Владислав Есин: Основная проблема развития ипотеки - отсутствие рефинансирования выданных закладных
При участии АИЖК практически во всех субъектах Российской Федерации была создана сеть региональных операторов и сервисных агентов, основной задачей которых является развитие ипотечного кредитования в своих регионах. В условиях финансового кризиса дальнейшее развитие ипотеки в регионах оказалось под угрозой. Владислав Есин - генеральный директор Кубанского ипотечного агентства рассказал Русипотеке о текущей ситуации, сложившейся на рынке ипотечного кредитования, рынке строительства, ситуации с неплатежами в регионе.
- Как отразились последствия мирового финансового кризиса на развитии ипотечного кредитовании в вашем регионе?
Как известно, в октябре 2008 года большинство банков свернуло свои ипотечные программы, и к ноябрю только около 5 банков на Кубани выдавали ипотечные кредиты. Однако и в этих кредитных учреждениях ставки увеличились более чем на 2% – до 17-18% в рублях и 14-15% в валюте. Разница между нижней и верхней границей колебания ставок выросла с 1-1,5% до 8% в валюте (ставки от 13% до 21%) и до 15% в рублях (ставки от 15% до 30%). Также значительно сокращаются и сроки кредитования – до 15-20 лет вместо 25-30 лет. Кризис значительно уменьшил ресурсы банков, вследствие чего ухудшились условия кредитования и ужесточились требования к заемщикам. Условия, выдвигаемые банками, в настоящий момент для многих заемщиков являются неприемлемыми. Ко всему прочему, грозит обострением ситуация с просроченными задолженностями.
- Что происходит с ценами на рынке жилой недвижимости и в сфере строительства жилья?
На данный момент значительного падения цен на рынке жилья не произошло. В целом по Краснодарскому краю цены на жилье снизились не более чем на 1%. Это связано с тем, что многие застройщики для стимулирования продаж вместо открытого снижения цен предлагают различные программы скидок. Так, ООО "Южно-региональный строительный комплекс" (ЮРСК) предлагает скидки до 10%, ООО «ОБД-Инвест» – до 5%, ООО «Теплостройсервис» – до 15%, многие другие компании также проводят маркетинговые акции, суть которых – снижение стоимости объектов. ООО Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» отказалась от понижения цен, но вместо этого готовится заключить соглашение с банками, которое ограничивает ставку по ипотечным кредитам для клиентов «Девелопмент-Юг» на верхнем уровне в 12% годовых.
К январю 2009 года ожидается снижение цен приблизительно на 5-7%. В начале весны жилье подешевеет на 15%, затем падение замедлится, и, вполне возможно, что к концу 2009 года цены вернутся на прежний уровень.
- В связи с кризисом увеличивается количество просроченных кредитов и дефолтов. Какие наиболее частые причины потери платежеспособности заемщика?
Рынок ипотечного кредитования начал развиваться не так давно. Но даже за этот небольшой период времени, качество российской ипотеки далеко от идеала. Повышение доступности ипотечных кредитов позволила тысячам российских семей улучшить свои жилищные условия. При этом некоторые из них не смогли реально оценить свои возможности по погашению кредита. Вследствие этого стали появляться просрочки в уплате ежемесячных платежей: сначала незначительные, затем все с большей задержкой.
После трехмесячной просрочки кредит переходит в категорию «дефолт» и неизбежно влечет за собой начало процесса обращения взыскания на заложенное имущество.
Причины возникновения неплатежей различны: во-первых, сокращение размера совокупного дохода (например, развод супругов); потеря работы. Но самая острая причина неплатежей – нежелание граждан платить кредиты по субъективным личным причинам. Способствует этому, как ни странно, длительные сроки судебных процессов по обращению взыскания, которые позволяют заемщикам думать о том, что благодаря нашему гуманному правосудию они останутся безнаказанными. Данные заемщики попадают в категорию недобросовестных. Именно после возникновения таких ситуаций требования к последующим заемщикам ужесточаются.
За последнее время количество дефолтов резко увеличилось: частично, в связи с экономической ситуацией в стране, частично, по причине отсутствия судебной практики, которая позволила бы заемщику понять, что исполнение обязательств, принятых на себя по кредитному договору является обязательной. Но при условии комплексного подхода государства к разрешению данной проблемы количество просроченной задолженности постепенно начнет сокращаться.
- Какие меры предпринимаются вами по работе с проблемными заемщиками, чтобы не доводить ситуацию до реализации залога?
