На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Строительные сберегательные кассы. Сейчас или никогда


Гордейко Сергей

независимый эксперт

Строительные сберегательные кассы. Сейчас или никогда. Будет ли четвертая попытка?

Строительная сберегательная касса является одной из самых невезучих тем финансового бизнеса. Как минимум три раза выносился на рассмотрение соответствующий закон и отклонялся. Сейчас, как никогда, эта тема может стать актуальной. Будет ли четвертая попытка с девизом «Принять нельзя отложить»? И вообще, зачем строительные сберегательные кассы нужны?

Вопрос строительных сберегательных касс предлагается к рассмотрению не как исторический экскурс на тему невезучего законопроекта, который официально вносился на рассмотрение Государственной Думы три раза в 2002, 2007, 2012 годах. Последний законопроект получил окончательный отказ 17.10.2014 года, в тот момент, когда стало очевидно, что текущий кризис не рассосется. Похоже, что в пылу рекордного года по выдаче ипотечных кредитов и построенных домов, было не очень интересно или очень не интересно заниматься хлопотным и новым делом.

Тема строительных сберегательных касс (ССК) очевидна и не очевидна одновременно. Очевидна суть этого бизнеса и его возможная польза. Не очевидны причины, не позволяющие этот бизнес в РФ запустить.

Попробуем поискать ответы на возникающие вопросы в следующей последовательности:

  • суть строительной сберегательной кассы
  • востребованность ССК в РФ в текущий период и в будущем
  • причины неуспеха попыток утвердить закон и запустить бизнес,
  • перспективы

Материал представляет собой независимое авторское мнение о строительной сберегательной кассе и может не соответствовать известному законопроекту и мнению других специалистов. Для упрощения из возможных синонимов кредит, ссуда, займ используется термин кредит.

I. Суть строительной сберегательной кассы

Коротко философию ССК можно описать фразой: «целевые накопления по фиксированной ставке с целью получить целевое финансирование по фиксированной ставке». С точки зрения клиента восприятие ССК выражается так: «Делаю несколько лет взносы по ставке 7 %, получаю ипотечный кредит на квартиру по ставке 9 %».

Все остальное относится к разряду технологий и ограничений. К основным ограничениям или условиям относятся перечисленные ниже.

1. Ограничение на виды деятельности ССК.

ССК должно только:

заключать контракты строительных сбережений и привлекать соответствующие средства

кредитовать своих клиентов в рамках контракта

организовать работу по полному обеспечению своих клиентов жилищным финансированием (подробнее позже)

размещать привлеченные средства в строго определенные сферы – инвестирование в жилье, и возможно в ипотечные ценные бумаги

комиссионные услуги, связанные с основной деятельности. Другими словами, имеет право брать комиссию за определенные операции.

2. Фиксированные условия накопительного контракта с клиентом.

Срок накопления, срок кредитования, ставки накопления, ставки кредитования, суммы контракта, соотношение между накоплением и кредитованием – все подлежит стандартизации с малой степенью гибкости. Это связано с необходимостью сбалансированной финансовой модели и предсказуемостью. В рамках данного материала расчетная модель обсуждаться не будет. Речь не идет о коротких контрактах. Цель – обеспечить 10-15 летние кредиты при накоплении в течение 5-7 лет.

3. Ограниченные цели и условия предоставления кредита.

Цели только две – приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке и ее капитальный ремонт. Недвижимость ограничена собственной квартирой и домом для постоянного проживания в населенном пункте. Обеспечение в виде ипотеки обязательно. Никаких общих интересов в многоквартирном доме.

4. Территориальное ограничение.

Не строгое, но возможное методическое ограничение. ССК создаются в рамках субъекта федерации. Цель такого ограничения обеспечить общие и понятные экономические условия для клиентов. Особенно это важно в части средней стоимости недвижимости. Близость к субъекту позволяет обеспечивать поддержку в организации жилищных инвестиций. В учреждении ССК могут участвовать и региональные власти.

5. Лицензирование деятельности.

