Александр Комаров: Когда человек сто раз на дню слышит про кризис, у него опускаются руки
Почему банки не хотят выдавать ипотечные кредиты? Когда прекратится рост ставок по кредитам на покупку жилья? Как заемщикам получить помощь от государства? Обо всем этом рассказал директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров
- Александр Васильевич, в последнее время складывается такое ощущение, что номинально ипотека в некоторых банках еще присутствует, но фактически кредиты сейчас не выдает никто…
Трудно сказать за весь банковский сектор. По данным АИЖК, в начале 2008 года ипотеку выдавали 45-50 банков в Екатеринбурге, а в конце года их осталось всего 8. В начале 2009 года из тех 15 банков-партнеров, которые подписали соглашения о сотрудничестве с САИЖК, по определенным причинам активно на рынок ипотечного кредитования они пока не вернулись. Случаи выдачи ипотечных кредитов пока, к сожалению, единичны.
- Насколько сократились объемы кредитования?
За январь 2009 года объемы сократились в 2 раза по сравнению с январем 2008 года. Причины понятны: сложная экономическая ситуация, неуверенность населения в своем будущем. Даже те граждане, которые уже получили положительное решение о выдаче кредита, решают подождать 2-3 месяца, посмотреть, как будет развиваться ситуация на их предприятии. Мы к таким решениям относимся очень положительно, это взвешенная позиция. Кроме того, на снижение объемов кредитования повлияла и информационная атака со стороны СМИ – очень часто и много у нас говорят о том, что в стране бушует кризис.
- А вы считаете, что это неправда, и кризиса никакого нет?
Это отчасти правда, но когда человек сто раз на дню слышит про кризис, у него опускаются руки. Есть и третья причина сокращения объемов кредитования – появление слухов о грядущем падении цен на жилье. Уральская палата недвижимости регулярно публикует аналитические данные, и мы видим, что средняя стоимость недвижимости пока меняется очень незначительно.
- Но есть ведь и четвертая причина – банки сами не слишком охотно выдают кредиты, они установили заградительные ставки и ужесточили требования к заемщикам…
Действительно, условия по общефедеральной программе ипотечного кредитования раньше были достаточно либеральными. С осени 2008 года эти стандарты были достаточно серьезно откорректированы. Новые условия - не личное желание отдельно взятого банка, в целом ситуация поменялась и стандарты были изменены на уровне всей страны. Изменилось, во-первых, соотношение "платеж-доход" ("де юре" он по-прежнему составляет 50%, но "де факто" банки ввели ограничения и требуют, чтобы на ежемесячный платеж уходило не более 35-40% дохода заемщика) и коэффициент "кредит-залог". Если раньше можно было кредитовать при первом взносе в размере 10%, то сейчас, при сумме кредита свыше 1,5 миллионов рублей, минимальная доля самофинансирования по общефедеральному стандарту составляет 20%. Кроме того, раньше со стороны заемщиков и созаемщиков могли участвовать 4 человека (например, молодая семья и их родители), то теперь четвертый человек из учета совокупного дохода исключен. И я как раз считаю, что в условиях сокращения доходов населения четвертого человека нужно возвращать. Надеюсь, что какое-то решение здесь вскоре будет принято.
- Насколько вообще с начала кризиса подорожала ипотека?
По программе АИЖК процентная ставка выросла на 1,5-2%. В первом полугодии 2008 года средневзвешенная ставка составляла 12,5% годовых в рублях, сейчас – 15-15,3%. При этом с 1 марта минимальная ставка была снижена - с 14,5% до 14% годовых в рублях. Мы пошли на снижение, так как понимаем, что процесс плавной девальвации рубля, если верить заявлениям ЦБ, закончился. Мы надеемся, что ставка рефинансирования в ближайшее время не увеличится, и все это позволило понизить "плату за риск", которую все кредиторы с прошлой осени закладывали в процентную ставку. Кроме того, в конце января вступили в силу поправки, сокращающие сроки регистрации ипотечных сделок. Если раньше мы ждали этого 14 дней, то сейчас на все уходит 5 дней. Теперь мы можем в более короткий срок рефинансировать эти средства, поэтому риск здесь, мы считаем, снизился.
- АИЖК снизило ставки, следом ставки понизят и банки?
