Иван Забродин: Падение спроса на ипотечные займы если и возможно, то только не по "Военной ипотеке"
На вопросы "РБК-Недвижимости" о приобретении новостроек в Москве и Подмосковье по программе "Военная ипотека" отвечает член совета директоров группы компаний "ПЖИ" Иван Забродин.
- Расскажите, какие объекты допускаются Росвоенипотекой к реализации по льготным ипотечным программам для военных, каким критериям они должны соответствовать?
К реализации допускается два типа объектов. Первый - вторичное жилье, возможность приобретения таких квартир существовала еще до появления программы "Военная ипотека" для новостроек. Но необходимо отметить, что такие квартиры должны быть со свидетельством, то есть находиться в собственности продавца и, конечно же, на продаваемой квартире не должно лежать каких-либо обременений или залогов. То есть список критериев достаточно сильно сужает зону поиска.
Второй тип объектов, который пользуется наибольшим спросом в настоящее время, - это новостройки. Критерии следующие: объекты, строящиеся в соответствиис 214-ФЗ, должны быть аккредитованы банками, работающими с Росвоенипотекой. Они должны в обязательном порядке быть согласованы с этим ведомством (что должно подтверждаться размещением информации на официальном сайте). Строящийся дом должен находиться на высокой стадии готовности. Кроме того, с начала 2014г. недвижимость должна быть застрахована либо в ОВСЗ (Общество взаимного страхования застройщиков), либо в страховой компании, либо предоставляются банковские гарантии. Конечно же, эти требования не относятся к многоквартирным домам, строительство которых было начато до 2014г., для них условие страхования не применяется. К слову сказать, именно ГК "ПЖИ" и является одним из учредителей ОВСЗ и уже сейчас активно осваивает новые требования по страхованию объектов.
- Как коммерческие банки относятся к аккредитации "военных" новостроек?
Коммерческие банки в настоящий момент к "военным" новостройкам относятся с известной долей осторожности. Не каждый банк готов заниматься аккредитацией таких проектов, но такие, как СвязьБанк или Сбербанк, активно работают и аккредитовывают дома по программе "Военная ипотека".
Осторожность эта связана с тем, что военная ипотека - это низкодоходные сделки для банков, если рассматривать их не крупным пулами, которые могут позволить себе вышеупомянутые СвязьБанк и Сбербанк. Но мы искренне надеемся, что данная тенденция в скором времени отойдет в прошлое, и все больше банков будут рассматривать вопрос об аккредитации "военных" новостроек, тем более что эти шаги и так уже видны на рынке ипотечного кредитования.
- Какие новостройки показали наиболее высокие результаты по реализации с помощью военной ипотеки?
Наиболее высокие результаты показывают новостройки, квартиры в которых отвечают следующим критериям:
1) транспортная доступность (на собственном автомобиле или на общественном транспорте, поэтому можно сказать, что близость ко МКАД является одним из определяющих факторов);
2) стоимость жилплощади (наиболее важный критерий, в настоящий момент самые высокие продажи квартир - в ценовом сегменте 3-3,5 млн руб.);
3) наличие отделки (дает возможность заезда сразу же после подписания акта приема-передачи);
4) высокая степень готовности дома (квартиру по программе "Военная ипотека" можно купить только на стадии высокой степени готовности).
- Каков спрос на военную ипотеку и как он менялся в последние годы? Зависит ли он от наличия или отсутствия военных частей, расположенных в том или ином городе?
Сама программа продажи квартир по военной ипотеке для новостроек стартовала не так давно, чтобы делать какие-то выводы. Безусловно, спрос есть, и он растет. Но надо понимать, что за прошедшие полтора-два года после старта этой программы никто из застройщиков, в том числе и мы, еще до конца не уверены, достигли ли какого-то потолка и теперь растем вместе с рынком или же просто заполняем "вакуум", образовавшийся за счет отсутствия подобных программ для военнослужащих. Повторюсь, все эти слова актуальны лишь для рынка продаж новостроек, а не для рынка вторичного жилья.
Наличие военных частей рядом с городом играет огромную роль. Чем больше их в близлежащем районе, тем выше спрос на "военные" новостройки.
- Могут ли военные, служащие в других регионах, купить квартиру в Подмосковье по программе "Военная ипотека"? Как это сделать?
Как я уже говорил, могут. И не просто могут, а активно пользуются этой возможностью. Ведь если офицер, родившийся, к примеру, в Рязани, и последние 10 лет служивший в подмосковной части, будет рассматривать вариант приобретения жилья, то в 80% случаев он выберет квартиру именно в Подмосковье, потому что он уже пустил здесь корни, весь круг его общения и интересов формируется вокруг его местоположения. И совершенно логично, что квартира в том же самом Серпухове или Подольске для него более интересна, чем жилье в Рязани.
