Евгений Чепенко: Как и при любом виде кредитования, ипотечные кредиты также подвержены рискам
Чепенко Евгений
В результате мирового финансового кризиса, последствия которого наиболее остро проявили себя в третьем квартале, участники рынка ипотечного кредитования оказались в непростой ситуации. Практически все были вынуждены ужесточить условия кредитования, а кому-то вообще пришлось уйти с рынка. Обострилась ситуация с рефинансированием и доступам к финансовым ресурсам. Законодатели были вынуждены разрабатывать антикризисные меры, которые с одной стороны, защитили бы заемщика в условиях кризиса, а с другой стороны, помогли бы банкам продолжить развивать еще неокрепший рынок ипотечного кредитования. Специально для Русипотеки Евгений Чепенко - вице-президент Европейского трастового банка проанализировал ситуацию на рынке и ответил на вопросы Русипотеки.
- Как вы оцениваете итоги работы Вашего банка в прошедшем году в части ипотечного кредитования? Планируете ли Вы в дальнейшем развивать это направление?
Работа банка на ипотечном рынке осуществлялась в соответствии с утверждённым планом работы. Учитывая проблемы с фондированием, объём выдачи ипотечных кредитов был скорректирован в меньшую сторону по сравнению с 2007 годом. Выдача ипотечных кредитов осуществлялась в основном в регионах, в которых наши партнеры готовы были рефинансировать эти кредиты. В дальнейшем банк планирует наращивать объёмы выдачи ипотечных кредитов в зависимости от объёмов их рефинансирования со стороны АИЖК.
- Каким образом финансовый кризис повлиял на условия предоставления ипотечных кредитов в Вашем банке?
Программа банка по выдаче ипотечных кредитов ориентирована на Стандарты АИЖК. Банк является одним из первых партнеров АИЖК, в связи с чем требования к ипотечному продукту, в том числе к процентным ставкам, выдвигались в зависимости от требований АИЖК. В то же время, проблемы с длинным фондированием и удорожанием ресурсов не обошли стороной и наш банк, который вынужден был повысить процентные ставки по всем ипотечным продуктам. Если говорить о минимальной ставке, то в настоящее время она зависит от размера первоначального взноса, срока кредита и цели предоставления – покупка жилья или строительство и рассчитывается индивидуально в соответствии с формулой расчёта, разработанной АИЖК и размещённой у них на сайте. Никакие ипотечные программы банк не закрывал, а просто временно ограничил выдачу ипотечных кредитов в некоторых регионах, где отсутствовала возможность рефинансирования этих кредитов со стороны операторов АИЖК. Исходя из помощи, которую государство планирует оказать через АИЖК по рефинансированию российских банков, банк планирует постепенное восстановление выдачи ипотечных кредитов во всех регионах России, где открыты кредитно-кассовые офисы или операционные центры банка.
- В условиях сокращения рабочих мест и общей ухудшающейся экономической ситуации, многие заемщики лишились возможности погашать взятые ипотечные кредиты. Какой уровень просрочек в Вашем банке? Какие меры предпринимаются по работе с проблемными заемщиками, чтобы не доводить ситуацию до реализации залога?
Как и при любом виде кредитования, ипотечные кредиты также подвержены рискам, особенно в части неисполнения или несвоевременно исполнения заёмщиками своих обязательств. Уровень просрочек по портфелю банка незначительный, в основном носит технический характер, связанный с так называемой «забывчивостью» заёмщиков своевременно вносить платежи. В то же время, есть несколько заёмщиков, которые не могут платить по кредиту и банк решает вопрос обращения взыскания на предмет залога или решение этого вопроса во внесудебном порядке. Для работы с проблемными заёмщиками в банке определены сотрудники, которые проводят мероприятия по работе с заемщиками с целью выяснения вопроса о погашении задолженности, возможности восстановления платежеспособности, если заёмщик утратил источник дохода, и другие вопросы, связанные с возвратом банку выданных ипотечных кредитов.
Учитывая, что процесс обращения взыскания на предмет залога занимает длительное время, банк, в первую очередь, выясняет причину не платежей и возможность дальнейшего исполнения обязательств. Если дальнейшее погашение кредита невозможно по каким-либо причинам, то решается вопрос добровольной реализации предмета залога должником или, как уже отмечалось, реализации во внесудебном порядке. В целях предупреждения возникновения подобных ситуаций в банке разрабатывается порядок работы не только с проблемными, но и со всеми заёмщиками, цель которой – значительно снизить количество просрочек по «забывчивости» заёмщиков, а также наладить постоянную работу с заёмщиками, чтобы своевременно выявлять факты возможного наступления дефолтов по кредитам и принимать необходимые меры.