Работа с проблемными заемщиками на досудебной стадии является основной задачей для специалистов подразделений по экономической безопасности региональных ипотечных компаний и проводится она с целью добиться в кратчайшие сроки оплаты просроченной задолженности и восстановления клиента-должника в график платежей.
Требование о досрочном погашении всего долга по кредиту, согласно договорным обязательствам, заемщику выставляется в случае отсутствия у последнего средств и возможности погашения ипотечного кредита (займа). Именно на данном этапе выявляются истинные намерения заемщика:
1) изыскивать возможность и оплачивать задолженность по кредиту (займу) по обязательствам перед кредитной организацией, при этом сотрудничая со специалистами по экономической безопасности;
2) либо уклоняться от исполнения обязательств по оплате задолженности, при этом оплачивать вознаграждение нанятому адвокату для участия в судебном процессе.
В зависимости от выбора заемщиком одного из вариантов действий Агентством предпринимаются меры в рамках действующего законодательства РФ, которые максимально должны обеспечить, с одной стороны, возврат основного долга кредитору, с другой стороны, соблюдение интересов заемщика-должника согласно условиям подписанного им договора.
В случае выбора первого варианта, если заемщик-должник, после разъяснения ему специалистами Агентства сложившейся ситуации, адекватно оценивает обстановку и по своему добровольному заявлению, досрочно погашает кредит (полностью или частично), у сторон не возникает проблем, связанных со снятием обременения с объекта залога, или с восстановлением заемщика в график платежей после перерасчета долга.
В случае выбора второго варианта, службой по экономической безопасности принимается ряд мер и в период подготовки к судебному процессу и в ходе самого процесса. Также со стороны Агентства суду предоставляется имеющаяся, проверенная в рамках договора информация о заемщике (как позитивная, так и негативная): о его деятельности, доходах и пр. Данная информация позволяет неоспоримо доказать наличие или отсутствие факта мошенничества (изначального намерения заемщика любой ценой получить кредит, даже если реально доходы заемщика не соответствовали по предоставленным им документам).
В случае отсутствия факта мошенничества (если у заемщика потребности совпадают с возможностями) и приобретенное жилье является его первой необходимостью, заемщику предоставляется время, чтобы изыскать средства и в добровольном порядке оплатить долг, тем самым избежать реализации имущества через торги в процессе исполнительного производства по решению суда.
Сам факт реализации имущества, находящегося в залоге, далеко не всегда является болезненной для заемщика (его семьи) процедурой, так как на момент получения кредита он уже предусмотрел свою выгоду с расчетом, что в случае отсутствия возможности погашения ипотечного кредита (займа), данное имущество будет продано по рыночной стоимости, а разницу между основным долгом, судебными издержками (в случае судебного разбирательства) и рыночной стоимостью недвижимости ему вернут, если размер долга не превышает стоимости объекта залога. Тем не менее, в нынешней ситуации, когда рынок недвижимости переживает не лучшие времена, реализовать жилье по цене, превышающей сумму стоимости данного жилья на момент получения кредита, включая судебные издержки, становится все более проблематично.
- Приходилось ли вам инициировать процедуру реализации залога? С какими проблемами вы столкнулись? Что на ваш взгляд стоит поменять в законодательстве для упрощения процедуры взыскания и реализации заложенного имущества?
За последний период 2008 год участились случаи грубого нарушения заемщиками графика внесения аннуитетных платежей, что повлекло за собой инициирование со стороны Агентства ряда судебных разбирательств, как по городу Краснодару, так и по Краснодарскому краю.
В настоящий момент Агентством проводится процедура обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке в отношении 31 заемщика. При этом:
18 дел находятся на стадии судебного разбирательства;
13 дел находятся на стадии исполнительного производства (из которых 10 находится в стадии реализации объекта залога).
Характерно то, что благодаря мероприятиям, проведенным специалистами подразделения по экономической безопасности, заемщики в двух случаях погасили долг самостоятельно, что позволило избежать реализации объектов залога через торги и оказалось выгодно для обеих сторон.
Процедура обращения взыскания на заложенное имущество включает два основных этапа:
1. Судебное разбирательство (заканчивается принятием решения);
2. Исполнительное производство (процедура реализации объекта залога, которая заканчивается получением взыскателем денежных средств).
На первом этапе обращения взыскания, то есть в процессе судебного разбирательства у Агентства возникают следующие проблемы
(см. подробное описание возникающих проблем на первом этапе обращения взыскания и предложений в Приложении ):
1. Намеренное затягивание процесса ответчиками.
