На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Капитальный ремонт – еще один потенциальный локомотив развития


Гордейко Сергей

независимый эксперт

Капитальный ремонт – еще один потенциальный локомотив развития. Создание сбалансированной системы – миф или реальность?

Часть 1. Размер имеет значение.

Тема капитального ремонта многоквартирных домов – явление революционное, которое может либо стать головной болью, либо локомотивом развития.

Тема обширная, содержит много деталей и вопросов. Пойдем от общего к частному и опять к общему.

Упомянутая революция является продолжением передачи жилого фонда в собственность граждан. Собственники помещений во всех многоквартирных домах, кроме аварийных и подлежащих сносу, должны отныне помнить принцип - «помоги себе сам».

Собственники получили обязанность в соответствии с Жилищным Кодексом делать ежемесячные взносы на специфические счета, а субъекты РФ получили обязанность принять региональные программы капитального ремонта. Детали обсудим в следующих частях. Выделим главное.

На практике произошло два существенных события.

1. В едином платежном документе для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные и другие услуги добавилась часть предложения «а также для уплаты взноса на капитальный ремонт». В Московской области в соответствующей строчке появился тариф 7,30 руб. за кв. метр. Но не прошло и полгода, как тариф подрос и стал 7,80 руб. за метр.

2. В субъектах РФ принимаются программы с примером названия - региональная программа Московской области «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, на 2014-2038 годы». В этих документах указаны все дома, подлежащие капитальному ремонту в ближайшие 24 года.

Единой программы для РФ не существует, но на сайте www.reformagkh.ru приведены региональные программы и  указано общее количество домов и квадратных метров по стране. Это принципиально важно для следующего рассуждения.

Вопрос номер один –  размер поставленной и закрепленной законодательно  задачи и/или обязанности.

Для такой оценки необходимо ответить всего на несколько вопросов:

  • сколько в систему капитального ремонта поступает средств и из каких источников,
  • какая потребность в капитальном ремонте. Более точно - время возникновения необходимости проведения работ и их стоимость.

С учетом того, что в региональных программах уже указаны дома и факт оценки их состояния, то специалисты в соответствующих федеральных и региональных ведомостях возможно уже разработали расчетную (прогнозную) модель системы капитального ремонта. Модель позволяет оценить соответствие потребностей  в капитальном ремонте и возможности его финансирования. Может быть, скоро мы увидим оценку сбалансированности системы капитального ремонта на основе такой модели.

Попробуем провести несколько значительно более простых расчетов на основе доступных данных.

Шаг 1. Оценка количества домов, которые надо рано или поздно ремонтировать. Это основной показатель, так как он определяет базу для взноса собственников и базу для формирования работ.

Считаем базу. Основа для подхода к расчету – Жилищный Кодекс РФ раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Примем допущение, что встречающиеся во всех официальных документах понятия многоквартирного дома идентичны, а все органы власти понимают и используют это понятие одинаково.

В Жилищном Кодексе пока не удалось найти прямое описание многоквартирного дома.

Подсказку дает постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Программы капитального ремонта разрабатываются только на региональном уровне, и воспользуемся еще одной подсказкой.

Закон Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ (ред. от 30.12.2014) "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области".

Статья 9.

2. «Региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, и включает в себя:

перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Московской области, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу. По решению Правительства Московской области в региональную программу могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70 процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную Правительством Московской области. Порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах, определяются Правительством Московской области. По решению Правительства Московской области в региональную программу не включаются дома, в которых имеется менее чем три квартиры.

Все просто. Много, когда не один, а два или три.  Важно отметить, что износ не превышает 70%.

В дальнейшем региональная программа Московской области будет использоваться как проверочный пример.

Обратимся к Федеральной службе государственной статистики. Доступна информация о жилищных условиях населения на конец 2012 и специальная публикация «Жилищное хозяйство в России. 2013». Ищем количество и площадь многоквартирных домов с износом менее 70 %.

Стр. 20 публикации раздел 2.6 дает для РФ 3 090 501 домов, а стр. 59 раздел 2.26 дает  общую площадь жилых помещений в этих домах  3 302 613.2 тыс. кв. метров

Стр. 55 раздел 2.25 дает для Московской области 177 695  домов, а раздел 2.26 общую площадь жилых помещений в этих домах  209 413.3 тыс. кв. метров

Проверяем результаты разработки региональных программ (сайт www.reformagkh.ru и сайт для МО www.fkr-mosreg.ru).

На федеральном сайте в разделе «ранг субъекта» приведены данные региональных программ и указано, что для РФ внесено 744 441 многоквартирных домов площадью  2 165 881.19 тыс. квадратных метров.

По Московской области федеральная и областная информация совпадают по количеству домов и дают объем  региональной программы в 44 540 домов. По площади федеральный сайт дает 130 000 тыс. квадратных метров, областной 120 млн. квадратных метров. Похоже на опечатку. Т.к. эти цифры (120) взяты  из новостной ленты, а областная программа дает перечень домов без квадратных метров,  то нет возможности точно проверить.

Данные из источников  статистики и реформы ЖКХ отличаются. Выборочная проверка домов по некоторым улицам в Московской области дает соответствие домов с перечнем в программе с сайта «Реформа ЖКХ».

Для расчетов будем использовать данные этого сайта, кроме специально оговоренных случаев.

Оценим объем взносов. По МО оценка составляет 1.014 млрд. рублей в месяц и 12.168 млрд. рублей в год.

По РФ для каждого субъекта размер взноса отличается. Для упрощения возьмем ставку Московской области и применим для всей страны. Грубая оценка дает в месяц 16.893 млрд. руб. в месяц и 202.726 млрд. рублей в год. Есть мнение, что нормативный размер взносов будет увеличиваться.

