Евгений Чепенко: Мы сняли социальную напряжённость и сформировали новое направление - реструктуризация долгов заёмщиков
Интервью первого заместителя Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Евгения Чепенко, данное Аналитическому Центру по ипотечному кредитованию и секьюритизации компании «РУСИПОТЕКА».
- Прошло более года с момента с момента создания АРИЖК и начала помощи первым заемщикам, обратившимся за поддержкой. Как вы оцениваете итоги года работы агентства?
Действительно прошёл ровно год, как было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (замов) – организация, призванная помочь заёмщикам, финансовое положение которых существенно ухудшилось, что отразилось на возможности исполнять свои обязательства перед кредитором. Один год – много это или мало? С одной стороны, срок небольшой. С другой стороны, была проделана огромная работа: сформирован штат высококвалифицированных, профессиональных кадров. Причём, пришедшие в Агентство сотрудники быстро осознали свою роль и очень ответственно подошли к реализации поставленных задач. За указанный период времени была сформирована агентская сеть, которая в настоящее время насчитывает 120 партнёров, присутствующих почти в 600 городах России, что позволяет практически любому заёмщику обратиться за поддержкой по месту своего жительства. Одна из главных заслуг нашего Агентства в том, что нам удалось, не сломав рынок сформировать его новое направление – реструктуризация долгов заёмщиков, что способствовало активизации банков в разработке собственных программ оказания поддержки заёмщикам, в некоторых случаях на лучших, чем у Агентства, условиях. И конечно же мы сняли социальную напряжённость из-за роста неплатежей со стороны заёмщиков, оказавшихся на грани риска утраты единственного для проживания жилья, а также предотвратить обвальное падение цен на жильё из-за угрозы массовых обращений взыскания на предмет ипотеки и выброса такого жилья на рынок. Поэтому работу Агентства в 2009 году могу оценить только с положительной стороны и готов заверить, что и в 2010 и последующих годах Агентство оправдает возложенные на него надежды.
- Говорилось, что АРИЖК готово помочь 100 тысячам заемщикам. Справилось ли агентство с этой задачей? Сколько было обращений за этот период? Каков портрет заемщика, обращающего к вам за помощью?
Действительно, при формировании программы оказания поддержки озвучивалась цифра в 100 тысяч заёмщиков. Однако хотел бы пояснить, что подлобные проблемы на ипотечном рынке России произошли впервые, и никто наверняка не мог сказать в 2008 году, какому количеству заёмщиков потребуется помощь. Прогнозы и расчёты были сделаны исходя из имевшегося объёма задолженности по ипотечным кредитам и опыта зарубежных стран, которые пережили не один ипотечный кризис и уже имеют определённые методики прогнозирования последствий такого кризиса. В результате расчётов было высказано предположение, что, в зависимости от развития ситуации в мировой экономике и экономике России, помощь может потребоваться примерно от 20 до 100 тысячам заёмщикам, и Агентство готово было оказать такую поддержку. Здесь особо хотелось бы отметить своевременные дополнительные антикризисные меры, предпринятые Правительством России и Банком России, что положительно сказалось на рынке ипотечного кредитования и отношениях банков к заёмщикам. Кроме этого, банки самостоятельно запустили собственные программы реструктуризации заёмщиков, в результате совместными усилиями Агентства и банков было реструктурировано порядка 35-40 тысяч ипотечных кредитов. Если говорить об Агентстве, то в 2009 году по вопросам реструктуризации от заемщиков поступило более 40 тыс. обращений за консультациями.. Портрет заемщика, обратившегося за поддержкой в агентство такой: это мужчина в возрасте около 37 лет (женщины – 36 лет), имеющие в семье одного ребёнка.
- Каков процент отказов в реструктуризации? Какова тенденция этого показателя? Планируется ли в ближайшее время внесение изменений в стандарты или изменения программ, с целью расширения числа участников программы?
Условия первой редакции Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) были, действительно, слишком жесткие, однако уже в первый месяц работы АРИЖК нами было внесено более 150 правок. Впоследствии, в Стандарт также вносились дополнения и изменения, смягчающие требования, предъявляемые к заёмщику, что позволило получить поддержку многим людям, действительно в ней нуждающимся. На сегодняшний день мы отказываем в поддержке примерно 20 % заёмщикам. Стандарт постоянно совершенствуется, и в него вносятся изменения, исходя из практики применения и развития ситуации на ипотечном рынке. Перед Агентством не стоит задача изменения Стандарта до такой степени, чтобы максимально расширить категории заёмщиков, которым надо оказать поддержку. Задача Агентства - оказать её тем, кто в силу своего финансового положения, действительно, не может платить по своему ипотечному кредиту и имеет риск потерять единственное жилье. В то же время, в процессе применения Стандарта возникли основания в необходимости внесения корректировок в утверждённые варианты реструктуризации, которые в настоящее время готовятся. Обо всех изменениях мы сразу сообщаем нашим партнерам и заемщикам, размещая информацию на сайтах Агентства www.arhml.ru, www.helpipoteka.ru.