Так как регулятор – ЦБ РФ, то не так важно, что делать: вводить понятие специализированного банка (сейчас нет) или создавать отдельный тип финансового учреждения. Естественно нормативы деятельности требуют уточнения.

Отметим некоторые технологии работы ССК, которые только для удобства изложения вынесены отдельно, но не могут существовать без упомянутых выше условий.

1. Математическая и финансовая обоснованность баланса потока накоплений, выплат по кредитам, строительно-инвестиционной деятельности.
2. Комплексное финансирование приобретения жилья.

Для полной оплаты приобретаемой недвижимости складываются средства из несколько источников:

  • собственные средства заемщика (10 %)
  • накопления в рамках контракта с ССК (20 %)
  • кредит от ССК, размер которого является расчётной величиной от накоплений (30 %)
  • ипотечный кредит от коммерческого банка (40%)

Цифры условные.

Такая схема требует изменения залогового законодательства. Давно существуют нормы последующей ипотеки, что может быть не очень удобно. Если в ипотечном кредитовании может существовать множество лиц на стороне Заемщика с равными обязанностями, то почему не может быть множество лиц на стороне Кредитора. Если, поверить, что законы должны обслуживать потребности экономической жизни, а не наоборот, то вопрос решаемый.

Для финансирования капитального ремонта можно обойтись кредитом ССК.

Несколько тонкостей, которые способствуют успеху ССК. По сути, это признание значимости системы жилищных накоплений и поддержка ее государством и бизнесом. Описываемая система не будет широко развиваться только в рамках коммерческой деятельности учредителей, даже, если они имеют широкие возможности.

1. Создание на первых порах ССК в рамках крупного банковского холдинга. Это обеспечивает простое решение по объединению двух кредитов и рефинансирования путем выпуска облигаций или других инструментов. Нельзя исключить предоставление ликвидности строительной сберегательной кассе при необходимости.
При развитости системы ССК это условие уже не так обязательно, хотя всегда полезно.

2. Роль государства по стимулированию жилищных накоплений, приводящих к жилищному кредиту. Известны прецеденты в виде солидарного участия государства и работодателя в жилищных накоплениях гражданина.

Например, к каждой 1000 накопленных рублей добавляются 200 рублей от государства, но не больше определенного лимита. Такая система была опробована в РФ при пенсионных накоплениях. Работодатель может добавить еще 200 рублей, но без ограничений. При этом, работодатель получает льготы по налогам и/или фондам и т.д. Суммы и условия обсуждаются. Принципиален факт солидарности.

Зачем это нужно государству – поддерживать и еще доплачивать? Если коротко, для получения длинного инвестиционного ресурса. Направление этого инвестиционного ресурса в недвижимость, преимущественно новую, дает стабильность решения жилищных проблем граждан и функционирования строительной отрасли. К стройке всегда примыкает дополнительная деловая активность, торговый оборот и т.д. А далее ЖКХ, налог на имущество и т.д. Это дает устойчивую, причем, не регулируемую директивно, базу экономического развития. Грубо говоря, ВВП создается не только крупными корпорациями, но и малым бизнесом, который за патент или иной сбора получает право легально и спокойно заниматься ремонтом квартир и др.
А работодатель, который доплачивает, должен получить возможность вносить в трудовой договор условие связи выплат и трудоустройства. Образно можно сформулировать так: «уволился раньше 5 лет – деньги верни».

II. Востребованность ССК в РФ в текущий период и в будущем

Прямо сейчас строительные сберегательные кассы не могут дать эффект, даже при ускоренной разработке и принятии соответствующих законов. Это система долгосрочного эффекта, который имеет экономическую и психологическую составляющие. Особенно в кризис важен механизм самопомощи, когда резко выросли ставки ипотечного кредитования, а государство определяется с размером помощи и мероприятиями по снижению ставки. Самопомощь заключается в планировании своих будущих действий на фиксированных условиях.