Отметим два обстоятельства, что это максимальная расчетная сумма. Собственники подключаются к оплате взносов не одномоментно. Взносы собираются не на 100 %. В Московской области по данным «Реформа ЖКХ» собираемость равна 87,44 %.

В дальнейшем попробуем оценить  достаточность сборов для выполнения задач капитального ремонта.

Вернемся к заголовку статьи и посмотрим с точки зрения локомотива.  Налицо система, в которой предусмотрен поток платежей, который собственники денег будут использовать только через несколько лет. Эти деньги можно использовать по принципу взаимопомощи. Вспоминается тема строительных сберегательных касс.

А можно посмотреть с точки зрения организации кредитования. Поток постоянных платежей позволяет организовать довольно устойчивый бизнес. Кстати, в пояснительной записке к проекту федерального закона «О содействии развитию жилищной сферы и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указан показатель деятельности новой структуры  « Общая площадь многоквартирных домов, в которых проведен капитальный ремонт с привлечением кредитных средств с поддержкой Агентства».

Сравним мощь локомотива с ипотечным кредитованием. Портфель ипотечных кредитов составляет в РФ 3 520 251 млн. рублей.

Выплаты по этим кредитам можно оценить из расчета средней ставки 12,5 % и срока 15 лет.

В месяц приблизительно получается 43 млрд. рублей, что составляет величину одного порядка со сборами на капитальный ремонт в 17 млрд. рублей.

В Московской области по данным Федеральной службы статистики портфель ипотечных кредитов составляет на начало 2015 года 270,4 млрд. рублей. Ежемесячный усреднённый платеж можно оценить в 3,3 млрд. руб., что также сравнимо с взносами на капитальный ремонт  в 1 млрд. руб.

Не вдаваясь в детали, можно сказать, что система капитального ремонта может претендовать на роль еще одного локомотива развития экономики.

Часть 2. Капитальный ремонт и многоквартирный дом.

Количество нормативных актов различного уровня по вопросу капитального ремонта весьма велико. Если делать обзор документов, то вместо ответа на простые вопросы, получим программу совершенствования нормативно-правовой базы. Постараемся избежать утомительных перечислений и оценить размер хлопот для многоквартирного дома.

Если перейти сразу к выводам и убрать обоснования, то в можно дать текущую  характеристику программы.

Система капитального ремонта имеет сильно регламентированную структуру с большими обязательствами собственников помещений. Одновременно в системе присутствует ряд «мягких» или непроработанных процедур, которые могут свести на нет всю жесткость и не дать сбалансировать систему.

Подход к сбалансированности системы будет описан в следующей заметке, а сейчас вернемся к взгляду со стороны многоквартирного дома.

С точки зрения обычного собственника помещения в МКД система выглядит как набор обязанностей в жесткой конструкции – обязаны что-то сделать к сроку, а если не сделаете, то сделают за вас. Перечень обязанностей в немного упрощенном виде можно представить следующим образом:

1. Выбрать способ накопления средств на капитальный ремонт (3 варианта с разной степенью неудобств).

Предусмотрено два основных способа формирования фонда ремонта. Первый предполагает накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного МКД. Имеет две разновидности: создать ТСЖ и управлять счетом самостоятельно или определить владельцем счета регионального оператора.

Второй предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора — это централизованная система капитального ремонта, так называемый котловой способ.

2. Осуществлять непрерывно взносы на капитальный ремонт в соответствии со ставкой, установленной субъектом РФ и после включения дома в региональную программу.

3. Тратить накопленные средства в рамках установленного перечня работ и в  сроки, предусмотренные региональной программой.

Степень свободы заключается только в одном направлении – еще больше хлопотать:

  • создать ТСЖ,
  • копить на спецсчете ТСЖ,
  • увеличить размер взносов и расширить перечень работ,
  • сделать ремонт раньше срока региональной программы,
  • в случае нехватки накопленных средств взять кредит.

Многоквартирный дом и региональная программа капитального ремонта.

На данный момент программа представляет собой:

  • перечень домов,
  • период 2014-2038,
  • повторение про 6 видов работ из Жилищного Кодекса.

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

 И это все. Причем, указано, что все дома из этого перечня обследованы, что на практике означает установление степени износа на текущую дату.

На ближайший год в программе появляется перечень домов и перечень работ с указанием стоимости.

Определить собственнику, когда его дому понадобится капитальный ремонт очень непросто. Нормативные документы датируются 1986-1989 г. Определение даты ремонта может быть осуществлено только двумя способами:

  • плановый износ определяет дату планового  ремонта (большая таблица для всех типов домов),
  • ежегодное обследование по кругу всех домов, уточнение фактического состояния и постановка дома в план ремонта следующего года.

Хорошая система, если нет ограничений по финансированию и техническим ресурсам. Возникла проблема  - решили.

Итак. МКД в плане на ближайший год отсутствует. Впереди  24 года участия в программе и больше ничего.

Что можно увидеть из детального плана капитального ремонта на год. Разброс абсолютной стоимости ремонта различный (порядок 2- 10 млн. рублей). Удельная стоимость ремонта, отнесенная к площади помещений очень различается  - от 300 руб. за кв. метр до 5 000 руб. По нормативным документам легко разобраться только с лифтами. Они измеряются штуками и этажами. Стоимость остальных видов работ на будущее для собственника предугадать нельзя, т.к. нет объемных величин  (площадь кровли, длина труб и т.д.). Но можно действовать по аналогии. Явно прослеживается, что в маленьких и старых домах удельная стоимость ремонта выше.

Вернемся к износу дома. На сайте одной управляющей компании указана цифра, что ежегодный износ равен 0,8 %. Каждый дом имеет показатель – «Остаточный процент с учетом физического износа (из расчета 0,8% в год)». Дословно. Кстати цифры совпадают с указанными в федеральном сайте Реформа ЖКХ.  Только на федеральном сайте указан показатель «износ дома» и все новые дома имеют износ около 90-95 %. Массовая логическая опечатка для всех домов.

