Главная / Статьи об ипотеке и секьюритизации / 2015 / Арендное жилье - неразрывная связь с ипотечным бизнесом и жилищной политикой

Арендное жилье - неразрывная связь с ипотечным бизнесом и жилищной политикой

Гордейко Сергей

независимый эксперт

План

Введение
I. Обзор докладов по теме арендного жилья на XIII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» 21 апреля 2015 года
II. Между ипотечным бизнесом и жилищной политикой
III. Спрос на арендное жилье. Связь с ипотечным кредитованием
Заключение
Список литературы

Введение

Рассмотрение ипотечного бизнеса не может ограничиваться сферой ипотечного жилищного кредитования как наиболее публично раскрученной, а должно быть расширено на все родственные области.

Статья продолжает описание сфер деятельности, которые вместе с ипотечным кредитованием могут стать истинным локомотивом развития социально-экономического развития страны.
Под ипотечным бизнесом в широком смысле будем понимать деятельность в сфере недвижности, связанную с кредитованием и секьюритизацией.
Принципиальным и уникальным свойством ипотечного бизнеса является возможность сформировать поток долгосрочных и довольно надежных платежей, которые могут быть секьюритизированы. Для всех видов ипотечного бизнеса топливом для локомотива служат инвестиции, которые будут обсуждаться в статье.

К ипотечному бизнесу в рассматриваемой трактовке относятся и неоднократно описывались автором следующие разделы.

1. Ипотечное жилищное кредитование [1-12].
2. Наемные дома в качестве практической реализации арендного бизнеса.
3. Капитальный ремонт многоквартирных домов [13].
4. Строительные сберегательные кассы [14].

I. Обзор докладов по теме арендного жилья года на XIII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» 21 апреля 2015

На XIII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», прошедшей 21 апреля 2015 году, состоялась панельная дискуссия по теме «Арендное жилье в России».
Выступления и презентации участников позволяют представить диапазон вопросов по теме арендного жилья.

Ниже приведен краткий обзор выступлений.

Александр Пузанов, аналитик Лаборатории исследования отраслевых рынков Экспертного института НИУ ВШЭ, исполнительный директор фонда «Институт экономики города». Доклад «Разработка нормативно-правовой базы формирования социального наемного жилья в рамках положений Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ».

В докладе обсуждались доработки, связанные исполнением Федерального закона от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Указано количество требующих принятия подзаконных актов по категориям:

Правительством РФ–7
уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти -5 (в том числе 2 – в рамках исполнения полномочий собственника государственного жилищного фонда)
органами государственной власти субъектов Российской Федерации/ органами местного самоуправления - 15 (в том числе 12 обязательных документов)

Илья Беляев, заместитель генерального директора ОАО «АФЖС». Доклад «Разработка единых стандартов арендного жилья для эффективного управления арендными домами».

В настоящее время у АФЖС 3 финансовых (кредитных) продукта для поддержки развития и формирования рынка найма.

1. Наемный дом». Предоставление кредита на выкуп многоквартирного дома, в случае его целевого использования под наемное жилье. Возможно предоставление финансирования на строительство такого дома.
2. «Наемное жилье». Предоставление кредита на выкуп портфеля квартир (не менее 5) в многоквартирном доме, в случае целевого использования квартир под наемное жилье.
3. «Наемное жилье с выкупом». Предоставление кредита на выкуп портфеля квартир (не менее 5) в многоквартирном доме, в случае целевого использования квартир под наемное жилье с возможностью постепенного выкупа.

В докладе дана классификация стандартов.

1. Стандарты, относящиеся к этапу строительства:

требования к параметрам наемных квартир и наемного (многоквартирного) дома, типология жилья
требования к социальной инфраструктуре.

2. Стандарты «упаковки» наемного жилья:

требования к договорам найма и найма с выкупом
требования по количеству квартир, сдаваемых / сданных внаем (в случае многоквартирного дома)
требования по управлению наемным жильем (property management)
требования к минимальной меблировке наемного жилья

3. Требования к параметрам финансирования наемного жилья:

стандарты финансирования на этапе строительства
стандарты финансирования выкупа жилья, на которое уже получено право собственности, для целей сдачи внаем

В докладе отмечено предназначение Стандартов и деятельность АФЖС направлении формирования нового рынка.

Илья Пономарев, управляющий директор Федерального центра проектного финансирования.

В докладе обсуждались принципиальные подходы к организации сферы арендного бизнеса в России. Подчеркнуты возможности в ряде случаев решать социальные задачи с помощью арендного жилья более эффективно по сравнению с ипотечным кредитованием.

Игорь Горских, генеральный директор Корпорации «Русская недвижимость», г. Калуга. Доклад «Инвестиции в арендное жилье как дополнительная возможность пенсионных накоплений».
Материал посвящен теме вложений частных средств в покупку недвижимости для извлечения дохода от последующей сдачи в аренду.

