Наталия Кольцова: Ипотека будет жить и развиваться
- Наталия Юрьевна, конец 2007 г. и начало нынешнего – время серьезного кризиса ликвидности. Как Вы оцениваете перспективы развития ипотечного рынка в России?
Оптимистично. Я считаю, что перспективы ипотеки в России очень хорошие. Безусловно, из-за кризиса рост объемов ипотечного рынка замедлился, что связано с ограниченностью финансовых ресурсов и их дороговизной, но он все равно продолжается. Если за 2006 г. рынок вырос примерно в 5 раз, то за 2007 г. — почти в 2 раза. Думаю, что и в этом году темпы увеличения рынка будут существенными. В России очень высока потребность населения в жилье — жилищные условия хотят улучшить приблизительно 60% граждан страны. В то же время по сравнению с другими развивающимися странами Восточной Европы отечественный ипотечный рынок ничтожно мал.
- Не секрет, что многие банки сворачивают свои ипотечные программы. Как это отразится на российском рынке? Не приведет ли это к его монополизации со всеми вытекающими отсюда последствиями?
Конечно, тенденция к некоторой консолидации рынка очевидна. Наибольшую активность проявляют крупные банки, особенно с государственным участием. Понятно, что это объясняется возможностью привлекать относительно дешевые финансовые ресурсы. Малым и средним региональным банкам работать в условиях кризиса ликвидности гораздо сложнее. Но все же монополизация нам не грозит, конкуренция на рынке будет поддерживаться. Рано или поздно финансовые рынки откроются, что позволит региональным банкам вновь получать финансирование.
- Другими словами, средние и малые банки сохранят свое присутствие на ипотечном рынке? Есть мнение, что сейчас на балансах банков, особенно средних и малых, скопилось много ипотечных кредитов, с секьюритизацией которых у них возникают большие трудности.
Проблемы с рефинансированием, в том числе при помощи секьюритизации, существуют сейчас у многих участников рынка, в том числе и у крупных. Хотя, конечно, у региональных кредитных организаций они острее. В отсутствие высокого уровня рейтинга и достаточного пула инвесторов секьюритизация для них практически невозможна или экономически нецелесообразна. Но рано или поздно ситуация будет меняться. Если не на Западе, то у нас.
- Вы согласны с тезисом, что в последнее время внешний рынок секьюритизации закрылся?
Нет. Он просто стал другим, видоизменился. Действительно, публичных сделок на международных рынках сейчас практически нет. Но по закрытым схемам они проводятся регулярно, в том числе и с участием российских активов. Кроме того, многие банки с большими портфелями ипотечных кредитов рассматривают возможность внутренней секьюритизации, так как в России, на мой взгляд, положение несколько лучше.
- Расскажите о последней сделке секьюритизации, которую провело АИЖК.
В конце мая мы провели вторичное размещение ипотечных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием. В соответствии с Законом «Об ипотечных ценных бумагах» мы сформировали пул на общую сумму чуть больше 10 млрд руб. и выпустили 3 субординированных выпуска облигаций. Был размещен старший, т. е. наиболее надежный из этих выпусков. Это было вторичное размещение (первичное прошло еще 27 февраля, АИЖК тогда выкупило все выпуски облигаций у SPV). Была размещена половина старшего выпуска, поскольку у Агентства не было необходимости единовременно привлекать все 10 млрд. руб. на свой баланс. Заявки подали 17 участников, среди которых были как зарубежные, так и российские инвестиционные банки и управляющие компании инвестиционных фондов. Сделка показала, что инвесторы, заинтересованные в российских ипотечных ценных бумагах, есть. Именно поэтому мы оптимистично смотрим на возможности дальнейшего размещения ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке.
- Какие меры необходимо принять в сфере законодательства и регулирования, чтобы помочь развитию рынка?
