Татьяна Кубасова: Основной наш инструмент - беседа с человеком
При участии АИЖК практически во всех субъектах Российской Федерации была создана сеть региональных операторов и сервисных агентов, основной задачей которых является развитие ипотечного кредитования в своих регионах. В условиях финансового кризиса дальнейшее развитие ипотеки в регионах оказалось под угрозой. Татьяна Кубасова - генеральный директор Иркутского ипотечного агентства рассказала Русипотеке о текущей ситуации, сложившейся на рынке ипотечного кредитования, рынке строительства, ситуации с неплатежами в регионе.
- Как отразились последствия мирового финансового кризиса на развитии ипотечного кредитования в вашем регионе?
Естественно, первыми перемены почувствовали заемщики. Во-первых, брать кредиты населению и платить по ним стало намного дороже. Во-вторых, большинство банков свернули программы. В-третьих, многие люди остались без доходов, так как пошли сокращения. Поэтому ипотечный кризис, разумеется, отразился, прежде всего, на заемщиках.
Нельзя не принимать во внимание и влияние психологического фактора. Многие, даже при наличии доходов и рабочих мест, при сохраняющихся приемлемыми ставках АИЖК, в ожидании ухудшения условий просто перестали брать кредиты. Люди растерялись перед неопределенностью положения.
На кредитной системе кризис тоже отразился, так система рефинансирования практически схлопнулась. Банки, которые пришли на рынок за большой маржой, остались без рефинансирования, без дешевых западных кредитов, поэтому, естественно, закрыли свои программы.
Если учесть, что в Иркутской области практически все банки – около 50 – являются филиалами московских и других центральных банков, то понятно, что программы свертывались не только в Иркутске, но и по всей России. На рынке ипотеки остались такие игроки, как Сбербанк, ВТБ, Росбанк и наше Иркутское ипотечное агентство, которое выдает кредиты по программе АИЖК.
Остальные банки отказались от кредитования строящегося жилья и ввели мораторий на выдачу новых кредитов по ипотечным программам. Те, которые не сделали это открыто, неофициально ориентированы на отказ в выдаче кредита – заемщику практически невозможно получить согласие кредитного комитета.
Естественно, кризис отразился и на строительных компаниях. Они тоже являлись одними из основных игроков на ипотечном рынке. Жилищно-строительный рынок был явно перегрет, так как строители искусственно завышали цены. Поэтому, если бы не случилось мирового кризиса, все равно кризис перепроизводства на строительном рынке в секторе элитного жилья возник бы обязательно. Ипотека действовала только в элитном сегменте рынка, доступного в стоимостном выражении жилья не было.
Поэтому можно сказать, что последствия мирового финансового кризиса отразились на всех игроках ипотечного рынка: объемы работы у страховых компаний, оценщиков, риелторов резко сократились.
- Что происходит с ценами на рынке жилой недвижимости и в сфере строительства жилья?
Иркутск всегда был в числе первых по СФО по стоимости квадратного метра не только на первичном, но и на вторичном рынке. С начала года цены практически не снижались, но первые признаки замедления продаж строители региона ощутили в начале лета. Рынок недвижимости встал, реализация жилья прекратилась. Началась стагнация рынка: количество сделок приблизилось к нулю.
К осени цены находились почти в том же диапазоне, что и летом, снижение произошло незначительное – на 1,5% - 2%. Строители и риелторы стали предлагать скидки от 5% до 10%, а если доходило до конкретной сделки, можно было получить скидку на 20-30%. Таким образом, происходило не столько снижение цен, сколько стагнация рынка: квартиры есть, а сделок нет.
Только в сентябре в Иркутской области было официально зафиксировано реальное снижение средней цены квадратного метра, как на первичном, так и на вторичном рынках. На начало декабря средняя стоимость кв.м. на рынке нового жилья составляет 47,31 тыс. руб., но вторичном рынке – 61,13 тыс. руб. С сентября по ноябрь на первичном рынке цена квадратного метра снизилась на 2,54 тыс. руб., на вторичном – на 1,59 тыс. руб.
