Главная / Тема дня на ипотечном рынке / Эксперты делятся с Аналитическим центром компании ООО «РУСИПОТЕКА» своим мнением относительно развития рынка ипотечного кредитования (сентябрь 2018)

Эксперты делятся с Аналитическим центром компании ООО «РУСИПОТЕКА» своим мнением относительно развития рынка ипотечного кредитования (сентябрь 2018)

Русипотека: Банк России увеличил коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (ниже 20%), которые будут выданы после 1 января 2019 года. Коэффициент возрастёт до 200% со 150% для расчета достаточности капитала банков. Как повлияет на продажу ипотечных кредитов в банке и на рынке в целом очередное ужесточение регулятора?

Екатерина Синельникова, Руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью, Банк Санкт-Петербург

Видится два варианта развития событий: первый – дальнейший отказ Банков от работы с пониженным первоначальным взносом, т.к. сейчас далеко не все пошли на эту меру, некоторые взяли на себя эти расходы; второй – увеличение надбавок за пониженную ставку, как способ сохранить предложение в продуктовой линейке.

Антон Красильников, руководитель центра ипотечного кредитования, Банк Зенит

Мы полагаем, что мера со стороны регулятора повлечет увеличение процентных ставок по выдаваемым кредитам с первоначальным взносом менее 20% и сокращение новых выдач с недостаточным объемов собственных средств более чем на 50%.

Андрей Чернявский, заместитель исполнительного директора, Владимирский городской ипотечный фонд (ВГИФ)

Мы опасаемся, что эти меры регулятора, как минимум, могут привести к повышению процентных ставок для таких кредитов (с первоначальным взносом менее 20%). Такие предложения кредитных организаций могут свестись к минимуму или вовсе уйти с рынка, как нерентабельные.
На данный момент ВГИФ такие изменения сильно не затронут, потому что, во-первых, около 90% всех ипотечных сделок проходят с первоначальным взносом более 20% от стоимости закладываемой квартиры (исключение составляют сделки с опцией «Материнский капитал», т.к. только по ним коэффициент кредит/залог может быть увеличен до 90% от стоимости квартиры, что равнозначно первоначальному взносу менее 20%, но таких сделок немного), а, во-вторых, большая часть наших ипотечных сделок проходит в рамках заключения договора займа, а не кредитного договора как во всех кредитных организациях, к которым эти нововведения регулятора относятся.

Ткачук Илья, начальник управления ипотечного кредитования, Примсоцбанк

Мы предоставляем ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 20% годовых по большинству программ. Взнос менее 20% допускается для отдельных категорий заёмщиков и специальных продуктов. Так, например, в случае использования материнского капитала, максимальная сумма кредита включая сумму средств материнского каптала составляет 90% от стоимости недвижимости. Но, после предоставления кредита и обращения клиентов в пенсионный фонд, часть кредита погашается средствами материнского семейного капитала. То есть, в течение 2-х месяцев с момента выдачи кредита, остаток составит не более 80% от стоимости залога.
Несмотря на ужесточение со стороны регулятора, банк не планирует вносить изменения в программы кредитования и ужесточать требования к наличию первоначального взноса. Мы отмечаем, что лишь 5% клиентов обладает взносом менее 20% от стоимости приобретаемого жилья. Кроме того, банк занимает 3 место в рейтинге банков с наименьшей просрочкой по ипотеке по данным на 1 полугодие 2018 г., составленным порталом Banki.ru. У нас слаженная команда и эффективный андеррайтинг, что позволяет не только минимизировать риски, но и показывать серьёзные объёмы выдачи. Банк и ранее не вел рисковую политику и не предоставлял кредиты со взносом менее 20%, так что изменения со стороны ЦБ РФ не отразятся на объемах продаж Банка.