Небольшое перемножение показывает, что через 10-20 лет часть домов должна быть исключена из программы капитального ремонта, т.к. износ свыше 70 %. А взносы за 10 – 15 лет куда денутся?

Чудесным образом, дома, по которым был предусмотрен снос (в соответствии с муниципальной адресной программой развития улицы такой-то), попадают в программу капитального ремонта и собственники начинают платить.

Мы подошли к взгляду со стороны МКД.

В Московской области в программе капитального ремонта можно выделить много категорий домов. Для исследования наглядно посмотреть на старенький дом, но не самый старый начала 20-го века, а послевоенный. Как правило, 2 подъезда и 3 этажа. Второй пример - дом не старше 10 лет.

Показатель

Дом 1

Дом 2

1

Год постройки

1960

2006

2

Остаточный процент с учетом физического износа

56%

92,8 %

3

Площадь помещений, принадлежащих собственниками (с них рассчитываются взносы) кв. метров

744

13 039

4

Количество квартир

36

247

5

Сумма ежегодных взносов (нормативная) руб.

69 638

1 220 450

6

Удельная стоимость ремонта руб./кв. метр по аналогии с домами из плана капремонта текущего года

1100-1500

300-700

7

Средние значения стоимости ремонта домов аналогичного возраста и площади, тыс. руб.

700-1500

От 2000-9000

8

Период накопления

10-20 лет

3-7 лет


В большинстве старых домов на момент приватизации капитальный ремонт не проводился, а из обновлений за последние 15-20 лет это – установка защитных козырьков над подъездами и кодовых замков.

Выводы почти  очевидны.

В новых домах накопление возможно, если не возникают дорогостоящие работы в виде замены лифтов. По нормативам МО лифт обойдется для дома в 25 этажей – 2,8 млн. руб. (3,2 млн. грузовой).  Лифты могут потребовать замены уже через 25 лет, да и по фасаду работы набегут. Накопление по новому дому за 24 года составляет 29 миллионов рублей, что даже при определенных нарушениях платежной дисциплины выглядит солидно. Для домов с возрастом 10-15 лет можно предположить, что и с накоплением и ремонтом собственники справятся.

Старые дома в ремонте нуждаются уже сейчас и самостоятельно на него собственникам не накопить в разумное время. Так как состояние старых домов не улучшается, то можно предположить, что стоимость ремонта за период накоплений возрастет на 200 000 рублей до 1,7 млн. руб. и за 24 года накоплений в размере 1,67 млн. рублей может не хватить.  В ближайшей программе капитального ремонта стоимость работ по старым домам похожего возраста может достигать 4 млн. рублей. Количество  квартир в них  - 45-50.  То есть, стоимость от 1,7 млн. рублей может быть увеличена по фактическому состоянию до 4 млн. рублей.

Главное.

1. Старые дома за свой счет (жителей) отремонтированы быть не могут и на их ремонт может понадобиться субсидия.

2. Жители старого дома могут надеться, что их дом попадет в ежегодную программу, на него хватит средств госпомощи и производственных ресурсов. 24 года – срок продолжительный и все может получиться.

Несколько арифметических действий. Оценочный объем работ по капремонту в штуках за 24 года по областной программе оценивается в 356 320 штук. На 2015 год в программе указано 7244 работ. В 2014 году выполнено 2029 работ.

За 22 года 2016 – 2038 необходимо выполнить 347 047 работ. В год получается 15 774 работ. В плане физических мощностей можно напрячься и увеличить производство работ в 2 раза. В это можно поверить. Вызывает вопрос способность субсидировать те МКД, которые сами накопить не могут.

Цитата из отчета «ЖИЛИЩНЫЕ УСЛОВИЯ НАСЕЛЕНИЯ» Росстата, выпущенного в 2013 году.

«В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции.

На начало 2012г. в капитальном ремонте нуждалось около 275,8 тыс. многоквартирных жилых домов (8,6% от их общего числа). В течение 2012г. капитальный ремонт проведен в 48,1 тыс. многоквартирных домов, что составляет 17,5% от потребности. Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений».

В этот период система накопления не работала и средства собственников можно в расчет не принимать. Ключевое - 17,5% от потребности.

Статистический сборник «ЖИЛИЩНОЕ ХОЗЯЙСТВО В РОССИИ 2013» демонстрирует следующие интересные цифры по распределению числа жилых домов (индивидуально-определенных зданий) по годам постройки по субъектам российской федерации в 2012 г. (на конец года)

Годы постройки

до 1920 - 809 910

1921-1945 - 1 681 678

1946-1970 - 7 175 449

1971-1995 - 4 605 528

после 1995 - 2 493 144

Всего 16 765 709 домов и не только многоквартирных.

Видим, что только 14,8 % домов  старше 1995 года. И по этим домам грубая прикидка говорит о возможности справиться с капитальным ремонтом силами собственников.

В 2012 году были следующие данные по % износа многоквартирных домов:

от 0 до 30 %  - 1 251 086,

от 31 до 65 % - 1 629 336,

от 66 до 70 % - 210 079,

свыше 70 % - 79 211.

При такой разбивке к домам хорошего состояния условно можно отнести 40 % домов от общего числа из  первой группы.

С любой точки зрения корректным будет такой взгляд – в программу капитального ремонта большая часть МКД вступила в состоянии, когда возникающая потребность в капитальном ремонте не сможет быть удовлетворена за счет накопленных к этому моменту средств собственников.