Объем продаж упал не только вследствие кризиса, но и за счет того, что исчерпаны возможности покупательского спроса в том секторе, но который, в основном, была ориентирована строительная сфера. Снижение объемов ипотечного кредитования всего лишь ускорило ход событий.
Практически все банки исключили такой фактор риска, как кредитования долевого строительства, поэтому большинство строек сегодня замедлились либо приостановлены. Одна из крупнейших компаний Иркутска откладывает строительство 30 блок-секций, другая замораживает треть будущих новостроек. На рынке появились вексельные схемы, некоторые компании готовы внести за дольщика первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Как прогнозируют участники строительного рынка, многие строительные объекты будут законсервированы к 2010 году.
- В связи с кризисом увеличивается число просроченных кредитов и дефолтов. Какие наиболее частые причины потери платежеспособности заемщика?
Мы провели скрупулезный анализ портфеля, который ведет наше агентство. Естественно, в разных городах причины просрочек разные. Сегодня такая причина, как потеря работы, практически не встречается. Пока отмечены «послеотпускные последствия» - нехватка средств после летнего отпуска, или человек не успел заплатить из-за физического отсутствия. Но такие просрочки составляют не более, чем один-два дня.
В небольших городах или поселках городского типа, где рынок стагнировал, где произошли потери рабочих мест, там возможны кризисные причины, но они нами еще не фиксировались. В нашей практике был всего лишь один случай, когда человек пришел и сообщил, что он потерял работу. Мы это письмо отправили в АИЖК с просьбой решить проблему.
Все остальные случаи – либо невнимательность к графику расчетов, либо у членов семьи произошло снижение доходов, связанное с отпуском или со страхованием, из-за чего временно возникали приостановки платежей по кредитам.
- Какие меры предпринимаются вами по работе с проблемными заемщиками, чтобы не доводить ситуацию до реализации залога?
Основной наш инструмент – беседа с человеком, беседа и еще раз беседа. По телефону, с вызовом в агентство, с выездом для консультирования на месте. В процессе разговора вырабатывается совместное решение выхода из затруднительного положения семьи. Например, мы помогаем либо оптимизировать доходы семьи, либо предлагаем предпринять какие-либо конкретные действия. Мы предложили одной заемщице сменить работу, устроившись в том районе, где ее профессия была востребована, сына посоветовали перевести в другую школу. То есть, помогли семье решить проблемы, которые у нее были.
Сотрудники агентства отслеживают графики платежей, постоянно держат на контроле плательщиков, имеющих проблемы с дисциплиной. Как правило, достаточно телефонного либо прямого контакта, к серьезным мерам прибегать не приходилось.
Поэтому до поручений коллекторам у нас дело не доходило, и в судебных исках необходимости не возникало. Это связано с тем, что выданные нами кредиты соответствуют стандартам АИЖК: мы, как правило, выдаем их не только в строгом соответствии с ними, но даже с небольшим «запасом прочности».
- Приходилось ли вам инициировать процедуру реализации залога? С какими проблемами вы столкнулись? Что на ваш взгляд стоит поменять в законодательстве для упрощения процедуры взыскания и реализации заложенного имущества?
До реализации залога не доходило. Поэтому практически ощутить на себе неполноту нормативной базы не было возможности. Можем только теоретически предполагать, что требуются меры по ускорению реализации залога, поскольку эта процедура заведомо сложная, трудоемкая и требующая времени.
- Насколько остро стоит проблема рефинансирования выданных ипотечных кредитов?
Проблемы рефинансирования выданных ипотечных кредитов нет, потому что мы действительно выдавали кредиты, как правило, качественные, и у нас в банках не оставались невыкупленные закладные. АИЖК их принимало, что называется, с колес. Проблема всех регионов в том, что банки выдавали кредиты с минимальными – 10% - 5% - первоначальными взносами, а региональные операторы у них их выкупали позже. Когда произошло изменение стандартов, у всех на балансах оказалась масса проблемных закладных, которые пришлось продавать с дисконтом. У нас вообще нет практики оставлять большое количество закладных в банках, поэтому такой ситуации мы избежали.