Указана связь между элементами программы:

приобретение недвижимости, включая рассрочку
особенности недвижимости
сдача в аренду

В докладе предложен весьма неоднозначный подход к управлению денежными средствами. Управление недвижимостью требует определенных затрат и искусства. Когда она (недвижимость) в наличии, то без управления не обойтись по определению. Но вкладывание денег, особенно без полной суммы на покупку, в длинный инвестиционный проект, не выглядит очевидным ни в части доходности, ни в части рисков. Складывается ощущение, что этот проект для частных лиц имеет очень узкое применение.

Алексей Денисов, директор ГП НО «Нижегородский Ипотечный Корпоративный Альянс» (НИКА). Доклад. «Арендное жилье в Нижегородской области. Перспективы развития».

Материалы доклада посвящены теме использования арендного жилья для решения кадровых вопросов предприятий. Указаны предпосылки к началу работы по программе «Арендное жильё».

С 01.01.09 Предприятия имеют право направлять до 3% от общего ФОТ на возмещение затрат работников по уплате процентов по ипотечным кредитам на приобретение жилья, при этом данные суммы не облагаются налогами на прибыль, НДФЛ и освобождены от уплаты страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации в соответствии с п.п. 40 ст. 217, п. 24.1 ст. 255 Налогового Кодекса РФ; п. 13 ст. 9 Федерального закона «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования» от 24.07.2009г. № 212-ФЗ и письма Минфина России от 19.12.11г. № 03-04-05/9-1059.

Приведено описание трех вариантов работы.

1. «Арендное жильё». Строительство арендного жилья для сдачи в наем сотрудникам предприятия.
2. «Корпоративная новостройка». Строительство жилья для сотрудников предприятия, которое будет приобретаться с помощью ипотеки.
3. «Корпоративная ипотека». Приобретение готового жилья на вторичном рынке сотрудниками предприятия.

Выводы по первому разделу

Доклады и дискуссия на конференции позволяют сделать несколько взаимосвязанных выводов.

Первое. Важность роли арендного жилья в решении задач социально-экономического развития до конца не определена.
Второе. Стандарты и соответствующая поддержка продолжают развиваться, но не как для первостепенного направления.
Третье. Бизнес еще нащупывает свой стратегический интерес к этой отрасли.

II. Между ипотечным бизнесом и жилищной политикой

На первый взгляд, схема арендного бизнеса проста и надежна. Домовладелец (наймодатель) приобретает многоквартирный дом или инвестирует в его строительство, а в дальнейшем все помещения сдает в аренду. Такой наемный дом имеет не только залоговую стоимость, но и является источником средств для выплат по кредиту. Осталось найти кредитора, построить или купить подходящий дом и сдать помещения в аренду. В дореволюционной России именно такая схема стала одной из главных основ развития ипотечного кредитования.
Некоторые особенности, связанные с развитием арендного бизнеса в современной России, представлены в табл. 1.

Таблица 1. Особенности развития арендного бизнеса

Участники арендного бизнеса	Особенности арендного бизнеса
Домовладельцы	1. Наемные дома надо строить. Готовых объектов недвижимости практически не существует. С учетом строительного цикла срок окупаемости проекта может приблизиться к сроку ипотечного жилищного кредита (15 -20 лет и больше). 2. Частные инвестиции с 15-летним сроком окупаемости не очень распространены. Необходим длинный кредит, но по ставкам ниже, чем у жилищных кредитов. При перекладывании высокой кредитной ставки в арендный тариф предложение может не соответствовать спросу на аренду. 3. Ценовую конкуренцию составляют частные наймодатели, которые получили жилье без инвестиций (по приватизации, наследству). Победить такую конкуренцию можно предлагая значительно превосходящее качество с небольшим предложением цены. 4. Обязательно бескомпромиссное применение самых современных технологий строительства и эксплуатации наемного дома. Неэффективная энергоэффективность и другие эксплуатационные расходы при перекладывании в арендный тариф будут снижать ценовую конкурентоспособность. То есть, наемный дом не должен быть быстро построенным домом «эконом» класса. Здесь имеется в виду экономия, за которую скупой платит дважды. Строить необходимо и качественно и быстро. Именно такой подход даст рыночные преимущества. 5. Наемный дом должен давать комплексное решение для комфортного проживания и в части оборудования жилых, общественных помещений и придомовой территории. Советские общежития гостиничного типа должны быть забыты как страшный сон. Оптимизация оборудования и обустройства – большой и серьезный вопрос, требующий оптимизации и специальных исследований. В гостиничном бизнесе профессиональная работа не прекращалась никогда, а опыт домовладельцев применительно к нашим условиям должен нарабатываться
Кредиторы	1. Размер кредита достаточно большой и отсутствует статистика успеха арендного бизнеса. С точки зрения рисков и возможности фондирования общие условия функционирования большинства коммерческих банков не позволяют выдавать массово такие кредиты на приемлемых для домовладельцев условиях. 2. Ликвидность залога не очевидна из-за отсутствия рынка домовладельцев. Наемный дом только в исключительных случаях должен менять статус и продаваться поквартирно. Банкротство домовладельца не должно приводить к потере бизнеса и страданиям арендаторов. 3. Будут ли кредиторы вступать в такой бизнес без специальной программы кредитования или страхования рисков – вопрос открытый.
Арендаторы	1. Решение всех вопросов, прямо или косвенно связанных с регистрацией и вытекающих из этого прав и обязанностей, вплоть до избирательных. 2. Комфорт в квартире (доме) должен обеспечивать уровень жизни, сравнимый с проживанием в собственном жилье. 3. Удобства переезда связаны не только с оборудованием дома, но и с услугами по переезду по городу и стране. Переезды советского времени с большими контейнерами были обусловлены дефицитом мебели, бытовой техники. Но и сейчас личных вещей наберется немало. 4. Психологический аспект. Сложившаяся практика, что собственная недвижимость самая большая ценность приводит к тому, что люди начинают приобретать квартиры, естественно с кредитом, в тот период своей карьеры, когда арендное жилье было бы более рационально.