- Что будет с заемщиками, которые в течение года в силу разных причин не смогли выправить свое материальное положение? Будет ли для них продлена программа реструктуризации и на каких условиях?
Мы изначально предполагали, что не все заёмщики, которым будет оказана поддержка, смогут полностью восстановить свою платёжеспособность. Данное предположение подтверждается и зарубежным опытом. Если текущая программа реструктуризации или как мы говорим "первый уровень поддержки" - не помог, то в 2010 году для отдельных городов, для отдельных регионов, например, моногородов, мы готовы применить дополнительные уровни поддержки: второй и третий. Данное решение Агентства было поддержано и одобрено советом директоров Агентства сейчас проходят соответствующие пилотные проекты, на которые нам выделено 2,5 млрд рублей. Второй уровень поддержки заключается в повторной реструктуризации ипотечного кредита, но уже без увеличения нагрузки на заемщика - т.е. за счет кредитора. Для этого мы планируем выкупить у ипотечных кредиторов закладные тех заемщиков, которые уже приняли участие в программе реструктуризации - нашей или банковской, но по объективным причинам не смогли восстановить свою платежеспособность в объеме, достаточном для обслуживания своего ипотечного кредита. Например, ипотечные заемщики, из некоторых моногородов: основные предприятия встали, найти альтернативную работу почти невозможно, ситуация близка к безвыходной - есть риск потерять единственное жилье, и помочь таким заемщикам может только государство. В этом случае Агентство будет предлагать заемщикам ещё раз изменить условия платежа по кредиту (увеличить срок кредита, снизить процентную ставку и т.д.) с таким расчётом, чтобы ежемесячная платёжная нагрузка на заёмщика соответствовала его финансовому положению и не превышала более чем на 15 % от платёжа до реструктуризации. При этом период помощи заёмщикам может быть продлён ещё на 24 месяца. В рамках третьего уровня поддержки, Агентство будет предлагать кредиторам, которые получили решение суда об обращении взыскания на предмет ипотеки, выдать согласие на продажу жилого помещения Агентству, которое, в свою очередь, предоставит заёмщику возможность проживать в нём на условиях найма до момента выделения бывшему заёмщику жилья из состава манёвренного фонда муниципальным органом власти. При этом у заёмщика до момента отселения в выделяемое жильё будет первоочередное право обратного выкупа этого жилья, в том числе с использованием средств ипотечного кредита.
Ещё один продукт, который также был разработан АРИЖК называется «Переезд». Агентством был разработан механизм, который поможет желающим переехать в другой регион. Этот механизм приемлем не только для проблемных заёмщиков, он в принципе является универсальным. В середине марта мы запускаем пилотный проект программы, совместно с Тихвинским вагоностроительным заводом, в рамках которого планируем отработать все механизмы.
Суть продукта сводится к следующему: По разработанной нами схеме новое жилье приобретается до продажи собственного (на старом месте), с помощью займа АРИЖК. Процентная ставка – от 9,5 до 11,5%. По сути это кредит, но с необычными свойствами: в отличие от традиционной ипотеки этот заем не надо обслуживать, т. е. платить по нему, в течение 24 месяцев. Весь заем и все начисленные проценты гасятся после продажи старого жилья не позже, чем через 2 года. В какой момент продавать старое жилье, заемщик решает сам. Благодаря программе «Переезд» семья может не только переехать из региона в регион, но и улучшить в ряде случаев свои жилищные условия.
- Наличие заявления заемщика с просьбой реструктурировать задолженность, обязывает банк пересмотреть его финансовое состояние, что влечет за собой дополнительное резервирование. Это положение препятствовало активному сотрудничеству АРИЖК и банков, которые разрабатывали собственные схемы реструктуризации. По этому вопросу агентством велась дискуссия с Центральным Банком, чтобы эта норма не применялась в схемах реструктуризации при участии АРИЖК. Изменилась ли позиция ЦБ?
