Елена Клепикова: Жилье перестали покупать с целью вложения денег
Интервью Председателя Правления Банка Жилищного Финансирования Клепиковой Е.Г., данное Аналитическому Центру по ипотечному кредитованию и секьюритизации «РУСИПОТЕКА».
- Как вы оцениваете текущую посткризисную ситуацию на рынке кредитования?
Рынок недвижимости постепенно оживает после кризисного шока. Начало года было мертвым сезоном для риэлторов. Весной-летом начались первые покупки. Осенью сделок прибавилось. По данным московского управления Федеральной регистрационной службы, осенью в столице существенно увеличилось количество сделок по покупке жилья с использованием ипотеки. В октябре этот показатель вырос до 14,4% от всех покупок жилья, то есть практически до докризисного уровня (около 15%).
Складывается впечатление, что изменилась и цель покупки недвижимости. Как правило, жилье перестали покупать с целью вложения денег. Если до кризиса недвижимость была объектом инвестиций для значительного числа покупателей, то сейчас с целью инвестиций покупок немного, хотя, казалось бы, что как раз в условиях значительного снижения цен на жилье и надо его покупать, чтобы обеспечить себе доходность в будущем от его продажи. Однако, судя по всему, рисков слишком много, рост цен никто не гарантирует, да и сложно быстро продать, если срочно нужны деньги. Поэтому люди в основном покупают для себя. Скорее - это инвестиции в качество жизни, в свою семью. Стали покупать на будущее маленьким детям, понимая, что текущий уровень цен достаточно привлекательный, однако, до сих пор не пользуются спросом кредитно – накопительные продукты, когда в течение определенного периода времени накапливается первоначальный взнос на приобретение жилья, а оставшаяся часть цены приобретения жилья оплачивается за счет кредита, предоставленного банком под более низкие проценты.
Оживление ипотечного рынка сопровождается усилением конкуренции банков, причем конкуренция приобретает неценовой характер и смещается в сторону качества обслуживания клиентов, совершенствования инфраструктуры кредитных организаций. Можно отметить также значительное снижение на рынке процентных ставок по ипотечным кредитам, что связано, прежде всего, со значительной активностью государственных структур, действующих как на первичном рынке ипотечного кредитования, так и на рынке рефинансирования.
- Каков в настоящий момент портрет Заемщика. Как он изменился за последний год?
Портрет Заемщика за последний год практически не изменился за исключением того, что, как уже отмечалось, меньше стало инвесторов в недвижимость и существенно реже предоставляются кредиты частным предпринимателям, имеющим собственный малый или средний бизнес. Большинство наших заемщиков относятся к поколению 30 - 45-летних с уровнем дохода "средний и выше среднего", они имеют семью и детей, одного или двоих. В России, как правило, ипотека берется для улучшения жилищных условий, поэтому сроки кредитования в среднем составляют 10 -15 лет и средний размер кредита не очень велик. Кроме того, большую роль для нас играет профессиональный статус заемщика, его образование и финансовые перспективы. Наиболее перспективными клиентами являются наемные сотрудники со стабильными официально подтвержденными доходами.
- Какие кредитные программы сейчас наиболее востребованы. Какую долю в запросах потенциальных заемщиков занимают ипотечные кредиты?
В своей работе по выдаче ипотечных кредитов Банк ЖилФинанс тесно сотрудничает с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Большим спросом пользуются наши ипотечные программы «Квартира» и «Коттедж», которые используют стандарты АИЖК, а значит ориентированы на самые низкие процентные ставки, существующие в настоящее время на рынке ипотечных кредитов. С конца октября 2009 года в Банке ЖилФинанс активно работает программа "Плавающая ставка". В рамках данной программы ипотечные кредиты выдаются в рублях по процентной ставке, которая периодически меняется в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ России. Сейчас по данной программе можно взять ипотечный кредит по процентной ставке от 9% . Ставка фиксируется на один год и будет пересматриваться 1 раз в год (в годовщину выдачи кредита) в зависимости от ставки ЦБ на дату пересмотра. Банк Жилищного Финансирования - был первым на рынке ипотечного кредитования, кто запустил "пилотный проект" данной программы. Что касается спроса на ипотечные кредиты и его доли в общих обращениях потенциальных заемщиков, то судя по количеству обратившихся в Банк Жилищного финансирования за потребительскими, авто и ипотечными кредитами, большая часть (около 60%) хотели бы получить ипотечный кредит. Безусловно - это специфика нашего банка, так как, в первую очередь, Банк Жилищного Финансирования достаточно хорошо известен своими качественными услугами именно на рыке ипотечного кредитования, а программы потребительского и авто кредитования имеют в банке только годовую историю, хотя и очень быстро набирают популярность за счет конкурентных условий кредитования, быстроты и качества обслуживания клиентов.