Кроме перечисленных причин существует и другой перечень, связанный не с бизнесом, а жилищной политикой.

Описание жилищной политики с системной точки зрения, не соответствует формату статьи, поэтому ограничимся крупными мазками. В первую очередь, определим основы регламентации жилищной политики.

Главный первоисточник находится в статье 40 Конституции РФ и указывает на следующие пункты.

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Выселение по решению суда не является произвольным. В ряде случаев возможно выселение без предоставления другого жилого помещения. Применительно к вопросам аренды это - Статья 91.12. ЖК РФ «Выселение граждан из жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования».

При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Можно сказать, что Конституция не запрещает «выселение на улицу». В части подходов к жилищной политике в Конституции написано коротко, ясно и актуально.

Попробуем выделить в нормативных документах описание жилищной политики, раскрывающее положения Конституции.

Закон «Об основах федеральной жилищной политики» отменен и его преемником является Жилищный кодекс. В Кодексе нашли отражение сложившиеся элементы жилищной политики и правовые нормы их правового применения. Например, революционное изменение организации капитального ремонта многоквартирных домов подробно отражено в статьях ЖК.

Ответы на программные вопросы надо искать в других достаточно многочисленных документах. Определенным путеводителем по жилищной политике может послужить государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

Концентрированное изложение жилищной политики можно найти в разделе «Повышение доступности жилья» в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. N 1662-р. Отметим несколько фрагментов, имеющих отношение к обсуждаемой теме.

Первый фрагмент.

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.
Реализация государственной жилищной политики должна привести к следующим результатам:

создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека;
обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения.

Второй фрагмент.

В нем устанавливаются целевые индикаторы повышения доступности жилья. В ориентирах 2020 года среди прочих указано следующее:

функционирование всех форм использования жилищного фонда (приобретение собственного жилья, наем жилья социального использования, наем частного жилья, некоммерческий наем,
приобретение домов жилищно-строительных и жилищных кооперативов и т.д.).

В документе указаны только два результата реализации жилищной политики. Из этого следует, что особо выделена важность мобильности населения, которая может быть обеспечена развитием арендного жилья.

В государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» намечены ориентиры по доле ввода жилья для цели сдачи в наем в общей площади ввода жилья в многоквартирных домах:

3,8 процента в 2015 году
7,4 процента в 2017 году
9,4 процента в 2020 году

В нормативных документах жилищной политики можно найти подтверждение важнейшего, хотя и очевидного положения.

Инвестиции в арендное жилье должны возвращаться. Социальный найм также должен окупить инвестиционно-строительные затраты.

Подтверждение можно найти в статье 156.1 ЖК РФ, а детальное развитие тезиса в документе «Правила установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (постановление Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. N 1356)».
Соответствующий пункт приведен полностью. Жирным шрифтом выделены основные инвестиционно-строительные затраты.

2. При установлении размера платы за наем жилого помещения в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого помещения в наемном доме социального использования (далее - размер платы за 1 кв. метр жилого помещения) учитываются:

