Оксана Лях: Ипотека восстановила докризисные позиции, но я не считаю это положительным
Ипотека снова стала привлекательной. В течение всего 2010 г. на рынке наблюдалась тенденция к смягчению условий кредитования, снижению кредитных ставок и требований к заемщикам. Банки-"тяжеловесы" расширяли свои ипотечные программы, вернулись деньги частных игроков. Стабилизация рынка недвижимости и экономической ситуации в стране в целом позволила предлагать покупателям недвижимости все более выгодные условия ипотечного кредитования. В результате большинство девелоперов и риэлторов отметили во второй половине 2010 г. резкий рост ипотечных сделок. На Дону ипотека также восстановила свои позиции, считает директор ростовской региональной ипотечной корпорации Оксана Лях. Но, по ее словам, это говорит лишь о том, что на рынке практически не осталось тех, кто может приобрести жилье без заемных средств.
- Ростовская региональная ипотечная корпорация. Механизм ее работы, цели, кем и для чего она была создана?
Ростовская региональная ипотечная корпорация была создана в 2004 г. Создавали ее администрация области и некоторое количество иных участников. Главной целью ее создания была необходимость приведения процессов и результатов выдачи ипотечных кредитов к единому знаменателю, то есть выработка стандартов выдачи ипотечных кредитов и экстраполяция их на рынок, соответственно, с привлечением как можно большего количества участников рынка. Чтобы они реализовывали именно заданный стандарт выдачи ипотечных кредитов.
- В связи с чем возникла такая острая необходимость?
На самом деле, систему ипотечного кредитования у нас начали создавать централизованно. В 2000 г., если мне память не изменяет, создали Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, которое за 2-3 года разработало стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, взяв за основу американскую модель двухуровнего ипотечного кредитования, которая предполагала необходимость создания для банков ресурсов "длинных" денег, то есть денег, предоставляемых на длительный срок. Поскольку банковское кредитование ограничено по срокам и количеству свободных денег у банка, то необходимо было создать систему, которая бы дала возможность банкам удлинить сроки кредитования, при этом не перекашивая баланс банка.
- Проще говоря, идея была в том, чтобы сделать более доступной ипотеку?
Конечно. Чтобы, с одной стороны понизить ставки, с другой – увеличить срок кредитования. Чтобы можно было выдавать кредиты людям на долгий срок - от 20 лет и более. Банки справиться с этим самостоятельно не могли вследствие того, что у них просто не хватало на это ресурсов. Необходимо было создавать модель, которая бы давала банкам эту возможность. Эту модель и получили, создав федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое дало возможность банкам выдавая кредит не заботиться о том, что они отвлекли ресурсы. Потому, что агентство выкупало эти кредиты, давая банкам возможность заново выдавать новые кредиты на длинных условиях.
- Вернемся к работе региональной корпорации. Как развивалось в кризисное время ипотечное кредитование в регионе?
Естественно, проблемы были серьезные. И спад объемов ипотечного кредитования был достаточно серьезным. Что же касается нашей работы, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, выполняя постулаты правительства о помощи заемщикам, создало дочернее предприятие – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, чьим агентом на территории Ростовской области являлась ростовская региональная ипотечная корпорация. Мы реализовывали проекты помощи заемщикам попавшим в трудную жизненную ситуацию, которые не могли справляться с бременем выплаты по ипотечному долгу. Мы помогали им справиться с ситуацией, получить временной период, чтобы нормализовать платежеспособность. Этим мы занимались в кризисный период, с начала 2009 г.
- Сколько таких заемщиков к вам обратилось?
С начала 2009 г., то есть с момента реализации этой программы к нам, в ростовскую региональную ипотечную корпорацию, обратилось порядка 350 человек. Мы ожидали большего наплыва. Вообще за помощью обратилось раза в полтора больше, просто не все пошли к нам. Вариант был и такой: можно было идти в банк. И некоторые банки реализовывали свои программы по реструктуризации задолженности. Что же касается людей, которые реально получили помощь, то за эти два прошедших года – это шестьдесят человек. Из них реструктуризировано 34 кредита. 26 получили отказы ввиду отсутствия социальных показателей. Ведь реструктуризация была рассчитана на социальные группы населения.