А с точки зрения конкретного старого и очень старого дома, вывод проще – надо сильно задуматься на тему  капитального ремонта. Особенно это касается домов, о которых долго говорили на тему сноса, но потом включили в программу капитального ремонта. Для дома в 35 – 50 квартир надо было в 2015 году найти от 2 до 5 миллионов рублей для приведения его в порядок. Такая сумма не может быть накоплена собственниками, но эта сумма не порядки меньше стоимости решения вопроса об отселении из аварийного дома. И тезис об исключении из программы домов с износом свыше 70 % выглядит декларативно. Что делать с домом после исключения – сносить, а куда собственников и накопленные ими средства девать? В статье 174 ЖК указано, что средства никуда не пропадают, а идут или на цели сноса или возвращаются собственникам при изъятии участка для государственных нужд.

Повторим вывод. Повезло тем, кто вступил в систему капитального ремонта с новыми и действительно многоквартирными домами (свыше 150), которые генерируют большой размер взносов на капитальный ремонт. Деньги к деньгам, можно и о кредите подумать.

Часть 3. Сбалансированная система – миф или реальность?

Завершение темы о борьбе оптимизма и пессимизма в сфере капитального ремонта. Предположение о том, что иногда не обойтись без кавалерийской атаки. Только не короткой, а последовательной и продолжительной. Прогноз, что в атаку никто не пойдет

Попробуем оценить возможности создания системы капитального ремонта, которая удовлетворяет потребность поддерживать дома в нормальном состоянии за счет собственников.

Глубина и противоречивость темы связана с тем, что в ней пересеклось множество различных обстоятельств, в том числе:

1. большая предыстория в виде приватизированного жилого фонда в состоянии «как есть», которая как якорь в виде постоянно растущих затрат, неподъемных для собственников, будет тянуть вниз;

2. совмещение в одной системе разных философий – социально-ориентированной и капиталистической, которые уживаются трудно и изначально содержат внутренний конфликт на тему -  кто кому что должен;

3. совмещение процедур демократии в виде собраний собственников и без альтернативности системы в принципе, что постоянно мешает принимать корректные решения в нужный срок;

4. технологическое разнообразие типов жилых строений, условий эксплуатации, текущего состояния, что затрудняет моделирование и прогнозирование;

5. некоторое недоверие населения к организациям ЖКХ и сомнение в прозрачности и качестве работы и такое же недоверие к политике в сфере ЖКХ, что требует гигантской разъяснительной работы (сейчас она малозаметна, если не считать хорошо пропечатанную строчку в квитанции);

6. гигантский размер системы, в которой участвуют все. Не только за собственность граждан надо делать взносы, но и за муниципальную собственность  также, причем, из бюджета и, не перекладывая на квартиросъемщиков;

7. для сбалансирования системы не обойтись без кредитных ресурсов, если удастся  найти заемщика.

И это только часть списка базовых вопросов. Добавим к нему для иллюстрации несколько технических моментов.

Обязательно начнем с упоминания важного плюса. Создан большой  или точнее гигантский информационный задел. Списки домов и их характеристики – очень хорошее начало.

Приведем несколько вопросов, которые возникают при более детальном исследовании:

1. Часть жилого фонда находится  в муниципальной и государственной собственности. Эта часть на конец 2012 года составляла 13 % по всем жилым домам и в городской и сельской местности. В детальных планах по капитальному ремонту 2014, 2015 гг. в Московской области эта доля составляет примерно 20 %. В масштабах страны, если принять для МКД эту долю в 15 %, то ежегодный  взнос на капитальный ремонт превысит 30 млрд. рублей бюджетных средств.

2. Собираемость взносов.  На основании данных с сайта «реформа ЖКХ»  по состоянию на 2 апреля 2015 г. можно составить таблицу, где выбраны несколько регионов из разных частей РФ.

Регион

Собираемость взносов в 2015 году, %

Собираемость взносов в 2014 году %

Московская область

71,26

87,44

Татарстан

94,26

96,54

Рязанская область

72,29

52,63

Амурская область

53,10

74,22

Алтайский край

62,28

 

Санкт-Петербург

80

57,36

Ростовская область

67,93

65,01

Отсутствуют данные по Москве. Взнос в городе составляет 15 рублей за кв. метр, что в 2 раза больше чем в соседнем субъекте федерации. Будет ли лучше собираемость,  мы узнаем чуть позже. Взносы начнутся 1 июля 2015 года. Посмотрим реакцию жителей на дополнительные 750-1500 рублей в ежемесячной квитанции для типовых квартир. По слухам, полная поддержка как и в случае платных парковок.

Собираемость взносов – основа основ программы капитального ремонта. Когда дойдет до кредитования, то консервативные банки захотят собираемость на уровне 95 %, более реалистичные – 90 %, но вряд ли 80 % понравится кредитору.

Оговоримся, что правильная единица учета – дом и надо смотреть на собираемость по каждому дому. Найти такие данные не удалось, но беглый анализ списков должников по услугам ЖКХ, позволяет сделать вывод, что у многих домов в Московской области собираемость не отличается от средней по области.

3. Процедуры принятия решений.  Один пример процедуры. Статья 189 ЖК. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых помещений.  Реально ли собрание для 250 квартирного дома? Процедура коллективного волеизъявления возможно  и является демократичной, но имеет мало отношения к вопросам управления. Особенно, если вспомнить, что ТСЖ приживаются плохо, а собственники заключают индивидуальные договоры на услуги ЖКХ. Резюме - для большинства домов процедуры нереалистичны и будут подменяться суррогатами.

4. Тарифы взносов на капитальный ремонт отданы на усмотрение региональным властям, которые формируют соответствующие программы. Московская область – 7,8 руб., Москва – 15 рублей. Причем, для старых домов и большего тарифа недостаточно, а для новых и меньшего хватает. В данный момент городские власти активно предлагают собственникам общекотловую систему накопления. Некоторое время назад в Москве активно предлагали ТСЖ, а сейчас навязывают общий котел.  Логично, что при формировании общего котла тариф не привязывается к состоянию домов и практически арктическим условиям их эксплуатации.