- Чувствуются ли различия между региональным и столичным заемщиком? В чем она выражается?
Если говорить о различии между столичным и региональным заемщиком, то, прежде всего, нужно говорить о размере кредитов. Столичные заемщики берут большие суммы, т.к. очевидно, что цены на жилье в столице, а также доходы семей, в целом выше. Если говорить о профиле наших Клиентов, то заемщики в Москве – это, прежде всего, служащие крупной (от 200 человек) фирмы, сотрудники государственных структур, начали брать ипотечные кредиты медики и учителя. Заемщики в регионах – это чаще всего сотрудники торговых организаций, менеджеры по продажам в небольших фирмах от 12 человек.
Если говорить о целях получения ипотечных кредитов, то они практически совпадают. Молодые семьи берут ипотеку для покупки первого жилья. Клиенты среднего возраста - для улучшения жилищных условий или с инвестиционными целями, заемщики более зрелого возраста берут ипотеку для покупки жилья детям.
- Насколько сейчас тяжелая ситуация с просроченными кредитами, объем которых по статистике ЦБ продолжает увеличиваться? Какова позиция Банка по отношению к заемщику, который не может или не хочет выплачивать кредит?
Безусловно, в течение значительного периода с начала 2009 года наблюдалось ухудшение качества кредитных портфелей в целом в банковском секторе, включая и ипотечные портфели. Рост количества просроченных кредитов обуславливался, в первую очередь, потерей работы заемщиков, особенно в регионах с моно предприятиями. Существенную роль сыграли также многочисленные случаи задержки на 2-3 месяца выплат заработной платы. Все понимают, что в период острого финансового кризиса у заемщиков могут быть временные проблемы с выплатами кредита. Оказавшись в тяжелом финансовом положении, главное - не молчать, а придти как можно скорее со своими проблемами в банк. Банк очень заинтересован в решении проблем заемщиков, в восстановлении их платежеспособности и готов рассматривать различные варианты выхода из проблемной ситуации без необходимости обращения взыскания и продажи жилья. Например, при своевременном обращении заемщиков, мы предлагаем им реструктурировать кредит за счет временного уменьшения ежемесячных платежей. При этом мы помогаем только тем заемщикам, которые действительно не могут, но хотят выплачивать кредит. Заемщикам, начинающим испытывать трудности с выплатой кредита, банком предоставляется право самостоятельно принимать решение в отношении того, хотят ли они реструктурировать кредит или им лучше продать квартиру с согласия банка (если жилье заемщика, находящееся в залоге у банка, является не единственным). Если же жилье для заемщика является единственным, то мы со своей стороны, как агент ОАО «АРИЖК» предложим заемщику реструктуризацию долга на максимально приемлемых для заемщика условиях по программе государственной поддержки заемщиков по ипотечным кредитам.
- Сотрудничает ли БЖФ с АРИЖК? Некоторые кредитные организации пытаются развивать собственные схемы реструктуризации, мотивируя это определенными организационными сложностями в сотрудничестве с АРИЖК. Видите ли вы необходимость в качественном улучшении сервиса АРИЖ как с точки зрения банков- партнеров агентства, так и с точки зрения заемщика?