а) возмещение расходов собственника жилого помещения на строительство или реконструкцию наемного дома социального использования, в котором расположено предоставленное внаем жилое помещение или который является предоставленным внаем жилым домом, либо на приобретение всех помещений в таком наемном доме социального использования или такого жилого дома, включая расходы на:
- проведение строительно-монтажных работ при строительстве или реконструкции наемного дома социального использования;
- приобретение права собственности на все помещения в наемном доме социального использования или являющийся наемным домом социального использования жилой дом;
- оформление права собственности на все помещения в наемном доме социального использования или являющийся наемным домом социального использования жилой дом;
- приобретение права собственности или права аренды на земельный участок, на котором осуществлялось строительство (создание) наемного дома социального использования или на котором расположен наемный дом социального использования;
- оформление права собственности или права аренды на земельный участок, на котором осуществлялось строительство (создание) наемного дома социального использования или на котором расположен наемный дом социального использования;
- аренду земельного участка в период строительства (создания) на таком земельном участке наемного дома социального использования (арендная плата);
- подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) наемного дома социального использования;
- проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
- строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) наемного дома социального использования к сетям - инженерно-технического обеспечения, если это было предусмотрено проектной документацией;
- внесение платы за подключение (технологическое присоединение) наемного дома социального использования к сетям инженерно-технического обеспечения;
- благоустройство земельного участка, на котором расположен наемный дом социального использования;
- уплату налогов и иных обязательных платежей в связи со строительством или реконструкцией наемного дома социального использования либо приобретением всех помещений в наемном -доме социального использования или являющегося наемным домом социального использования жилого дома;
- уплату цены за право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (далее - договор об освоении территории) и исполнение обязательств по договору об освоении территории, если строительство (создание) наемного дома социального использования осуществлялось в соответствии с договором об освоении территории;
б) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанные с капитальным ремонтом наемного дома социального использования;
в) возмещение расходов собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанных с оборудованием расположенных в наемном доме социального использования (многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки) помещений, предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей нанимателей, при условии наличия указанных помещений;
г) возмещение расходов собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанных с укомплектованием жилого помещения имуществом наймодателя (мебель, бытовая техника, предметы домашнего обихода), при условии, что жилые помещения укомплектованы указанным имуществом;
д) расходы собственника жилого помещения на аренду земельного участка, на котором расположен наемный дом социального использования (арендная плата);
е) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанные с управлением, содержанием и текущим ремонтом наемного дома социального использования;
ж) расходы наймодателя, связанные с содержанием и текущим ремонтом жилого помещения, если в соответствии с договором найма содержание и текущий ремонт жилого помещения являются обязанностью наймодателя жилого помещения;
з) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, на оплату процентов по кредитам (займам) на цели, предусмотренные подпунктами "а" - "е" настоящего пункта;
и) возмещение расходов собственника жилого помещения, связанных с уплатой налогов и иных обязательных платежей в связи с владением и (или) распоряжением жилым помещением;
к) возмещение расходов наймодателя жилого помещения, связанных с уплатой налогов и иных обязательных платежей в связи с предоставлением внаем жилого помещения;
л) стоимость услуг наймодателя по предоставлению нанимателю в пользование жилого помещения и имущества, предусмотренного подпунктами "в" и "г" настоящего пункта;
м) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, на возмещение предоставленной на возвратной и возмездной основе государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания и (или) эксплуатации наемного дома социального использования и на уплату процентов и (или) иных платежей в связи с предоставлением такой поддержки, если эти расходы не входят в состав расходов, указанных в подпунктах "а" - "л" настоящего пункта.

В этом постановлении не хватает только второй группы расходов, формируемых потреблением коммунальных услуг. Они указаны в постановлении Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» приведен типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

ж) своевременно и в полном объеме вносить плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и размере, указанных в разделе V настоящего договора.

Все абсолютно логично. В чем же тогда различие между коммерческим и социальным наймом?

В постановлении № 1356 даны задание и рекомендация.

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации утвердить методические рекомендации по установлению максимального размера платы за наем жилых помещений в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, изменению и ежегодной индексации такой платы, включающие рекомендации по порядку установления максимального размера указанной платы с учетом дифференциации, изменения и ежегодной индексации такой платы, а также по финансово-экономическому обоснованию установления и изменения максимального размера такой платы.

Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации до 1 марта 2015 г. утвердить максимальный размер платы за наем жилых помещений в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования с учетом дифференциации в соответствии с утвержденным ими порядком установления, изменения и ежегодной индексации максимального размера такой платы.

В Жилищном кодексе определены основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Современная нормативная база подтверждает, что существует дефицит на предоставление жилья по договорам социального найма, а раз есть дефицит, то определяется порядок управления очередью на аренду по льготным ставкам.

Таким образом, и социальный найм, и коммерческий найм находятся в дефиците, и в обоих случаях инвестор перекладывает свои расходы на нанимателя.

Рассмотрим официальную классификацию видов найма, основанную на Жилищном кодексе. Попробуем определить инвесторов и их возможные потребности, которые кажутся логичными со стороны, но могут быть инымипри взгляде инвестора (табл. 2).

