Елена Кондратюк: Ипотека с господдержкой увеличила число застройщиков жилья эконом-класса
Ипотека с субсидированием процентной ставки поддержала в сложной экономической ситуации и застройщиков, и банки. О том, как банковский бизнес видит взаимодействие со строителями в рамках госпрограммы, и о предпочтениях покупателей недвижимости рассказала глава Санкт-Петербургского филиала Абсолют Банка Елена Кондратюк.
- Программу государственной поддержки ипотеки запустили в марте. Не уменьшился ли спрос на нее к октябрю?
Пока есть хорошие варианты на рынке, спрос не падает. Особенно в Петербурге. С момента запуска число заявок каждый месяц росло примерно на 20-25%. В сентябре мы выдали ипотечных кредитов в 6 раз больше, чем в июне. Это говорит о восстановлении спроса. Но в целом по стране наблюдается сейчас некоторый спад, потому что заканчиваются дешевые объекты. Конечно, если судить по условиям, то ситуация сложилась уникальная: если деньги на первоначальный взнос есть, то стоит брать ипотеку, потому что застройщики новых проектов практически не начинают, выжидают.
- С точки зрения банков, финансовое состояние застройщиков сейчас лучше, чем было в предыдущий кризис?
Как правило, волна кризиса накрывает слабых. Лидеры рынка пока держатся. Те из них, кто прошел кризисы 1998 и 2008 годов, четко понимают, как действовать даже в таких условиях. Они уже перестроились, имеют какой-то запас прочности и готовы двигаться дальше. Так обстоят дела у многих компаний, с которыми мы работаем. Эти компании, удачно пережившие прошлые периоды нестабильности, на мой взгляд, выживут и сейчас. Да, им, безусловно, нужна поддержка, но запас прочности у них все же есть.
- Получается, что сейчас именно льготная ипотека держит застройщиков на плаву?
Ипотека с субсидированием ставки стала инструментом поддержки и строительной отрасли, и банков. Судите сами: Абсолют Банк в 15 раз увеличил объем выдачи жилищных кредитов с момента запуска государственной программы субсидирования ипотечной ставки. На 1 июля объем ипотечного портфеля банка составил 47,9 млрд рублей.
Если бы правительство оперативно не запустило эту программу, то строительный рынок бы встал. Люди бы просто не смогли покупать квартиры по ставкам начала года. А сейчас ставки упали у нас ниже 11,5% по сегменту жилья экономкласса на первичном рынке. И это уже совсем другая история.
- Многие ждут снижения ставок по вторичному рынку. Снизится ли поток заявок на первичное жилье, если вторичка подешевеет?
Вопрос льготных ставок по вторичке рассматривается как раз для того, чтобы люди в итоге смогли продать свое старое жилье и купить квартиру в новостройке. То есть никакой конкуренции здесь нет. Те, кто нацелен на новостройки, будут покупать квартиры именно там — пока цены держатся на нынешнем уровне. И сейчас самое время для тех, кто откладывал покупку жилья в новостройке, сделать этот шаг. Объективных предпосылок для падения цен нет, а круг хороших вариантов сужается. Поэтому те, кто накопил на первоначальный взнос 20% и понимает, что с работой у него все более-менее стабильно, первыми взяли ипотеку, когда увидели падение ставок и широкий выбор объектов. Таких людей немало в Петербурге и области.
- Кто сегодня берет ипотеку на первичном рынке жилья? Изменился ли типичный заемщик?
Ипотеку берут социально активные люди от 25 до 50 лет. Те, кто постарше, в основном покупают квартиры для своих детей. А те, кто помоложе, выбирают жилье экономкласса, поскольку пока еще не накопили на покупку недвижимости более высокого уровня. Люди среднего возраста, от 35 до 45 лет, как правило, улучшают свои жилищные условия, покупая более просторные квартиры. У каждой категории заемщиков свои задачи и цели. К тому же люди научились просчитывать свои риски и совершают сделки более осознанно, чем раньше. Но и банки стали более гибко реагировать на спрос: не только снизили ставки, но и расширили возрастные рамки ипотечных заемщиков.
- Много ли среди заемщиков людей, расценивающих квартиру как инвестицию на фоне нестабильного положения рубля?