2. Отсутствие четкого определения судом предмета доказывания и перечня доказательств по данной категории дел.
Таким образом, на первом этапе обращения взыскания на упрощение и внесение ясности в процесс судебного разбирательства, по нашему мнению, могли бы существенно повлиять следующие мероприятия:
1. Судам необходимо четко определять предмет доказывания по данной категории дел.
2. Судам необходимо четко определять перечень доказательств по данной категории дел.
3. Необходимо определить критерии «соразмерности» размера неустойки «последствиям нарушения обязательства».
4. Необходимо четко определить основания и случаи отсрочки реализации заложенного имущества.
5. Необходимо разрешить вопрос о допустимости повторного обращения с иском после отказа иска, заключения мирового соглашения.
(В настоящее время этот вопрос разрешается судьями по-разному).
6. Необходимо обеспечить единообразие судебной практики при формулировании резолютивной части судебного решения.
На этапе исполнительного производства при реализации имущества, находящегося в залоге, основная проблема заключается в несовершенстве системы взаимодействия и отчетности ГУ ФССП и ФАУГИ по Краснодарскому краю и по России в целом.
Например, одним из технических факторов затягивания процедуры реализации заложенного имущества являются введенные разграничения исполнительных документов по важности, а также существующие системы уведомления ГУ ФССП и создание кустовых подразделений (отделов) в крае.
На ускорение процедуры взыскания и реализации заложенного имущества по гражданским делам судебными приставами, по нашему мнению, могут повлиять следующие мероприятия:
1. Упрощение процедур:
- передачи имущества на реализацию из ФССП в ФАУГИ;
- наложения ареста на расчетный счет и заложенное имущество заемщика;
- временного ограничения на выезд заемщика из России.
2. Ужесточение контроля со стороны ФАУГИ за соблюдением торгующими компаниями сроков организации и проведения торгов, уведомления о их результатах.
3. Внесение в законодательство мер, принимаемых к заемщику в ходе судебного разбирательства по гражданским делам. Например, таких как:
- обязательное уведомление суда (судебных исполнителей) об имущественном положении заемщика и его близких родственников;
- снятие денежных средств со счетов мобильных телефонов;
- ограничение прохождения технического осмотра автотранспорта в ГИБДД РФ;
- наложение ареста на автотранспортное средство;
- в зависимости от суммы задолженности перед Кредитором ввести административную и/или уголовную ответственность за уклонение от выплаты кредита (или за уклонение от исполнения кредитных обязательств);
- необходимо разработать упрощенную процедуру выселения заемщика и членов его семьи (в том числе детей) из жилого помещения, переданного в залог, в случае обращения на него (жилое помещение) взыскания.
- Насколько остро стоит проблема рефинансирования выданных ипотечных кредитов?
На сегодняшний день, на балансах банков накопилось большое количество стандартных закладных. Некоторые банки участвовали в системе рефинансирования по схеме ежемесячного выкупа. Некоторые накапливали определенные пулы и затем рефинансировали их. Каждый банк применял подходящую под него схему работы, которая зависела от наличия собственных финансовых ресурсов.
Основным участником – покупателем закладных – данной схемы является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". В рамках согласованных объемов поставки, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" выкупало закладные, оформленные по их Стандартам. Но с апреля 2008 года объемы ежемесячного рефинансирования сократилось в несколько раз. Рассчитанный в зависимости от объема выкупа процесс выдачи ипотечных кредитов, начал смещаться: выданных кредитов стало больше, чем рефинансированных. Ситуацию не спасли ни сокращение банками объемов выдачи кредитов, ни даже полный отказ от выдачи. Объемы накопились и застыли на балансе первичных кредиторов. Данный факт не позволяет банкам продолжать осуществлять выдачу ипотечных кредитов, что влечет за собой социальный резонанс в обществе.
В связи с ограниченными сроками выкупа закладных, оформленных по предыдущей версии Стандартов, перед банками реально стоит риск заморозить на своем балансе на длительный срок оборотные средства, что влечет за собой в скором будущем не соблюдение нормативов ликвидности ЦБ. Разгрузка банков хотя бы на 50%-60% от имеющегося баланса, позволит банкам вздохнуть и осуществлять более грамотную политику в условиях кризиса.
- Какие шаги должно предпринять правительство и АИЖК для решения проблем ипотечного кредитования в период кризиса?
