На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Сравнительный анализ вариантов реализации программы помощи ипотечным заемщикам


Гордейко Сергей

независимый эксперт

В течение марта – апреля 2015 года обсуждалось два различных варианта организации помощи заемщикам. В результате 20 апреля 2015 года было принято постановление Правительства РФ № 373 «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Возникает интерес к произошедшей смене технологии программы. Попробуем провести анализ на основе сравнения двух документов.
Для удобства принятую программу условно назовем «банковской», а непринятую «страховой».

Разница в принципах построения программ изложена в табл. 1.

Таблица 1. Принципиальные основы программы

Элемент программы

Банковская программа

Страховая программа

Название программы (основная часть)

Программа помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам)

Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и займов для отдельных категорий заемщиков

Объем финансирования

4,5 млрд. рублей

4,5 млрд. рублей

Адресат получения бюджетных средств

ОАО «АИЖК»

ОАО «АИЖК»

Форма бюджетного финансирования

Взнос в уставный капитал

Взнос в уставный капитал

Организатор работы с кредиторами по практической реализации помощи (организатор распределения)

Открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" или учреждаемая им некоммерческая организация

Страховая компания АИЖК

Форма помощи заемщикам

Реструктуризация ипотечного кредита

Реструктуризация ипотечного кредита с одновременным страхованием убытков по реструктурированному кредиту

Форма финансирования помощи /конечный получатель денежных средств

Прямое возмещение кредиторам (заимодавцам) части недополученных доходов по ипотечным жилищным кредитам (займам) из-за проведенной реструктуризации

Субсидирование оплаты страховой премии. Страхование осуществляется СК АИЖК, которая является получателем страховой премии

Главный принцип построения программы

1.Из бюджета финансируется часть затрат банка на реструктуризацию.

2.Реструктуризацию оплачивает и банк и бюджет

1.Из бюджета финансируется страховая защита «результатов реструктуризации».

2.Банк реструктуризацию проводит полностью за свой счет.

3.Банк или заемщик оплачивают символическую часть страховой премии в размере 100 рублей.

Порядок выплаты возмещения/помощи/компенсации/субсидии

Определяется открытым акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и публикуется на его официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет

По состоянию на 24 апреля не опубликован.

Через оплату страховой премии

Заявленное (прогнозное) количество заемщиков для оказания помощи

22 500 (прогноз АИЖК)

75 000 (прогноз автора).

Подробные расчеты по страховой программе проводились в блоге на ЛюдиИпотеки в записи 15 марта  http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/361 .

Рассмотрим различие программ в деталях по следующему плану.
1. Заемщик.
2. Кредит.
3. Объект недвижимости.
4. Особенности реструктуризации.

Таблица 2. Характеристики заемщиков, попадающих в программу

Характеристики заемщиков

Банковская программа

Страховая программа

Категории заемщиков и некоторые особенности

1. Перечень из 13-ти категорий.

2. Указаны требования к стажу трудовой деятельности на предприятиях, определяющих попадание в программу (не менее года).

3. Явное перечисление всех категорий.

1. Категории граждан, определенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 г. № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи».

2. Наличие внутренних ссылок в Постановлении № 404, расширяющих перечень категорий постановлением Правительства N 1099 от 25 октября 2012.

Требование к гражданству РФ

Один из заемщиков

Все заемщики

Характеристика финансового положения заемщиков – общий размер дохода

Снижение среднемесячного за последние 3 месяца до дня подачи заявки на реструктуризацию ипотечного жилищного кредита (займа) (далее - заявка на реструктуризацию) совокупного дохода заемщика и членов его семьи, к которым относятся супруг (супруга) заемщика и несовершеннолетние дети, проживающие совместно с заемщиком, более чем на 30 процентов по сравнению со среднемесячным за последние 12 месяцев до дня подачи заявки на реструктуризацию совокупным доходом указанных лиц.

Не учитывается

Характеристика финансового положения заемщиков - отношение к платежу по кредиту, изменение размера платежей по кредиту

1. Совокупный доход, (за вычетом платежа по ипотечному кредиту), разделенный на количество указанных в подпункте "а" настоящего пункта лиц (членов семьи), ниже полуторакратной величины прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации, на территории которого проживает заемщик.

2. Увеличение более чем на 30 процентов в валюте Российской Федерации ежемесячного платежа по ипотечному жилищному кредиту (займу) на дату подачи заявки на реструктуризацию по сравнению с ежемесячным платежом в сентябре 2014 г.

(Оговорка про валютный кредит отсутствует. Можно предположить, что возможно применение и к плавающим ставкам.)

Размер ежемесячного дохода заёмщика, включая членов семьи заёмщика, к которым относятся супруг заёмщика и лиц, проживающих совместно с заёмщиком, за вычетом платежа по ипотечному кредиту, деленного на количество указанных лиц, ниже двукратной величины прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации, на территории которого проживает заёмщик.

