Андрей Крысин: Ипотечные ставки станут доступными лишь с развитием рынка ипотечных ценных бумаг
- Оживился ли рынок ипотечного кредитования после выхода из пиковой стадии кризиса? В чем это проявляется?
Конечно, рынок после кризиса заметно оживился. В первой половине 2011 года произошел его стремительный рост. По официальным данным, в 2011 году ипотечных кредитов было выдано на 713 млрд. рублей; данная цифра несколько превышает показатели 2007 и 2008 годов. Правда, во многом это связано с эффектом отложенного спроса, а также с повышенной ликвидностью, возникшей на рынке, в том числе, благодаря усилиям властей.
Однако, во второй половине года стала заметна резкая тенденция к снижению темпов роста, связанная с тем, что игроки международного, европейского и российского финансовых рынков находились в ожидании новых кризисных явлений. Вспомним, что во второй половине 2011 года они испытывали затруднения с ликвидностью. На межбанковском рынке овернайты для банков второго круга подорожали до 6-7 % (обычно этот показатель составляет 3-4 %). Конечно, это не могло не отразиться на процентных ставках. Так, если в первой половине года была заметна тенденция на их снижение (в частности, так поступили Сбербанк и АИЖК), то во второй они снова стали расти. Возможно, это было связано с тем, что западные финансовые рынки закрывались для наших корпоративных клиентов и крупные банки, в том числе ВТБ и Сбербанк, кредиты не выдавали, стремясь накопить ресурсы. В результате многие средние банки свернули свои кредитные программы (в том числе в ожидании кризиса, о котором постоянно ходят слухи).
Ипотечное кредитование, казалось бы, развивается быстрыми темпами, однако это лишь количественные изменения, а качественные, на мой взгляд, отсутствуют. Рынок ипотечного кредитования напрямую связан с рефинансированием. Однако инструменты, направленные на развитие данной сферы, о которых мы так много говорим на заседаниях Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков, внедряются очень медленно. Привлечение инвесторов, готовых вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги, на мой взгляд, является наиболее правильным способом развития рынка.
К тому же, несмотря на большое количество выдаваемых ипотечных кредитов, основная их доля приходится на государственные банки. При этом концентрация продолжает усиливаться. Средние и крупные коммерческие банки в случае проблем с ликвидностью могут рассчитывать только на собственные силы, так как основную поддержку власти оказывают именно государственным банкам. В связи с ожидаемым усилением негативных тенденций на финансовых рынках это может привести к повышению процентных ставок и замедлению темпов роста рынка ипотечного кредитования.
Я полагаю, что государство не должно делать преференции крупным банкам. Ему следует сосредоточить внимание на развитии рынка рефинансирования ипотеки в целом. Необходимо, чтобы возможности у всех кредитных организаций были равные. Власти могут либо тратить бюджетные средства на субсидирование процентной ставки, делая таким образом ипотеку доступной, либо запускать рыночные механизмы.
Сейчас заметно замедление темпов строительства нового жилья. Это также способствует торможению развития ипотечного рынка, так как уменьшается доступность жилья.
В целом, по объемам рефинансирования вряд ли удастся достигнуть показателей, определенных «Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» на 2012 год (45 % общего объема ипотеки должно быть профинансировано за счет выпуска ипотечных ценных бумаг). Скорее всего, эта цифра будет равняться 12-14%. К сожалению, мы не использовали рост рынка и тот огромный потенциал, которого нам удалось достичь перед кризисом – 3-4 года назад.
- Сейчас много говорят о поправках к закону «О залоге», согласно которым предполагается «прощение» долга заемщика, попавшего в трудную финансовую ситуацию. Какое влияние их принятие окажет на развитие рынка ипотечного кредитования? Насколько они необходимы, и как обеспечить баланс интересов заемщика и кредитора?