Есть два основных фактора, которые могут способствовать развитию рынка. Первый – включение ипотечных облигаций в ломбардный список ЦБ РФ. В принципе положительное решение Центробанк принял, но остаются различные технические нюансы. Если они будут устранены, то на рынок секьюритизации придут новые игроки, прежде всего банки, соответственно, станет больше ликвидности. Конечно, мы понимаем, что это – краткосрочные ресурсы, а рынку сегодня как воздух нужны «длинные» деньги, которых, по сути, нет. Из этого следует второй фактор — возможность инвестирования средств пенсионных накоплений, прежде всего накопительной части пенсионного фонда РФ, в эти новые инструменты. Таким образом, на рынок придет долгосрочный инвестор. К сожалению, пока на рынке имеется только краткосрочная ликвидность. Именно поэтому, размещая второй выпуск, мы вынуждены были поставить годовую оферту, чтобы привлечь инвесторов. Ипотека не может работать на «коротких» деньгах. Привлечение государственных денег, средств ПФ РФ, институтов развития даст хороший стимул развитию рынка.
- С 1 февраля 2008 г. АИЖК ужесточило Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов). Какие именно стандарты были изменены? Почему это было сделано? Как это повлияет на рынок?
Мы давно готовили эти изменения. Цель — сделать ипотечные кредиты по стандартам АИЖК более надежными с точки зрения инвесторов. Дело в том, что к концу 2007 г. у нас накопилось достаточно статистики, чтобы, адекватно и корректно проанализировав ее, выделить параметры ипотечных кредитов, которые сильнее всего влияют на кредитные риски. Было ограничено количество документов, которыми заемщик может подтверждать источник дохода. Ограничено и число заемщиков по одному кредиту — их может быть не более 3. Среди выдаваемых кредитов был выделен сегмент кредитов повышенного риска — это кредиты с одновременным сочетанием двух показателей на дату выдачи: сумма кредита более 1,5 млн руб. при соотношении суммы кредита к стоимости предмета ипотеки свыше 80% (коэффициент ltv). По таким кредитам мы фиксируем наибольшую частоту просрочек, поэтому в текущем году АИЖК ограничило их выкуп.. На первый взгляд кажется, что эти нововведения незначительны. Но уже буквально через несколько месяцев они дали положительный эффект. С марта—апреля доля просроченной задолженности в портфеле АИЖК стабилизировалась.
- Какова сейчас доля просрочки?
Для просрочек от 30 дней - чуть более 5%. Это показатель рассчитывается как соотношение общей суммы задолженности по кредитам (остаток долга) с просрочкой платежа к общему объему портфеля.
- Сегодня высказывают много различных, порой противоречивых мнений об уровне просрочек по ипотечным кредитам. Кто говорит лишь о 2%, кто — о целых 15%. По Вашему мнению, какой сейчас средний уровень просрочек по ипотечным кредитам?
Доля просроченных кредитов может серьезно варьироваться в зависимости от продукта, от коэффициента кредит/залог - ltv, от возраста кредита. Понятно, что у банка, который начал кредитовать раньше, и просрочек больше. Как показывает опыт, да и простая логика, в первые годы жизни кредита задолженностей мало, потому что заемщик вполне адекватно рассчитывает свои доходы и расходы на ближайшие несколько лет. А вот дальше могут возникнуть проблемы. Критичный срок для кредита – 2-4 года. Некорректно сравнивать, например, банк, который начал кредитовать 2 года назад, и банк, который стал реализовывать ипотечную программу с 2000 г. Как и большинство участников рынка, мы считаем, что говорить о возможности кризиса, аналогичного США, по меньшей мере, рано, но извлечь из него уроки безусловно необходимо. Кризис в США очень сильно повлиял на кредитную политику наших банков, требования к заемщикам были ужесточены, причем сделано это было своевременно. Хотелось бы отметить в целом хорошее качество российских ипотечных активов. Об этом говорят многие эксперты, представители рейтинговых агентств и международных инвесторов.