Таблица 2. Характеристики видов найма

Тип жилищного фонда	Жилищный фонд социального использования	Специализированный жилищный фонд	Жилищный фонд коммерческого использования
Формы собственности фонда (утвержденные)	государственная, муниципальная, частная	государственная, муниципальная	частная
Категории нанемателей	1) малоимущие граждане 2) иные категории в соответствии с ФЗ и указами Президента	Категории определяются классификацией: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.	В соответствии с характеристиками помещений
Условия (порядок) предоставления	Органы власти осуществляют 1. Признание граждан нуждающимися в помещениях 2. Управление очередью нуждающихся 3. Предоставление по нормам	1. Решение собственника 2. Отсутствие у гражданина жилого помещения в соответствующем населенном пункте	рыночные
Возвратность инвестиций	предусмотрена	не предусмотрена	предусмотрена
Современный инвестор	государственный или муниципальный	государственный, муниципальный, для общежитий - предприятия и организации	частный
Цель современного инвестора	Решение постоянных (повторяющихся) социальных задач	Решение временных задач (служебное жилье, общежития, соц.защита) Решение острых и экстренных задач	Получение постоянного дохода (прибыли)
Возможные изменения	1. Максимальный уход от практики совмеще-ния в одном доме част-ных и муниципальных квартир. 2. Расширение исполь-зование коммерческого фонда для целей соци-ального найма. 3. Монетизация жилищных льгот, когда предусматривается не строительство муниципальных домов, а средства на найм или дотации для оплаты найма	1. Выделение общежи-тий и служебного жилья предприятий в особую часть специализированного фонда, работающую по аналогии с фондом коммерческого ис-пользования 2. Выделение маневренного фонда в отдельную категорию, для которой могут нанимать помещения из коммерческого фонда	1. Максимальная поддержка создания большого количества наемных домов как важного способа ликвидации жилищного дефицита. 2. Использование наемных домов для решения корпоративных задач. 3. Использование наемных домов для решения социальных задач через монетизацию социальной (жилищной) поддержки
Перспективный инвестор	государственный, муниципальный, профессиональные частные домовладельцы	государственный, муниципальный, для общежитий: корпоративные домовладельцы, профессиональные частные домовладельцы	профессиональные частные домовладельцы
Цель перспективного инвестора	Эффективное решение постоянных социальных задач (для государства) Получение гарантированного дохода с небольшой прибылью (для частного инвестора)	Эффективное решение экстренных социальных задач. Получение гарантиро-ванного дохода с небольшой и средней прибылью (для частного инвестора)	Получение и увеличение постоянного дохода. Увеличение эффективности бизнеса за счет объема, технологий, опыта. Увеличение прибыльности бизнеса.
Единые цели для бизнеса и государства	1. Увеличение скорости и эффективности решения социальных задач (постоянных, временных, экстренных) 2. Формирование условий для удобной и комфортной трудовой мобильности и трудовой миграции (временной и постоянной) 3. Создание и развитие новой и большой бизнес области, решающей коммерческие задачи и поддерживающей решение государственных задач 4. Создание привлекательной области для долговременных инвестиций, которые будут способствовать решению задач жилищной политики

Замечания к некоторым нормам ЖК РФ, имеющим отношение к аренде

Первое замечание. Предусмотрено нахождение специализированного жилищного фонда в государственной и муниципальной собственности. Формально не должно быть корпоративных или частных общежитий, когда оно находится в собственности юридического или частного лица, которое выполняет функцию домовладельца (наймодателя). В этом случае норма явно отстает от практики и тем более от перспектив формирования рынка арендного жилья. На общежитиях с очевидным рынком сбыта и гарантированным заказом можно формировать опыт домовладения и организовывать привлечение инвесторов.

Второе замечание. Кодекс говорит о возможности предоставлять помещения, находящиеся в частной собственности по договорам социального найма. Можно считать, что это шаг в сторону привлечения частных инвестиций.

Третье замечание. Статья 91.16. п.4 указывает на 50 % минимум договоров социального найма в доме.

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.

Что происходит с оставшейся половиной жилых помещений? Возможно, помещения были приватизированы. Такое соседство не выглядит рациональным в части управления. А вот возможность часть помещений сдать в коммерческую аренду прямо предусмотрена Кодексом.

Четвертое замечание. Возможности приведенной ниже статьи снимают остроту социальной проблемы «выселения на улицу». Особенно для ипотечного бизнеса важен п.2.

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Судам и банкам было бы легче работать, если бы такой фонд был доступен в реальной практике. И почему бы не предусмотреть возможность, как и в случае с общежитиями, нахождения маневренного фонда в частной собственности, когда социально-ориентированное государство хочет спасти гражданина (налогоплательщика) от выселения на улицу и способствует заключению договору аренды в таком фонде на особых условиях.

Кстати, создание такого фонда было предусмотрено в историческом Постановлении от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». За 15 лет возможно было сделано много практических шагов в развитии нормы, успешно вошедшей в Жилищный кодекс. Статистическое подтверждение автору не доступно. Публикации в прессе на тему маневренного фонда часто связаны с вопросами аварийного жилья. Возможно, что в текущий кризис будут вспоминать и об ипотечных заемщиках.

Пятое замечание. Предусмотрена государственная регистрация всех договоров социального найма и договоров коммерческого найма, заключаемых на срок больше года. Подать документы на регистрацию необходимо в течение месяца, а регистрация осуществляется за 5 дней. При росте арендного бизнеса, не станет ли эта необходимость чрезмерной бюрократической нагрузкой? Возможно, опасение напрасно и будет разработан порядок дистанционной регистрации договоров для уже зарегистрированного наемного дома.

В качестве сложившихся практик решения жилищных вопросов гражданами в рамках действующей жилищной политики можно выделить основные варианты и посмотреть на них с точки зрения инвесторов и потребителей (табл.3).