5. Тарифы по обслуживанию счетов для взносов на капитальный ремонт. Как уже писалось, взносы исчисляются миллиардами рублей.  По всем ли счетам банки начисляют проценты на остаток?  Остаток увеличивается каждый месяц, а накопления на много-много лет. Обзор банковских тарифов на спецсчет не дает оптимистичного ответа на этот вопрос. Исключение может быть только в случае, если региональный оператор проведет конкурс и потребует процентов на свой счет. В остальных случаях большой вопрос.

6. Кредиты и спецсчет.  При кредитовании неплохо бы воспользоваться залоговыми счетами.

Можно ли использовать этот механизм и что для этого надо поменять в нормативных актах – тема специального исследования.  Кстати, счета не защищены системой страхования вкладов.

Для иллюстрации «технических»  моментов  достаточно и 6 пунктов, что составляет незначительную часть.

Зачем нужно кредитование в системе капитального ремонта

Очевидно, что нечасто будут совпадать моменты, когда потребуется капремонт, и моменты, когда средства накоплены. Причем, в некоторых случаях они не совпадут никогда. Совмещение нескольких видов финансирования может придать системе гибкость. С точки зрения кредитора приемлемой выглядит ситуация, когда кредит не превышает 80 % от стоимости договора на ремонт, 10 % успели накопить собственники,  на 10  %  предоставлена региональная субсидия.

Для старых домов соотношение будет иное.

Рассмотрим пример с домом из200 квартир, вступившим в программу и нуждающимся в ремонте через 2-3 года. Собираемость 95 %. Часть сборов (5 %) направляется в резервный фонд.

Таблица 1. Расчет кредита для МКД

Исходные данные

 

Нормативный взнос собственника (руб. за кв. метр в  месяц)

7,8

Общая площадь жилых помещений, принадлежащих собственникам МКД (кв. метр)

12 000,00

Коэффициент собираемости сборов на капитальный ремонт (оплату ЖКУ)

0,95

Расчетный размер взносов за весь многоквартирный дом  в месяц (руб.)

93 600,00

Фактический размер взносов за весь многоквартирный дом (руб.)

88 920,00

Коэффициент резервных накоплений

0,05

Сборы, принимаемые в расчет размера кредита (фактические сборы  с учетом коэффициента резервных накоплений) руб.

84 474,00

Процентная ставка по кредиту (в годовых)

10,00%

Срок кредитования (месяцев)

120

Ремонт оплачивается с помощью 10 % субсидии. Норматив собственных средств достигается через 17 месяцев.

Таблица 2. Расчет ремонта для МКД.

Размер ежемесячного платежа по кредиту  (руб.)

84 474,00 

Расчет возможного кредита на основе платежеспособности собственников (руб.)

6 445 514,57 

Нормативный коэффициент  размера кредита к стоимости ремонта

0,80

Нормативная стоимость капитального ремонта  (руб.)

8 056 893,21 

Норматив накоплений на капитальный ремонт  собственников МКД  для получения кредита (руб.)

1 611 378,64 

Срок накопления в месяцах

17,22 

Реальный размер собственных средств  (ориентир в 10 % от стоимости по договору капитального ремонта) руб.

750 000,00 

Размер субсидии (ориентир в 10 % от стоимости ремонта) (руб.)

750 000,00 

Реальная полная стоимость договора капитального ремонта - Кредит+накопления+субсидия (руб.)

7 945 514,57

Выплаты по кредиту (контрольный расчет)

84 474,00 

 

Пример показывает, что, не изменяя размер платежа, собственники выплатят  кредит за 10 лет.

Небольшое обоснование  пригодности параметров кредита для большинства МКД.

В расчетах ставка накопления – 7,8 руб. за кв. метр. Средняя площадь квартиры – 60 кв. метров. Для наглядности дома распределены по количеству квартир.

Таблица 3. Накопления.

количество квартир

10

50

100

200

300

500

площадь квартир (кв. м.)

600

3000

6000

12000

18000

30000

накопления в месяц (руб.)

4 680

23 400

46 800

93 600

140 400

234 000

накопления за 1 год (руб.)

56 160

280 800

561 600

1 123 200

1 684 800

2 808 000

накопления за 2 год (руб.)

112 320

561 600

1 123 200

2 246 400

3 369 600

5 616 000

накопления за 5 лет (руб.)

280 800

1 404 000

2 808 000

5 616 000

8 424 000

14 040 000

накопления за 10 лет (руб.)

561 600

2 808 000

5 616 000

11 232 000

16 848 000

28 080 000

Собственные средства – 20 % от размера договора капитального ремонта.

Таблица 4.  Максимальный размер кредита в рублях.

Размер кредита через 1 год накоплений

224 640

1 123 200

2 246 400

4 492 800

6 739 200

11 232 000

Размер кредита через 2 года накоплений

449 280

2 246 400

4 492 800

8 985 600

13 478 400

22 464 000

Размер кредита  через 5 лет накоплений

1 123 200

5 616 000

11 232 000

22 464 000

33 696 000

56 160 000

Размер кредита через 10 лет накоплений

2 246 400

11 232 000

22 464 000

44 928 000

67 392 000

112 320 000

 

Таблица 5. Смета по договору капитального ремонта в рублях (кредит+накопления)

Через 1 год накоплений

280 800

1 404 000

2 808 000

5 616 000

8 424 000

14 040 000

Через 2 года накоплений

561 600

2 808 000

5 616 000

11 232 000

16 848 000

28 080 000

Через 5 лет накоплений

1 404 000

7 020 000

14 040 000

28 080 000

42 120 000

70 200 000

Через 10 лет накоплений

2 808 000

14 040 000

28 080 000

56 160 000

84 240 000

140 400 000


Сравнение срока и ставки кредитования проводилось при условии - постоянный взнос собственника. Платеж по кредиту- 80 % от  ежемесячного взноса, который составляет 74 880 рублей.