- Расскажите подробнее, кто мог рассчитывать на помощь в реструктуризации кредита?
В первую очередь, гражданин, обращающийся за реструктуризацией, должен был подтвердить ухудшение своего финансового состояния. Либо это потеря работы, либо существенное снижение уровня зарплаты. В обязательном порядке учитывалось, какое жилье приобреталось заемщиком на ипотечные деньги. Если речь шла о жилье элитного класса или бизнес-класса, то реструктуризировать подобные кредиты было бы не правильно. В первую очередь, надо помогать тем, кто покупает единственное эконом-жилье.
- Какие-то еще требования были?
Нет, это было самое главное. Чтобы параметры жилья не выходили за определенные рамки эконом-класса и была налицо потеря в доходах, вызванная кризисными явлениями.
60 человек получили возможность свои долги погасить с вашей помощью. Что сейчас происходит? Сумеет ли ипотека восстановить докризисные позиции? Какую тенденцию вы сейчас видите?
В настоящий момент можно сказать, что ипотека восстановила докризисные позиции. Другое дело, я не считаю, что это положительное явление. Любой экономист с большой осторожностью относится к ситуации, когда после кризиса какое-либо явление очень быстро восстанавливается. Это обычно свидетельствует о том, что действуют другие механизмы, нежели те, которые являются оздоравливающими для экономики. С моей точки зрения, рост ипотечного кредитования показывает, что хороший заемщик, либо лицо, которое может без кредита приобрести жилье, - его уже нет на рынке. То есть мы имеем ситуацию, когда большинство жилья теперь приобретается с ипотекой.
- Вы говорите сейчас о рынке в ростовской области?
В большей степени я анализирую рынок областной. Но на те же тенденции указывают и аналитики рынка в целом по России. Рост объемов ипотечного кредитования. Причем, он приходится на конец года. До середины года мы наблюдали тенденцию на уровне 2006 г. И только последние месяцы выдали финансовый рост.
- Если эта тенденция будет развиваться, что мы увидим в итоге?
Мне не хотелось бы пророчить что-либо. Скажем так: когда мы видели рост цен на рынке недвижимости, многие предполагали, что это может закончиться раздутым "пузырем", который лопнет. И мы увидим кризисные явления. В данной ситуации я не хочу пророчествовать, но, по моему мнению, не очень хорошая эта тенденция.
Если вернуться к общей статистике. Насколько остра сейчас эта проблема в области. Может мы сравним ее с другими регионами или дадим общую оценку?
Основываясь на данных, которые нам предоставляют наши московские партнеры, если говорить о помощи заемщикам, попавшим в трудную ситуацию, то Ростовская область находится в рамках общих тенденций ЮФО. То есть примерно одинаковые объемы помощи, количество обратившихся. И каких-то больших проблем, которые мы ожидали, не возникло. Все - в рамках статистической погрешности.
- Может? есть какой-то фактор недоверия?
Я напоминаю, что реструктуризация была социальной. В расчет брались группы населения, которые являлись социально незащищенными. Может быть, это сыграло свою роль. Может, проблемы могли возникнуть у заемщиков, которые к социальным группам населения не могли быть отнесены. Они в круг тех, кому была оказана помощь, не попадали. Об этом свидетельствует и то, что обращений было раза в 4 больше, нежели тех, кто действительно собрал пакет документов. Судя по всему, люди отсеивались на той стадии, когда узнавали, что нужно подтверждать факты для того, чтобы получить помощь в выплате ипотечного кредита. С другой стороны, Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, закончив социальную реструктуризацию, предполагает начать реструктуризацию для всех. То есть разработать механизмы, которые могли бы помочь любому гражданину, вне зависимости от его места работы, ее наличия, от того, какое жилье он приобрел, получить помощь в случае, если у него возникли трудности с выплатой ипотечного кредита. Может тогда мы и увидим всплеск.
РБК, 09.03.2011
Редакционная статья
