Иван Грачев: Система стройсберкасс будет востребована и получит широкое распространение
- Недавно Владимир Путин заявил, что строительно-сберегательные кассы могли бы стать еще одной возможностью для населения решить жилищные проблемы. Сергей Миронов уверен, что у законопроекта “О строительных сберегательных кассах” есть все шансы быть принятым. Значит ли это, что в Правительстве серьезно рассматривается вопрос создания альтернативы двухуровневой системы ипотечного кредитования, которая из-за мирового финансового кризиса перестала быть доступной для большинства потенциальных заемщиков?
В Правительстве есть понимание, что те схемы, которые существуют, не очень хорошо работают, особенно в кризисное время. Число людей, способных получить ипотечный кредит, крайне невелико. Есть понимание, что нужно искать альтернативы существующим схемам приобретения жилья. А что именно нужно делать, единого мнения нет. Лучшей альтернативой на сегодняшний день является система строительно-сберегательных касс. То, что ее нужно задействовать, еще не все в Правительстве понимают.
- В какой стадии находится законопроект “О строительных сберегательных кассах”, основа которого была заложена еще несколько лет назад? Существует ли противодействие принятию данного законопроекта? Какие аргументы приводят его противники?
У законопроекта “О строительных сберегательных кассах”, принятие которого могло бы значительно снизить напряженность жилищного вопроса, есть как сторонники, так и противники. До сир пор есть эксперты, считающие американскую двухуровневую систему эталонной и любые другие схемы неприемлемыми для реализации в России.
Претензии нашему законопроекту выдвигают как вполне разумные, требующие разъяснений, так и очень часто неразумные. Например, многие выдвигают тезис, что система ССК не будет работать при высокой инфляции. Давайте посмотрим на историю. В Германии, Венгрии, Чехии, Словакии ССК начинали работать при инфляции около 20%, что намного превышает текущий уровень в России. Если провести анализ, то для функционирования ССК важнее рост цен на недвижимость, нежели уровень инфляции. Поэтому этот аргумент надуманный и, к сожалению, подобные аргументы доводятся до премьера и других лиц, которые принимают основополагающие решения в нашей стране. Есть и вполне логичные вопросы. Например, как отразится на бюджете, если поток вкладчиков будет расти быстрыми темпами. Появятся так называемые необеспеченные государственные расходы. Опасения понятные, поскольку в законопроекте заложена премия, – государство доплачивает 20 копеек на каждый вложенный рубль. Мы провели экспертный анализ и предоставили на основе чешских, словацких, венгерских данных ответ, что ситуация со стороны государства управляемая. Поскольку существует сначала накопительный период минимум два года, то у государства есть время оценить ситуацию и регулировать бюджетные расходы уровнем премии, снизив ее, например, до 15 копеек вновь поступающим вкладчикам. Такое было сделано в Чехии.
Подводя итог, можно сказать, что все замечания к законопроекту, выдвинутые Министерством экономического развития, мы устранили.
- Существуют ли принципиальные разногласия по сутевым аспектам законопроекта у авторов и экспертов Правительства и Минфина?
Возникал вопрос, могут ли после появления закона появиться обманутые вкладчики? Кто-то рассчитывал накопить, но из-за роста цен не может? Мы провели научный анализ на основе российской, немецкой, чешской статистики и пришли к выводу, что этот риск абсолютно нереален в российских условиях. Все вкладчики, кто подпадает под закон, защищены.
- Какова финансовая роль государства в системе функционирования ССК?
Суть этого закона в том, что человек соглашается копить и вносить средства под низкий процент 1-2% в течение 2 лет, понимая, что потом получит в два раза больше тоже под такой же низкий процент плюс маржу. В законе заложена маржа не более 3 процентов. Чтобы система быстро стартовала и люди стали накапливать, государство закладывает премию в размере 20-40% от внесенной вкладчиком суммы. Мы считаем, что для России достаточно 20% (в Чехии, например, было 40%), потому что это примерно выравнивает эффективную ставку по сравнению с банковским депозитом при накоплении в течение 2 лет. Так что у системы хорошие стартовые позиции.
- Как относится банковское сообщество к созданию ССК? Будут ли ССК являться прямыми конкурентами банков, активно работающих на рынке жилищного кредитования?
