Евгений Чепенко: Программа по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов появилась вовремя
- Прошло 3 месяца с момента запуска государственной программы по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Не могли бы подвести первые итоги ее работы.
Государственная Программа поддержки заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, работает не так много времени, поэтому делать какие-либо выводы еще преждевременно. Но уже сейчас можно с уверенностью сказать, что Программа появилась вовремя, и российские ипотечные заёмщики в ней действительно нуждаются.
Для России это первый ипотечный кризис и готовых рецептов пока нет. Мы учимся на ходу, анализируем зарубежный опыт и исправляем собственные недочеты. Так, например, в процессе реализации Программы нами были выявлены отдельные положения, которые нуждались в доработке и в настоящее время работа по их изменению завершена.
В течение первых трёх месяцев 2009 года мы провели обучения партнёров по Программе и Стандарту реструктуризации, выдали первые сертификаты.
Что касается самих заемщиков, то пришлось немало времени уделить на разъяснение положений Программы, требований к заемщикам, предмету залога и ипотечному кредиту, а также тому, что эта помощь не будет бесплатной. Как ни странно, изначально, большинство граждан восприняли Программу как бесплатную раздачу денег, которые возвращать не придется. На сегодняшний день работа по оказанию помощи заёмщикам идет в штатном режиме, проблем с её реализацией не возникает.
- Исходя из количества запросов, не могли бы очертить круг регионов, в которых из-за кризиса пострадало наибольшее количество заемщиков.
Установить прямую связь между сложившейся ситуацией в экономике России и утратой или снижением заёмщиком дохода не всегда представляется возможным, поскольку многое зависит от работы регионального оператора. Больше всего заявлений на реструктуризацию кредитов поступило из Новосибирской области, много также из Тольятти, но это не означает, что здесь наиболее тяжелая ситуация с точки зрения падения уровня жизни населения и количества дефолтных кредитов, просто в этих регионах наши операторы работают активнее и качественнее. Мы активно мониторим регионы и нацелены на расширение собственной агентской сети. В настоящее время мы не работаем только в пяти регионах – Чечня, Хакасия, Смоленская, Псковская и Ивановская области.
- На начальном этапе реализации программы много претензий высказывалось как со стороны партнеров Агентства – главным образом касающиеся технологии взаимодействия и условий работы, так и со стороны заемщиков – основные из которых касались слишком жестких условий реструктуризации. Удалось ли Агентству наладить взаимодействие с партнерами?
Повторюсь, что Программа реструктуризации реализуется в России впервые и отдельные недопонимания с партнёрами были. Но в процессе разъяснительной работы, основная масса вопросов была снята. С партнёрами АРИЖК, которые будут представлять или уже представляют интересы АРИЖК в регионах, заключены агентские договоры, а также договоры об оказании услуг по договоры по дальнейшему сопровождению выданных АРИЖК займов. Советом директоров АРИЖК утверждён Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заёмщиков (далее по тексту – Стандарт РИЖК), в котором прописан четкий регламент взаимодействия между партнёрами и АРИЖК.
Что касается самих заёмщиков, то условия реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, с учётом накапливаемого нами опыта совершенствуются, с 1 мая в Стандарт РИЖК внесены отдельные изменения, которые позволяют расширить количество заёмщиков, имеющих право обратиться за реструктуризацией долга. Кроме того, в АРИЖК открыта горячая линия, на которую может позвонить любой желающий и получить квалифицированный ответ на свой вопрос. Дополнительно наши партнёры в регионах проводят как консультирование, так и разъяснительную работу по Стандарту РИЖК.
- Какие параметры реструктуризации могут быть смягчены в ближайшее время?