На мой взгляд, банки будут стараться не доводить дело до той стадии, на которой им придется брать недвижимость на баланс и «прощать» остаток задолженности. Всегда есть возможность так или иначе избежать этого. Конечно, с точки зрения социальной стабильности, данная инициатива представляется правильной и необходимой. Но, с другой стороны, в таком случае на задний план отходят финансовая дисциплина заемщика и коммерческая составляющая банковской деятельности. Ведь ипотечное кредитование должно быть выгодным видом деятельности. В противном случае станут расти процентные ставки, а сами кредитные организации просто прекратят работать в данной сфере.
Вводя данную поправку, власти пытаются защитить права граждан. Почему-то у нас считается, что физическое лицо – это некая «священная корова», с которой следует обращаться крайне осторожно и почтительно. Борьба за права физических лиц против комиссий, взимаемых кредитными организациями, вылилась в нашей стране в настоящую кампанию против банков. К примеру, Роспотребнадзор потребовал, чтобы Европейский трастовый банк, где я работаю, вернул физическому лицу страховую премию, выплаченную им страховой компании. В то же время у нас зачастую забывают, что комиссии – не что иное, как компенсация затрат, понесенных кредитной организацией при проведении андеррайтинга и т.п.
В других странах отношение к заемщикам несколько иное. Обсуждая вопрос о комиссиях с президентом государственной национальной ипотечной ассоциации США «Джинни Мэй», государственного агентства, которое дает гарантии по ипотечным ценным бумагам, мы узнали, что американские банки тоже берут комиссии. При этом они должны сообщать всем заинтересованным лицам о том, за что эти суммы взимаются. В итоге банки конкурируют друг с другом как раз в сфере комиссий.
Иначе говоря, именно рынок, а не административный ресурс, столь активно используемый Роспотребнадзором, должен определять как обоснованность, так и размер банковских комиссий.
На мой взгляд, сейчас опасение вызывает законопроект «О реабилитационных процедурах в отношении гражданина-должника». Минэкономразвития уже давно работает над этим документом, и мы тесно сотрудничаем с ним по данному вопросу. Этот нормативный акт, если он будет неправильно составлен, может оказать заметное негативное влияние на развитие сферы ипотечного кредитования. Кстати, отмечу также, что в таком случае банки столкнутся с неразрешимыми проблемами, пытаясь взыскать долги, например, по потребительским и автокредитам.
- Насколько объективно необходим этот закон?
Конечно, его разработчики руководствовались благими целями. Однако в специфической среде, сложившейся в нашей стране, он, скорее всего, принесет больше вреда, чем пользы.
- Какие еще поправки были в последнее время внесены в законодательство об ипотеке? Насколько, по Вашему мнению, они современны и удачны?
В поправках к закону «О залоге» имеется множество положительных моментов, в частности, связанных с внесудебным обращением взыскания на недвижимость, находящуюся в залоге.
Федеральная служба по финансовым рынкам внесла в закон «Об ипотечных ценных бумагах» поправки, обсуждавшиеся в феврале на заседании нашего комитета, которые упростят секьюритизацию ипотеки и будут способствовать развитию ипотечного рынка в целом. В последние месяцы работы Государственной Думы V созыва мы с помощью финансового омбудсмена П.А. Медведева, которому я, пользуясь случаем, хочу выразить на страницах вашего журнала огромную признательность, внесли в нормативный акт поправку, позволяющую наладить выпуск ипотечных ценных бумаг.
Расскажу об одной из предложенных нами поправок, которую я считаю наиболее интересной. В соответствии с Законом, при выпуске ценных бумаг ипотечный агент должен погасить кредиты, привлеченные в целях приобретения ипотечных активов, после чего в ФСФР можно зарегистрировать ценные бумаги. Специальный агент существует только для того, чтобы получать финансирование. Это «пустышка», передающая активы инвестору. Поэтому ипотечному агенту погасить заем можно, лишь выпустив ценные бумаги и продав их инвесторам. После введения предложенной нами поправки кредит перед выпуском ценных бумаг выплачивать будет не нужно, ведь именно они являются источником погашения займов, которые ипотечный агент получил от оригинатора или организатора выпуска.
Надеемся, что Госдума, работающая в новом составе, довольно быстро примет эту и другие предложенные нами поправки.