- Недавно с инициативой заморозить выплаты по кредитам заемщикам, потерявшим работу, выступили представители Единой России. В Минэконоразвития по этому вопросу было проведено совещание при участии представителей АИЖК и ведущих банков. Рассчитываете ли вы на помощь со стороны государства? Имеют ли данные инициативы перспективу быть реализованными? Какие вы видите сложности на пути их реализации?
По подсчётам АИЖК объём дефолтов по ипотечным кредитам, платежи по которым не будут восстановлены в силу объективных причин, могут составить около 20,0 млрд. руб. Для бюджета страны эта сумма не является большой и если государство готово направить эти средства на поддержание заёмщиков, в частности, на ежемесячные выплаты в пользу банков по денежным обязательствам, пока заёмщик не восстановит свою платёжеспособность, то банки будут только приветствовать эту инициативу. Насколько подобная инициатива будет поддержана государством, пока сказать трудно, но имеющиеся у банков и АИЖК предложения по данному вопросу уже внесены в Ассоциацию российских банков, которая в ближайшее время направит их в Правительство РФ. При обсуждении данной инициативы действительно возник ряд вопросов, ответы на которые необходимо ещё найти. В частности, каким образом государство будет финансировать таких заёмщиков – напрямую или через созданную специально для этого организацию, как будут построены отношения между банками и такой организацией по получению помощи проблемными заёмщиками, но в перспективе могущими восстановить свою платежеспособность, в виде чего будет предоставляться такая помощь – кредитов, выдаваемых банками, или займов, выдаваемых этой организацией и т.д. В то же время, всё это технические вопросы, главное принять принципиальное решение, а механизм реализации можно разработать.
Что касается инициативы представителей Единой России заморозить выплаты по кредитам, то такое заявление представляется несколько странным. Ипотека является коммерческим продуктом, на что неоднократно обращали внимание и руководители нашей страны, и никто не говорил, что это социальный продукт. Да, ипотека помогает решать социальный вопрос, но каждый гражданин сам для себя решает, может он участвовать в ипотечном кредитовании или нет, сможет он устроиться на работу, если потеряет источник дохода, или нет и т.д. Иными словами, при ипотечном кредитовании и банки, и заёмщики находятся фактически в равных условиях по оценке рисков, связанных с ипотечным кредитованием. В связи с этим непонятно, почему должны замораживаться выплаты по кредитам, иными словами почему решения должны касаться только одной стороны в ущерб другой. Тогда напрашивается вопрос: кто будет банкам компенсировать выпадающие доходы, будут ли приниматься решения о пересмотре нормативов ликвидности и коэффициентов оценки рисков, поскольку в такой ситуации кредиты переходят совершенно в другую категорию надёжности? Кроме того, замораживание платежей по кредитам может спровоцировать негативную реакцию даже для тех заёмщиков, которые готовы платить по кредитам, вызвать так называемую цепную реакцию, что окончательно обрушит банковскую систему.
Также непонятно, как будет решаться вопрос в этом случае с выплатами по депозитам гражданам, ведь платежи по ним осуществляются из поступающих возвратов по выданным кредитам, поскольку банки являются коммерческими структурами и не имеют постоянных источников финансирования за счёт федерального бюджета. Самое главное, чтобы принимаемые меры не были восприняты заемщиками как всепрощение долга, возможность не платить по кредиту, иначе может развиться ситуация ещё хуже, чем произошла в США и других странах мира. Каждый заёмщик независимо от принятых мер по стабилизации рынка должен чётко уяснить, что никакого списания долга не будет, кредит возвращать придётся, в противном случае будет обращено взыскание на предмет ипотеки, всё дело только во времени. При этом заёмщику вместе со своими членами семьи придётся искать другое жилище или переселяться в жильё меньшей площади из состава манёвренного фонда на условиях социального найма.
- Использует ли Ваш банк коллекторские агентства для работы с проблемными заемщиками? Можно ли утверждать, что эффективность работы профессиональных коллекторов выше, чем сотрудников банка?
Учитывая незначительность проблемных кредитов в банке, к помощи коллекторских агентств банк пока не обращался и справляется собственными силами. В связи с этим сказать, является ли работа таких агентств более эффективной по сравнению с работой сотрудников банка не представляется возможным. В то же время нельзя исключать более высокий профессионализм сотрудников таких организаций, поскольку в них работают, как правило, лица, ранее работавшие или проходившие службу в органах внутренних дел, прокуратуре, судах, адвокатурах и т.д., то есть люди, которые знают и понимают все тонкости гражданско-процессуального законодательства.