Таблица 3. Некоторые характеристики основных жилищных программ

Цель программы	Предоставление жилья в собственность			Предоставление жилья для проживания
Программа	Покупка с ипотечным жилищным кредитом	Покупка за счет накоплений	Лизинг жилья, аренда с выкупом	Социальный найм	Коммерческий найм
Тип инвестора	Инвестор-застройщик	Инвестор-застройщик	Лизинговая, специальная финансовая компания	Домовладелец (наймодатель)	Домовладелец (наймодатель)
Возврат инвестиций	Сразу после продажи квартир. 3-5 лет	Сразу после продажи квартир. 3-5 лет	После строительного цикла и периода выплат стоимости квартиры. 15-20 лет	После строительного цикла и периода компенсации затрат из арендных платежей. 20-25 лет	После строительного цикла и периода компенсации затрат из арендных платежей. 20-25 лет
Финансирование инвестора	Кредит на период строительства и реализации	Кредит на период строительства и реализации	Кредит до конца срока выплат за квартиру	Кредит до момента возврата инвестиций	Кредит до момента возврата инвестиций
Финансирование клиентом решения жилищного вопроса	Собственные накопления (10-50 %) и кредитные средства	Собственные средства на покупку	Собственные накопления (0-10%) Собственные средства на ежемесячные платежи	Плата за найм из собственных средств	Плата за найм из собственных средств
Помощь клиенту	Предоставление ипотечного кредита на длительный срок (10-30 лет)			Льготный размер платы за найм. Управление доступом к льготному найму
Основные источники увеличения доступности жилья без учета фактора дефицита жилья и доходов населения	Себестоимость строительства. Стоимость кредита для инвестора. Стоимость кредита для покупателя	Себестоимость строительства. Стоимость кредита для инвестора	Себестои-мость строительства. Стоимость кредита для инвестора	Себестоимость строительства. Стоимость кредита для инвестора. Стоимость эксплуатационных затрат	Себестоимость строительства. Стоимость кредита для инвестора. Стоимость эксплуатационных затрат

Во всех вариантах можно выделить общие свойства.
1. Перекладывание инвестиционных затрат на клиента.
2. Увеличение доступности комфортного жилья связано с длинными инвестициями, имеющими невысокую стоимость.
3. Тесная взаимосвязь любого варианта с жилищной политикой, определяющей и нормативную базу, и экономическую поддержку соответствующего бизнеса.

Вывод по второму разделу - развитие арендного жилья может произойти только в рамках всей жилищной политики.

III. Спрос на арендное жилье. Связь с ипотечным кредитованием

Рациональному спросу на жилье мешает дефицит свободной и современной недвижимости, которую можно приобрести или арендовать. Зачастую приобретение в условиях дефицита нарушает баланс между потребностями клиента и возможностями рынка. До устранения дефицита инвестиции в недвижимость будут идти по самым выгодным или важным направлениям. Для государства это – решение наиболее острых социальных задач, но иногда острота важнее эффективности. Для частного инвестора это – доходность и скорость возврата инвестиций.

Избавление от дефицита можно условно представить тремя этапами.

Первый этап – наличие свободного жилья, готового к немедленному заселению при возникновении потребности в жилье,
Второй этап – наличие у каждой семьи отдельной квартиры (дома).
Третий этап – достижение современного уровня комфортабельности жилья.

С учетом прироста населения и старения жилого фонда третий этап будет продолжительным и не оставит строительную отрасль без работы.
В условиях упомянутого дефицита самостоятельный и рыночный спрос на арендное жилье может и не сформироваться, а если и сформируется, то не будет удовлетворен и трансформируется в другие направления.

Посмотрим на формирование спроса с двух сторон: инвестора и потребителя. В арендном бизнесе роль инвестора особая, так как готового арендного жилья в современном понимании практически не существует и его надо строить. Исключением являются служебное жилье и общежития, включая студенческие, которые в перспективе можно рассматривать как часть арендного рынка.
Необходимо сделать небольшое отступление и зафиксировать важную особенность современной социально-экономической реальности.

Формирование потребностей инвесторов

Потребность и желание инвесторов работать в сфере аренды неотделимо от трех взаимосвязанных факторов: жилищной политики, спроса, инвестиций. Сведем вместе возможные мероприятия, позволяющие сформировать положительное влияние этих факторов (табл.4).

Таблица 4. Факторы, влияющие на инвесторов

Факторы, влияющие на интерес инвесторов к сфере арендного жилья

Мероприятия для формирования положительного влияния этих факторов на привлечение инвесторов

1. Жилищная политика
2. Спрос на услуги аренды со стороны государственных, муниципальных, корпоративных, индивидуальных клиентов
3. Наличие долгосрочных и недорогих инвестиций (15лет, 7 % и ниже)

1. Единое рассмотрение ипотечного жилищного кредитования и арендного жилья как способа ликвидации дефицита современного жилого фонда и обеспечения возможности граждан РФ решать свои жилищные проблемы
2. Увеличение целевых ориентиров по строительству арендного жилья
3. Обеспечение и пропаганда равных прав по доступу ко всем видам прав и услуг гражданам независимо от оснований проживания в населенном пункте (собственность, коммерческий найм, социальный найм)
4. Корректировка стремления передать максимальное количество жилой недвижимости в собственность граждан
5. Пропаганда аренды жилья как способа удобного построения трудовой карьеры с проживанием в комфортных условиях независимо от места работы
6. Создание единого информационного пространства арендного жилья в РФ
7. Формирование государственного (муниципального) заказа на оказание арендных услуг
8. Формирование корпоративного заказа на оказание арендных услуг
9. Поддержка секьюритизации арендных платежей, как важнейшего источника рефинансирования инвестиций в создание наемных домов
10. Создание системы поддержки бизнеса наемных домов (земельные участки, льготы по налогу на имущество, гарантии, лучшие технологии и т.д. и т.п.)
11. Организация обмена данных домовладельцев с БКИ

Список мероприятий далеко не полный и его можно продолжить. Можно сделать несколько выводов по отношениям между инвесторами и государством.