Антон Павлов, управляющий директор розничных продуктов, Абсолют Банк

Данное изменение не повлияет на продажу ипотечных кредитов. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в нашем банке составляет 20% от стоимости объекта. По таким кредитам, в соответствии с инструкцией Центробанка, не предусмотрено применение повышенных коэффициентов риска.
Напомню, что это уже второй шаг Центробанка, направленный на ужесточение требований по резервированию с низким первоначальным взносом. Первое повышение до 150% вступило в силу 1 января 2018 года. До вступления в силу этих изменений большинство ведущих ипотечных банков пересмотрели свои требования к размеру первоначального взноса, в том числе Абсолют Банк. При этом стоит отметить, что средний размер первоначального взноса по ипотечному кредиту в Абсолют Банке составляет более 30%, то есть, как показывает наша практика, люди ответственно подходят к приобретению недвижимости и стремятся накопить собственные средства, прежде чем, выходить на сделку.

Марина Заботина, руководитель центра разработки ипотечных продуктов, Промсвязьбанк

Скорее всего, банки будут вынуждены увеличить ставки по кредитам с первоначальным взносом ниже 20%. Но спрос на кредиты с пониженным первоначальным взносом все равно останется на достаточном высоком уровне. Желающих купить квартиру много, и мы это видим по объемам выдач ипотечных кредитов. Рынок недвижимости насыщен интересными вариантами, и в условиях ограничений по времени и отсутствия в моменте достаточного количества денег для внесения первоначального взноса в размере 20%, клиенты будут брать ипотеку с низким ПВ на тех условиях, что предлагают банки.

Аркадий Тарнопольский, руководитель дирекции ипотечного кредитования, РНКБ Банк

Банкам с низким уровнем собственного капитала, которые предоставляют рисковые ипотечные кредиты с высоким уровнем резервирования, будет сложнее продолжать выдачи с низким первым взносом. В случае, если ипотечный портфель имеет первую категорию качества, то изменения существенно не повлияют. Что же касается РНКБ Банк (ПАО), то у нас один из самых низких уровней просрочки по портфелю ипотечных кредитов (согласно рейтинга banki.ru) и высокий размер собственного капитала. В рамках реализации взвешенной кредитной политики с низким уровнем резервирования по кредитам Банк сможет и в дальнейшем предоставлять кредиты с низким первым взносом. Сейчас для зарплатных клиентов первый взнос составляет от 10%, что расширяет аудиторию потенциальных клиентов и делает ипотеку более доступной. При этом в РНКБ средний размер первого взноса по портфелю обычно составляет более 30%, т.к подавляющее большинство клиентов сознательно подходят к ипотечному кредиту и предпочитают делать первый взнос больше 20%

Оксана Матюшенко, руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов, Райффайзенбанк

Данные изменения могут привести к увеличению минимального первоначального взноса до 20%, либо к увеличению процентной ставки для кредитов с высоким LTV.

Андрей Спиваков, главный управляющий директор, Совкомбанк

Сейчас на сделки с первоначальным взносом до 20% приходится порядка 35−40% от общего количества договоров, а со взносом до 10% — менее 5% договоров. В данном случае повышение коэффициента риска до 150% при первоначальном взносе менее 20% и, соответственно, 300% при первоначальном взносе менее 5% было установлено по кредитам, полученным после 1 января 2018. С 2019 года коэффициент риска по кредитам с первоначальным взносом менее 20% будет увеличен до 200%, мы предполагаем, что доля кредитов с низким первоначальным взносом может еще сократиться.

Русипотека: До какого уровня могут повышаться ставки кредитования без существенного влияния на объемы кредитования?

Екатерина Синельникова, Руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью, Банк Санкт-Петербург

По ощущениям замедление роста объёма кредитования возможно при увеличении ставки выше 11% годовых.

Антон Красильников, руководитель центра ипотечного кредитования, Банк Зенит

Для оказания существенного влияния на снижение объемов кредитования достаточно синхронного увеличения процентных ставок у всех участников рынка на 1-1.5%, т.к. это остановит программы рефинансирования ипотечных кредитов. Существенное влияние на объемы кредитования по другим программам, по нашему мнению, окажет увеличение ставок на 3 процентных пункта.

