Итоги 2013 года на ипотечном рынке

Компания Русипотека попросила экспертов прокомментировать ряд ключевых событий на ипотечном рынке, которые произошли в прошедшем году и дать прогноз на дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования.

Русипотека: В конце декабря были приняты два закона, которые вносят существенные изменения в действующие федеральные законы. Изменения, в том числе, касаются расширения возможностей такого механизма как секьюритизация. Как на ваш взгляд отразится принятие закона на секьюритизацию ипотечных кредитов? Какие именно положения являются ключевыми и которых не хватало рынку до сих пор?

• Наталия Кольцова, заместитель генерального директора АИЖК

Этот закон создает правовое поле для формирования российского рынка облигаций, обеспеченных широким спектром финансовых активов - не только ипотечных 

(подобные сделки совершаются с 2006 г.), но и других: потребительских кредитов, кредитов малому и среднему бизнесу, карточных кредитов и т.д.
 
В законе помимо самой возможности секьюритизации финансовых активов отражены три основные новеллы. Первая касается введения понятия номинальных и эскроу-счетов. Это нововведение позволит усилить защиту прав владельцев облигаций на денежный поток секьюритизируемых ипотечных активов. Вся эта конструкция станет более защищенной при банкротстве банка - основного кредитора, который продолжает собирать платежи с заемщиков, а также банка, в котором находится счет эмитента. Вторая новелла определяет особенности банкротства таких специализированных эмитентов. Важное изменение состоит в том, что теперь право подачи иска по заявлению о банкротстве дается только представителям владельцев старших траншей - основных инвесторов. Третья новелла вводит возможность ограничить права иных кредиторов на подачу иска о банкротстве ипотечного агента (участника рынка ценных бумаг, который строит свою деятельность исключительно на приобретении требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой). У ипотечного агента есть несколько кредиторов, главный из которых - это владельцы облигаций. Но другие кредиторы по действующему закону имеют право обанкротить ипотечного агента, даже если все выплаты по облигациям осуществляются в срок. Это обстоятельство создает дополнительные риски для тех, кто вложил свои средства в ипотечные облигации, делает этот инструмент рефинансирования более рискованным, а следовательно, и более дорогим для кредитной организации. Все эти изменения делают структуру сделки гораздо более устойчивой, и фактически только старшие владельцы облигаций получают полные права распоряжаться судьбой выпуска.
 
Рассмотренные законодательные нововведения нацелены на активизацию институциональных инвесторов, они создают новый механизм финансирования как банков, так и инфраструктурных проектов. Мы полагаем, что этот закон позволит существенно расширить базу инвесторов, и те инвесторы, которые сейчас активизируются на рынке ипотеки, смогут участвовать в сделках секьюритизации и других активов.

• Юлия Ладыгина, руководитель юридического департамента банка DeltaCredit

Действующее законодательство позволяет секьюритизировать по российскому праву исключительно ипотечные кредиты. Сделки секьюритизиации с другими классами активов на протяжении долгого времени были возможны в трансграничном режиме.
 
Принятый 21.12.2013 Федеральный закон №379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) направлен на создание законодательной базы и условий для секьюритизации широкого круга финансовых активов на российском рынке капитала.
 
Закон вводит понятие «специализированного финансового общества» и устанавливает специальное регулирование деятельности такого общества.

Важными изменениями в части требований к специализированным финансовым обществам являются поправки в законодательство о банкротстве, устанавливающие особый порядок банкротства специализированных обществ. Такой порядок банкротства направлен на защиту интересов владельцев облигаций, гарантируя удовлетворение требований владельцев облигаций за счет реализации залогового обеспечения.
 
Законом также вносятся изменения во вторую часть Гражданского кодекса РФ в части порядка открытия, ведения и закрытия банком номинальных счетов и счетов эскроу, а также в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» в части регламентации операций по залоговому банковскому счету.
 
Использование счетов эскроу и залоговых счетов в секьюритизационных сделках направлено на обеспечение сохранности денежных потоков, поступающих в счет погашения секьюритизируемых обязательств, тем самым повышая уровень защищенности владельцев облигаций, выпущенных в ходе секьюритизации.
 
Поправки в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» вводят понятие «облигации с залоговым обеспечением».
 
Закон устанавливает также требования к объему и форме рисков в сделках секьюритизации, вносит поправки в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие очередность исполнения обязательств по облигациям разных выпусков (субординация). Институт субординации долга направлен на привлечение инвесторов разного уровня в сделках секьюритизации, а также на повышение гибкости управления рисками в таких сделках.
 
Наряду с перечисленными выше изменениями, вносимыми Законом, также хотелось бы отметить нормы, устанавливающие обязанность регистрации уведомлений о залоге, которым обеспечивается исполнение обязательств по облигациям, нотариусом. Указанное требование является новым для выпуска обеспеченных облигаций по российскому праву.
 