Сейчас основная проблема для развития ипотеки – отсутствие рефинансирования выданных закладных. Если вначале 2008 года, многие крупные банки планировали провести секьюритизацию ипотечных закладных и консолидировали их у себя на балансе, то сейчас ситуация резко изменилась – размещение ипотечных ценных бумаг либо откладывается или от нее отказываются. В стране сформировался большой объем закладных, который первичные кредиторы не могут никуда рефинансировать. АИЖК тоже столкнулось с проблемами в размещении своих ценных бумаг и чтобы «выжить» – резко изменило правила, предложив систему форвардных контрактов и выкупа закладных на рыночных условиях (с дисконтом и «несправедливым» распределением рисков). Крайними оказались первичные кредиторы – балансы загружены закладными, фонды для выдачи ипотечных кредитов отсутствуют, рефинансировать на предложенных условиях – получить прямой убыток. Из-за отсутствия переходного периода, вся система остановилась.
Поэтому первостепенная задача – «выровнять» положение двух сторон. Для этого необходимо выкупить у первичных кредиторов стандартные закладные на прежних условиях на балансы региональных операторов и дать банкам возможность выдавать и рефинансировать закладные по форвардным контрактам АИЖК. А положение региональных операторов - укрепить увеличением капитализации. Конечно, доходность вложенных средств регионов будет невысокая, но это позволит сократить сроки «кризиса недоверия» и ускорить стабилизацию рынка ипотечного кредитования.
- Как должны измениться функции региональных операторов и сервисных агентов АИЖК, чтобы с одной стороны, иметь возможность развивать ипотеку в регионе, а, с другой, всецело не зависеть от федерального агентства?
Региональный оператор должен перерастать в региональную ипотечную компанию, которая, консолидируя пул закладных на 1,5-2,0 млрд. руб. с 2-3 крупными банками (а лучше самостоятельно), сможет проводить размещение ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Это эволюционный путь, по которому мы идем. Опыт США, показал, что такие компании оставлять в частных руках очень опасно, поэтому региональная ипотечная компания, должна принадлежать и контролироваться государством (регионами). Основополагающим фактором, влияющим на развитие регионального оператора (до ипотечной компании), остается уровень капитализации оператора (чтобы сформировать такой пул на балансе, необходимы значительные собственные средства) и создания действующих механизмов поручительства и гарантий по выпускаемым ипотечным бумагам. Для успешного выполнения поставленных задач, необходимы рекомендации АИЖК и Федерального центра, региональным органам исполнительной власти по увеличению УК региональных операторов АИЖК. Это позволит привлекать средства инвесторов на наиболее выгодных условиях и, соответственно, удешевить ипотеку для заемщиков.
Роль же федерального центра, должна быть основополагающей в развитии социально-значимых направлений – военная ипотека, материнский капитал, формирования демографической и миграционной политики государства.
- Какие планы по развитию вашей компании на 2009 год?
Этап развития и внедрения механизмов ипотечного кредитования пройден. Наступило время для следующего этапа – развития рынка ипотечных ценных бумаг. Мероприятия, реализуемые во время этого этапа различны: эмиссия ценных бумаг или секьюритизация на региональном и федеральном уровнях. В связи с этим, ипотечным компаниям в ближайшее время необходимо приступить к реализации поставленных АИЖК задач: секьюритизация пулов закладных на региональном уровне.
Приложение
На первом этапе обращения взыскания, т.е. в процессе судебного разбирательства у Агентства возникают следующие проблемы:
3. Намеренное затягивание процесса ответчиками.
Во многих случаях ответчики намеренно затягивают судебный процесс путем
1) предъявления встречных исков, не связанных напрямую с первоначально заявленными требованиями;
2) доказывания обстоятельств, не имеющих значения для рассмотрения дела;
3) заявления жалоб, ходатайств с целью приостановления или отложения судебных заседаний.
И судьи, вместо того, чтобы стремиться к рассмотрению дела по существу, полно, объективно и в кратчайшие сроки, «идут на поводу» у ответчиков, рассматривая эти встречные иски, принимая их ходатайства, откладывая и приостанавливая судебное разбирательство.
4. Отсутствие четкого определения судом предмета доказывания и перечня доказательств по данной категории дел.
Определение круга обстоятельств, имеющих значение для дела и подлежащих доказыванию, позволило бы избежать затягивания процесса.