Андрей Чернявский, заместитель исполнительного директора, Владимирский городской ипотечный фонд (ВГИФ)

На наш взгляд, на объем кредитования может повлиять повышение процентных ставки до уровня прошлого года - это касается кредитов на приобретение квартир. Если говорить о самом популярном за последние 2 года кредитном продукте - «Перекредитование», то повышение процентных ставок до уровня прошлого года может вообще «убить» этот продукт.

Антон Павлов, управляющий директор розничных продуктов, Абсолют Банк

Пока изменение ставок не отразилось на объемах кредитования, так как, несмотря на повышение, они остались на достаточно комфортном уровне - около 10%. Однако, если повышение продолжится, под влиянием как внешних, так и внутренних факторов, то мы можем увидеть снижение объемов кредитования. Психологическая отметка - это 12% годовых и выше. Однако необходимо учитывать, что все-таки процентная ставка - это важный драйвер роста ипотечного рынка и рынка недвижимости. Однако не единственный. Потребительская активность будет также зависеть от динамики цен на недвижимость, доходов населения, инфляционных ожиданиях и множества других факторов.

Марина Заботина, руководитель центра разработки ипотечных продуктов, Промсвязьбанк

Если говорить о кредитах с первоначальным взносом от 20%, то сейчас психологический максимум ставки на ипотеку для покупки недвижимости - это 9,5%. А дальше ситуация будет зависеть от рынка, от равнозначности условий конкурентов на ипотечном рынке.

Аркадий Тарнопольский, руководитель дирекции ипотечного кредитования, РНКБ Банк

В случае повышения ставки до более 12% высока вероятность изменения клиентского поведения, и получение ипотечного кредита потенциальными клиентами может быть отложено.

Русипотека: Сказалось ли на поведении клиентов банка активное обсуждение в СМИ тренда на повышение ставок кредитования и возможное повышение цен на недвижимость?

Екатерина Синельникова, Руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью, Банк Санкт-Петербург

У рынка нет единого мнения относительно будущей схемы работы, существует множество полярных мнений о том, как скажется на кредитовании и продаже недвижимости изменение ФЗ-214. Для клиентов этот вопрос и вовсе слишком широкий, они мыслят уже, в рамках покупки недвижимости сегодня, либо в ближайшее время, форсировать спрос эти изменения будут во втором квартале будущего года, за счет вербальных интервенций участников рынка.

Антон Красильников, руководитель центра ипотечного кредитования, Банк Зенит

Естественно, обсуждение темы повышения ставок и цен на недвижимость сыграло свою роль. Сейчас мы ожидаем сохранения объемов выдач кредитов при растущих ставках. Это связано со спросом, который вызван ожиданием еще большего повышения ставок.

Андрей Чернявский, заместитель исполнительного директора, Владимирский городской ипотечный фонд (ВГИФ)

Да, указанная информация разнонаправленно отразилась на поведении клиентов. Часть из них, у кого вопрос о взятии ипотечного кредита стоял не так остро, отложили его на неопределенный срок, опасаясь внезапного повышения ставок даже после одобрения кредита. Другая часть населения, у кого решение жилищного вопроса первостепенно, опасаясь повышения цен на жилую недвижимость, идут за ипотечным кредитом по любым процентным ставкам.

Антон Павлов, управляющий директор розничных продуктов, Абсолют Банк

Не стоит переоценивать влияние негативных ожиданий на рынок. Приобретение жилья - это крупная покупка. Прежде чем выйти на сделку заемщикам требуется примерно 6-12 месяцев для того, чтобы накопить первоначальный взнос. Возможно, кто-то будет стремится реализовать свои планы, но мы не ожидаем существенного влияния. Кроме того, на динамику рынка сейчас может оказать влияние сезонный фактор - осенью количество сделок увеличивается.

Марина Заботина, руководитель центра разработки ипотечных продуктов, Промсвязьбанк

Сейчас сложно сказать, что повлияло на увеличение спроса на ипотеку: информация из СМИ о росте ставок и цен на недвижимость или повышенный сезонный спрос после относительного затишья в августе. Клиенты вернулись из отпусков, и по итогам сентября мы выдали значительно больше, чем в предыдущие периоды.