Наличие заявления заёмщика с просьбой реструктурировать долг не является обязанностью для банка провести такую реструктуризацию, поскольку это право, а не обязанность кредитора. При реструктуризации кредита у банка действительно возникает обязательство исключить ссуду из портфеля однородных ссуд и формировать резерв по ссуде на индивидуальной основе, что влечет дополнительное (в большей части существенное) резервирования средств в целях обеспечения таких ссуд. Агентство совместно с Ассоциацией российских банков действительно проводило переговоры с Банком России о смягчении этих требований в отношении ипотечных заёмщиков. Банком России были внесены изменения в Инструкцию № 254-п, которые позволяют не исключать ссуду из портфеля однородных ссуд при определенных условиях, что в большинстве случаев приводит к тому, что размер резерва формируется в меньшем размере, чем если бы ссуда оценивалась на индивидуальной основе. В этом месте банку обязаны помочь акционеры, увеличив его капитализацию. На этом много лет настаивает и Центральный Банк, и депутаты, но банкиры каждый раз просят отодвинуть сроки наращивания их капиталов. Мы выделяем три основные причины, по которым банки вынуждены запускать собственные программы реструктуризации. Первая - это упомянутые резервы. Вторая - так называемый "брак кредита". В России нет долгосрочного ресурса, чтобы выдавать ипотеку. Поэтому банк, выдавая кредит, старается продумать, откуда он возьмет долгосрочные средства или кому он перепродаст закладную в будущем. Когда у залога становится два кредитора (АРИЖК и банк), кредит становится, как мы говорим, "бракованным", его сложно будет рефинансировать, хотя мы особых проблем в этом не видим. Поэтому банки стараются не допустить брака залога. Третья проблема - имидж. В июне 2009 года мы получили с десяток писем от банков с просьбой исключить их из числа спикеров по обсуждению проблем реструктуризации. Они считают, что если обсуждается плохой портфель данного банка, то это подрывает имидж банка, хотя мы считаем наоборот - умение банка работать с проблемной задолженностью скорее говорит о его силе, нежели о слабости. Если к этому добавить желание банка повысить лояльность клиента, получить от него дополнительные комиссионные платежи, то все выше сказанное является сильной мотивацией банка по запуску собственных программ поддержки проблемных ипотечных заемщиков. Сегодня реально только 15-18% ипотечных кредитов реструктурировано по программе АРИЖК. Наш наблюдательный совет доволен сложившейся ситуацией - мы не сломали рынок госвлиянием, не потратили колоссальные средства, сохранив их для ипотеки, но обеспечили поддержку большого числа заемщиков.
- АРИЖК вместе со Сбербанком отрабатывали схему поручительства агентства перед банком. Насколько опыт оказался успешным? Учитывая, что 20-40% обратившихся заемщиков не восстановят свою платежеспособность, не слишком ли высоки риски агентства?
В начале 2009 года Агентство действительно отрабатывало со Сбербанком схему поручительства за заёмщика, если он окажется не способным исполнять свои обязательства по кредиту по окончании периода помощи. Однако, данная схема не была реализована по нескольким причинам. В частности, предоставление поручительства является платной услугой, за которую платит лицо, кому такое поручительство выдаётся, в данном случае, заёмщик. Учитывая, что заёмщик находится в трудном финансовом положении, все участники схемы согласились, что он не сможет найти средств для оплаты поручительства. Кроме того, возникли определённые трудности юридического и экономического характера по определению объёма обязательств в будущем, за которые Агентство должно было поручиться. Также были выявлены и иные проблемы, которые не позволили реализовать эту схему.
- Расскажите о первой сделке с банком Жилфинанс в рамках пилотного проекта по выкупу у банков реструктуризированных кредитов. Насколько банкам выгодно такое сотрудничество? Почему обмен кредитов на облигации АИЖК происходит с дисконтом?