- На протяжении последних месяцев у банков начала сильно расти просроченная задолженность по ипотечным кредитам. Приходилось ли вам доводить ситуацию до реализации залога? С какими проблемами вы столкнулись? Есть ли ощутимая разница в позиции судов в различных регионах?
Если верить статистике Банка России, то я бы не сказал, что просроченная задолженность стала сильно расти. На 01.10.2008 года размер просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет всего 0,5 %. В нашем банке пока не было случае обращения в судебные органы для решения вопроса обращения взыскания на предмет залога. Из всего незначительного количества просрочек по кредитам было несколько случаев обращения взыскания во внесудебном порядке и в настоящее время проводятся мероприятия по реализации предмета залога. Главная проблема на сегодняшнем этапе, независимо от способа обращения взыскания, снижение цен и спроса на жильё. При таких обстоятельствах реализация квартиры или жилого дома может занять значительное время, а вырученные средства не всегда могут покрыть задолженность бывшего должника перед банком. Если говорить о позиции судом в разных регионах России, то, конечно, везде есть свои тонкости и определённый субъективный подход к рассматриваемым делам, поскольку суды принимают решение исходя из собственного внутреннего убеждения на основании изученных в суде доказательств. Однако существующие различия не оказывают сильного влияния на окончательное принятие решения по делу об обращении взыскания на предмет залога.
- Компании и банки, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов, либо свернули свою деятельность, либо ужесточили условия выкупа. Какие существуют варианты рефинансирования выданных ипотечных кредитов у небольших региональных банков? Насколько может оживить рынок ипотечных ценных бумаг, внесенная Банком России поправка в указание "О перечне ценных бумаг, входящих в ломбардный список Центробанка", позволяющая получить под залог ипотечных бумаг рефинансирование в ЦБ?
У небольших региональных банков на сегодняшний день единственным вариантом рефинансирования ипотечных кредитов являются региональные операторы АИЖК или непосредственно само АИЖК. Иные источники рефинансирования ипотечных кредитов, в том числе банки, занимавшиеся подобной процедурой, на сегодняшний день практически отсутствуют или недоступны для большинства банков. Возможность ломбардного кредитования под залог ипотечных ценных бумаг – предложение интересное и наверняка будет востребовано. Однако доступность данного механизма для малых и средних региональных банков весьма проблематична.
Почему региональные банки постоянно рефинансировали свои кредиты? Дело в том, что в силу малого капитала и жёсткого регулирования со стороны Банка России они не могли накапливать у себя длинные кредиты и удерживать их длительное время. Для выпуска ипотечных ценных бумаг необходимо:
- накопить ипотечные кредиты на сумму не менее 3,5 млрд. руб., иначе выпуск таких бумаг становится не выгодным, на что потребуется времени от 6 месяцев до года, в зависимости от объёмов выдачи кредитов в конкретном регионе;
- время на секьюритизацию активов – около 6 месяцев;
- и большие затраты – 1,5-2 млн. долларов США, которыми такая категория банков не располагает.
Таким образом, чтобы выпустить ипотечные ценные бумаги необходимо затратить времени около года, а то и больше. Кроме того, по выпущенным бумагам необходимо получить рейтинг необходимого уровня либо поручительство организации, имеющей такой рейтинг, за что опять надо платить. Поэтому в ближайшей перспективе ломбардным кредитованием под залог ценных бумаг смогут воспользоваться в основном крупные банки, имеющие необходимый объем ипотечных кредитов и средства для выпуска ипотечных ценных бумаг. Насколько известно, АИЖК в настоящее время продумывает механизмы снижения затрат региональными банками по накоплению пула закладных и выпуску ипотечных ценных бумаг, которые бы позволили региональным банкам наряду с крупными банками воспользоваться ломбардным кредитованием Банка России. Одним из вариантов реализации подобной схемы, которая в настоящее время, насколько мне известно, рассматривается АИЖК, может являться обмен имеющихся у банков закладных на ипотечные бумаги АИЖК, которые впоследствии можно использовать для залога под кредиты Банка России. Но и здесь возникает вопрос: каким образом будет происходить обмен (если схема будет внедрена) – по номиналу бумаг Илии опять с дисконтированием, как это происходит в настоящее время при рефинансировании закладных, выданных до 15.09.2008 года.