Таблица 6. Сравнение сроков и ставок для дома в 200 квартир для получения максимального размера кредита при одинаковом ежемесячном взносе.

60

120

180

240

Месяц

ставка

3 524 255

5 666 257

6 968 141

7 759 411

10%

3 443 958

5 435 934

6 588 087

7 254 490

11%

3 366 233

5 219 175

6 239 126

6 800 558

12%

3 290 984

5 015 044

5 918 235

6 391 392

13%

3 218 119

4 822 678

5 622 713

6 021 612

14%

3 147 550

4 641 276

5 350 149

5 686 558

15%

 

Выводы:

1. Кредит 0,5 - 10 млн. руб.  подходит  для большинства случаев. Исключение для домов в 10 и 500 квартир.

2. Кредит 0,2 - 10 млн. руб. перекрывает все практически значимые ситуации      .

3. Влияние срока кредитования наиболее существенно для суммы кредита.

120/60=1,6  180/120=1,22

4. Влияние ставки также существенно 15%/10%=1,22 12%/10%=1,08

5. Оптимальный срок кредитования 10 лет, ставка кредитования 10 -12 %. Но 10 % имеет психологический барьер и не воспринимается как большая нажива.

Удобство кредитования, казалось бы, налицо. Для более старых домов реалистичная схема складывается при увеличении размера субсидии. Через несколько лет после старта накоплений новые (условно) дома могут обойтись и без субсидии. Идеологически субсидия является платой государства за то, что передали гражданам в период приватизации дома без приведения их в порядок.

Подтверждается вывод из предыдущей части, система капитального ремонта нормально балансируется для достаточно больших и не старых домов. При этом, если не успели накопить, то кредит позволит сделать ремонт и выплатить его из тех же взносов практически незаметно. Для старых домов без помощи государства не обойтись.

Вспомнив выводы об идеологических и технических сложностях системы можно сделать вывод о том, что в текущем состоянии система капитального ремонта не сможет выполнить свои функции и сбалансировать ее не удастся. Это чересчур пессимистично. Поищем другие решения.

Понятие «система капитального ремонта» формально отсутствует. И в результате трудно выделить цели, задачи, функции, не существующей системы, впрочем, как и управлять ею.

Будем считать целью системы - обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ст. 167). Ответственным определены органы государственной власти субъекта РФ.

Эта цель не равна цели поддержания жилого фонда в состоянии, пригодном для комфортного проживания. Законодатель определил, что на собранные по установленным им (законодателем) правилам взносы можно выполнить 6 видов работ. Все что сверху, по дополнительному желанию граждан. Получается, что цель системы – собирать взносы и выполнять эти виды работ в соответствии с региональной программой капитального ремонта, а гражданам верить, что это обеспечит их комфортную жизнь.

В качестве иллюстрации приведена цитата из ЖК.

Статья 167. Обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и которыми:

1) устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

2) устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;

3) создается региональный оператор, решается вопрос о формировании его имущества, утверждаются учредительные документы регионального оператора, устанавливается порядок деятельности регионального оператора;

4) утверждаются порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае, если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации;

5) устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам;

6) устанавливаются порядок предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет (далее - владелец специального счета), и региональным оператором сведений, подлежащих предоставлению в соответствии с частью 7 статьи 177 и статьей 183 настоящего Кодекса, перечень иных сведений, подлежащих предоставлению указанными лицами, и порядок предоставления таких сведений;

7) устанавливается порядок выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме, а также порядок использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

8) устанавливается порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств.

С точки зрения системотехники в организации капитального ремонта система отсутствует. Есть набор действий, спущенный на региональный уровень и поддержанный федеральным законодательством.

С точки зрения социальной и жилищной политики не сделаны понятные для населения заявления, которые могли бы составить общественный консенсус.

Пример верхнего уровня Декларации.

Дорогие граждане, государство снимает с себя ответственность за финансирование капитального ремонта жилого фонда.

С данного момента финансирование осуществляется за счет собственников жилых помещений, независимо от форм собственности.

Государство обеспечивает создание системы капитального ремонта и финансовые гарантии ее функционирования, включая организацию кредитования.

Государство гарантирует  в течение переходного периода оказание финансовой помощи при проведении капитального ремонта в жилом фонде, приватизированном без приведения его в надлежащее состояние. Переходный период составляет 25 лет.

Вернемся к попытке сбалансировать систему капитального ремонта.

Сформулируем допущения:

1.текущий ремонт и капитальный ремонт дома в соответствии с перечнем из Жилищного Кодекса действительно обеспечат поддержание его нормального состояния для проживания,

2. производственные мощности могут обеспечить любой необходимый объем работ,

3. любые законодательные и организационные новации могут быть реализованы при достаточной политической воле,

4. научные институты в состоянии разработать актуальные нормативы капитального ремонта и разработать модель потребности МКД в капитальном ремонте в рамках региональных программ,

5. для устойчивости системы достаточно обеспечить баланс между финансовыми возможностями системы и потребностями в ремонте.

Таким образом сбалансировать необходимо только денежные потоки. Инструментом для балансировки является кредитование. Любая система, которая формирует бесконечный поток денежных средств, может получить кредит, выпустить производный инструмент, который должен легко получить рефинансирование. В РФ предусмотрена секьюритизация не только ипотечных активов (см. 379  ФЗ). Главное, чтобы допущение № 3 работало.

Посмотрим на систему укрупненно.

В качестве иллюстрации сбалансированной системы приходит на ум пример страхования имущества. Все делают взносы, а когда у кого-то происходит страховой случай, то из этих взносов выплачивается компенсация. Правда договор действует один год и котел общий. Но грамотные страховщики создают устойчивые системы, а вероятность страховых случаев регулируют тарифами. В нашем случае капитальный ремонт произойдет  обязательно, то есть вероятность события равна 100 %. Накопления длятся не один год. Котел - региональный на счету оператора. Возможен приток денег извне в виде субсидий и кредитов. Вот и сбалансированная система. Примерно такую  систему и  создают столичные власти.