В декабре 2009 года между Агентством и Банком жилищного финансирования действительно был заключен первый договор приобретения закладных, по которым заёмщикам уже была оказана помощь, но они не смогли восстановить свою платёжеспособность. В настоящее время по всем выкупленным закладным проводится работа по перезаключению договоров в целях изменения графика платежей, соответствующих финансовому положению заёмщика. Схема выкупа таких закладных состоит в том, что Агентство предлагает кредитору взамен на закладные облигации АИЖК и частично, но не более 10 % от цены сделки, денежные средства. По нашему мнению, подобная схема обмена должна быть интересна банкам по следующим причинам. Кредиты, по которым имеются просрочки платежей, считается «плохим» кредитом, который генерит банку убыток и влечёт за собой необходимость дополнительного резервирования денежных средств. В случае, если заёмщик не восстановит свою платёжеспособность, банк обращает взыскание на предмет залога, что влечёт дополнительные затраты банка и дополнительные риски (например, отказ в обращении взыскания, отложение обращения взыскания до года, невозможность реализации жилья и т.д.). Получив вместо такого кредита облигации АИЖК, банк фактически меняет «плохой» актив на «хороший», что влечёт за собой освобождение резервов, возможность привлечения денежных средств в Банке России, которые направляются на выдачу новых кредитов. В результате у банка нет убытка даже при продаже облигаций с премий. Что касается обмена «плохих» кредитов на облигации с премией, то по общепринятому мировому признанию такой кредит не может быть равен «хорошему» кредиту и покупаться или обмениваться по номиналу, поскольку является фактически не обслуживаемым кредитом и влечёт за собой повышенные риски, не всегда закрываемые, в том числе, при реализации предмета залога. Например, по зарубежным экспертным оценкам дисконт по такому кредиту (или премия по бумаге) должен составлять не менее 30-35 %. При разработке схемы обмена закладных на облигации АИЖК Агентство также придерживалось мнения, что «плохой» кредит не может быть равен своему номиналу, а поэтому должен продаваться по пониженной цене.
- В планы АРИЖК входит выкуп квартир должников, по которым еще не начато исполнительное производство. Насколько это целесообразно с финансовой точки зрения? Во многих регионах цены на недвижимость перестали падать, а в некоторых стали расти. Оживает спрос. В этой ситуации реализовать квартиру по цене, близкой к рыночной, становится менее проблематично, чем, например, год назад.
Разработка Агентством варианта приобретения жилья, в отношении которого вынесено решение об обращении взыскания, не связано с падением или ростом цен на жильё. При обращении взыскания на жильё лицо, проживающее в нём, обязано его освободить, а в случае отказа – подлежит выселению в принудительном порядке (через суд). Кроме того, при продаже жилья в результате обращения взыскания, особенно на падающем рынке, кредитору не всегда удаётся получить полное возмещение и заёмщиком остаётся должен какую-то сумму. Такие действия создают для заёмщиков, имеющих это жильё как единственное для проживания, большие проблемы, в том числе социального и психологического характера. Поэтому перед Агентством стояла задача решить указанные проблемы и предотвратить выселение заёмщика на улицу и предоставить ему время для поиска иного жилья или получения жилья из маневренного фонда. С этой целью Агентство выкупает у заёмщика жильё по цене, равной долгу, зафиксированному решением суда, в результате чего все обязательства заёмщика перед кредитором прекращаются и он перестаёт кому-либо быть должен. При этом выкупленное жильё предоставляется бывшему заёмщику в наём до момента выделения жилья из манёвренного фонда с сохранением за заёмщиком первоочередного права выкупа жилья обратно в свою собственность. Как уже указывалось выше, такие действия позволяют снизить социальную напряжённость в регионах из-за угрозы утраты заёмщиками единственного жилья для проживания, а также стабилизировать цены на рынке жилья, поскольку предотвращается массовый выброс такого жилья на рынок. С финансовой точки зрения такая схема действительно затратная, однако оправдана, поскольку задача Агентства – помочь людям пережить трудные времена. Однако понесённые Агентством затраты не являются критическими, поскольку впоследствии жильё будет продаваться по рыночным ценам, что полностью с учётом прогнозов экспертов рынка о возобновлении роста цена на жильё компенсирует издержки Агентства.
- В январе совет директоров АИЖК принял решение о выделении 500 млн. рублей на разработку нового ипотечного продукта "Переезд". Когда запланировано начало реализации этого проекта? В каких регионах она будет действовать?
Советом директоров Агентства действительно утверждены условия реализации пилотного проекта «Переезд» на сумму 500 млн. рублей. Данная программа разработана и утверждена и в настоящее время проводятся мероприятия по её внедрению. Начало внедрения запланировано на март 2010 года. Ещё раз повторюсь, что цель данного продукта – оказать помощь гражданам, утратившим работу, с переездом в новый регион в целях трудоустройства. В рамках пилотного проекта отработка схемы «Переезд» планируется на базе вагоностроительного завода, расположенного в гор. Тихвин Ленинградской области, испытывающего дефицит квалифицированных работников. При этом совместно с руководством завода были согласованы регионы, в основном из состава монопрофильных, в которых существуют проблемы с трудоустройством и в которых имеются специалисты, требующиеся на заводе. По результатам пилота схема будет доработана и предложена к реализации для всех регионов России.
РУСИПОТЕКА, 16.03.2010
Редакционная статья