Ниже приведены примеры из практики, когда возникали препятствия к быстрому и правильному разрешению дел ввиду причин, указанных в п. 1 и 2:
а) в ряде случаев приходилось доказывать правомерность всех предыдущих сделок с закладной (хотя согласно п. 3 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем);
б) приходилось доказывать, что ОАО «АИЖК» является надлежащим истцом по делу об обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании долга (т. к. ответчик ссылался на отсутствие регистрации АИЖК в ЕГРП в качестве владельца закладной, хотя регистрация каждого владельца закладной не является обязательной (п.1 ст. 16 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
в) приходилось доказывать факт уведомления ответчика обо всех состоявшихся переуступках прав по закладной, что при большом количестве переуступок может быть весьма проблематичным. При этом на неуведомление о переуступке прав по закладной чаще всего ссылаются те должники, которые не исполняли обязательства вовсе – ни предыдущему, ни последующему кредитору;
г) приходилось доказывать действительность сделки купли-продажи объекта недвижимости (т. к. ответчик ссылался на мнимость сделки, и соответственно, на недействительность ипотеки, которая возникла на основании договора купли - продажи объекта);
д) приходилось доказывать действительность зарегистрированной ипотеки (т. к. ответчик ссылался на отсутствие на договоре штампа о регистрации ипотеки, и суд кассационной инстанции согласился с данным доводом ответчика, посчитав ипотеку незарегистрированной, несмотря на наличие записи в ЕГРП);
е) приходилось доказывать действительность ипотеки (т. к. ответчик заявлял встречный иск о признании недействительности ипотечной сделки на том основании, что приведенных в закладной данных о жилом доме (наименование, адрес, количество жилых комнат, количество этажей, материал стен, общая и жилая площадь, назначение) недостаточно для идентификации жилого дома, и что необходимо было также описать в закладной все помещения вспомогательного назначения. Что самое интересное – суд (кассационной инстанции!) согласился с указанным доводом ответчика);
ж) приходилось обосновывать взыскание неустойки и ее размер (так, ответчик ссылался на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, в то время как сам не совершил ни одного платежа за 2 года);
з) приходилось доказывать действительность кредитного договора (т. к. ответчиком был заявлен встречный иск о признании недействительными кредитного договора и зарегистрированной ипотеки на том основании, что по его условиям кредит предоставлен путем перечисления на счет заемщика, что вынуждало заемщика понести дополнительные расходы на открытие счета – а это незаконно по законодательству о защите прав потребителей);
и) ответчиком оспаривалась сделка купли-продажи закладных;
к) заявлялись многочисленные ходатайства об отложении /приостановлении судебного разбирательства на том основании, что адвокату ответчика не хватило одного дня для ознакомления с исковым заявлением; в связи с лечением, нахождением в длительной командировке, занятостью адвоката ответчика в другом процессе и т.п.). Такие ходатайства зачастую удовлетворяются судьями, несмотря на то, что ответчики даже не приводят доказательств наличия указанных обстоятельств.
Практически во всех указанных случаях суд возлагает бремя доказывания на истца, а не на ответчика, заявляющего то или иное возражение.
Таким образом, на первом этапе обращения взыскания на упрощение и внесение ясности в процесс судебного разбирательства, по нашему мнению, могли бы существенно повлиять следующие мероприятия:
7. Судам необходимо четко определять предмет доказывания по данной категории дел:
7.1. Наличие у истца договорных отношений с ответчиком;
7.2. Правомерность владения закладной, если права по ней переуступались;
7.3. Факт предоставления кредита (займа) ответчику;
7.4. Факт существования ипотеки в пользу истца;
7.5. Факт уведомления ответчика о переуступке прав по закладной и новых реквизитах для оплаты (если производилась переуступка) – только в случае, если ответчик доказал, что производил исполнение предыдущему кредитору.
8. Судам необходимо четко определять перечень доказательств по данной категории дел:
8.1. Закладная;
8.2. Документы, подтверждающие правомерность владения закладной, если права по ней переуступались – Договор купли-продажи закладной;
8.3. Документы, подтверждающие факт предоставления кредита (займа) ответчику (платежное поручение, расходный кассовый ордер);
8.4. Документы, подтверждающие факт существования ипотеки в пользу истца. В качестве таковых может рассматриваться один из документов:
- закладная, содержащая запись о регистрации ипотеки, совершенную регистрирующим органом;
- зарегистрированный договор об ипотеке;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о регистрации ипотеки на объект недвижимости в пользу истца (предыдущего владельца закладной);
- зарегистрированный договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, если в нем указано, что возникает ипотека в пользу истца (предыдущего владельца закладной) и регистрирующим органом проставлен штамп о регистрации ипотеки.