В конце апреля Наблюдательный совет АИЖК одобрил ряд изменений в Правила реструктуризации ипотечных кредитов (займов), упрощающих процедуры и расширяющих круг заемщиков, которые могут воспользоваться данной программой. С 1 мая были внесены изменения в Стандарт РИЖК, касающиеся ослабления некоторых требований к заёмщику, предмету залога и непосредственно ипотечному кредиту. В частности, теперь заёмщик может иметь на правах собственности иные активы кроме заложенного по ипотеке жилого помещения, но с ограничениями, установленными Стандартом РИЖК. Исключены требования по максимальной сумме кредита, который предоставлялся заёмщику и который принимался на реструктуризацию долга, остатку срока такого кредита на момент реструктуризации. Также теперь появилась возможность обратиться за помощью тем заёмщикам, которые с помощью ипотечного кредита приобрели комнату в коммунальной квартире или взяли кредит на строительство жилого помещения. Последнее относится только к строительству жилья, осуществляемому в соответствии с 214-ФЗ. И ряд других нововведений.
- В сложной ситуации оказались заемщики, бравшие валютные кредиты. Перевод валютных кредитов в рублевые по текущим ставкам еще больше усугубляет положение заемщика, поскольку увеличивается как сумма долга, так и ежемесячные платежи. Существуют ли какие-либо альтернативные решения проблемы валютных заемщиков?
Да существуют. Стандарт РИЖК предусматривает, что в случае, если кредитор отказывается переводить валютный кредит в рублёвый, заёмщик всё равно может подать документы на реструктуризацию долга. В этом случае размер предоставляемого займа будет рассчитываться в рублях по курсу Банка России на дату перечисления средств займа на счёт заёмщика. В случае если курс валюты в банках выше, чем в Банке России, курсовую разницу (если она будет) заемщик должен оплатить самостоятельно.
Бояться этого не следует, поскольку по нашим подсчётам затраты не столь велики, как кажется. Конечно, всё зависит от суммы платежа, но на сегодняшний день к нам не обращались заёмщики, которым бы требовалась ещё и помощь в погашении затрат на конвертацию.
- Как долго заемщику приходится ждать решения Агентства после сдачи всех документов?
Регламентом взаимодействия между партнёрами и АРИЖК по реструктуризации долга заёмщиков установлены сжатые сроки рассмотрения поступившего заявления. Если заёмщик сразу предоставил весь пакет необходимых документов и к нему не возникло дополнительных вопросов, то процесс рассмотрения документов, от момента подачи их нашему партнёру до даты перечисления средств займа, занимает не более 14 дней. Однако работа по совершенствованию процедуры рассмотрения обращения заёмщика продолжается, и мы планируем сократить этот срок примерно в два раза, как только полностью перейдём к электронной системе документооборота при проверке всех материалов.
- Не могли бы на примере стандартного кредита проиллюстрировать, как изменится структура платежей и на какую величину произойдет удорожание кредита?
Наиболее распространённый вариант реструктуризации на сегодняшний день это схема стабилизационного займа, который предоставляется заемщику АРИЖК. Также существует схема смешанного договора, при заключении которого средства заемщику предоставляются совместно Банком-кредитором и АРИЖК.
Разницы для заемщика в выборе схем нет, разработаны они, прежде всего, для привлечения участия банковского сообщества к программе реструктуризации. По нашим подсчётам, если заемщик воспользовался одной из схем реструктуризации, после льготного периода (12 месяцев) его платежи увеличиваются примерно на 10-15%.
Возьмем стандартный пример:
• Размер ежемесячных платежей заёмщика по ипотечному кредиту составляет 12 000 рублей.
• Оставшийся срок кредита – 240 месяцев.
• Годовая процентная ставка по ипотечному кредиту равна 14 %.
В случае стабилизационного займа в льготный период Заемщик выплачивает АРИЖК только проценты за использование фактически перечисленных средств. Процентная ставка АРИЖК будет точно такой же, как и у ипотечного кредита заемщика. Если взять цифры из примера, то сумма платежей заемщика, начиная со второго месяца, составит примерно 174,9 рубля, и увеличится до 1,5 тыс. руб. в 12-м месяце льготного периода (накопленным итогом, так как заём предоставляется траншами ежемесячно).