1. Государство может переложить значительную часть работы по обеспечению граждан возможностью проживать в комфортном и доступном жилье на плечи бизнеса. За такое перекладывание необходимо расплатиться поддержкой арендного бизнеса.
2. Бизнес может решить задачи создания массовой системы наемных домов.
3. Из-за продолжительного периода окупаемости и существенного объема инвестиций самостоятельное (только своими силами без участия государства) развитие арендного бизнеса будет медленным и не достигнет уровня, при котором можно значимо влиять на жилищный рынок. Другими словами, спрос сам не возникнет, его надо подтолкнуть

Формирование потребностей клиентов (граждан)

В этой обширной теме ограничимся вопросами коммерческого найма. На формирования потребности клиентов будут влиять два фактора, содержащие в себе социально-экономическую и психологическую составляющую. В данном контексте психологическую составляющую можно заменить всепоглощающим термином маркетинг. К упомянутым факторам относятся.

Первый фактор. Формирование привычки работать по контракту (привлекать работников) без привязки к текущему месту проживания.
Второй фактор. Изменение базовых и наиболее распространенных представлений об отношении к недвижимости в период жизни гражданина (предложение альтернативного жизненного цикла).

Первый фактор достаточно очевиден, но и для его реализации требуется выполнение ряда условий:

поддержка и стимулирование работодателями переезда работников
наличие свободного комфортабельного жилья по новому месту работы
создание инфраструктуры комфортного с минимальным стрессом переезда, не только как бизнес услуги, но и в части бюрократических процедур (постановка на различные учеты и т.д.)

Второй фактор требует немного большего пояснения. В упрощенном виде представлены два условных варианта построения отношений человека с недвижимостью – ипотечный и арендный. Жизнь намного богаче этих идеализированных вариантов, но наглядная иллюстрация различий очевидна (табл.5).

Таблица 5. Пример двух вариантов отношений человека с жильем

Жизненные вехи, годы	События ипотечного варианта	События арендного варианта
20-23	Начало трудовой деятельности	Начало трудовой деятельности
25	Приобретение минимально необходимой квартиры с помощью ипотечного кредита (минимальный взнос, максимальный срок, повышенный процент)	1. Снятие арендного жилья минимально необходимой площади 2. Начало небольших жилищных накоплений
30	Выплаты по кредиту	1. Смена арендного жилья на более просторное. Возможен переезд в другой город 2. Увеличение жилищных накоплений
35	Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений	1. Смена арендного жилья на более просторное и комфортабельное 2. Увеличение жилищных накоплений
36	Осознание потребности в улучшении жилищных условий	Жилищные накопления
37	Улучшение жилищных условий с помощью ипотечного кредита на хороших условиях	Жилищные накопления
40	Выплаты по кредиту	Приобретение квартиры в собственность необходимого размера и качества с получением ипотечного кредита на самых лучших условиях (большой первоначальный взнос, платежеспособность)
45	1. Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений 2. Начало активных пенсионных накоплений	1. Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений 2. Начало активных пенсионных накоплений
50-60	Активные пенсионные накопления	Активные пенсионные накопления

Предложенная таблица показывает, что аренда никогда не будет противником ипотечного кредита, а будет способствовать повышению надежности ипотечного кредитования для кредиторов и инвесторов. С учетом секьюритизации арендных платежей и ипотеки наемных домов налицо возможность роста ипотечного бизнеса за счет синергии аренды и ипотечного кредитования.

Особо отметим, что оба варианта подразумевают два типа долгосрочных вложений населения – жилищные и пенсионные, что дает подсказку о том, где в перспективе искать инвестиции для ипотечного бизнеса.

Точный сравнительный расчет двух вариантов довольно громоздок, а при учете дисконтирования стоимости денег еще и не очевиден. Поэтому ограничимся только несколькими штрихами.

Можно спрогнозировать, что при устранении жилищного дефицита цены на недвижимость будут весьма стабильны, поэтому при сравнении ставок ипотечного кредита и депозита изменение цены недвижимость не будет рассматриваться.

Ипотечный кредит на сумму 1,8 миллиона рублей на 15 лет по ставке 12 % годовых дает следующие результаты:

ежемесячные выплаты – 21 603 рубля
суммарная выплата – 3,88 миллиона рублей
переплата – 2,08 миллиона рублей.

А что нам дадут жилищные накопления за это срок? Возьмем депозитную ставку в 8 % годовых с капитализацией и пополнением. Осталось определить размер ежемесячного взноса, который меняется за 15 лет в сторону увеличения. Возьмем среднее значение 11 000 рублей. Накопления составят 3,83 млн. руб.

Возьмем минимальные постоянные накопления 5 500 рублей. Накопления составят 1,93 млн. рублей. Можно идти за ипотечным кредитом на идеальных условиях. Более реалистично рассматривать трехэтапное как в таблице увеличение жилищных накоплений, что даст еще большую накопленную сумму.

