Сергей Озеров: Спрос на ипотеку не исчезнет
- С момента принятия ФЗ «Об ипотеке» ипотеке в России в этом году исполняется 10 лет. Что Вы можете сказать по поводу развития первичного рынка и его дальнейших перспектив?
Нередко приходится слышать, что в России все плохо или рынок развивается очень медленно. Между тем, каждый год он растет больше чем на 100%. А в 2007 г. результаты превзошли все ожидания по соотношению суммы задолженности по ипотечным кредитам к ВВП, превысив отметку в 2%, и это притом, что ВВП также растет весьма быстрыми темпами.
Кстати, ипотеке от DeltaCredit в этом году тоже исполняется 10 лет. Сначала это была ипотечная программа, которая распространялась при финансовой поддержке Инвестиционного Фонда «США-Россия» путем предоставления кредитных линий банкам-партнерам, а в 2001 г., после приобретения лицензии, DeltaCredit начал вести самостоятельную банковскую деятельность.
- Какого уровня соотношения задолженности по кредитам к ВВП будет реально достигнуто в ближайшие 10 лет?
Цифры не так существенны, главное, чтобы жилье было доступным большинству работающих граждан нашей страны. Особенность российской действительности заключается в том, что 70% населения уже являются собственниками жилья, которое они получили в ходе приватизации. Относительно прогноза, по нашим данным, к 2015 году ипотека к ВВП составит порядка 16%. В Великобритании, например, этот показатель равен 40%, в США – 70%, в Голландии - больше 100%, так как в этой стране очень выгодные условия предоставления кредитов. Каждое государство имеет свою кредитную специфику.
- Будет ли расти рынок ипотеки? Возможна ли ситуация, что через 10 лет спрос на ипотеку исчезнет?
Не думаю. Население страны увеличивается, дети вырастают и начинают самостоятельную жизнь, благосостояние граждан растет, что позволяет им улучшать свои жилищные условия – все эти факторы формируют пул потребителей жилищных кредитов, за счет которых ипотечный рынок увеличивается.
- Охарактеризуйте изменения условий привлечения финансовых ресурсов для банков/ипотечных банков, происшедшие на рынках капитала за последний год?
Сократилось число каналов привлечения. Сегодня никто не может с уверенностью сказать, как дальше будет развиваться финансовый кризис и когда он закончится. Но специалистов больше волнует вопрос, как строить бизнес в условиях дефицита средств. И хотя уже видны позитивные сдвиги и финансирование постепенно появляется и за границей, и в России (как показатель, на прошлой неделе был произведен первый рублёвый выпуск российского банка с офертой 1,5 года), этого недостаточно - для ипотеки нужны более «длинные» деньги.
Если говорить о том, как решил для себя вопрос с ликвидностью конкретно наш банк, здесь стоит отметить, что мы были одними из первых, кто заговорил о последствиях финансового кризиса. Во многом мы предвидели то, что случилось, поэтому заблаговременно создали подушку ликвидности путем проведения секьюритизации активов на сумму 206,3 млн. долларов в апреле прошлого года и получения структурированного кредита с помощью Всемирного Банка на сумму 300 млн. долларов. И мы уверены, что благодаря нашей безупречной репутации среди инвесторов, как только рынок «откроется» мы станем одними из первых, кто будет снова привлекать средства на рынках в полном объеме.
- Какие формы фондирования Вы считаете привлекательными для ипотечного бизнеса в настоящее время? Пользуется ли банк, например, синдицированными кредитами или другими кредитными ресурсами?
Сегодня можно вернуться к рынку облигаций, привлекать синдицированные кредиты на срок до 4 лет. Также следует обратиться к рынку еврооблигаций, где есть деньги на 5-7 лет по приемлемым ставкам.
- Охарактеризуйте, пожалуйста, возможности секьюритизации ипотечных активов сегодня? Какая форма секьюритизации наиболее востребована и эффективна?
Секьюритизировать можно всегда. Вопрос заключается в том, кто будет покупать эти бумаги. Сегодня сделки происходят, но бумаги размещаются не полностью и инвесторы неизвестны. Так, в июне 2008 г. было размещен выпуск АИЖК в размере 5 млрд. руб., хотя общий объём был более 9 млрд. Радует тот факт, что ЦБ РФ включил, наконец, ипотечные бумаги в Ломбардный список, что повысит их ликвидность и привлекательность для инвесторов.