По истечении льготного периода Заемщик должен вернуть АРИЖК выданные денежные средства и проценты за их использование. Срок возврата выданных средств не менее остатка срока возврата первоначально выданного Ипотечного кредита (займа).
В случае смешанного договора заемщик в льготный период ежемесячно платит не проценты, а фиксированную сумму, определенную Смешанным договором, которая может быть не более ½ от размера платежей по первоначальному кредиту, но и не менее 500 рублей. По истечении льготного периода Заемщик возвращает выданные средства Сокредиторам – АРИЖК и Банку – Кредитору.
Таким образом, по окончании льготного периода удорожание платежей заемщика при использовании стабилизационного займа увеличится на 1 888,44 рубля, а при смешанном договоре – на 1 836,5 рубля.
- Агентство работает с кругом избранных компаний и банков или с ним может заключить договор любой кредитор, у которого имеются заемщики с проблемными кредитами?
АРИЖК работает на всей территории России и избранных банков для работы у АРИЖК нет. Свою работу АРИЖК строит через партнёрскую сеть, в первую очередь, региональные ипотечные агентства, с которыми заключаются агентские договоры. АРИЖК работает со всеми банками независимо от стандартов выдачи кредитов, формы процентной ставки и валюты кредита. Для получения помощи заёмщик, отвечающий требованиям Стандарта РИЖК, должен собрать необходимый пакет документов и обратиться с ним к своему кредитору-залогодержателю, который эти документы со своей справкой об остатке долга заёмщика и другими сведениями направляет агенту АРИЖК в регионе по месту нахождения предмета залога. Если заёмщик не получит от банка никакого ответа или банк откажется принять документы, то заёмщик может обратиться сам к агенту АРИЖК.
- Очевидно, что количество заемщиков, которым понадобится помощь, будет увеличиваться. Хватит ли у Агентства ресурсов, чтобы помочь всем желающим?
В настоящее время АРИЖК выделено в уставный капитал 5 млрд. рублей для реализации Программы и зарезервировано в АИЖК ещё 25 млрд. рублей. Программа полностью профинансирована, работает и способна обеспечить поддержкой до 100.000 реструктурируемых кредитов.
- Помощь Агентства рассчитана на год, в надежде на то, что заемщик в течение этого срока сможет найти работу и продолжит выплачивать кредит в полном объеме. Как известно, уровень зарплат в стране упал и с большой долей вероятности можно предполагать, что уровень дохода заемщика не восстановится. Коэффициент платеж/доход значительно возрастет, что может создать предпосылки для второй волны дефолтов. Проводится ли в Агентстве мониторинг отдельно взятых наиболее сложных с социальной точки зрения регионов. Существуют ли расчеты и прогнозы на, что называется "на год вперед" с учетом различных вариантов развития экономической ситуации как в стране в целом, так и в отдельных регионах в частности?
В АРИЖК не исключается возможность так называемых повторных дефолтов, то есть когда заёмщик не сможет восстановить свою платёжеспособность, в результате чего будут предприниматься меры для обращения взыскания на предмет залога. Мониторинг таких ситуаций в регионах постоянно ведется, но предсказать дальнейшее развитие ситуации в том или ином регионе проблематично. Это зависит от многих факторов, в том числе принятых мерах по развитию региона, работе промышленных предприятий, создании новых рабочих мест, переподготовки работников и т.д. В то же время АРИЖК не занимается расчётами и прогнозами вариантов развития экономической ситуации как в стране в целом, так и в отдельных регионах в частности, поскольку выполняет иные задачи – оказание помощи физическим лицам. Естественно, что прогнозы и расчёты делаются, но только с точки зрения возможности роста количества обращающихся за помощью ипотечных заёмщиков и размера финансирования, требуемого для удовлетворения поступивших заявлений.
- На Ваш взгляд все ли возможное сделало государство для решения проблемы заемщиков, потерявших работу? Требуется ли оперативное решение как практических, так и юридических вопросов, путем принятия соответствующих законов или поправок в уже действующие?