Таких людей стало гораздо меньше, в основном квартиры покупают именно для себя. Но при этом я замечаю, что застройщики стали предлагать больше однокомнатных квартир, которые чаще всего покупают под сдачу в аренду или перепродажу. Кстати, правительство пытается бороться с теми, кто покупает квартиры на нулевой стадии, а затем перепродает по более высокой цене, когда получено право собственности.
- Можно ли говорить о том, что новостройки сегодня стали менее качественными с учетом того, что застройщики в кризис стремятся сэкономить?
Сейчас высокая конкуренция на рынке новостроек и поэтому в Санкт-Петербурге появился хороший выбор добротных объектов с хорошей инфраструктурой. Кризис внес свои коррективы: из-за высокого интереса к более доступному жилью многие компании, которые раньше возводили только элитное жилье и жилье бизнес-класса, вышли на рынок строительства домов экономкласса. При этом расположение таких домов может быть вполне выигрышным. Во всяком случае метро будет не за тридевять земель. В любом случае в нынешних условиях приходится выбирать: либо место, либо уровень жилья.
- Льготная ипотека определила направление развития строительных компаний?
Более половины сделок заключается сейчас в рамках программы с государственной поддержкой, а стоимость квартиры по ее условиям лимитирована. Это значит, что о более высоком сегменте говорить не приходится априори, если человек хочет взять ипотеку по ставке не выше 12%.
Многие застройщики идут теперь на окраины, понимая, что такая локация снижает стоимость квадратного метра.
- То есть квартиры на окраинах и в пригородных районах области продаются лучше, чем в центре?
В центре в основном возводится элитное жилье, и цены на него не падают. А такие варианты вне рамок каких-либо льготных ипотечных программ на первичном рынке.
- Как изменилась работа банка с клиентами в кризис?
Мы стараемся работать с каждым потенциальным заемщиком индивидуально. Более половины клиентов приходят в банк через офис застройщика или агентство недвижимости. Как правило, сначала он подбирает квартиру, потом оформляет кредит. Мы понимаем, что у человека очень много вопросов и сомнений. Можно подойти формально — просто оформить кредит без каких-либо комментариев и советов. Но если мы видим вопрос в глазах клиента, то пытаемся выяснить, что именно ему непонятно. Тогда впоследствии у клиента не возникает неприятных сюрпризов и утраченных иллюзий, лучше на берегу просчитать все риски. Ипотека — история длинная, и нам важно, чтобы клиент был максимально информирован. У консультанта в банке, в отличие от застройщика, нет соблазна приукрасить информацию об объекте, он его не продает. И поэтому мы даем клиенту про каждый объект объективную информацию, если он, конечно, в ней нуждается.
Если клиент оставил заявку и долго не приходит, то мы звоним ему и обязательно спрашиваем, в чем причина. Если ему не подошел объект, то вместе ищем новые варианты, исходя из его возможностей и приоритетов.
- Продолжатся ли совместные программы банков и застройщиков?
Безусловно, они продолжатся, поскольку мы видим уникальный случай, когда такие совместные проекты в рамках госпрограммы выгодны сразу всем: и банку, и застройщику и, что самое главное, клиенту, который еще в начале года не мог даже мечтать о таких низких ставках в 9,5-10% на отдельные жилые комплексы. В итоге банк увеличивает поток клиентов из-за более низких ставок, а застройщик быстрее продает квартиры. Но есть и еще один важный аспект последнего времени: банки стали более тщательно подходить к аккредитации застройщика, отдавая себе отчет, что именно они являются "охранной грамотой" для клиентов.
- Есть ли проекты, которые не прошли у вас аккредитацию?
Конечно, у нас жесткие требования к застройщикам. Например, сюда входит задержка строительства более чем на год, малое количество завершенных объектов, отрицательные финансовые показатели являются тревожными сигналами. Мы аккредитовываем не все кампании, зато уверены в тех, кто успешно эту процедуру проходит. Для клиентов это огромный плюс, потому что застройщик уже прошел серьезный фильтр банка. У него однозначно есть разрешение на строительство, он работает по 214-ФЗ. Косвенно банк становится гарантом для покупателя жилья.
Деловой Петербург, 17.10.2015
Редакционная статья