23 ноября 2009 года между Банком ЖилФинанс и ОАО «АРИЖК» был подписан агентский договор, на основании которого Банк Жилищного Финансирования работает со своими заемщиками (по стандартам реструктуризации ОАО «АРИЖК») во всех регионах присутствия Банка, а в Нижнем Новгороде и Волгограде Банк будет работать как со своими заемщиками, так и с заемщиками других Банков. Таким образом, Банк получил возможность реструктурировать кредиты проблемных заемщиков, которые в случае потери работы или существенного сокращения доходов могут рассчитывать на государственную поддержку. Согласно «Программе антикризисных мер правительства Российской Федерации», заемщик может получить от государства стабилизационный заем на 12 месяцев в размере суммы, которую он ежемесячно должен выплачивать банку (заемщику дается льготный период на 12 месяцев для того, чтобы восстановить свою платежеспособность). В течение льготного периода заемщик платит только проценты по фактически предоставленным средствам займа. По окончании льготного периода долг будет погашаться по аннуитетной схеме вместе с остатком задолженности по ипотечному кредиту в течение всего срока, на который был предоставлен ипотечный кредит. Однако, если за год человек не смог по объективным причинам восстановить свою платежеспособность, то ему предлагают повторную реструктуризацию, так называемые второй и третий уровни поддержки. Второй уровень подразумевает, что ОАО «АРИЖК» планирует выкупать у банков проблемные кредиты и самостоятельно решать дальнейшую судьбу заемщика, которому предложат максимально приемлемые условия погашения кредита. Новые условия будут предусматривать обязательное снижение платежной нагрузки за счет увеличения срока кредита, изменения процентной ставки, вплоть до ставки рефинансирования Банка России и пр.
- Опыт выпуска облигаций МБРР с гарантией АИЖК показал, что на них нет спроса, в результате чего банку пришлось выкупить весь выпуск на себя. Значит ли это, что сейчас и в обозримом будущем в России нет класса инвесторов в данный тип ценных бумаг?
Даже до кризиса 2009 года найти инвестора в ипотечные ценные бумаги в России было достаточно сложно. Во-первых, для Российского финансового рынка ипотечные ценные бумаги – это новый финансовый инструмент. В отношении таких бумаг в России нет достаточной практики и статистики их реального обращения и поведения. Как известно, до кризиса произошли первые выпуски таких бумаг и всего их было очень немного. Этот рынок только начал зарождаться. Поэтому практика выкупа таких бумаг на себя или аффилированную структуру была обычной.
В настоящее время вопрос о том, чтобы участники ипотечного рынка могли обеспечить фондирование за счет размещения ипотечных ценных бумаг приобретает особую актуальность.
Так как поддержание ипотечного рынка имеет большое социальное значение, государство приняло решение, что Внешэкономбанк уже в первой половине следующего года вложит пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги АИЖК и банков в размере 160 миллиардов рублей и 50 миллиардов рублей собственных средств. Этот шаг, безусловно, должен способствовать развитию рынка ипотечных ценных бумаг и расширению круга потенциальных долгосрочных инвесторов, таких, например, как страховые компании и другие консервативные инвесторы.
- Сейчас можно получить под залог ипотечных ценных бумаг, удовлетворяющим ряду критериев, рефинансирование в ЦБ. Данная норма вводилась с целью расширения возможностей банков по рефинансированию своих ипотечных портфелей. Насколько такая возможность полезна для развития рынка секьюритизации? Не будет ли это иметь обратный эффект, тормозящий развитие обращения ипотечных ценных бумаг на открытом рынке?
Не будет. Данная мера является своевременной и полезной, хотя бы с точки зрения возможности более эффективного управления ликвидностью. Например, Банк ВТБ24 привлек около 6 миллиардов рублей на три месяца через РЕПО ЦБ РФ под залог своих рублевых ипотечных облигаций. Ипотечные ценные бумаги МБРР, по которым имеется поручительство АИЖК на этой неделе включены в ломбардный список ЦБ. В 2010 году запланировано получение поручительства АИЖК по ипотечным ценным бумагам еще ряда банков, в том числе и БЖФ.
Возможность привлечения финансовых ресурсов в ЦБ РФ под ипотечные ценные бумаги способствует тому, что банки смогут получать финансирование на развитие ипотеки до момента, когда вернутся иные рыночные способы привлечения средств на докризисных уровнях. При этом будут учтены прошлые ошибки, и секьюритизация выйдет на новый уровень развития, когда к ипотечному обеспечению будут предъявляться более качественные требования, что укрепит саму систему ипотечного кредитования.
РУСИПОТЕКА, 20.01.2010
Редакционная статья