Во всех этих рассуждениях есть один важный момент – стоимость аренды. Если аренда равна выплате по ипотечному кредиту, то жилищные накопления начнутся значительно позже, но что самое существенное, так это психологическое давление платежа за чужую квартиру. В современных традициях, как уже говорилось, комфортное жилье ассоциируется с собственной квартирой.

Вывод по третьему разделу

Продвижение аренды как философии решения жилищных вопросов может способствовать формированию спроса, но арендное предложение изначально должно быть чрезвычайно конкурентоспособно.

Заключение

В перспективе через 10-15 лет при ускорении социально-экономического развития России может произойти начало психологического перелома в настроениях и смена отношения к жилью. Люди, воспитанные в условиях советского дефицита жилья и постсоветской низкой доступности, по инерции считают собственную квартиру самой большой ценностью и главным наследством. При росте благосостояния, развитии малого и среднего бизнеса, устранения дефицита доступного и комфортного жилья большее значение получит комфорт проживания, а не отношение к собственности. И соответственно появятся и другие главные ценности. При таком развитии событий потребность в арендном жилье вырастет, а для удовлетворения спроса всегда будет нужен некоторый излишек свободных арендных площадей в каждом населенном пункте. Все это говорит о большой перспективности арендного бизнеса.

Список литературы

1. Гордейко С.Г. Взаимосвязь условий секьюритизации и условий кредитования в универсальном банке // Доклад на международной конференции «Секьюритизация активов в России и СНГ» ─ 21-22 июня 2007 г. ─ Франкфурт.
2. Гордейко С.Г. Страхование как элемент комплексного подхода к управлению рисками в банке. Перспективы улучшения страховой защиты ипотечного кредитования // Доклад на международной конференции «Ипотечное кредитование в России и СНГ. Новые возможности и переоценка рисков» ─ 28-29 февраля 2008 г. ─ Цюрих.
3. Гордейко С.Г. Возможности развития ипотечного проекта в универсальном банке в условиях кризиса на рынке секьюритизации в России // Доклад на международной конференции «Секьюритизация в России и СНГ. Новые рыночные возможности и инвестиционные решения» ─ 29-30 сентября 2008 г. ─ Лондон.
4. Гордейко С.Г. Трехсторонняя модель привлечения клиентов в области ипотечного кредитования в универсальном коммерческом банке // Клиентинг и управление клиентским портфелем. — 2013. — №2. — С. 118–128.
5. Гордейко С.Г. Управление клиентским портфелем ипотечных кредитов на основе жизненного цикла клиента // Клиентинг и управление клиентским портфелем. — 2013. — №4. — С. 278–286.
6. Гордейко С.Г. Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики // Блог эксперта в аналитической новостной социальной сети «ЛюдиИпотеки.РФ». http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19.
7. Гордейко С.Г. Ипотечное страхование. Традиции и перспективы // Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека». ─ Март 2014 http://rusipoteka.ru/ipoteka_sekyuritizaciya/2014/ipotechnoe_strahovanie/.
8. Гордейко С.Г. Социальная ипотека как инструмент целенаправленной борьбы с дефицитом // Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека». ─ Сентябрь 2014.─ http://rusipoteka.ru/experts/13013.
9. Гордейко С.Г. Развитие ипотечных проектов через призму клиентоцентричности // Доклад на Санкт-Петербургском жилищном конгрессе ─ Петербургский ипотечный форум. ─ 2 октября 2014. ─ Санкт-Петербург.
10. Гордейко С.Г. Лояльность ипотечного заемщика // Доклад на Российском ипотечном конгрессе. ─ 19 февраля 2015. ─ Москва.
11. Гордейко С.Г. Анализ заявок на предоставление субсидий при выдаче ипотечных кредитов на новостройки // Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека». ─ Апрель 2015. ─
http://rusipoteka.ru/ipoteka_sekyuritizaciya/ipoteka_sekyuritizaciya_stati_2015/subsidij_pri_vydache_ipotechnyh_kreditov_na_novostrojki/
12. Гордейко С.Г. Сравнительный анализ вариантов реализации программы помощи ипотечным заемщикам // Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека». ─ Апрель 2015. ─
http://rusipoteka.ru/ipoteka_sekyuritizaciya/ipoteka_sekyuritizaciya_stati_2015/programmy_pomowi_ipotechnym_zaemwikam/
13. Гордейко С.Г. Капитальный ремонт – еще один потенциальный локомотив развития // Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека». ─ Апрель 2015. ─ http://rusipoteka.ru/ipoteka_sekyuritizaciya/ipoteka_sekyuritizaciya_stati_2015/kapital_nyj_remont/.
14. Гордейко С.Г. Строительные сберегательные кассы. Сейчас или никогда. Будет ли четвертая попытка // Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека». ─ Февраль 2015. ─ http://rusipoteka.ru/ipoteka_sekyuritizaciya/ipoteka_sekyuritizaciya_stati_2015/stroitelnye_sberegatelnye_kassy.

РУСИПОТЕКА, 24.05.2015