Прямой связи здесь нет, но мы, по крайней мере, хотим показать, что можно работать на рынке ипотечного кредитования при наименьшей доходности достаточно эффективно, и что механизм рефинансирования по-прежнему работает. Объемы рефинансирования при этом практически не сократятся. Если за 2008 год нам удалось рефинансировать 1 миллиард 569 миллионов рублей, то только на 6 месяцев этого года нам законтрактовано 750 миллионов рублей – почти половина от того, что было в благополучном прошлом году.
- Насколько выросла просроченная задолженность по ипотечным кредитам?
По кредитному портфелю САИЖК в середине 2008 года средний уровень текущий просрочки составлял 1,2-1,3% от общего объема. Этот год мы встретили с просрочкой уже в 3,5-4%. Но подчеркну, что это текущая просрочка, не та, которая вышла за 30-60 дней и является "проблемной". Мы считаем, что наши заемщики столкнулись с временными трудностями и не ждем, когда заемщик допустит просрочку в три месяца, начинаем работать с такими гражданами уже с пятого дня просрочки.
- Какой уровень просрочки считается опасным?
В благополучные времена – 5%, сейчас пока никто не поднимает этот вопрос и не обсуждает на уровне федерального оператора. Для нас это тоже доходная часть и мы здесь на месте в первую очередь заинтересованы в предупреждении этой просрочки.
- АИЖК в начале года объявило о программе помощи заемщикам. В чем она заключается?
Есть два основных механизма. Если заемщик попал в трудную финансовую ситуацию (потерял работу или столкнулся со снижением дохода на 50% и более), если купленное жилье для него единственное, то ему могут быть предоставлены деньги на основании так называемого "смешанного договора" на погашение ранее предоставленного кредита. При этом в новом договоре в качестве кредитора участвует и банк - первичный кредитор, и Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК). Этой суммой гасится старый кредит, а новый кредит выдается под ставку, не превышающую ставку первоначального кредита, но может быть увеличен срок кредитования, привлечены новые заемщики. Также рассматривается вопрос о растущих аннуитетных платежах. Если по стандартной схеме платежи каждый месяц одинаковые, то при этой схеме в первый год заемщик будет платить меньше (минимальный платеж составит 500 рублей), а потом, если у заемщика улучшится финансовая ситуация, размер платежей будет возрастать. Второй вариант – стабилизационный заем, предоставляемый за счет средств АРИЖК. Он рассчитывается из размера аннуитетных платежей по действующему кредитному договору и предоставляется на 1 год. После этого заемщик будет погашать по сути два кредита, но процентная ставка будет выдаваться под ставки АИЖК – от 14% годовых. В этот год минимальный платеж будет вносить заемщик – опять же, в размере не менее 500 рублей в месяц.
- Много людей уже обратилось в САИЖК с заявками на реструктуризацию?
Да, довольно много. Около 35-40 пакетов документов находится на рассмотрении в АИЖК. И еще около 80-100 заемщиков, прошедших первоначальную консультацию, собирают необходимый перечень документов.
- Могут ли рассчитывать на реструктуризацию заемщики, бравшие кредит в банке, который не является партнером АИЖК и выдает ипотеку по собственной программе?
Да, помощь Агентства могут получить абсолютно все ипотечные заемщики, независимо от того, в каком банке они брали ипотечный кредит.
- Когда первые обратившиеся начнут получать помощь?
Дело в том, что процесс реструктуризации для АИЖК все-таки еще новый. Так, в первый месяц работы мы столкнулись с тем, что условия и параметры реструктуризации, список документов менялся, поэтому те заемщики, которые первыми подали заявки, пока помощи не получили, по ним идет процесс доработки, они собирают дополнительные документы. Но ничего страшного в этом нет, сама процедура для всех нова, нужно просто набраться терпения.
- Куда обращаться тем, кто хочет подать заявку на реструктуризацию ипотечного кредита?
Обращаться можно как в банк - первичный кредитор, у которого сейчас находится закладная или договор залога на балансе, либо в САИЖК как региональному оператору. У нас есть соглашение с федеральным агентством о том, что мы будем представлять его интересы в рамках реструктуризации на территории Свердловской области. Список документов можно посмотреть на сайте САИЖК, также можно обратиться в отдел сопровождения, где работают консультанты.
Рубль.Ru, 02.04.2009
Редакционная статья