Востребованность заключается в следующих взаимосвязанных направлениях:

  • привлечение денежных средств населения в инвестирование недвижимости на стабильной и долгосрочной основе (длинные и дешевые кредиты)
  • увеличение доступности финансирования приобретения жилья для конкретного гражданина за счет объединения различных источников
  • увеличение количества потенциальных заемщиков - покупателей квартир/домов
  • создание дополнительной цели накопления и кредитования в виде капитального ремонта, что может быть особо актуально для малоэтажных и индивидуальных домов
  • увеличение конкуренции на ипотечном рынке
  • политическая и трудовая стабильность при организации системы поддержки накоплений
  • увеличение надежности обслуживания кредитов и снижение рисков кредиторов
  • формирования у граждан привычки долгосрочного самостоятельного финансового планирования
  • создание атмосферы надежды, что несмотря на кризисы, базовая потребительская потребность, а именно жилищная будет удовлетворена.

III. Причины неуспеха попыток утвердить закон и запустить бизнес

Начнем с бизнеса.
Первое. Рынок ипотечного кредитования растет, ликвидности хватает даже без секьюритизации, дома строятся. Зачем что-то менять.

Второе. Система хоть и понятная, но требует организационных, финансовых, технологических усилий. Инвестиции в чистое и непредсказуемое поле могут позволить только крупные и стратегически мыслящие участники рынка. То есть, такие проекты могут родиться в рамках холдинговых структур. Тот, кто мог тему освоить тот, в ней ранее не нуждался.

Третье. Незначительная помощь в накоплениях создает ощущение солидарности и желание эту небольшую выгоду обязательно использовать. Кстати, сюда могут подключиться и муниципалитеты, которые могли бы получить не только инвестиционный ресурс, но и поддержку дефицитных кадров.
 
Указанные элементы помощи и позволяют создавать ССК не на пустом месте, а в конкретных регионах для понятных целей, то есть становятся близкими (домашними) финансовыми институтами. Не будем путать с кредитными потребительскими кооперативы. Масштаб иной.

Вывод. Бизнес строительных сберегательных касс не получил своего заказчика, и как следствие не объявились исполнители.

Уточню. Идеальный заказчик – государство. Система большая, а вложения не очень. В таких задачах нет явного выгодоприобретателя, он распределен среди граждан, организаций, но приводит к постоянному и существенному вкладу в ВВП. Результат – общественный. Это несколько иная философия, которая отличается от развития крупных корпораций.

Посмотрим на отказы в принятии законопроектов. Возможно, что-то удастся понять из публично доступной информации. Анализ не ставит цели стать всеобъемлющим исследованием.

2002 год.
Документов о причинах отказа найти не удалось. В Законопроекте бросилось в глаза большое количество функций, свойственных универсальному банку.
2007 – 2009 год.
В тексте законопроекта остаются элементы универсальности, остаются участники юридические лица, остаются кредиты без обеспечения, но появилась премия государства.

Доступны три Заключения.

1. КОМИТЕТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ ПО ФИНАНСОВОМУ РЫНКУ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ от 29 июня 2009 г. N 3.24-72/3
2. ПРАВОВОЕ УПРАВЛЕНИЕ АППАРАТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ от 29 июня 2009 г. N 2.2-1/2552
3. ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ от 9 июля 2007 г. N 2810п-П13

Из этих документов видны направления доработки. Везде обсуждается вопросы капитального ремонта. Из текстов понятно, чтобы Закон заработал, требуются изменения и в других законах, в том числе терминологические. Ощущения безнадежности при определенной доработке не складывается. Тем не менее, отказ.
2012-2014
В тексте остались вкладчики юридические лица и промежуточные кредиты без обеспечения до 750 тыс. рублей. Порядок начисления государственной премии изменен.

Доступны заключения.

1. ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ от 29 июня 2012 г. N 3218п-П13 – отрицательное.

Не нравится порядок начисления премии за накопления и не полное соответствие бюджетному процессу.
Указано, что законопроект дублирует иные законы, что уменьшает его самостоятельный смысл. Там же подвергается сомнению необходимость особых нормативов деятельности.