Банкротство

Отсутствуют сведения о признании судом заявления о признании заемщика (залогодателя) банкротом обоснованным и введении процедуры реструктуризации его долгов.

В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве отсутствуют сведения о признании обоснованным заявления о признании заемщика (залогодателя) банкротом и введении реструктуризации его долгов.

При сравнении всех категорий заемщиков можно сделать вывод о неполной идентичности списков. Список обширный в обоих случаях и сравнительный анализ по категориям не приводится. Различие в категориях можно считать не принципиальным, так как оба перечня охватывают достаточно широкий круг граждан.

Таблица 3. Требования к кредиту

Требования к кредиту

Банковская программа

Страховая программа

Целевое использование

Целью предоставления ипотечного жилищного кредита (займа) являлось участие в долевом строительстве, приобретение или строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение или рефинансирование ипотечного жилищного кредита (займа), предоставленного на указанные цели.

Целью предоставления ипотечного кредита (займа) являлось:

Приобретение/строительство/капитальный ремонт и неотделимые улучшения жилого помещения для постоянного проживания;

Погашение ипотечного кредита (займа), ранее предоставленного на приобретение/строительство/капитальный ремонт и неотделимые улучшения жилого помещения для постоянного проживания.

Качество обслуживание

Просрочка платежей по ипотечному жилищному кредиту (займу) по состоянию на дату подачи заявки на реструктуризацию составляет не менее 30 и не более 120 дней.

Просроченная задолженность по ипотечному кредиту (займу) по состоянию на дату обращения за реструктуризацией не более 120 (Сто двадцать) дней.

Временные ограничения

Предоставлен не позднее 1 января 2015 г.

Предоставлен до 1 января 2015 года.

Валюта кредита

Не указана.

Из текста следует о реструктуризации рублевых и валютных кредитов.

Без ограничений.

Можно признать, что требования к кредиту различаются только терминологически.
В описании требований к реструктуризации различий немного больше.

Таблица 4. Требования к реструктуризации

Характеристики реструктуризации

Банковская программа

Страховая программа

Требование к конвертации валюты кредита

Изменение кредитором валюты кредитного договора (договора займа) на валюту Российской Федерации по курсу не выше курса соответствующей валюты, установленного Центральным банком Российской Федерации на дату реструктуризации ипотечного жилищного кредита (займа) и опубликованного на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации

Не установлено

Ограничение по ставке кредита после реструктуризации и другим условиям

Процентная ставка по ипотечному жилищному кредиту (займу) с даты реструктуризации до даты полного погашения кредита (займа) в размере не более 12 процентов годовых,

но не выше процентной ставки по реструктурируемому жилищному кредиту (займу) (в случае, если реструктурируемый ипотечный жилищный кредит (заем) предоставлен в рублях).

Условия реструктуризации не предусматривают:

полное освобождение заёмщика от внесения ежемесячных платежей;

повышение процентной ставки по ипотечному кредиту.

Изменение размера ежемесячного платежа

Снижение кредитором ежемесячного платежа заемщика по ипотечному жилищному кредиту (займу) на срок от 6 до 12 месяцев (период помощи) суммарно на размер, который должен быть не менее предельной суммы возмещения – 200 000 рублей.

Не установлено

Прощение/списание основного долга

Прощение части основного долга по ипотечному жилищному кредиту (займу) при изменении валюты кредитного договора (договора займа) на валюту Российской Федерации.

В случае если задолженность заемщика превышает стоимость заложенного имущества, кредитор имеет право списать часть долга заемщика.

Погашение основного долга

Предоставление кредитором заемщику права не осуществлять платежи в счет погашения основного долга по ипотечному жилищному кредиту (займу) на срок периода помощи. При этом соответствующие плановые платежи переносятся на более поздние периоды, в том числе в случае увеличения срока возврата ипотечного кредита.

Не установлено

Регламентация комиссионного вознаграждения

Невзимание кредитором с заемщика комиссий за предусмотренные настоящим пунктом действия, связанные с реструктуризацией ипотечного жилищного кредита (займа).

Кредитор отказывается от взимания комиссии за проведение реструктуризации.

Отношение к неустойке

Не указано

Кредитор отказывается от взыс-кания неустойки (пеней, штра-фов), начисленной до даты ре-структуризации.

Связь реструктуризации с балансом кредитора

Не указана

Реструктуризация осуществляется на балансе залогодержателя - владельца ипотечного кредита (займа).

Временные ограничения

Не указаны

Ипотечный кредит (заем) реструктурирован кредитором после 1 февраля 2015

Валюта реструктурированного ипотечного обязательства

Не указано.

По тексту нет запрета на реструктуризацию валютного кредита без изменения валюты. Например, уменьшить ставку или дать отсрочку по платежам.