Принятие Закона можно расценивать как положительный шаг, направленный на создание правового поля для секьюритизации финансовых активов по российскому праву

• Сергей Михайлов, директор инвестиционно-торгового департамента Абсолют Банка

На рынке возможно проведение различных видов секьюритизации - как ипотечных кредитов, так и иных банковских активов. Поэтому, что касательно секьюритизации именно ипотечных кредитов, то законодательство уже существовало и несколько раз менялось в сторону улучшения.
 
Был некоторый пробел в законодательства, касательно секьюритизации других активов, который планируется устранить в принимаемых законах. Изменения в законодательстве позитивно повлияют на рынок секьюритизации активов в целом.

• Куликова Ольга, заместитель генерального директора ООО «Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса»

Внесение изменений в действующие законы позволит увеличить количество сделок по секьюритизации ипотечных активов. Одними из существенных изменений следует отметить:
- возможность секьюритизировать неипотечные активы;
- введение двух новых видов SPV – специализированное финансовое общество и специализированное финансовое общество проектного финансирования;
- расширение перечня объектов, которые могут выступать предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением – это не только ценные бумаги и недвижимое имущество, но и денежные требования по обязательствам, которые возникнут в будущем из существующих или из будущих обязательств;
- появление таких универсальных инструментов как: номинальный счет и счет эскроу;
- решение проблемы двойного налогообложения – доходы от уставной деятельности SPV не будут облагаться налогом на прибыль.

Русипотека: В декабре прошла первая мультиоригинаторная сделка по секьюритизации ипотечных кредитов, в которой участвовало четыре ипотечных компании. Как вы оцениваете дальнейшую перспективу подобных сделок как банков, так и некредитных организаций?

• Наталия Кольцова, заместитель генерального директора АИЖК

Мультиоригинаторные сделки – практически единственная возможность секьюритизации для небольших кредиторов. Но и для более крупных банков такие сделки снижают сроки и стоимость подготовки выпусков. Поэтому мы считаем, что данный механизм секьюритизации будет развиваться. Сейчас мы запускаем программу реализации мультиоригинаторных сделок, в рамках которой мы будем оказывать поддержку кредиторам, желающим участвовать в таких сделках. Интерес к ней достаточно высокий.

• Сергей Гришаев, глава казначейства банка DeltaCredit

Мы приветствуем появление нового механизма рефинансирования и активное участие АИЖК в формировании рынка рефинансирования. При поддержке АИЖК данный инструмент может быть востребован, и если мы увидим повторение подобных сделок, то в краткосрочной перспективе это будут незначительные в масштабах ипотечного рынка объемы эмиссий.

• Сергей Михайлов, директор инвестиционно-торгового департамента Абсолют Банка

Первая мультиоригинаторная сделка была организована АИЖК, которое является ведущим игроком ипотечного рынка. Подобная возможность может быть полезна банкам, которые, имея ипотечные портфели, нуждаются в фондировании и не могут инвестировать ресурсы в построение инфраструктуры секьюритизации - структурирование сделки, развитие IT и пр. Для таких банков и некредитных организаций – это лучший способ для финансирования их деятельности. В целом мы позитивно оцениваем перспективы проведения подобных сделок. Мы слышали, что сейчас в процессе подготовки находится ещё одна мультиоригинаторная сделка.

• Куликова Ольга, заместитель генерального директора ООО «Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса»

На наш взгляд, количество подобных сделок будет минимальным, поэтому говорить о перспективе развития сделок по секьюритизации ипотечных активов с участием нескольких оригинаторов преждевременно.

• Константин Мастрюков, генеральный директор ипотечной компании СИАМ

Я и ряд моих коллег из других ипотечных компаний оценивают переход на мультиоригинаторные сделки как хорошую перспективу для себя. Она позволит нам снять несколько чрезмерную зависимость от почти единственного рефинансиста и даст нам некоторую свободу в выборе предлагаемых на рынок продуктов. Так же, я вижу здесь возможность работать в партнерстве со  средними и небольшими банками.

Русипотека: ВЭБ из-за реформы пенсионной системы с 2014 года не сможет инвестировать средства в ипотечные облигации. Как это скажется на рынке рефинансирования ипотечных кредитов? Сможет ли АИЖК как институт развития, отвечающий за ипотечное кредитование, полностью удовлетворить потребность рынка в размещении ипотечных облигаций?

• Наталия Кольцова, заместитель генерального директора АИЖК

Основная особенность структуры ипотечной ценной бумаги заключается в том, что она амортизируемая, то есть начинает погашаться с первого дня после выпуска. Соответственно источником поддержания долгового рынка на уровне 2013 года в 2014 году могут стать средства от амортизации, но этих средств при текущих темпах выдачи ипотеки будет недостаточно. Восполнить этот недостаток, по нашим оценкам, может Банк России, если он выступит в роли инвестора. На данный момент у ЦБ есть инструменты для предоставления только краткосрочной ликвидности.
 
АИЖК планирует остаться на этом рынке и продолжать развивать свои продукты и услуги в этом сегменте, среди которых программа покупки ипотечных ценных бумаг, программа выкупа мезонинного транша, предоставление поручительства по ипотечным ценным бумагам и другие. Кроме того, в этом году помимо ВЭБа все более заметную роль на этом рынке стали играть управляющие НПФ.
 
