Анна Меньшикова: Секьюритизировать станет проще
Меньшикова Анна
В последнее время различными ведомствами совместно с представителями делового сообщества был подготовлен ряд законопроектов и поправок в действующие нормативные акты, которые призваны решить насущные проблемы внутренней секьюритизации и ипотеки. Об этих инициативах мы попросили рассказать начальника отдела корпоративного и финансового законодательства департамента корпоративного управления МЭР Анну Меньшикову.
- Анна Сергеевна, недавно МЭР направил в правительство предложения, которые позволят банкам рефинансировать ипотечные кредиты с меньшим первоначальным взносом. Почему это решение необходимо?
Целью данных изменений является упрощение и развитие секьюритизации ипотечных активов. Действующие нормы закона "Об ипотечных ценных бумагах", принятого еще в 2003 г., устанавливают, что в ипотечное покрытие с целью выпуска ипотечных ценных бумаг могут быть включены только кредиты, по которым отношение суммы кредита к стоимости залога (LTV) составляет не более 70%. Действительно, на этапе развития системы ипотечного кредитования в России (примерно с 2000 г.) LTV в размере 70% было стандартом. Однако сегодня практически все ипотечные банки предлагают кредитные продукты с меньшим первоначальным взносом и даже без него (LTV может составлять 80—100%). С учетом указанной нормы закона такие кредиты не могут быть секьюритизированы до тех пор, пока LTV не достигнет 70%, т. е. пока часть кредита не будет погашена заемщиком. С учетом долгосрочности ипотечного кредитования этот процесс может занимать несколько лет.
С целью обеспечения возможности секьюритизации таких кредитов предлагается исключить из закона жесткое требование о LTV по всем ипотечным кредитам, входящим в ипотечное покрытие, заменив другими инструментами обеспечения надежности ипотечных ценных бумаг:
- страхованием дополнительных рисков (страхованием ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств);
- установлением требования об LTV в размере 70% как среднем по пулу ипотечных кредитов. На наш взгляд, данные нормы в целом сохранят надежность ипотечных ценных бумаг, при этом повысив эффективность секьюритизации.
- Как Вы относитесь к разработанному недавно законопроекту "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в целях создания условий для секьюритизации активов"?
Я полагаю, что данный законопроект на сегодняшний день крайне важен и актуален, поскольку сейчас в России законодательно обеспечена возможность секьюритизации только ипотечных кредитов, в то время как существует огромная потребность в секьюритизации потребительских, автомобильных кредитов, задолженностей по кредитным картам, некредитных активов и т.д.
Однако сегодня отдельные нормы законопроекта, на мой взгляд, носят излишне ограничительный характер — разработчики в очередной раз пытаются максимально защитить инвесторов, ограничивая универсальность и гибкость данного инструмента. Результатом этого может стать либо очередной "неработающий" закон (как получилось с законом "Об ипотечных ценных бумагах", первый выпуск ипотечных ценных бумаг в соответствии с которым был осуществлен только в конце 2006 г.), либо кредиторы, как сегодня, продолжат осуществлять рефинансирование за рубежом.
- Насколько необходимо развивать другие формы рефинансирования ипотечных кредитов? Какими они могут быть?
Я сторонник максимального разнообразия форм и типов рефинансирования — у инвесторов должен быть выбор инструментов с разным спектром соотношения "риск—доходность". В законе "Об ипотечных ценных бумагах" предусмотрена возможность выпуска ипотечных сертификатов участия — некоего аналога ценных бумаг типа pass-through, однако пока такой инструмент не выпускался. Кроме того, управление пулами закладных осуществляется сегодня в рамках закрытых паевых инвестиционных фондов, активы которых формируются из закладных. Существуют и иные интересные инструменты, используемые преимущественно при трансграничной секьюритизации.
- Как Вы оцениваете текущую ситуацию на российском и зарубежных ипотечных рынках? Какие перспективы у российского ипотечного кредитования в условиях непрекращающегося кризиса ликвидности?
Я бы выделила две проблемы: недостаточную ликвидность российского банковского сектора в целом и вероятность возникновения рисков в сфере ипотечного кредитования.
Решать проблему недостаточной ликвидности, безусловно, нужно, и Банком России сегодня предпринимаются шаги по оздоровлению ситуации в банковском секторе.
Если говорить об ипотечном кредитовании, то разработанные нами комплексные предложения по развитию ипотечного кредитования, которые сейчас направлены в правительство, во многом решают указанную проблему, по крайней мере в отношении ипотечных банков, — они позволяют расширить базу инвесторов и минимизировать регуляторную и экономическую нагрузку на банки-кредиторы.
Что касается ипотечных рисков, то российский рынок, как ни странно это звучит, в силу своей неразвитости еще не столкнулся с теми проблемами, которые стали причиной кризиса в США. В частности, в России пока еще наблюдаются "высокое качество" заемщиков, консервативные условия ипотечного кредитования, незначительная доля ипотечных кредитов в активах банковского сектора в общем объеме ВВП.
Фактически 99% выданных сегодня в России ипотечных кредитов смело можно отнести к категории prime. В связи с этим возникновение кризисных ситуаций, аналогичных американским, на российском ипотечном рынке сегодня маловероятно.
- Какие основные проблемы, на Ваш взгляд, есть сегодня у российского рынка секьюритизации активов? Как их нужно решать?
В разработанных нами предложениях, о которых я уже упомянула, мы постарались (насколько это возможно в рамках межведомственного согласования) максимально решить весь спектр проблем, связанных с развитием ипотеки.
Предложения содержат ряд мер, направленных на повышение ликвидности ипотечных банков. Среди них: обеспечение возможности инвестирования средств институциональных инвесторов в ипотечные ценные бумаги и включение ипотечных ценных бумаг в Ломбардный список Банка России; либерализация банковских нормативов в отношении банков, осуществляющих ипотечное кредитование; снижение финансовых и временных издержек при выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг (включая введение института депозитарного учета закладных); совершенствование общих норм об ипотечных ценных бумагах (включая отмену требования о 70%-ном LTV); налоговые изменения.
Кроме того, многое уже делается правительством: разрабатывается общий закон о секьюритизации, совершенствуются подзаконные акты в области ипотечного кредитования.
Немаловажной является продуманная государственная политика в отношении деятельности ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Агентство — один из "локомотивов" развития ипотеки, и очень важно направлять его по правильной дороге. В настоящее время формируется Стратегия деятельности Агентства на среднесрочную перспективу (до 2012 г.), в рамках которой планируется установить не только основные приоритеты его деятельности, но и объемы государственной поддержки для их реализации. Пока документ находится на стадии разработки и говорить о содержательной стороне рано, но у Агентства определенно появятся и новые направления деятельности, и новые кредитные продукты.
Рынок ценных бумаг, 01.08.2008
Редакционная статья