Аркадий Тарнопольский, руководитель дирекции ипотечного кредитования, РНКБ Банк

РНКБ по итогам августа отмечает существенный всплеск интереса клиентов к получению ипотечных кредитов(увеличение количества заявок на более 30%). В том числе это может быть связано с обсуждением в СМИ повышения цен на жилье в новостройках. Однако уже в сентябре объем заявок на оформление ипотеки в Банке вернулся в рамки среднегодовой динамики, при этом превысив в 2 раза показатели прошлого года.

Русипотека: Зафиксировали ли вы увеличение спроса на кредиты для приобретения новостроек? Что может повлиять на этот спрос в краткосрочной перспективе?

Екатерина Синельникова, Руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью, Банк Санкт-Петербург

Нельзя сказать, что наблюдаются изменения в структуре спроса.

Антон Красильников, руководитель центра ипотечного кредитования, Банк Зенит

За сентябрь мы не зафиксировали рост спроса на выдачу кредитов для покупки жилья в новостройках. Напротив, мы ожидаем увеличение спроса на готовое жилье.

Андрей Чернявский, заместитель исполнительного директора, Владимирский городской ипотечный фонд (ВГИФ)

Да, в последнее время спрос на кредиты для приобретения строящегося жилья вырос на 10-15%, мы это связываем с информацией в СМИ и других источниках о возможном повышении цен на новостройки, а также скорым сокращением объема ввода нового жилья в связи с переходом застройщиков на новую схему работы.

Антон Павлов, управляющий директор розничных продуктов, Абсолют Банк

Нет, такой динамики мы не отмечаем. Сейчас в нашем банке доля кредитов, предоставленных на покупку жилья в новостройках, составляет около 30%. Примерно на этом уровне она находится весь год. На динамику спроса на первичное жилье могут оказать два основных фактора - уровень процентных ставок по ипотеке и стоимость квадратного метра. Многие эксперты прогнозирует рост цен на недвижимость на фоне отмены ДДУ. Однако ожидается, что он не будет резким, благодаря тому, что многие крупные застройщики получили разрешение на строительство и смогут в ближайшие 2-3 года строить по старой схеме. Что касается процентных ставок, то при снижении спроса многие застройщики запускают специальные партнерские программы с субсидированием процентных ставок, что, как показывает практика, позволяет существенно увеличить продажи.

Марина Заботина, руководитель центра разработки ипотечных продуктов, Промсвязьбанк

Новостроек покупают сейчас немного меньше, чем вторичного рынка. И опять-таки, все зависит от региона. В Москве, Московской области и Санкт-Петербурге доля новостроек 40-45%, в регионах выдачи по некоторым регионам не превышает 20%. В краткосрочной перспективе на спрос может повлиять значительное снижение цен.

Аркадий Тарнопольский, руководитель дирекции ипотечного кредитования, РНКБ Банк

Банк фиксировал увеличение спроса в августе, однако в основном регионе присутствия Банка (Республике Крым и городе федерального значения Севастополь) одной из главных проблем остаются низкие темпы увеличения объема строительства, что мешает удовлетворить спрос населения. Таким образом, при сохранении текущего количества нового жилья от застройщиков объем ипотечного кредитования, скорее всего, сохранится.

Русипотека: Что может повлиять на спрос на ипотечные кредиты в краткосрочной перспективе?

Оксана Матюшенко, руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов, Райффайзенбанк

1. Есть понимание, что новые поправки к 214 ФЗ могут повысить стоимость строительства и повлиять на стоимость квадратного метра.
2. Доступность ипотеки (произошедшее повышение ключевой ставки повлияет на ставки по ипотечным кредитам).
3. Сейчас для ипотеки с LTV на дату выдачи от 80% до 90% – коэффициент (риск вес) 150%, а для кредитов, выданных с 01/01/2019, будет 200%. Это может привести к увеличению минимального первоначального взноса до 20%, либо к увеличению процентной ставки для кредитов с высоким LTV.

РУСИПОТЕКА, 04.11.2018