Что касается того, как эта ситуация отразится на ставках по ипотечным кредитам, то ИЦБ сейчас не являются основным источником фондирования для банков, их доля составляет порядка 8 – 10%, поэтому многое будет зависеть от ставок по другим инструментам фондирования.

• Сергей Гришаев, глава казначейства банка DeltaCredit

Если говорить об объемах и в целом об ипотечном рынке, то отсутствие ВЭБа заметно не скажется, при этом программа АИЖК по покупке ипотечных ценных бумаг не заместит ВЭБ в силу разных механизмов приобретения облигаций, а именно - АИЖК продает опционы на ликвидность, а ВЭБ приобретал ипотечные облигации у оригинаторов и эмитентов на первичном рынке на рыночных условиях, существующих на момент размещения.

• Сергей Михайлов, директор инвестиционно-торгового департамента Абсолют Банка

ВЭБ заявил о том, что не будет продолжать покупку ипотечных облигаций. Не исключено, что в этой связи сделки могут приобрести более клубный характер: они будут организовываться большей частью под инвесторов, имеющих желание купить эти бумаги. Рынок ждет сделок, которые пройдут в начале этого года и станут ориентиром для оригинаторов. Несомненно АИЖК сможет удовлетворить потребность рынка в размещении ипотечных облигаций. Ранее АИЖК анонсировало свое намерение сменить акцент с выкупа ипотечных портфелей на покупку ипотечных облигаций, что и было подтверждено мультиоргинаторной сделкой – оно само теперь может выпускать ипотечные облигации, полученные от нескольких оригинаторов. Возможность проводить и поддерживать такие сделки будет зависеть от возможности АИЖК их фондировать.

• Куликова Ольга, заместитель генерального директора ООО «Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса»

Безусловно, уход ВЭБа с рынка инвестирования в ипотечные облигации приведет к значительному сокращению «дешевых» средств у кредитных организаций и, как следствие, повлечет за собой снижение объемов фондирования объектов строительства / незавершенного строительства, а также приведет к прекращению или значительному снижению со стороны крупных кредитных организаций объемов выкупа закладных и/или уступки прав требований, вытекающих из кредитных договоров (договоров займа), в последствии выступающих ипотечным покрытием по ипотечным облигациям, у мелких / средних банков финансирующих застройщиков и/или предоставляющих ипотечные кредиты физ. лицам на приобретения жилья в домах - новостройках. Таким образом, удорожание средств может привести к замедлению темпов роста строительства жилья эконом-класса, к увеличению % ставок кредитования застройщиков и, соответственно, к увеличению % ставок по ипотечным кредитам на приобретения жилья на этапе строительства.
 
АИЖК, как институт развития, отвечающий за ипотечное кредитование, не сможет полностью удовлетворить потребность рынка в размещении ипотечных облигаций.

Русипотека: Есть ли у вас планы по секьюритизации ипотечного портфеля в текущем году? Какой объем кредитов планируется секьюритизировать?

• Наталия Кольцова, заместитель генерального директора АИЖК

В 2014 году мы планируем реализовать две сделки секьюритизации – рыночную и по программе ВЭБ. Начнем также подготовку следующей мультиоригинаторной сделки. Объемы размещения в рынок будут зависеть от спроса и динамики процентных ставок.

• Сергей Михайлов, директор инвестиционно-торгового департамента Абсолют Банка

Абсолют Банк провел две сделки, обе прошли успешно. И в дальнейшем мы намерены активно использовать этот инструмент. Ипотека является одним из основных продуктов Абсолют Банка в ритейловом сегменте, поэтому мы всячески будем использовать возможность получить фондирование или в форме секьюритизации, или в иных формах рефинансирования с использованием ипотечного портфеля, который у нас будет накапливаться.

• Куликова Ольга, заместитель генерального директора ООО «Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса»

В текущем году наша компания планирует провести пробные сделки по выпуску ИСУ на сумму до 1,0 млрд. рублей.

• Константин Мастрюков, генеральный директор ипотечной компании СИАМ

Планы по секьюритизации есть - начать в этом году участвовать в мультиоригинаторной сделке с другими сервисными агентами и регоператорами АИЖК на 500-600 млн. в пуле на 1,5-3,0 млрд рублей.

Русипотека: Какие факторы будут влиять на кредитную ставку по ипотечным кредитам в 2014 году? Какие из них будут «толкать» ее вверх, какие вниз?

• Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК

На уровень ставки в следующем году будут влиять следующие факторы: стоимость фондирования, уровень платежеспособного спроса и ситуация с ликвидностью. Мы ожидаем, что средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в 2014 году в целом будут несколько ниже уровня 2013 года и не превысят 12 – 12,5% в базовом сценарии развития экономики.

• Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка

К факторам, которые будут способствовать снижению процентных ставок по ипотечным программам, можно отнести общее снижение депозитных ставок по вкладам, увеличение уровня конкуренции между банками из-за ухудшения ситуации с потребительским кредитованием и, как следствие, смена приоритетов бизнеса в большинстве розничных банков. Не стоит забывать и о том, что снижение ставок по ипотеке - это одна из задач государства, которая будет реализовываться через госбанки. Это также будет способствовать снижению процентных ставок. Впрочем, есть и факторы, которые будут сдерживать это движение. Это жесткая денежно-кредитная политика ЦБ, направленная на снижение темпов инфляции и, как следствие, на снижение денежного предложения на рынке, а также рост стоимости риска по кредитам в связи с ростом закредитованности населения и снижения темпов роста реальной заработной платы населения.

• Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования

Ставки зависят как от типа программы, так и от ряда факторов по заемщику и залогу. В частности одни из самых низких ставок по ипотеке - ставки по специальной программе "Военная ипотека". Ею могут воспользоваться только ограниченный сегмент клиентов - военнослужащие, покупающие жилье. Если говорить об иных вариантах низких ставок, по программам абсолютно рыночным и не являющимися социальными, т как правило это кредиты для заемщиков с полным комплектом документов о доходах по форме 2НДФЛ и покупающие квартиру с первоначальным взносом не менее 30%. Далее ставки начинают расти: чем больше вариативность предоставления данных о доходах заявителя, формат его поступлений (бизнес, работа по найму, но совместительство и т.д.), а также от типа залога (квартира, коммерческая недвижимость, жилой дом с землей) или программа не на покупку, а на разные цели под залог жилья - ставки постепенно растут.
 
Еще один вариант возможности снижения ставки - так называемые сезонные предложения и акции. Это как прямые опции, например, при покупке жилья в течение определенного срока подписания кредитной сделки ставки могут быть ниже на 0,5-1,0%%, так и косвенные варианты снижения, например, когда можно разместить сумму первого взноса в депозит на время поиска квартиры и тем самым чуть снизить свою ставку по кредиту.
 
Еще один вариант снижения реальной процентной нагрузки - получения кредита не сразу целиком, а так называемыми траншами - формат кредитной лини. Это новое предложение на современном ипотечном рынке и оно будет все более популярным сейчас. Ведь получается, что подписывая кредитный договор по ставке, например 12% клиент может не сразу брать кредит в виде всей одобренной суммы, а по мере надобности: строит дом и платит расходы частями - тем самым ставка начисляется только на сумму текущих взятых траншей и эффективная нагрузка по ставке значительно ниже классического кредита.

• Куликова Ольга, заместитель генерального директора ООО «Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса»

На формирование процентной ставки по кредитам влияет множество разных факторов, такие как: темпы инфляции, денежно-кредитная политика ЦБ РФ, валютный курс, банковская конкуренция на рынке кредитных услуг, налогообложение, наличие долгосрочного источника фондирования, объем рисков. Дифференциация процентных ставок по банкам в зависимости от их типа и размера, местности, клиентуры и других субъективных обстоятельств.

Источник и стоимость долгосрочного фондирования для коммерческих банков - пожалуй, самый главный фактор, влияющий на формирование ставки. - Основным инструментом долгосрочного фондирования является секьюритизация ипотечного портфеля.

• Константин Мастрюков, генеральный директор ипотечной компании СИАМ

Очевидно, что помимо общей экономической ситуации в стране и мире влиять будут - инфляция, конкуренция, доступная ликвидность, объемы ввода и строительства жилья, спрос на жилье. Мне кажется 2014 будет похож на 2103 год. Ставки сильно не изменятся.

• Алексей Попович, заместитель начальника управления залогового кредитования Райффайзенбанка

В 2014 году величина процентных ставок по ипотечным кредитам будет зависеть от стоимости фондирования для банков и развития рынка рефинансирования ипотечных кредитов в РФ.

Русипотека: Чувствуете ли вы или ожидаете ли усиление конкуренции на ипотечном рынке? Как на конкуренцию может повлиять «чистка» банковских рядов, которую проводит новое руководство Центрально Банка?

• Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК

Действительно, в последнее время Банк России проводит работу, направленную на повышение устойчивости и стабильности в банковской системе. Следует отметить, что отзыв лицензий у некоторых кредитных организаций мало повлиял на конкурентное окружение рынка ипотеки – в совокупности, банки, у которых была отозвана лицензия, занимали менее одного процента рынка ипотечного жилищного кредитования. Отметим, что одной из частей данной работы является развитие и повышение устойчивости системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Ипотечное кредитование является самым низкорисковым из всех видов кредитов, предоставляемых физическим лицам, и соответственно, более предпочтительным с точки зрения финансовой устойчивости банковской системы в целом.

• Дмитрий Поляков, руководитель отдела развития бизнеса банка DeltaCredit

В свете последних нововведений в законодательстве потребительского кредитования многие банки сместили фокус на ипотечные займы, считаю, что, конкуренция усиливаться будет, и мы уже наблюдаем определенные шаги наших коллег по рынку. Касаемо упомянутой «чистки», ее влияние на конкуренцию в части ипотеки маловероятно, так как рынок все же формируют топовые игроки, а банки, у которых были отозваны лицензии, специализировались скорее на потребительском кредитовании и депозитах.

• Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка

Конкуренция на ипотечном рынке в 2013 году серьезно обострилась, особенно это относится к сегменту кредитования новостроек. Именно за данный сегмент в 2013 году ключевые участники рынка начали полноценную «ценовую войну». Действия ЦБ по большому счету никак не повлияют на ипотечный рынок, поскольку львиную долю рынка ипотечного кредитования в России занимают крупные банки.

• Куликова Ольга, заместитель генерального директора ООО «Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса»

На сегодняшний день уже сформировался пул кредитных организаций (плюс АИЖК), занимающих лидирующие позиции на рынке ИЖК РФ, поэтому основная доля рынка ипотечного кредитования в 2014 году будет оставаться за лидерами рынка 2013 года. В связи с чем, усилении конкуренции, на наш взгляд, возможно среди некредитных организаций в регионах РФ.

«Чистка» банковских рядов существенным образом не отразится на конкуренции на ипотечном рынке хотя бы потому, что лицензии лишились «мелкие / средние» банки, деятельность которых не влияла на рынок ИЖК РФ. Однако, в данной ситуации может сработать «психологический» эффект недоверия населения к «мелким/средним» банкам и возможно перераспределение депозитов на счета более надежных банков (Сбербанк, ВТБ24 и т.д.).

• Алексей Попович, заместитель начальника управления залогового кредитования Райффайзенбанка

Конкуренция на ипотечном рынке имеет тенденцию к усилению. Это подтверждается тем, что банки в последнее время запускают большое количество специальных акций и программ.

• Константин Мастрюков, генеральный директор ипотечной компании СИАМ

Я исхожу из предположения, что конкуренция всегда усиливается и исходя из этого мы строим свою работу. Те банки, которые лишили лицензий, не оказывали никакого заметного влияния на рынок ипотеки.

Русипотека: Какие ипотечные продукты будут наиболее востребованы в ближайшее время? Планируете ли вы расширять продуктовую линейку? 

• Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК

Важной особенностью рынка жилья в 2013 году стала возрастающая роль ипотечного жилищного кредитования. Об этом свидетельствует рост доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе – сентябре 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 года).

В 2013 году мы наблюдали рост интереса заемщиков к кредитам на приобретение жилья эконом-класса, в том числе на этапах строительства. По оценкам АИЖК, доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках достигает 40% от общего объема выданных ипотечных кредитов, а по некоторым объектам она превышает 50 и даже 70% объема продаж.

В 2014 году мы ожидаем сохранение восстребованности продуктов, которые позволяют заемщикам приобрести доступное по цене и комфортное жилье: потенциальные ипотечные заемщики по-прежнему, согласно опросам АИЖК, отдают предпочтения кредитам с фиксированной процентной ставкой и аннуитетными платежами в рублях для приобретения недорогого, но комфортного жилья эконом-класса. Популярность кредитов на жилье в новостройках также сохранится.
 
В случае продолжения тренда на снижение инфляции в долгосрочной перспективе можно ожидать роста популярности кредитов с переменными процентными ставками, которые повышают доступность ипотеки и жилья для заемщиков на момент выдачи кредита.

• Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования

2013 год показал не только рост объемов рынка ипотечного кредитования в РФ, но и привнес целый ряд новинок и корректив на рынок, а кроме того дал возможности целому ряду новых сегментов потребителей получить возможность эффективно воспользоваться ипотечными программами. По сравнению с 2012 годом рынок в целом в РФ растет чуть медленнее, но положительная динамика, тем не менее, существенная. Появился целый ряд новых программ и вариантов их применения населением.
 
Это и программы для социальных категорий: новые возможности по военной ипотеке и использованию средств материнского капитала на первоначальный взнос, программы кредитования и субсидирования очередников в ряде регионов и молодых учителей и врачей, а также новые программы для представителей бизнеса и предпринимателей.
 
В зависимости от типа программы (покупка или просто залог под уже имеющийся объект), тип залога (квартира, дом, коммерческий объект), тип дохода заемщика (от работы по найму, от бизнеса, по справке или иной формат) зависит целый ряд условий программ. Это и ставка, и первый взнос, и максимальный срок и размер кредита.
 
Отличительной особенностью социальных программ стала все их большая вариативность и расширение целевой аудитории. Например, материнский капитал можно использовать как на первоначальный взнос так и на погашение кредита, по военной ипотеке одна из самых низких ставок и выше средняя сумма кредита, чем по типовым программам в ряде регионов. При этом, если смотреть на предварительную статистику рынка, совсем еще не значительная часть семей заявила о своем праве на использование средств материнского капитала, а ведь возможности очень велики. Пример, семья в регионе может переехать из 2-х комнатной квартиры в 3-х комнатную, получая ипотечный кредит на разницу в цене в размере около 500-800 тыс.рублей, а используя средства материнского капитала уже погасить досрочно кредит или его значительную часть. И жить в новой большой квартире.
 