- Какие шаги должно предпринять правительство и АИЖК для решения проблем ипотечного кредитования в период кризиса?
Все нужные шаги правительство и АИЖК уже предприняли. Первое направление – это помощь банкам, у которых возникли проблемные закладные. Для того, чтобы повысить их ликвидность, АИЖК предпринимает ряд мер для ее пополнения. Второе направление – помощь непосредственно людям, которые попали в кризисную ситуацию, например, потеряли работу. Третье направление – реализация социальных схем ипотеки. Они рассчитаны на такие категории граждан, которые должны находиться под опекой государства - военные, молодые семьи и т.д.
Одним из таких направлений является как раз военная ипотека. Мы первыми приняли участие в этом эксперименте и выдали первые кредиты тем, кто включен в накопительную ипотечную систему Министерства обороны. Мы на собственном опыте обкатываем экспериментальную схему с тем, чтобы потом она стала доступной всем регионам.
Я считаю, что мер правительства достаточно. Но ставка АИЖК для определенных социальных программ доступного жилья должна быть11%-12%, чтобы обеспечить его реальную доступность.
- Как должны измениться функции (и должны ли вообще?) региональных операторов и сервисных агентов АИЖК, чтобы с одной стороны иметь возможность развивать ипотеку в регионе, а с другой, всецело не зависеть от федерального агентства?
Каждый регион решает для себя, в каком направлении двигаться. Развивать коммерческую ипотеку региональный оператор, естественно, не должен. Это дело банков. А вот решение определенных социальных проблем, к которым можно отнести развитие рынка доступного жилья, необходимо предусмотреть. Поэтому вмешиваться в дела регионов, вмешиваться в коммерческую деятельность банков было бы неправильно. Сейчас государство и АИЖК на время кризиса обязаны сбалансировать рынок, уравновесить спрос и предложение, но в последующем эти функции должны быть чисто рыночными.
АИЖК делает все правильно: уходит на рынок ипотечных облигаций, предоставляет игрокам ипотечного рынка гарантии, предлагает секьюритизацию активов, страхование рисков.
АИЖК как представитель государства берет на себя функцию гаранта по обеспечению выпуска ипотечных ценных бумаг, занимаясь системой рефинансирования страны. Это нормально и прописано в стратегии развития АИЖК на предстоящие годы.
- Какие планы по развитию вашей компании на 2009 год?
Из ближайших задач - завершение эксперимента по военной ипотеке. Мы должны довести его до конца. Это не одноразовая акция, и мы прошли только первые два этапа. Зарегистрировали первые 10 договоров долевого участия. Дальше – рефинансирование АИЖК.
Другое направление работы связано с развитием рынка доступного жилья. По окончании пилотного проекта строительства жилого комплекса «Иннокентьевская слобода» в 2009 году, мы растиражируем опыт в других регионах. Испытав пилотный проект в Иркутской области, проанализировав все плюсы и минусы, мы хотим сделать проект, универсальный для осуществления на любой территории страны. Есть регионы, которые заинтересованы в подобном проекте, так как стало понятно, что нельзя развивать ипотеку, не построив доступного жилья. С другой стороны невозможно построить доступное жилье, если не будет ипотеки. В нашем же проекте очень тесно увязаны социальная направленность, военная ипотека, доступное жилье для бюджетников, программы доступных ставок по федеральной ипотеке, которые тиражирует АИЖК.
Это как раз такой проект, который органично совмещает все программы, и с помощью отработанной схемы можно будет обеспечить все слои населения доступным и качественным жильем.
Естественно, по-прежнему остаются в нашей деятельности сопровождение закладных и работа с населением.
Чтобы не было социальных взрывов, наша задача - довести до населения смысл принятых АИЖК и правительством антикризисных мер, консультировать людей. Мы считаем, что это наша прямая обязанность, и мы подключились к ее исполнению уже на сегодняшнем этапе.
РУСИПОТЕКА, 10.01.2009
Редакционная статья