- Каким образом можно снизить размер процентных ставок по ипотечным кредитам? Какую роль в этом процессе играют ипотечные ценные бумаги?
Без массового прихода инвесторов рынок ипотечных ценных бумаг не запустить, а следовательно, и не создать условия для снижения ставок по кредитам до уровня, доступного массовому клиенту. К сожалению, несмотря на растущие объемы выдачи ипотечных кредитов, уровень развития рынка ипотечных бумаг в настоящее время оставляет желать лучшего. Сейчас проблемы, существующие на международных финансовых рынках, не только тормозят снижение процентных ставок, но и отпугивают потенциальных инвесторов.
Каким образом можно снова их заинтересовать?
Я думаю, что существенную роль играют внешние условия – развитие экономики США и европейских стран. Зарубежные инвесторы привыкли работать с этими рынками, а российский им пока неизвестен. Более того, наши ипотечные активы не совсем понятны даже отечественным инвесторам, не говоря уже об иностранных.
Привлечению российских инвесторов на внутренний рынок может способствовать использование новых инструментов, в частности, создание агентства, подобного американской ассоциации «Джинни Мэй», которое давало бы гарантии по ипотечным ценным бумагам. Конечно, государство опасается предоставлять их, так как это увеличивает нагрузку на бюджет. Однако, если выстроить нормально работающий механизм, например через АИЖК, то риски реализации гарантий могут снизиться до нуля.
В целом из-за турбулентности на финансовых рынках эта сфера вряд ли в ближайшее время станет перспективной.
Инвесторам нужны гарантии успеха их бизнеса, перспективности их вложений. Поэтому для их привлечения необходимо, чтобы ценная бумага была надежной, ликвидной и доходной. В первом случае требуются гарантии государства, для обеспечения доходности нужно давать инвестору премию, а с целью увеличения ликвидности следует создавать специальные инструменты, позволяющие осуществить финансирование под ипотечные ценные бумаги. (Сейчас многие банки предпочитают делать это под облигации федерального займа, так как их ликвидность и надежность гораздо выше.)
- Какие еще в мировой практике существуют инструменты для привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного кредитования?
Во многих развитых странах, к примеру, в Германии и Испании, на протяжении многих лет функционирует система стройсберкасс, о которой в нашей стране в последнее время немало говорят. Правда, накопительные системы были более актуальны на ранней стадии развития рынка. Они сопряжены с государственными расходами, властям придется предоставлять налоговые преференции и прочие льготы гражданам, участвующим в этой системе, и, конечно, инфляция должна быть гораздо ниже.
Можно также использовать опыт осуществления специализированных государственных ипотечных выкупов, но и в этом случае государство должно финансировать госбанки, чтобы они выдавали ипотечные кредиты гражданам, принадлежащим к определенным категориям населения. К тому же в настоящее время в большинстве стран власти, как я считаю, стараются как можно меньше вмешиваться в коммерческую сферу и использовать механизмы, позволяющие ей развиваться за счет заинтересованности самих предпринимателей. К примеру, в США существует уникальная государственная программа образовательного кредитования. Кредиты секьюритизируются, и сторонние инвесторы, как частные, так и институциональные, покупая ценные бумаги, вкладывают средства в американское образование. Согласно американским официальным данным, вложения правительства в такие ценные бумаги на 1 октября 2011 года оцениваются в 435 млрд. долларов. Подобная тенденция сейчас прослеживается во всем мире: если власти какой-либо страны хотят развивать социальную сферу, им следует привлекать в нее бизнес, создавать инструменты, благодаря которым участие в данном проекте будет выгодно для предпринимателей.
Сейчас гораздо большее значение имеет секьюритизация. Заслуживает внимания то, что в докризисном 2006 году доля ипотеки в ВВП в США составляла примерно 78%, в Великобритании превышала 80%, в среднем по Европе - 40%, а в Дании и вовсе доходила до 100%. Более того, в Дании, где за 2007-2008 годы огромными темпами вырос рынок продажи и производства ценных бумаг, все ипотечные кредиты секьюритизируются.