Что касается уровня просрочки, то здесь возникает подмена понятий. Некоторые банки рассчитывают ее как соотношение просроченных ежемесячных платежей к общему объему портфеля. Вообще, на российском рынке нет единого подхода к расчету доли просроченного портфеля. Поэтому и показатели получаются разные. Не думаю, что у других участников рынка показатель просрочки сильно отличается от нашего. Хочу подчеркнуть, что нужно обращать внимание не только на саму просрочку, но и на действия кредитора по ее ликвидации, его опыт, организацию процесса обращения взыскания. У АИЖК накоплен достаточно большой и успешный опыт по решению этой проблемы, есть множество завершенных в нашу пользу судебных дел.
- Сейчас готовится законопроект о секьюритизации. Вы участвовали в его разработке? Что в нем главное?
Да, безусловно, мы принимали участие в обсуждении этого документа. В нем есть ряд новелл, которые существенно расширяют возможности секьюритизации российских активов. По большому счету, согласно российскому законодательству можно секьюритизировать только ипотеку. Новые поправки позволят секьюритизировать внутри России и другие активы.
Если закон будет принят, снизятся и риски по ипотечным ценным бумагам. К примеру, будет обеспечена более высокая защита SPV от банкротства. В рамках закона «Об ипотечных ценных бумаг» мы решаем эти проблемы путем договорной структуры. Но если необходимая норма будет прописана в законодательстве, безусловно, это повысит надежность ценных бумаг.
Новый законопроект предусматривает введение специальных режима банковских счетов, что также позволит повысить уровень защиты инвесторов.
На наш взгляд, сам Закон «Об ипотечных ценных бумагах» тоже требует изменений. В некоторых ограничениях, которые в нем прописаны, явно нет никакой необходимости. Например, им установлено, что секьюритизировать можно только активы с ltv не более 70%. Это означает, что секьюритизации подлежат исключительно кредиты, первоначальный взнос по которому как минимум равен 30% от стоимости, предположим, квартиры. С учетом уровня жизни и размера накоплений россиян это слишком много. По тем же стандартам АИЖК коэффициент ltv может достигать 90%. В итоге у нас есть большой портфель, который сейчас не может быть секьюритизирован в России.
- Планируете ли вы проводить сделки по секьюритизации ипотеки в ближайшее время?
АИЖК по своему статусу и модели функционирования является регулярным эмитентом на рынке ценных бумаг. Мы уже начали подготовку к следующей сделке, но по российскому законодательству это длительный процесс, который займет много времени. Когда мы выйдем на рынок, пока сказать трудно.
- Как Вы оцениваете действия ЦБ РФ и Минфина в кризисный период?
Они помогли снизить остроту кризиса ликвидности. Но хотелось бы акцентировать Ваше внимание на том, что предоставленные ими ресурсы – краткосрочная ликвидность. И, по сути, эти меры не решают проблему долгосрочного финансирования ипотечного рынка.
- Недавно правительство представило на обсуждение грандиозные планы по экономическому развитию страны, в том числе по ипотеке. Насколько они реальны?
Нет ничего невозможного. Темпы развития ипотеки высокие. Мы уже говорили о том, что больше половины граждан хотят улучшить свои жилищные условия. Очевидно, что они не смогут этого сделать лишь при помощи своих накоплений. Ипотека дает человеку необходимые финансовые средства и поддерживает спрос, но должно быть еще и предложение жилья. По моему мнению, гораздо больше проблем сейчас в жилищном строительстве. Ипотека на сегодняшний день вполне доступна — по портфелю АИЖК, средний ежемесячный платеж составляет около 10 тыс. руб. Ипотеку в регионах в основном берут для улучшения жилищных условий, а не для инвестиций. Нельзя судить о ситуации по Москве, где практика инвестиций очень распространена. В регионах ситуация более гармонична. Соотношение платежей с совокупными доходами семьи - 35%. Кредит в среднем берут на 16 лет. 10 тыс. руб. для семьи с совокупным доходом 33 тыс. руб. — вполне подъемная сумма.
Рынок ценных бумаг, 01.06.2008
Редакционная статья