Теперь к вопросу, как это сделать. Сперва военнослужащему необходимо получить сертификат НИС (Накопительной ипотечной системы), после чего он выбирает интересующий его объект, связывается с отделом продаж застройщика, бронирует квартиру, которую подбирает с агентом по продажам, заполняет анкету и отправляет ее представителю застройщика (агенту по продажам). Агент же, в свою очередь, отправляет данную анкету, сертификат НИС и копию паспорта в банк, который аккредитовал строящийся объект, для одобрения. Как только банк подтверждает возможность выдачи ипотечного кредита, представитель застройщика готовит кредитный договор и договор участия в долевом строительстве, после чего приглашает военнослужащего на подписание документов. Как видите, схема достаточно простая, все, что требуется от покупателя, - выбрать квартиру, отправить сертификат и приехать на подписание договоров. А спустя некоторое время можно уже приезжать принимать новое жилье.
- Есть ли среди покупателей военные-одиночки, или в основном квартиры по военной ипотеке приобретают семьи?
Вопрос не совсем корректно сформулирован. Надо понимать, что жилье приобретает именно сам военнослужащий, а не его семья, и право собственности оформляется на покупателя, то есть самого военнослужащего. В большинстве случаев это семейный человек, и все члены его семьи регистрируются в приобретенной квартире. Но право собственности остается за ним.
- Что сегодня с точки зрения девелопера является основным препятствием для развития военной ипотеки в Московском регионе? И что строительная компания может сделать со своей стороны для улучшения ситуации?
Основное препятствие на текущий момент - это требование к объекту о высокой степени готовности. Только такие дома принимаются к аккредитации банком и получают одобрение Росвоенипотекой. Если была бы возможность аккредитовать дом на нулевом этапе строительства, то это, без сомнения, принесло бы свои плоды. Ведь зачастую цены на старте строительства значительно ниже, и военнослужащий, приобретающий однокомнатную квартиру в доме с высокой готовностью, мог бы купить в этом же доме за те же самые деньги приобрести двухкомнатную квартиру, обратись он туда год назад. Но до тех пор, пока такой возможности нет, приходится рассматривать ограниченный круг предложений.
Понятны и опасения банков и Росвоенипотеки - еще совсем недавно возникали скандалы с обманутыми дольщиками и недобросовестными застройщиками, но если посмотреть на этот вопрос с другой стороны, то можно было бы выделить некий список добросовестных застройщиков, всегда сдающих свои объекты в указанные сроки и не допускающих черных пятен на своей репутации. Без ложной скромности стоит отметить, что мы, ГК "ПЖИ", уверены, что попали бы в этот список и предоставили бы возможность покупать жилье военнослужащим за меньшие деньги за счет продажи квартир на нулевом этапе строительства.
- Как обязательное страхование застройщиков может сказаться на развитии военной ипотеки?
Этот вопрос частично, хоть и не явно, перекликается с предыдущим. Говоря об обязательном страховании застройщиков, мы сталкиваемся с двойственной ситуацией. С одной стороны, уверенность дольщика в том, что он не окажется обманут, - это очень важно. С другой стороны, страхование не бесплатная процедура, и платит за нее в итоге сам покупатель. Конечно же, в случае с военной ипотекой это забота Министерства обороны, но ведь расходы на страхование никуда не делись. И, чтобы погасить их, мы вынуждены поднимать цену на квадратный метр, что, в свою очередь, ведет к увеличению срока погашения ипотечного кредита.
Опять же, возвращаясь к первой стороне вопроса, можно вспомнить поговорку "Скупой платит дважды", и уверенность покупателя в своей защищенности - это мощный стимул к приобретению жилья, поэтому результатом введения новых правил будет, скорее всего, рост спроса на "военные" новостройки.
- Сегодня прогнозы относительно перспектив ипотеки в целом носят разнонаправленный характер: одни говорят о росте спроса и улучшении условий кредитования для заемщиков, другие прогнозируют спад, который обозначится во второй половине года. Какое развитие ситуации видите вы?
Из года в год объемы выдачи ипотечных кредитов только растут, и если говорить об ипотечных кредитах для военнослужащих, то рост так же очевиден. Мы считаем, что падение спроса на ипотечные займы если и возможно, то только не по программе "Военной ипотеки", потому что сам принцип ее не предусматривает вкладывания личных денежных средств в покупку жилья. За все платит Министерство обороны. Поэтому наша задача - обеспечивать рынок доступным жильем, дать возможность широкого выбора военнослужащим, и до тех пор, пока этот выбор у военнослужащих есть, будет расти и спрос на квартиры.
РБК, 25.03.2014
Редакционная статья