В чем же главная проблема? В заемщике.

В существующих конструкциях заемщика практически не существует. Выделим эту проблему как основную.  Исключение составляют ЖСК или ТСЖ с их специальными счетами.

Примерная схема работы могла бы выглядеть следующим образом рис.1.

Схема кредитования ТСЖ

Рис. 1 Схема кредитования ТСЖ (ЖСК).

Работа с ТСЖ (ЖСК) является исключением в силу непопулярности коллективного самоуправления. К этому стоит добавить процедурные сложности при принятии решений и негативный образ такого заемщика с точки зрения кредитора. Традиционный кредитный анализ юридического лица мало пригоден. Выплаты по кредиту обеспечиваются взносами членов. Кредитор видит риск изменения уровня собираемости и боится махинаций со счетом, собранием, правлением.  В силу малого проникновения ТСЖ их можно рассматривать только как основу для отладки системы кредитования. Эксперимент будет чрезвычайно полезен, так как выявит неспособность действующего законодательства обеспечить работу системы даже для ТСЖ. Особенно, если продолжить эксперимент до этапа рефинансирования. Как бы не было сложно, эксперимент надо проводить. Единственная оговорка, если он делается на коммерческой основе по ставке 15-17 %  на 5 лет и без начисления процентов на специальные счета, то лучше и не начинать.

Попробуем оторваться от текучки и посмотреть на систему/проблему со стороны. Какие ассоциации она вызывает?

Ассоциация 1. Касса взаимопомощи или строительная сберегательная касса. Все скидываются, а когда одному из участников потребуется, то он берет в долг и потом возвращает.

Ассоциация 2. Пенсионный фонд. Вроде как индивидуальный учет, но одни оплачивают других, а дефицит  средств компенсирует бюджет.

Ассоциация 3. Дорожный фонд. Участники дорожного движения делают взносы и преданно ждут, что дороги будут отремонтированы.

Можно продолжать.

С рыночной и капиталистической точки зрения идеальная система выглядит следующим образом.

Вариант 1. Полное саморегулирование. Собственники сами разберутся. Вполне может работать в странах с малоэтажным строительством, а небоскребы дают квартиры только в аренду и за все отвечает тот же собственник, но целого дома. Или квартиры продаются, но управляющая компания – собственник дома в целом.

Вариант 2. По каждому дому устанавливается индивидуальный тариф взноса на капитальный ремонт, определяемый из технического состояния.  Взнос должен позволять  сделать ремонт из собственных средств в течение 15-20 лет. Если понадобится раньше, то появится кредитор. В такой системе старые дома надо покидать, так как жизнь в них станет финансово невыносимой. И жилой фонд обновится, реконструируется. Многие  не будут заниматься приватизацией или покупкой, а будут жить в арендованном жилье.

Вполне рабочие варианты, если бы отношения к собственности не менялись 200, а лучше 300 лет. В России с ее наследием и реальностями эти варианты пока не выполнимы.

Государство призналось, что за свой счет капитальный ремонт осуществить не сможет. Кстати, надо отметить пользу от интенсивного нового строительства. Если бы оно шло не в стороне, а вместо старого жилья, то через 25 лет капиталистический вариант 2 мог бы стать реальностью.

Итак. Реальность такова – система капитального ремонта может выполнить свои задачи при объединении трех источников финансирования: государственные субсидии, накопления собственников, кредитование.

Часть 1. Субсидии только адресные и двух видов. Невозвратные субсидии на старый дом, приватизированный без капремонта. Возвратные субсидии на новый дом при возникновении потребности в ремонте до полного накопления средств.  Такие субсидии нужны исключительно для спокойствия кредитора и являются альтернативой кредитных гарантий. Если действовать по аналогии с ипотечными ценными бумагами, то понятен минимальный размер своих накоплений в 20 %. Субсидия или страховка предоставляется только для этих ситуаций.

Часть 2. Накопления.  Революционный вопрос, где копить отложим на потом. А сейчас важен вопрос -  сколько копить. Сложность в социальности вопроса и подхода к моделированию. Если общий котел, то сколько, чтобы по кругу всем за 25 лет сделать ремонт. Если из бюджетных ограничений, то надо определить скольким домам надо давать субсидии и отрезать тех, кто справляется сам. Вопрос, который требует определиться с идеологией программы. Не решается без похода от общего к частному, то есть честного формулирования основ системы, а не деклараций о благих намерениях. Для начала можно подобрать разумные коэффициенты экспертным методом, исходя из социальной приемлемости платежа относительно доходов. Не очень научно, но останется шанс на высокий уровень собираемости.

Часть 3. Кредитование. Рассматриваться должно только вместе с рефинансированием. Для системы с большими непрерывными денежными потоками и большими потребностями короткое коммерческое кредитование не осуществимо. Аналог – модель ипотечного кредитования, в ее балансовом рефинансировании, когда кредитор сам эмитирует облигации.

Один нерешенный вопрос – кто заемщик кроме ТСЖ (ЖСК)?!

Можно забыть все предыдущие рассуждения насчет неудобства системы и ее нежизнеспособности. Достаточно будет попытки ответить только на этот вопрос, чтобы всё стало ясно.

В системе упоминаются три условных типажа:

  • многоквартирный дом, управляемый собранием собственников,
  • собственники жилых помещений,
  • региональный оператор, который может быть или владельцем счета Регионального фонда капитального ремонта или владельцем спецсчета по поручению собственников помещений в МКД.

В системе капитального ремонта источником выплат по кредиту являются взносы собственников на капитальный ремонт. То есть, истинным заемщиком с точки зрения классической оценки платежеспособности может быть только собственник. Но такой заемщик систему вряд ли удовлетворит.