- Какова должна быть роль государства и АИЖК в стабилизации и развитии рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса? Какие из антикризисным мер планируются или уже находятся в стадии реализации?
Самая главная роль, на мой взгляд, государства и АИЖК – обеспечение стабильного, предсказуемого и гарантированного рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых по Стандартам АИЖК, сведение к минимуму изменений, вносимых в Стандарты. Рынок должен почувствовать, как это было до 2008 года, уверенность в том, что в любой момент сможет рефинансировать свои кредиты АИЖК, если вдруг возникла какая-то проблема. Предпринимаемые государством меры, в частности – выделение АИЖК 60 млрд. руб. на рефинансирование российских банков, своевременны, но не достаточны. Объём задолженности по ипотечным кредитам составляет около 1 трлн. руб. Даже если взять долю АИЖК на уровне 10-12 %, то задолженность по стандартным кредитам уже составляет 100-120 млрд. руб. И это только существующая задолженность, а при дальнейшем развитии рынка она будет только увеличиваться. При этом не учитываются кредиты, выданные на строительство жилья, доля которых составляет порядке 30 % от объёма ипотечных кредитов. Поэтому, конечно же, необходимо пересматривать условия финансирования АИЖК в сторону увеличения. Однако на одном бюджете рынок ипотечного кредитования не разовьётся, а у АИЖК просто не хватит физических возможностей всё это переварить. Необходимо формировать инвесторов в длинные активы и развивать рынок ипотечных ценных бумаг внутри России, задействовать временно свободны средства институтов развития, Пенсионного фонда России, резервов страховых компаний, Агентства по страхованию вкладов и т.д. Работа в этом направлении проводится и будем надеяться, что в 2009 году на рынке появятся новые механизмы рефинансирования ипотечных кредитов.
- Какой ваш прогноз на 2009 год с точки зрения развития ипотечного кредитования и секьюритизации? С какими проблемами еще придется столкнуться участникам рынка в обозримом будущем?
Ипотечное кредитование будет иметь место, но, конечно же, темпы его развития будут далеки от предыдущих лет. Малые и средние банки, работающие с АИЖК и принявшие решение продолжить выдачу ипотечных кредитов, будут выдавать их в размере, не превышающем гарантированный выкуп со стороны АИЖК. Однако здесь необходимо учитывать и снижение платёжеспособности населения, которое при существующих процентных ставках вряд ли сможет обеспечить достойный спрос на ипотечные кредиты. Скорее всего, в 2009 году объём выдачи ипотечных кредитов вряд ли превысит показатели 2008 года, скорее даже будет ниже.
Рынок секьюритизации ипотечных активов будет находиться в том же состоянии, что и в 2008 году, поскольку внешние рынки будут по-прежнему закрыты, а на внутреннем рынке вряд ли появится активность со стороны инвесторов в ипотечные ценные бумаги. Хотя не исключено, что отдельные сделки со стороны Пенсионного фонда и других институтов развития будут совершаться. Но, скорее всего, АИЖК будет основным лидером по выпуску ипотечных ценных бумаг, которые будут предлагаться в обмен на закладные для последующего кредитования в Банке России, либо АИЖК будет выступать соинвестором с банками в совместных выпусках ипотечных бумаг, а затем предоставлять поручительства по таким бумагам, чтобы банки могли опять же кредитоваться в банке России.
Что касается крупных банков, то ни, скорее всего, будут выдавать ипотечные кредиты в объёмах, позволяющих сохранять свою ликвидность и нормативы, и проводить отдельные, большей частью, закрытые, то есть не рыночные, сделки секьюритизации ипотечных активов. Главная проблема, с которой столкнуться участники рынка ипотечного кредитования в 2009 году – продолжение снижение платёжеспособного спроса населения, увеличение риска утраты работы и, как следствие, повышение риска неплатежей по кредитам, проблемы с реализацией предмета залога в силу низкого спроса на жильё из-за отсутствия возможностей по его приобретению.
В то же время, нельзя не учитывать те меры, которые принимает Президент России и Правительство России для поддержания банковской системы и экономики в целом, что окажет положительное влияние на ускоренное преодоление сложностей, с которыми столкнулась наша страна. Думается, что со второй половины 2009 года следует ждать улучшения ситуации и начала подъёма во всех отраслях экономики, банковской системе и социальной сфере, в том числе активизации на рынке жилья.
РУСИПОТЕКА, 10.01.2009
Редакционная статья