- Часто можно услышать мнение, что «дешевые» деньги на рынках капитала закончились и теперь придется занимать гораздо дороже, независимо от формы этих заимствований. Согласны ли Вы с этим мнением?
Надо учитывать реальную стоимость денег, а не номинальную. В нашей стране, как и в некоторых других странах мира, сегодня наблюдается высокий уровень инфляции. На Украине, например, он достиг 30%, в России – 14%, что выше прошлогоднего значения. Если вы взяли кредит под 14%, а инфляция тоже составляет 14%, значит эти деньги достались вам бесплатно, т.е. это «дешевые» деньги. Если же рассматривать доходность, то, несмотря на повышение процентных ставок по кредитам, спрос на ипотеку, как показали результаты I квартала, остается высоким, следовательно, увеличение стоимости заимствований на прибыль кредитных организаций не повлияло.
- Какие меры необходимо принять в сфере законодательства и регулирования, чтобы помочь развитию рынка ипотечных ценных бумаг в России?
Дорабатывать законодательство можно бесконечно, вопрос в том, насколько это нужно сегодня рынку. Закон об ипотечных бумагах работает, что доказали проведенные сделки. Его главный «минус», на мой взгляд, – 70%-ное ограничение на максимальную сумму задолженности. Большинство россиян не имеют накоплений, позволяющих сделать первоначальный взнос в размере 30% от стоимости недвижимости. По опыту мы знаем, что для многих приемлемый барьер находится на уровне 15—20%. При этом это тот уровень отношения собственных средств к кредитным, который безопасен для банков. Известно, что если заемщик не вкладывает собственных средств, то относится к купленной недвижимости как к арендуемому, что значительно увеличивает риск дефолта по этому кредиту. Если закон отменит ограничение на 30%, бумаги станут более привлекательными для эмитентов. Пусть инвесторы сами смотрят на структуру портфеля и считают риски.
- Планирует ли банк выпуск ипотечных ценных бумаг по российскому законодательству?
Мы ожидаем правильного сочетания цены и спроса. Та сумма, которую инвесторы готовы заплатить сегодня, нас не устраивает. В связи с кризисом ликвидности на рынке возникла нестандартная ситуация: те, у кого есть деньги, ищут бумаги, продающиеся с большим дисконтом, на которых они смогут хорошо заработать в будущем. Мы еще не вернулись к постоянному циклу – деньги инвестируются, облигации гасятся.
- Как изменилась политика банка по ипотечным программам в последнее время? Например, многие кредитные организации поднимают ставки и ужесточают требования к клиентам.
Рецепт успеха и стабильности нашего банка – это постоянство. Независимо от ситуации на рынке, мы используем отработанный подход к оценке наших заемщиков и объектов залога. Поэтому и в сегодняшних условиях наш банк, в отличие от других кредиторов, ничего не менял в требованиях к своим заемщикам.
- Как Вы оцениваете качество ипотечных портфелей российских участников рынка и качество ипотечных ценных бумаг эмитентов российского происхождения? Как качество портфеля влияет на процессы рефинансирования?
Я не могу комментировать чужие портфели. Что касается DeltaCredit, то уровень просрочки в нашем банке составляет менее 1% - показатель, демонстрирующий правильность нашей работы с целевым сегментом. Наш клиент – это представитель среднего класса - профессионал, работающий по найму и имеющий стабильный доход. Мы ориентируемся на нужды и потребности этих людей, учитываем изменения их возможностей, поэтому предлагаем им самые оптимальные и правильные для них инструменты для решения жилищного вопроса.
- Возможно ли в России повторение североамериканской ситуации с невозвратами по кредитам?
Сегодня для этого нет предпосылок: цены на жилье растут, но и доходы населения тоже увеличиваются. К тому же, надо учитывать, что в отличие от США, абсолютное большинство российских заемщиков покупают жилье для собственного проживания. Это важный психологический момент. И потом, даже если представить, что значительная часть заемщиков вдруг перестала платить по кредитам, доля ипотеки к ВВП еще настолько мала, что к серьезным последствиям для экономики страны эти неплатежи не приведут.
- Каковы Ваши прогнозы развития процессов секьюритизации российских ипотечных активов?
Мои прогнозы очень оптимистичны. Налицо изменение отношения инвесторов к российским активам. Для примера, если раньше считалось, что рейтинг ААА в Великобритании на 6 ступеней выше, чем А в России, то в настоящее время многие инвесторы считают, что рейтинг А в России лучше, чем ААА в Великобритании.
Рынок ценных бумаг, 01.06.2008
Редакционная статья