Отдельного внимания заслуживают программы так называемого «экспресс» кредитования и учета предпринимательского дохода, а также новые возможности ипотечных залоговых программ. Часто эти программы носят название «экспресс», «ломбард» «программа залог». Основная суть этих предложений – возможность учета дохода не только от работы по найму, но и от предпринимательской деятельности, бизнеса, сдачи имущества в аренду и так далее. Второй важный момент – более простой пакет документов и ускоренные сроки принятия решения по заявке и оформлению сделки. Для многих клиентов, особенно в конце года это очень важно. При выборе программы важно обратить на такие факторы как:
 
 - валюта кредита (как правило, сейчас население берет кредит в рублях, так как доходная составляющая именно рублевая), однако кредиты в валюте тоже имеют спрос т.к. там ниже ставка,
 - ставка: зависит от типа дохода, источника получения, суммы первого взноса, типа залога. Как правило, по загородным домам ставки выше,
 - вариант использования кредита. А именно, сейчас при кредите под залог квартиры появилась опция «возобновляемая кредитная линия», таким образом, клиент может брать не сразу всю сумму одобренного кредита, а брать траншами, экономя на процентах. Но, частично досрочно погашая части траншей, может увеличить остаток кредита (который еще не взял) – снова. Таким образом, лимит возобновляется. И получается, что получив одобрение на сумму 2 млн. руб., при цене квартиры в 3 млн.руб, можно «обернуть» средства в разы больше чем 2 млн.руб.,
 - важно обратить внимание на расходы: страхование имущества, оценка, услуги риэлтора, и затраты на переезд, надо все считать внимательно.
 
Часто возникает вопрос: а для кого самые низкие ставки ? так вот, прежде всего это касается программ целевого социального формата, например военная ипотека, а также кредитов на покупку квартир с первым взносом от 30% и более и для клиентов со справками о доходах по форме 2НДФЛ. Второй частый вопрос: на какой срок лучше брать кредит? Плюс ипотеки в том, что срок может быть до 15-25 лет, и платеж за счет этого снижается. Но ничего не мешает клиенту погасить кредит досрочно, тем самым не только сократив срок кредита но и выплачиваемые проценты.
 
И еще – важный момент, так называемые «налоговые льготы». Правильно – имущественный налоговый вычет. При покупке жилья на средства кредита / займа (о чем должно быть указано в договоре) клиент получает возможность «вернуть» уплаченные налоги с доходов (облагаемых по ставке 13%) связанные с покупкой жилья (в зависимости от стоимости по договору) и проценты по кредиту (также с учетом ограничений налогового законодательства). С 2014 года вводится целый ряд изменений в Налоговый кодекс РФ и для покупателей жилья (в том числе тех, кто покупает в пользу своих детей) появляется целая масса полезных новостей и возможностей.
 
За 2013 год очень много изменений и новинок удалось привнести на ипотечный рынок. Многие из них – ответная реакция на пожелания риэлторов и клиентов. С этого года Банк предлагает вниманию клиентов и партнеров новую уникальную программу «Ипотечная кредитная линия (овердрафт)» и новую собственную программу перекредитования: «Консолидация кредитной задолженности и погашение других кредитов».

• Ирина Павлова, рководитель отдела развития продуктовой линейки банка DeltaCredit

Еще в 2013 году спрос сместился в сторону ипотечных кредитов на строящееся жилье, думаю, что в 2014 году эта тенденция будет усиливаться и станет определяющей в части востребованности ипотечных продуктов. Также потребители начинают интересоваться таким видом недвижимости как апартаменты. Эта альтернатива квартирам пока актуальна не для всех регионов России, но рост интереса очевиден. Что касается планов DeltaCredit, безусловно, в нашей продуктовой линейке появятся новые продукты. Уже сейчас мы кредитуем все виды жилья, но еще не все виды недвижимости охвачены. Также мы традиционно будем проводить акции для различных категорий заемщиков.

• Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка

В 2014 году мы ожидаем дальнейшего роста сегмента кредитования новостроек, а также интереса к ломбардным видам ипотечного кредитования. Если процентные ставки в течение года серьезно снизятся, то серьезно вырастет интерес к программам рефинансирования ипотеки.
 
Абсолют Банк в ближайшее время планирует запустить продукт «Коммерческая ипотека» для физических лиц, с помощью которого можно будет приобрести нежилую недвижимость, а также программу рефинансирования ипотечных кредитов.

• Куликова Ольга, заместитель генерального директора ООО «Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса»

В ближайшее время наиболее востребованы будут такие ипотечные продукты, как: Новостройка, Коммерческая недвижимость.
 
В 2014 году наша организация планирует расширить продуктовую линейку за счет модификации существующих и привычных рынку программ («Стандартная ипотека», «Под залог имеющегося в собственности жилья с целевым или нецелевым использованием средств», «Новостройка»), а также осуществить запуск программ «Коммерческая недвижимость», «Потребительское кредитование».