- Насколько надежным обеспечением является залог квартиры, приобретенной по ипотечной программе? С какими трудностями приходится сталкиваться банку при обращении взыскания на этот вид залогов и продаже такой недвижимости?
В целом квартира – достаточно надежный залог. Однако процесс обращения взыскания на предмет залога в нашей стране, к сожалению, довольно длительный – от 1,5 до 2 лет. В США, к примеру, он занимает 3-4 месяца. Часто люди берут кредит, не рассчитав свои силы. Многие потеряли работу во время кризиса. Злую шутку с нами сыграли отдельные города – лидеры по выдаче ипотечных кредитов, в частности, Барнаул, неоднократно получавший премии АИЖК. Рынок ипотеки там оказался «перегрет».
К числу проблем, с которыми приходится сталкиваться банкам при обращении взыскания, относится, в первую очередь, выселение граждан из квартир, являющихся предметом залога. Сделать это крайне сложно, особенно если в них прописаны несовершеннолетние дети. Конечно, закон предусматривает создание переселенческих фондов, однако оно сопряжено со значительными расходами для региональных бюджетов, поэтому губернаторы не стремятся их формировать. Данный механизм не отработан. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.
Длительность процесса взыскания приводит к тому, что заемщик еще глубже погружается в долговую яму: ведь пока идет суд, ему начисляются штрафы и пени. Имеется ряд сложностей, связанных с реализацией заложенного имущества. К их числу, в частности, относится отсутствие правового механизма изменения в ходе исполнительного производства начальной продажной стоимости недвижимости, установленной судом.
- Насколько я понимаю, недавно появился новый, внесудебный способ обращения взыскания. Что это за механизм?
Следует сразу отметить, что он предусмотрен только для юридических лиц. Если внесудебное обращение взыскания прописано в договоре, заверенном нотариусом, то кредитор может получить исполнительную надпись последнего и сразу, не подавая иск в суд, направлять документ приставам. По словам наших юристов, данный механизм существовал и прежде, но не работал. Мы надеемся, что сейчас что-то изменится. В целом это весьма полезное нововведение, позволяющее увеличить скорость обращения взыскания, но оно опять же усиливает финансовую нагрузку на клиента, которому приходится оплачивать услуги нотариуса.
- Насколько, по Вашему мнению, строгим должен быть надзор регуляторов за ипотечным рынком?
В настоящее время надзор регулятора достаточно строгий. Конечно, регулирующим органам необходимо контролировать рынок, однако уровень данного контроля должен быть ниже, чем, скажем, по корпоративным кредитам. Роль регуляторов в рамках данного направления кредитования в принципе может сводиться к получению от банков статистической информации об объемах ипотечного портфеля, чтобы впоследствии с их помощью осуществлять макроэкономическое планирование.
При этом Центробанк готов к диалогу с банковским сообществом. В частности, он поддержал инициативу кредитных организаций и уменьшил нормы резервирования для кредитов с низким первоначальным взносом и ипотечным страхованием. К тому же сейчас ЦБ предлагает рынку операции РЕПО под ипотечные ценные бумаги.
- Какие еще меры, связанные с ипотечным кредитованием, по Вашему мнению, должен предпринять Центробанк?
Одной из дальнейших мер, стимулирующих ипотечное кредитование, является внесение в действующую нормативно-правовую базу изменений, разрешающих использовать залоговое обеспечение для минимизации резервов по кредитам, объединенным в портфели однородных ссуд. В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация, при которой размер резерва, сформированного по одной и той же ссуде, может значительно различаться в зависимости от способа ее отражения в балансе банка. При учете ссуды на индивидуальной основе размер сформированного резерва корректируется с учетом предоставленного залогового обеспечения. В случае включения данного кредита в портфель однородных ссуд банк теряет право на корректировку резерва на залог, что не и имеет очевидных экономических причин. При этом учет всех ссуд на индивидуальной основе приводит к высоким трудовым затратам, что уменьшает выгодность ипотечного кредитования для банков.
Долговой эксперт, 01.03.2012
Редакционная статья