Рубли РФ

Требование к отношению остатка долга к стоимости залога

Не указано

Задолженность заемщика по реструктурированному ипотечному обязательству, включая остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты на дату начала реструктуризации не должна превышать 100% от стоимости предмета ипотеки.

Требование к ежемесячному платежу реструктурированного кредита относительно к платежу первоначального кредита

Не установлено

Ежемесячная платежная нагрузка на заемщика по реструктурированному ипотечному обязательству в течение 12 месяцев (период помощи) с даты начала реструктуризации должна быть не больше 60% от размера ежемесячного платежа, установленного до обращения заемщика за реструктуризацией, и не менее 1 000 рублей.

Ежемесячная платежная нагрузка на заемщика по реструктурированному ипотечному обязательству в течение 5 лет, начиная с 13-го месяца от даты начала реструктуризации, не должна превышать более чем на 15% ежемесячные платежи, установленные до реструктуризации, или отношение максимального размера платежа в течение 5 лет, начиная с 13-го месяца от даты начала реструктуризации, к уровню дохода заемщика, который был до его снижения, не должно превышать 55%.

Требованию к взаимному участию

Возмещение кредиторам (заимодавцам) части недополученных доходов по ипотечным жилищным кредитам (займам), в период помощи в размере

до 50 процентов суммы установленных до реструктуризации ипотечного жилищного кредита (займа) ежемесячных платежей заемщика за период помощи

либо

до 50 процентов убытка при изменении валюты кредитного договора (договора займа) на валюту Российской Федерации, если в исходном договоре применялись расчеты в иной валюте.

Реструктуризация полностью за счет кредитора.

Участие в уплате страховой премии:

100 рублей – заемщик/кредитор,

Остальное – субсидия.

Ограничения по размеру компенсации/помощи

Предельная сумма возмещения по каждому ипотечному жилищному кредиту (займу) части недополученных доходов либо убытка составляет 200 тыс. рублей.

Страховой тариф устанавливается в размере не более 128 тыс. рублей.

Общие подходы к реструктуризации

1. За реструктуризацией заёмщик обращается в банк, который является или помощником или преградой в решении проблем заемщика. Ответственность за практическую организацию помощи лежит на банке, а не на государстве.

2. Потребность в реструктуризации возникает при невозможности обслуживать кредит в полном размере, что является началом проблем для банка, которые могут привести к убыткам.

У возможных убытков две основных причины:
• недостаточность доходов заемщика для ежемесячного и продолжительного обслуживания кредита,
• соотношение между остатком долга и ценой, за которую можно реализовать дефолтную квартиру.

Первая причина иногда на время снимается продажей заемщиком автомобиля, получением потребительского кредита, помощью родственников. При реальном социальном дефолте все эти мероприятия выправить положение на длительный срок не могут. В ряде случаев ситуация не исправляется и при 12 месячной реструктуризации, а при 6- месячной реструктуризации рассчитывать на серьезный успех не очень реально. При этом ожидаемая оптимистичная продолжительность кризиса составляет -3 года.

Опыт всех стран и кризисов показал, что после реструктуризации не все заемщики возвращаются в график, и все-таки случается дефолт, во время которого на первый план выходит вторая причина – стоимость реализации недвижимости. В это момент вопрос убытков встаёт с новой силой.

К сожалению, временное устранение первой причины, не способствует устранению второй.

Комплексный подход к спасению проблемных кредитов должен учитывать обе причины убытков и стараться их максимально компенсировать.

Прогноз рынка недвижимости не предусматривает в обозримом будущем его существенного роста. Вывод очевиден – кратковременное облегчение не способствует избавлению от будущих убытков, и обходить вопрос реализации дефолтной недвижимости в угоду текущим платежам крайне рискованно.

Выводы по сравнению банковской и страховой программ

1. Очевидно, что у программ не только разные авторы, но и организации разработчики.
2. Идеология и суть программ принципиально отличается. Попробуем собрать вместе различия в программах.

Таблица 5. Основные различия программ реструктуризации

Различия

Банковская программа

Страховая программа

Истинное (неофициальное) название программы

Программа помощи коммерческим банкам, получающим убытки от управления портфелем ипотечных кредитов.

Программа развития ипотечного страхования посредством поддержки применения страховой защиты кредиторов и проблемных заемщиков от убытков при падении рынка недвижимости.

Философия программы

Программа распределительного типа для прямого финансирования кредиторов.

Акцент на краткосрочные выплаты и борьба со снижением банковской прибыли (возрастанием убытков) в 2015 году.

Подталкивание банков к выбору заемщиков для реструктуризации с максимальным размером помощи (дотации). Программа влияет на текущий денежный поток, что делает  логичным максимизацию этого потока.

Программа распределенного эффекта без непосредственного финансирования кредиторов.