Один абзац надо привести полностью и без комментариев.

«Кроме того, в представленном законопроекте выявлен коррупциогенный фактор. По тексту законопроекта используются понятия "группа развитых стран", "кредит на рыночных условиях", "рыночная процентная ставка договора", "разделение и объединение договоров накопления", определения которых в законодательстве Российской Федерации и законопроекте отсутствуют, что может повлечь их неоднозначное толкование и привести к противоречивой правоприменительной практике. Юридико-лингвистическая неопределенность, выражающаяся в употреблении категорий оценочного характера, является коррупциогенным фактором, содержащим неопределенные, трудновыполнимые и (или) обременительные требования к гражданам.»

2. Заключение (постановление).

Этот документ краток.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ДУМА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 17 октября 2014 г. N 5173-6 ГД
О ПРОЕКТЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА N 28346-6
"О СТРОИТЕЛЬНЫХ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫХ КАССАХ"
Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации постановляет:
1. Отклонить проект Федерального закона N 28346-6 "О строительных сберегательных кассах", внесенный депутатами Государственной Думы И.Д. Грачевым, О.Г. Дмитриевой, С.М. Мироновым, А.Д. Крутовым, Д.В. Ушаковым, Н.Р. Петуховой, А.В. Казаковым.
2. Направить настоящее Постановление и указанный проект Федерального закона депутатам Государственной Думы И.Д. Грачеву, О.Г. Дмитриевой, С.М. Миронову, А.Д. Крутову, Д.В. Ушакову, Н.Р. Петуховой, А.В. Казакову.
3. Настоящее Постановление вступает в силу со дня его принятия.

Что происходило в 2012 -2014 году не доступно внешнему исследователю.

Вывод раздела. В течение трех попыток в разные периоды текст законопроекта менялся, но все равно отклонялся из-за несоответствия тем или иным требованиям.
А существуют ли требования, удовлетворив которые законопроект может быть принят и система строительных сберегательных касс получит право на эксперимент?
Ответ на этот вопрос и подводит нас к заключительному разделу.

IV. Перспективы

Закон работает хорошо, если он нужен для обеспечения практической реализации бизнес идеи или общественной идеи. В обоих случаях нужен заказчик, то есть тот, кто нуждается в реализации идеи.

Первое. Как уже отмечалось, у идеи ССК нет явного выгодоприобретателя, кроме государства, которое могло бы заинтересоваться еще одним механизмом улучшения жилищных условий граждан. Но государство отработало и продолжает отрабатывать другие инструменты, под которые создан соответствующий аппарат или точнее несколько аппаратов в различных структурах. Соответственно государство станет заказчиком только в случае признания недостаточности действующих механизмов для обеспечения необходимого количества граждан комфортным жильем с привлечением кредитов.

Второе. Возможно, у какого-то крупного игрока уменьшится бизнес ипотечных кредитов настолько, что в долгосрочной перспективе для него будет выходом использование инструмента жилищных накоплений, переходящих в кредит.

Третье. Законопроект будет исправлен в соответствии с логичной и прозрачной бизнес моделью и пожеланием потенциального заказчика.

Если совпадут три указанных обстоятельства, то успех очевиден и скор.
Если только первое или второе, то успех будет зависеть от энергии заказчика и возможного исполнителя.
Если только третье, то не будет ничего т.к. даже идеальный текст - всего лишь текст, а не бизнес. При этом все терминологические нестыковки и исправления других законов могут быть решены при определенных интеллектуальных и волевых усилиях.

Вывод. Четвертая попытка может быть только в том случае, если будет Заказчик и Воля. И тогда попытка будет сразу удачной.

БЛОГ СЕРГЕЯ ГОРДЕЙКО НА САЙТЕ ЛЮДИИПОТЕКИ.РФ

РУСИПОТЕКА, 06.02.2015
 

Мы в соцсетях
Ссылки
По этой ссылке недорогой ручной сканер для считывания штрих кодов.
 Наверх