Безусловно, не будут. Те, у кого есть первоначальный взнос на ипотечный кредит, пойдут его и возьмут. Та, категория граждан, которым необходимо накопить, пойдут в стройсберкассы. Это разные категории клиентов. Более того, ССК – это специализированный банк, поэтому средства оказываются в банковской системе. ССК и ипотечные банки никак не конкуренты. Если внимательно посмотреть, в 5 раз больше людей могут накопить на первоначальный взнос с помощью стройсберкасс и потом пойти взять ипотечный кредит. Соответственно, у ипотечных банков существенно расширяется круг клиентов.
Основная часть банковского сообщества, в том числе и в лице АРБ, Ассоциации региональных банков, положительно относится к появлению ССК. Однако многие банкиры надеются, что удастся убедить государство внедрить систему спецсчетов. То есть, только чтобы все вклады лежали в универсальном банке. На первый взгляд одно и то же, но давайте посмотрим. В период кризиса ни одна сберкасса не обанкротилась, а банков довольно много. Это говорит о том, что не только теоретически, а практически стройсберкассы намного надежнее. Интегрировать надежную схему в менее надежную – это неправильно. Это снижает надежность всей системы. Мы категорически с этим не согласны. Если банк хочет работать с данной категорией вкладчиков, он может организовать филиал или иную аффилированную структуру и создать на ее базе ССК. К примеру, в Германии самая крупная стройсберкасса принадлежит далеко не самому крупному банку и является для него основным источником дохода.
- В случае принятия закона, какие структуры, прежде всего, могли бы быть заинтересованы в создании ССК?
Считаю, что это могут быть крупные банки с разветвленной филиальной сетью. Это могут быть жилищные накопительные кооперативы, которые уже “встали на ноги”, переросли стадию небольших организаций.
Нужно отметить, что государство в случае принятия закона решает сразу три задачи.
1. Существенно расширяется круг участников проекта “Доступное жилье”.
2. В финансовом плане организует низкопроцентный контур. Есть соглашение - человек сдает средства под низкие проценты, получает под низкие проценты и никакого роста не может быть по определению. Это значит, что огромные деньги вертятся по низкопроцентному контуру, что сильно давит инфляцию.
3. Если посчитать прямые налоговые поступления от продажи и ремонта жилья, то выяснится, что уже через год налогов поступает больше, чем государство вкладывает в эту систему.
- На Ваш взгляд, готово ли население перейти от кредитных схем приобретения жилья к накопительным? В особенности, учитывая то обстоятельство, что активная фаза их развития придется на после кризисные годы, когда ныне существующая система ипотечного кредитования восстановит свои позиции. С точки зрения спроса на данную услугу, насколько ССК будут востребованы населением?
Потребность в жилье есть, она никуда не денется. Люди идут в долевые схемы, в накопительные жилищные кооперативы. Для людей, которые по каким-либо критериям не подошли ипотечному банку, система стройсберкасс дает хороший шанс получить жилье с поддержкой государства. У меня нет сомнений, что схема будет востребована и получит широкое распространение. Везде, где был принят закон вроде нашего, - в Казахстане, в Чехии, в Венгрии - система заработала. Почему у нас она не должна заработать?
- Как влияют на устойчивость и эффективность работы ССК нестабильность цен на недвижимость и высокая инфляция?
Безусловно, быстрый рост на недвижимость делает эффективной быструю покупку. Если провести анализ ситуации в самый худший период, когда цены расти на 30% в год, то видно, что схема с 20-ти процентной премией все равно остается выгоднее любой другой, которую рынок может предложить. Нет оснований считать, что в ближайшей перспективе недвижимость в России будет расти более чем на 10 % в год.
- Каким образом будут обеспечиваться гарантии вкладчиков ССК?
Существует двойная система контроля. ССК не просто финансовая структура, а специализированный банк, который должен выполнить соответствующие нормативы ЦБ. Это значит, что надежность, как минимум, как у обычного банка. Дальше мы говорим, что на самом деле она в 10 раз надежнее обычного банка, потому что закладывается дополнительная система нормативов, которая регулирует баланс притока и кредитов.
- Не могли бы Вы на примере с цифрами проиллюстрировать плюсы и минусы или, назовем это особенностями, традиционного ипотечного кредитования и кредитования в системе строительно-сберегательных касс?
В ипотечном банке берешь кредит и сразу получаешь квартиру, в ССК нужно копить минимум два года. Нужно накопить 15% за 2 года, ССК еще добавит 15%. Государство добавляет 20%. Зато кредит в ССК берется где-то под 6%, в ипотечном банке под 16% да еще поискать нужно.
РУСИПОТЕКА, 01.06.2009
Редакционная статья