Финансируется страховая защита от будущих убытков.

Поддержка самой сделки реструктуризации и финансирование страховой защиты от возможной неудачи сделки, что дает отложенный эффект для кредиторов и заемщиков.

Подталкивание банков к проведению массовой реструктуризации с учетом стоимости недвижимости, что дает первый быстрый эффект для заемщиков.

Подталкивание за счет выбора между текущими убытками от дефолта (взыскания) и проведением реструктуризации за свой счет (затраты), но полным снятием риска убытка при возможном дефолте.

Снижение будущих рисков

Не предусмотрено.

При дефолте заемщика после реструктуризации риски убытков остаются целиком на кредиторе.

В случае нехватки средств от продажи недвижимости в результате взыскания вопрос с остатком долга остается открытым.

Управление будущими рисками.

При страховом случае и выплате по нему, компенсируются убытки кредитора, и не остается никаких остатков долга заемщика.

Мягкий выход при возможном в перспективе дефолте.

Внешний финансовый контроль реструктуризации

Не предусмотрен.

Эффективность предоставления субсидии не контролируется, достаточно факта проведения реструктуризации.

 

Участие страховой компании.

Реструктуризация проводится только для кредитов, риск убытков по которым может  быть застрахован.

Контролируется нагрузка (платежи) на заемщика.

Ограничение кредиторов по дополнительным доходам

Мягкое. Возможность получить часть пеней и штрафов, особенно с учетом странных для ипотечных кредитов 30-ти дней.

Очень жесткое.

Основные ограничения (регулирования) помощи заемщикам

Связаны с размером финансирования каждой сделки реструктуризации, который может быть недостаточным для  конкретного заемщика.

Связаны с отношением долга и стоимости недвижимости.

Связаны с размером ежемесячного платежа по отношению к доходам и платежом по первоначальному кредиту.

Существенный максимальный размер страхового тарифа снимает ограничения по суммам реструктуризации для большинства массовых кредитов.

Партнерство  банков и государства

Солидарное финансирование реструктуризации 50 % на 50 %.

Прямая поддержка банков в трудный период и помощь в откладывании части проблем на следующий финансовый период.

Более дружелюбная и простая для применения в банках программа, не накладывающая ответственность за дальнейшую судьбу заемщика.

Банк финансирует реструктуризацию полностью.

Государство оплачивает только убытки банков при неудачной реструктуризации.

Банк – центр ответственности в программе, в том числе, за прошлые неудачи.

 

Более жесткая и требовательная программа. Более сложная к применению из-за внутренних ссылок на другие документы и третьего участника (страховой компании).

Заемщики

22 500

Получают послабление только на 12 месяцев.

75 000 (в 3 раза больше).

Получают облегчение и спокойствие на случай дефолта на весь срок кредита.

В связи с тем, что программы имеют столь принципиальные отличия, выделенные особенности нельзя считать в чистом виде преимуществами или недостатками.

Для подобной оценки необходимо знать цель программы и критерии эффективности, которыми руководствовался Заказчик программы, то есть Правительство.

Современные программы характеризуются достаточно красивыми названиями, за которыми иногда трудно разглядеть практические цели, а в некоторых случаях цели и названия не совпадают. Посмотрим, как могла бы выглядеть системная постановка задачи для обсуждаемой программы.
Название программы: - поддержка рынка ипотечного кредитования в части оказания помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам).

Цели:

• уменьшить социальную напряженность за счет устранения пика дефолтов в острую фазу экономического кризиса и стагнации рынка недвижимости
• снизить потери кредитов и заемщиков от дефолтов по ипотечным кредитам

Задачи (критерии эффективности):

  • максимизация количества заемщиков, получивших помощь (устранение пика дефолтов)
  • отсутствие необходимости оказания повторной помощи за счет бюджета (однократность помощи)
  • минимизация времени нахождения заемщика в состоянии отсутствия решения его проблем (критерий оценки снижения социальной напряженности)
  • максимизация количества заемщиков, не потерявших недвижимость, после окончания периода помощи
  • уменьшение влияния на кредитора снижения цен на недвижимость (перенос процедур взыскания на более поздние сроки с уменьшением их общего количества)

Для оперативного управления программой указанные критерии с учетом их временного распределения достаточно сложны. Для текущей работы можно использовать критерий максимизации количества заемщиков, а остальные применить для полного анализа эффективности программы через 2-3 года.

Пример целей и критериев приведен с точки зрения внутреннего управления программой, а не публичных деклараций, которые требуют отдельного обсуждения.

Внутренняя логика управления принятой программы неизвестна.

В завершении можно сделать следующий практический вывод - наличие программы помощи заемщикам в любом варианте лучше, чем ее отсутствие.

РУСИПОТЕКА, 28.04.2015
 

Цифровая ипотека
Мы в соцсетях
Ссылки
 Наверх