Объектом, на котором производится капитальный ремонт, является многоквартирный дом. Договор подряда делается под  каждый дом и единица учета в региональных программах – МКД. Но МКД – не может быть заемщиком, так же как и собрание заемщиков в виде множества лиц на стороне заемщика.

Региональный оператор в случае, когда он определен владельцем специального счета, любые действия, включая, связанные с кредитом может осуществлять только на основании общего собрания собственников (статья  177).

Региональный оператор, формирующий фонд капитального ремонта на собственном счете, не может брать кредиты за счет взносов собственников. Деятельность оператора строго ограничена.

Оператор, в некотором смысле,  выполняет роль квази банка, когда финансирует капитальный ремонт МКД на возвратной основе. Эффективность такого квазибанка -  отдельный большой вопрос.

В системе отсутствуют управляющие компании, которые обслуживают дома и через свои квитанции собирают взносы, которые потом перечисляются на нужные счета. Кстати, эти организации лучше всех знают истинное техническое состояние МКД.

Вывод. Кроме неудобного заемщика в виде ТСЖ (ЖСК) в системе капитального ремонта не существует других заемщиков.

Предположение. Если все новые дома демонстративно создадут  ТСЖ, откроют специальные счета, то им накоплений хватит и кредит при хорошей собираемости получат. Оставшиеся как якорь старые дома, скорее всего, не дадут  квазибанку выполнить свои обязанности в полном объеме. Так как это произойдет не завтра, то понятно стремление региональных властей прижать специальные счета и собирать взносы в один котел. При этом для достижения баланса надо постараться увеличить взнос на капитальный ремонт и потребовать с банков проценты на остаток по счету. Вспоминаются три приведенные ранее ассоциации.

Региональный оператор в роли квазибанка с его общим котлом губит идею ответственности собственников за капитальный ремонт МКД. Получается гремучая смесь социалистической взаимопомощи с капиталистическим лицом.

Варианты развития событий.

Еще раз повторим имеющиеся важные плюсы: большой информационный задел, опыт реализации программ в некоторых регионах, начало реформы управления жилищной отраслью.

Первый вариант. Привычный вариант для современной России с условным названием «не ломать, не строить».

Будет проведен определенный эксперимент по кредитованию. Это предусмотрено в планах по созданию Агентства жилищного развития

Эксперимент подтвердит, что работать можно только с небольшим количеством ТСЖ с гигантскими процедурными сложностями. Возможно родится запрос на изменение системы.

Будут сформированы все региональные программы, наберется статистика по собираемости взносов. Будет уточнена оценка технического состояния МКД. Для части регионов будет сделан вывод, что региональный оператор сбалансировать систему не сможет. Бюджет все дыры закрыть не сможет, а увеличение взносов в 5 раз не будет поддержано населением.

Второй вариант. Привычный вариант для некоторых периодов ушедшей эпохи с условным названием «четко поставить сложнейшую задачу и не сомневаться в ее выполнении».

Укрупненные этапы могут выглядеть следующим образом

1. Честное признание, что созданная система не может быть сбалансирована.

2. Уяснение, что капитальный ремонт – серьезная социально-экономическая задача с важными политическими и техническими последствиями.

3. Политическая и публичная декларация о взаимной ответственности государства и собственников жилых помещений.

4. Понимание, что взносы на капитальный ремонт имеют не добровольную, а обязательную  природу и необходимо подумать об отмене элементов демократичного выбора, обязательной системы общих собраний и т.д.

5. Понимание, что на ближайшие 25 лет система должна управляться государством. Оператором по кредитованию может стать специализированный банк под эгидой Агентства жилищного развития.  Коммерческие банки могут выполнять функции агентов. Так как система накопления и кредитования замкнутая, то надо фиксировать условия. Накопление по ставке 8 %, кредитование по ставке 10 %.  Для дополнительной сбалансированности можно предусмотреть выпуск обеспеченных облигаций. Для такой системы нужны инвесторы, заинтересованные в надежном и низкодоходном инструменте  с ориентиром доходности – 8 %.

6. Признание важности борьбы за собираемость. Повышение ответственности, вплоть до выселения. Создание резервных фондов. И для ипотеки пригодится.

7. Признание, что кредитование капитального ремонта является особым видом кредитования, где при одинаковом платеже до и после кредита нет необходимости заниматься кредитным анализом в классическим выражении, а надо заниматься только собираемостью. Понимание, что, по сути, идет кредитование потока взносов на капитальный ремонт.

8. Решение вопроса с заемщиками. Укрупненно. Два типа заемщика – управляющие компании и ТСЖ (ЖСК).

9. Возложение функций контроля на выборные органы – местных депутатов, вместо разговоров о боязни коррупции в ЖКХ.

10 Ревизия функций регионального оператора. Отказ от квазибанковской деятельности.

Можно и далее продолжать, переходить к деталям, если это кому-нибудь надо.

Имеет смысл только при признании п.1.

Если такого признания нет, то  отрабатываем вариант № 1 «не ломать, не строить».

На вопрос: «сбалансированная система – миф или реальность?» можно ответить прямо сейчас,  а можно подождать.  Дело вкуса.

Задача этой статьи  - дать повод для размышлений.

Послесловие. На основании изменений в ЖК (статья 175) появилась возможность выбирать в качестве владельца счета управляющую организацию. Конструкция, при которой решения принимаются общим собранием собственников, не изменилась. Решение вопроса с заемщиками от этого пока не упростилось.

БЛОГ СЕРГЕЯ ГОРДЕЙКО НА САЙТЕ ЛЮДИИПОТЕКИ.РФ

РУСИПОТЕКА, 06.04.2015
 

Мы в соцсетях
Ссылки
захват для горизонтального подъема пачек листового проката
 Наверх