Со стороны государства проводится огромная работа для решения проблем заёмщиков по ипотечным кредитам. Это и разработанная Программа оказания помощи заёмщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, и План антикризисных мер, и программы по переподготовке и переобучению граждан, утративших работу, и выделение значительных сумм для реализации указанных программ и т.д. Естественно, что сразу всё просчитать и выделить все необходимые пути решения возникшей проблемы невозможно, поскольку, как я уже говорил, Россия впервые столкнулась с мировым кризисом такого масштаба. Несмотря на это, работа ведётся и ведётся активно, в том числе и в законодательной сфере. С января 2008 года вступили в силу поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые призваны упростить порядок передачи закладной новому владельцу, снять напряжение между участниками рынка и органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части неоднозначного толкования отдельных положений ранее действовавшего закона и др. В то же время, некоторые вопросы остались ещё не решёнными. В частности, до настоящего времени не решён вопрос о введении счетов с ограниченным режимом использования, без которых дальнейшее развитие ипотеки и рынка ипотечных ценных бумаг видится малопривлекательным. Нуждается в совершенствовании налоговое законодательство, в частности необходимо расширить право граждан на получение имущественного налогового вычета при получении кредита на погашение ранее предоставленного для приобретения или строительства жилья кредита, снять все ограничения по размеру сделок с жильём, находящимся в собственности граждан менее трёх лет. Также необходимо пересмотреть систему уплаты налога на прибыль, что является особенно актуальным в вопросах реструктуризации долга. В настоящее время банковские и иные организации работают по методу начисления, который выражается в том, что получатель прибыли уплачивает налог не с конкретно полученной суммы, а с суммы которая начислена. Например, при реструктуризации долга заёмщику устанавливается льготный период, в течение которого ему начисляется ежемесячный платёж в полном размере, а фактически он платит не более 50 % от начисленной суммы. Оставшаяся часть переносится для уплаты на более поздний период. Однако, например, банки вынуждены уплачивать налог с полной суммы, в результате чего возникает убыток и схема реструктуризации становится для них не привлекательной. Не менее важной проблемой для дальнейшего развития ипотечного кредитования является отсутствие манёвренного фонда, предназначенного, в том числе, для отселения в него бывших должников по кредитам, на жилое помещение которых было обращено взыскание и др.
- Куда нужно обращаться заемщику, который потерял работу и у которого нет возможности выплачивать ипотечный кредит - в банк, к местному региональному оператору АРИЖК или напрямую в АРИЖК?
По общему правилу заёмщик, который потерял работу или доходы которого существенно уменьшились, в первую очередь должен ознакомиться с условиями реструктуризации, которые можно узнать, позвонив на горячую линию АРИЖК по телефону 8-800-700-700-2, либо обратившись к представителю АРИЖК (агенту по реструктуризации) в своем регионе (около 150 по России), а также ознакомившись с условиями на сайте АРИЖК www.arhml.ru .
Если заемщик соответствует стандартам реструктуризации ему нужно собрать пакет необходимых документов, их немного, всего 8 обязательных, большая часть которых должна быть на руках заёмщика, и обратиться к своему кредитору – залогодержателю с заявлением по установленной форме на реструктуризацию долга. В силу достигнутых договорённостей, банк проверяет комплектность документов и направляет их агенту по реструктуризации, в роли которых, в первую очередь, выступают местные региональные ипотечные агентства. Агент по реструктуризации проводит андеррайтинг представленных документов и выносит заключение о возможности или невозможности реструктуризации долга. На проведение андеррайтинга отводится два дня, если заёмщик сразу представил весь комплект документов. После принятого решения, материалы направляются в АРИЖК для утверждения и подтверждения оказания помощи. Если заёмщик обратился непосредственно к агенту по реструктуризации или в АРИЖК, то документы у него всё равно принимаются и рассматриваются в установленном порядке. Список агентов по реструктуризации можно опять же найти на сайте АРИЖК.
РУСИПОТЕКА, 01.01.2009
Редакционная статья