8.5. Документы, подтверждающие факт письменного уведомления ответчика о переуступке прав по закладной и новых реквизитах для оплаты (если производилась переуступка) – только в случае, если ответчик доказал, что производил исполнение предыдущему кредитору.
9. Необходимо определить критерии «соразмерности» размера неустойки «последствиям нарушения обязательства».
Например, в качестве обстоятельств, влияющих на принятие судом такого решения, определить
1) соотношение количества просроченных (неуплаченных) периодических платежей и платежей, осуществленных своевременно;
2) продолжительность просрочки в платежных периодах и т.п.
Так, размер неустойки не должен уменьшаться, если Ответчик нарушал исполнение обязательств по договору в течение продолжительного периода времени, способствуя своими действиями увеличению размера неустойки.
Кроме того, суд уменьшает размер неустойки только в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Ошибочно трактовать большой размер пени, выраженный в процентах годовых, как несоразмерность пени последствиям нарушения обязательства. Соразмерность (несоразмерность) тех или иных сумм должна определяться только их соотношением друг с другом, а не в сравнении с размерами иных процентных ставок, в том числе со ставкой рефинансирования ЦБ РФ.
10. Необходимо четко определить основания и случаи отсрочки реализации заложенного имущества.
Для принятия решения об отсрочке реализации, ответчик должен предоставить суду убедительные доказательства того, что в течение периода отсрочки ответчик сможет улучшить свое материальное положение, позволяющее удовлетворить требования истца, которые возрастут к моменту истечения отсрочки (проценты, пени).
Также суду следует учитывать, что при отсрочке реализации размер требований истца к моменту их фактического удовлетворения может существенно возрасти. Следует соотнести размер требований истца к моменту окончания отсрочки и стоимость предмета залога.
П. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает, что, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе и то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Однако в большинстве случаев при ипотечном жилищном кредитовании возникает ипотека в силу закона, т. е. договор об ипотеке не заключается. Полагаем, в этом случае судьям при принятии решения об отсрочке реализации следует ориентироваться на стоимость предмета залога, указанную в закладной.
11. Необходимо разрешить вопрос о допустимости повторного обращения с иском после отказа иска, заключения мирового соглашения. (В настоящее время этот вопрос разрешается судьями по-разному).
В случае, если после обращения истца в суд ответчик добровольно погасит все просроченные задолженности по кредитному договору (договору займа), то стороны могут прийти к мировому соглашению, либо истец может отозвать иск, с тем, чтобы в последующем кредитный договор (договор займа) продолжал действовать, а ответчик продолжал платить ежемесячные платежи в соответствии с графиком платежей.
Но в последующем заемщик может вновь начать допускать просрочки, снова нарушая, таким образом, права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной.
Если истец вновь обратится в суд с требованием о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, будут ли у суда основания отказать в принятии иска согласно ст. 134 ГПК РФ? С одной стороны, будет предъявлен тот же иск, тем же истцом, к тому же ответчику, в связи с одним и тем же обстоятельством – неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору. Но с другой стороны, основанием для предъявления первоначального иска явилась неуплата определенных платежей за определенные месяцы, и эти платежи заемщиком были уплачены; основанием же для предъявления второго иска будет являться неуплата платежей за другой период. Возможно ли рассмотрение такого иска? Не будет ли тем самым нарушен принцип исключительности судебного решения?
12. Необходимо обеспечить единообразие судебной практики при формулировании резолютивной части судебного решения.
12.1. Оценка заложенного объекта.
Согласно п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
На практике начальная продажная цена почти всегда определяется путем проведения экспертизы, для проведения которой производство по делу приостанавливается.
В то же время, приостановления производства по делу в связи с проведением экспертизы можно избежать, ведь закон предусматривает – если стороны не договорились, суд сам может определить начальную продажную цену имущества. При этом могут учитываться мнения сторон, а также ранее проведенная независимая оценка (при оформлении ипотечных сделок для определения стоимости предмета залога составляется отчет об оценке независимым оценщиком).
Также при определении начальной продажной цены следует учитывать не рыночную, а ликвидационную стоимость объекта, т. к. закон предусматривает небольшой срок для реализации заложенного имущества.
12.2. Указание размера сумм, подлежащих уплате залогодержателю, в процентном соотношении.
В судебном решении размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, определяется частично в процентах (в настоящее время многие судьи отказываются писать в резолютивной части судебного решения не твердую сумму, а сумму, исчисляемую в процентном соотношении).
РУСИПОТЕКА, 10.01.2009
Редакционная статья