• Алексей Попович, заместитель начальника управления залогового кредитования Райффайзенбанка

Наиболее востребованными по-прежнему останутся ипотечные кредиты в рублях. Сохранится устойчивый спрос на ипотеку под залог строящегося жилья. Результаты маркетинговых исследований показали, что в ближайшее время будет расти спрос на ипотеку под залог коттеджей и таун-хаусов, а также недвижимость заграницей.

• Константин Мастрюков, генеральный директор ипотечной компании СИАМ

Из программ АИЖК, с которыми мы работаем это прежде всего Стандарт, Материнский капитал, Новостройка. АИЖК выпустило много новых продуктов и дополнительных опций к существующим продуктам. Некоторые, например "Переезд" очень перспективные, но на рынке не раскрученные.

Русипотека: Каков портрет вашего ипотечного заемщика: возраст, семейное положение, социальный статус, доход? Как изменились эти параметры за последние два-три года?

• Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК

Согласно исследованиям АИЖК, проведенным в 2013 году, современный ипотечный заемщик – это человек, состоящий в браке (81%) и чаще всего имеющий в семье одного ребенка. Средний возраст составляет 36 лет.
 
У ипотечного заемщика есть высшее образование (80%, согласно проведенному исследованию в 2010 году – 72,2%). Каждый пятый ипотечный заемщик (20,6%) работает в сфере строительства и промышленности. Среднедушевой доход на члена семьи за 2 года вырос на 3 тыс. рублей и составил 29,6 тыс. рублей.

• Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования

Основное направление розничного бизнеса Банка Жилищного Финансирование – ипотечное кредитование населения. За 2012 год объем сделок составил более 8 млрд. руб., а по 2013 году приближается к 10 млрд. рублям. Банк помимо выдачи кредитов также осуществляет обслуживание кредитов, являясь, в том числе сервисным агентом АИЖК. На обслуживании несколько десятков тысяч кредитов. Если говорить о портрете клиента, то как правило, это семейные люди, то есть семейные пары, в возрасте 27-45 лет, со сложившимся стабильным доходом и занятостью. В основном это работник по найму и небольшую часть составляют клиенты, ведущие предпринимательскую деятельность.
 
Из типов продуктов клиенты в равной мере выбирают как кредиты на покупку жилья на вторичном рынке, так и под залог уже имеющегося на новее жилье или строительство загородного дома.
Семейные пары, как правило, берут кредит на улучшение жилищных условий, часто используют средства материнского капитала, Покупают 2-3 комнатные квартиры. Молодые люди, как правило, берут кредит на первое жилье и это 1 - 2- комнатные квартиры.
 
Относительно действий банка по привлечению молодой аудитории – да банк ведет отдельные программы для молодых специалистов и также разные маркетинговые акции, банк активно выходит к аудитории в соц.сетях и к пользователям интернет пространства.
 
Кроме того, в банке развивается программа лояльности как для клиентов, так и партнеров. Она так и называется «Любимый партнер» «Любимый клиент». В рамках программы есть разные опции и предложения для клиентов от клиентов, постоянных клиентов и партнеров Банка.
 
Около 95% клиенты по кредитам в возрасте 25-55 лет, 5% клиенты в возрасте 24-25 лет и 55-59 лет.

• Никита Зубарев, директор департамента маркетинга банка DeltaCredit

За прошедшие три года портрет заемщика DeltaCredit действительно несколько изменился. Например, заемщик стал моложе: если в 2011 году наиболее часто встречающийся возраст составлял 34 года, то на конец 2013-го цифра снизилась до 30 лет. При этом по критерию семейного положения картина осталась практически неизменной: более половины клиентов банка состоят в браке. Также стабилен показатель образования: более 70% клиентов имеют высшее образование. Средний доход заемщика по сути увеличился на значение инфляции за данный период. Что касается гендерного распределения, с 2011 года доля женщин-заемщиков снизилась почти на 2%.

• Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка

Возраст свыше 35 лет, семейные, с доходом от 30 тысяч в месяц и выше на одного члена семьи. Мы отмечаем, что в последние годы средний возраст заемщика снижается, а также растет доля заемщиков-женщин.

• Алексей Попович, заместитель начальника управления залогового кредитования Райффайзенбанка

Наш заемщик – это финансово грамотный 27-40-летний сотрудник крупной, средней российской или международной компании с официальным/подтвержденным доходом. Предпочтение отдается клиентам со стабильным заработком, хорошей кредитной историей и достаточной суммой накоплений. Минимальный доход для получения ипотечного кредита составляет 20 000 рублей. Данные параметры не претерпели значительных изменений за последние 2-3 года.

• Куликова Ольга, заместитель генерального директора ООО «Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса»

Возраст: 30-35 лет. Семейное положение: женат/замужем. Социальный статус: руководитель среднего звена. Доход от 50 000 рублей в регионах, от 120 000 рублей в Москве. За последние два-три года выросли уровень доходов и социальный статус заемщика.

Русипотека: Какие задачи перед собой ставит компания в 2014 году (вывод на рынок новых продуктов, достижение определенных показателей и пр.)?

• Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК

В 2014 году АИЖК, согласно утвержденной стратегии развития, намерено создавать условия для устойчивого и качественного роста рынка ипотечного кредитования, преимущественно в сегменте эконом-класса. С целью ускоренного развития вторичного ипотечного рынка и увеличения количества выпусков ипотечных ценных бумаг одним из ключевых направлений деятельности АИЖК будет поддержка секьюритизации ипотечных кредитов, в том числе развитие мультиоригинарной платформы секьюритизации, которая позволит привлекать выгодное фондирование небольшим и средним банкам. Большое внимание будет уделено развитию инфраструктурных услуг, направленных на повышение уровня конкуренции на рынке и снижение банковской маржи участников ипотечного рынка. Важным направлением деятельности является также дальнейшее развитие механизма ипотечного страхования, способствующего повышению доступности ипотечного кредитования и перераспределению рисков.
 
Кроме того, АИЖК продолжит реализацию специальных программ для отдельных категорий граждан. Напомним, что по ипотечным кредитам, выдаваемым по программам ОАО «АИЖК» для молодых учителей, действуют ставки 8,5%, для молодых учёных ставки составляют от 10 до 10,5%, для получателей материнского (семейного) капитала – от 7,65 до 12,5%.
 
C 1 января АИЖК улучшило условия по программе ипотечного кредитования «Военная ипотека». В соответствии с новыми условиями, увеличивается максимальная сумма ипотечного кредита с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей при покупке квартиры на первичном рынке. Также до 20% снижен минимальный размер первоначального взноса (ранее составлял 30%). Уровень ставки, как и раньше, составит от 9,5% годовых в рублях, что на 2,8 п.п. ниже среднерыночной ставки по стандартным ипотечным продуктам, зафиксированной в октябре 2013 года. При этом ставка не зависит от срока кредитования, суммы первоначального взноса и возраста военнослужащего.
 
В настоящее время Агентством готовятся изменения условий программы «Переезд». Эта программа была создана для оптимизация альтернативных сделок за счет конвертации средств от продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жилье (даже если старое жилье обременено предыдущей ипотекой). Ранее заемщику, у которого не было средств на первоначальный взнос, необходимо было оформлять потребительский кредит, ставка по которому значительно выше, чем по ипотечному, или откладывать проведение сделки на неопределенный срок для накопления необходимой суммы.
 
Изменения в программе «Переезд» предполагают повышение доступности кредита, расширение круга заемщиков и перечня программ, в сочетании с которыми может быть использован продукт. Внедрение новых условий планируется реализовать в первом квартале 2014 года.

• Никита Зубарев, директор департамента маркетинга банка DeltaCredit

В 2014 году мы планируем дальнейшее развитие по ключевым бизнес-направлениям: расширение продуктовой линейки – уже в первом полугодии мы запускаем 2 новых продукта и несколько акций. Не останется без внимания и региональная сеть – до конца года офисы DeltaCredit появятся еще как минимум в трех городах России. Безусловно, банк ориентирован на увеличение своей доли на ипотечном рынке, и мы будет использовать все наши ресурсы и преимущества, включая традиционно высокое качество обслуживания клиентов, для достижения этой цели. Являясь лидирующим игроком среди частных банков на рынке ипотечного кредитования, мы также ставим перед собой цель по популяризации ипотеки как инструмента для решения жилищного вопроса, который очень остро стоит в нашей стране. Мы видим большие перспективы для развития ипотечного рынка в России в соответствии с целями, зафиксированными в «Стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 года», и будем продолжать работу по продвижению предложений, высказанных в «Ипотечном манифесте» DeltaCredit, изданном в 2013 году.

• Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка

В 2014 году Абсолют Банк намерен по-прежнему активно развивать ипотечное кредитование. Сегодня банк занимает 7-е место среди российских банков по объему ипотечного портфеля по версии портала Banki.ru. В этом году мы ставим перед собой задачу войти в ТОП-5 банков на рынке ипотечного кредитования.

• Куликова Ольга, заместитель генерального директора ООО «Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса»

В 2014 году нашей компанией планируется не только увеличить объемы выдачи займов, рефинансирования и сопровождения кредитных активов, но и расширить продуктовую линейку за счет модификации существующих ипотечных программ, а также выйти на рынок с новыми программами кредитования по неипотечным активам.

• Константин Мастрюков, генеральный директор ипотечной компании СИАМ

Среди наших приоритетных задач следующие: расширение регионального присутствия, расширение участия в кредитовании долевого строительства за счет новых опций АИЖК, развитие сотрудничества со подрядными организациями в строительстве жилья, расширение штат специалистов по недвижимости, развитие интернет и информационных технологий.
Все это приведет либо к сохранению объемов на падающем рынке, либо к росту объемов на нейтральном или растущем рынке.

ЛЮДИИПОТЕКИ.РФ - НОВОСТИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА, БЛОГИ ЭКСПЕРТОВ, ОН-ЛАЙН КОНФЕРЕНЦИИ

РУСИПОТЕКА, 20.01.2014