у вас на треть цены сразу упали в этом регионе. А в крупных городах жилье может особо и не упасть. Кроме того, сейчас государство стремиться проводить интервенции на рынке жилья. Многие регионы либо начали это делать, либо всерьез рассматривают такие варианты, потому что у государства есть обязательства перед военными, очередниками, работниками социальной сферы, и властям в этой ситуации выгодно начать активно развивать систему социального найма. Сейчас государству выгодно покупать оптом квартиры, жилье будет уходить муниципалитетам и ведомствам и раздаваться в счет социального найма. Тогда предложение жилья на покупку начнет сокращаться. А нового жилья, очевидно, будет строиться меньше.
- А не спровоцирует ли государство такими действиями новый рост цен на жилье?
Роста оно не спровоцирует, но удержит рынок от обвального падения. Задача государства, на мой взгляд, нивелировать волатильность рынка. Плохо, если все ожидают резкого роста – на рынок приходит спекулянт. Но и плохо, если все ожидают обвального падения. Тогда конечные покупатели начинают откладывать покупку на потом. Но если все понимают, что будет незначительные колебания – 5-10% – люди не будут из-за этого сильно откладывать принятие решение.
- Что, на ваш взгляд, будет происходить с валютой ипотечных кредитов? В условиях нестабильности на валютных рынках не будут ли люди менять валюту кредита, переводя его из рубля в доллар или наоборот? Какая валюта будет более популярна среди получателей ипотечных кредитов?
ЦБ рефинансирует ипотеку в рублях, а валютного инвестора нет – международные рынки капитала закрылись. И взяться ему пока неоткуда. И зачем тогда банку выдавать кредиты в валюте?
- То есть доля рублевых ипотечных кредитов будет расти?
Она и раньше была около 80%. Все, что будет новое выдаваться, скорее всего, будет выдаваться только в рублях. По крайней мере, в следующем году.
- А для конечных заемщиков есть смысл менять валюту кредита?
Общий совет - не надо, чтобы ваши доходы и расходы имели разную валюту. Вы взяли кредит в миллион долларов. Месяц назад он был равен 25 миллионов рублей, а сегодня - 27 миллионам. Если вам кредит отдавать сейчас, и доход вы получаете в рублях, то вам надо потратить на два миллиона рублей больше. И зачем вам долларовый кредит в этой ситуации? Если у вас зарплата рублевая - спокойно берите рублевый кредит. Получаете зарплату в долларах - берите валютный кредит.
- Не исключено, что многие люди из-за экономических проблем могут потерять способность обслуживать свои кредиты. В то же время банки, которые испытывают дефицит ликвидности, ведут себя достаточно агрессивно по отношению к тем заемщикам, которые не в состоянии обслуживать свои кредиты. Не может ли АИЖК стать неким единым окном для конечных заемщиков, куда они могут прийти и договориться о реструктуризации или отсрочках и не бояться, чего его выселят из его квартиры? Не помогло ли это сгладить социальные последствия нынешних финансовых сложностей для держателей ипотеки?
Субсидии мы точно давать не будем. Если же говорить о том, чтобы предоставить механизм отсрочки, то теоретически его создать можем.
На практике, это может выглядеть следующим образом. Человек брал валютный кредит, курс изменился, платить в полном объеме не может. Он приходит в банк, который предлагает ему рублевый кредит на более долгий срок с меньшими ежемесячными платежами. Либо в кредит могут быть встроены какие-то опционы, которые позволяют перенести часть платежей в конец платежного графика, как это делается в Европе. Но это не социальная помощь – вы просто дали человеку другой график и размер платежей и позволили ему поддерживать платежеспособность собственного домохозяйства.
- Вы планируете такие механизмы разрабатывать?
Если такое поручение от акционера будет, то мы этим займется. Но пока нам работы хватает. Для нас сейчас приоритетнее нормализовать ситуацию с выдачей новых кредитов, потому что тогда и на рынке волатильности будет меньше, и ситуация будет более предсказуемой.
- Какое долгосрочное влияние на развитие ипотеки в России могут оказать происходящие в настоящее время на российском финансовом рынке события? Как изменится поведение банков, поведение заемщиков?
Думаю, что положительные последствия заключаются в том, что кредиты будут выдаваться очень консервативно: займы будут обеспечивать не более 70% финансирования покупки жилья, заемщик должен иметь первоначальный взнос не менее 30%, подтвержденный доход.
Ипотека, скорее всего, не будет развиваться по пути фиксированной ставки, как минимум, до тех пор, пока не откроются западные рынки. Процентный риск по кредиту будет распределяться между заемщиком и кредитором. Сейчас по большинству ипотек заемщик от этого риска свободен.
Будет, прежде всего, развиваться рублевая ипотека.
Де-факто ипотека в России до кризиса финансировалась западными инвесторами. И даже те рублевые облигации, которые мы размещали, покупались преимущественно западными инвесторами – им он был понятен. Не ясно, когда иностранный капитал сможет вернуться в длинные инструменты, поэтому ипотека будет зависеть от денег Центрального банка и денег Пенсионного фонда.
Ипотечный актив, так или иначе, может стать источником денежной эмиссии для Центрального банка. Раньше ЦБ рубли эмитировал через покупку иностранной валюты. Поскольку приток капитала в страну уменьшился, а в перспективе возможно возникновение внешнеторгового дефицита, то денежным властям надо как-то по-другому эмитировать обеспеченные рубли в экономику. В основных направлениях денежно-кредитной политики записали, что рубли будут эмитироваться в экономику через кредитование банков. Чтобы кредитовать банки, ЦБ нужен надежный залог. Поэтому, на мой взгляд, или это будет много разнородных кредитов либо однородные активы, каковыми, например, являются закладные. И этот актив может стать основным для эмиссии рублей в экономику.
- Сохранит ли ипотека те бурные темпы роста, которые она показывала последние годы?
Скорее всего, нет. Во-первых, мы уже никогда не будем иметь столь низкой базы для старта, как было 10 лет назад. Во-вторых, стоимость денег будет выше, чем в предыдущие годы, и конечные заемщики могут снизить спрос на ипотеку, как и на продукты кредитования вообще. В-третьих, снижение процентных ставок в будущем будет происходить не за счет снижения стоимости денег, а за счет снижения уровня маржи, на которой работали ипотечные операторы – то есть за счет развития "конвейерных" ипотечных технологий.
Кроме того, заемщикам стоит воспринять как аксиому – дешевых квартир и дешевых кредитов одновременно не бывает никогда. У вас бывают либо дорогие квартиры и дешевые кредиты, либо дешевые квартиры и дорогие кредиты.
- А может у нас в стране произойти ситуация аналогичная тому, что произошло с американскими ипотечными агентствами Freddie Mac и Fannie Mae, проблемы которых стали катализатором финансового кризиса в США и остальном мире?
Их основная проблема была в том, что они были очень сильно перекредитованы. Достаточность их капитала была заметно меньше 10 процентов. То есть на 100 единиц активов приходилось всего пять единиц собственного капитала. Если вы все-таки адекватно оцениваете риск ипотеки и создаете под него соответствующие резервы (а мы сегодня резервы создаем на уровне 15%), у вас заметно больший запас прочности. Особенно, если вы еще его постоянно контролируете.
РИА Новости, 11.11.2008
Редакционная статья
