Рынок жилищного кредитования плавно превращается в рынок ипотеки с господдержкой

Ожидаемый рост процентных ставок по ипотеке переносится на начало осени. При этом все события, определяющие размеры этого роста, уже произошли. Поэтому можно делать прогнозы.

Высокая стоимость заемных средств ставит частные банки в крайне невыгодное положение по сравнению с госбанками. Рынок жилищного кредитования плавно превращается в рынок ипотеки с господдержкой.

По агентурным данным

Самым заметным событием июля на российском ипотечном рынке стало оглашение Счетной палатой России результатов проверки Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «Деятельность Агентства признана неэффективной, – говорит аудитор Андрей Перчян. – Сопоставление объемов рефинансирования закладных АИЖК с результатами рынка говорят о низкой роли Агентства, а рост рынка обусловлен активной работой пяти крупнейших российских банков».

В частности, специалист констатировал, что АИЖК не выполнило майские указы президента России по разработке специальных программ кредитования для отдельных категорий граждан. А из 19 продуктов АИЖК только два разработаны непосредственно для внедрения программ кредитования отдельных категорий граждан. Впрочем, и их востребованность крайне низка. Кроме того, для выкупа закладных АИЖК активно использует региональных операторов и небанковские организации, то есть «кормит» толпу посредников, платежи и комиссии которым составили более 6,5 млрд руб.

Естественно, руководство АИЖК не соглашается с такой оценкой. «При основании Агентства перед ним была поставлена задача создания рынка ипотеки, то есть формирования рыночных механизмов, позволяющих значительному числу участников рынка выдавать кредиты на всей территории РФ, – поясняют в организации. – На сегодняшний день Агентство эту задачу выполнило».

Правда, если принять данную точку зрения, поневоле напрашивается вопрос. Если Агентство свою задачу выполнило, то почему продолжает существовать?

И чтобы не подвергнуться расформированию, АИЖК спешит поставить себе новые задачи. «Приоритетными направлениями деятельности становится развитие вторичного рынка ипотечного кредитования, поддержка спроса и предложения на рынке нового жилья эконом-класса, – рассказывает заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Анна Любимцева. – Ну и, конечно, совершенствование механизмов обеспечения жильем отдельных категорий граждан».

В начале осени Агентство намерено представить единую социальную программу для всех льготных категорий россиян (см. табл. 1). Таким образом, ипотека с господдержкой получит второе дыхание.

Ипотека на дистанции

Со своей стороны отметим, что потеснили АИЖК на ипотечном рынке не частные банки, а банки с участием госкапитала. Прежде всего, это Газпромбанк, ВТБ24 и Сбербанк. При этом доля госбанков на ипотечном рынке растет стабильно. По итогам 2013 года она составила 72%, что примерно на 5% выше результатов 2012 года.

В этом году рост ожидается на таком же уровне.

Популярность кредитных продуктов госбанков объясняется не только их относительной дешевизной. Благодаря облегченному доступу к фондированию эти кредитные организации могут не экономить на сервисе. В том числе и на удаленном. Сегодня возможность работы с потенциальным заемщиком через интернет превращается во все более весомое конкурентное преимущество. Любой частный банк может позавидовать выстроенной Сбербанком системе работы с партнерами – застройщиками и агентствами недвижимости – в режиме on line.

Так, в СЗФО через систему «Партнер Онлайн» проходит 29% ипотечных сделок Северо-Западного банка Сбербанка РФ. А в Петербурге – 33%.

Как поясняет директор управления по работе с партнерами банка Аркадий Бочарников, за полгода в СЗФО Сбербанк удаленно принял 8,7 тысячи ипотечных заявок. Среди них: от Setl City за полгода поступило 345 заявок, от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» – 597 заявок, от «Ленстройтреста» – 65, от ЦРП «Петербургская недвижимость» – 400 заявок и от «Итаки» – 370 заявок. Всего на территории обслуживания Северо-Западного банка Сбербанка к системе подачи заявок удаленно подключены более 550 агентств недвижимости и 105 строительных компаний.

В свою очередь ближайший конкурент Сбербанка – ВТБ24 – месяц назад объявил о запуске дистанционной ипотеки. Банк готов принимать решение об утверждении заявки на кредит до 5 млн руб. удаленно. Впрочем, клиенту все равно придется посещать офис – чтобы предъявить «вживую» документы и подписать договор.

Скромность украшает кредитора

Впрочем, главным критерием, по которому россияне выбирают кредитора, остается величина ежемесячной процентной ставки.

Старт росту ставок дал Сбербанк, заменивший в конце июня акцию «12-12-12» на «13-13-13». То есть повысивший ставку в своем флагманском продукте сразу на один процентный пункт. И многие крупные участники ипотечного рынка тут же отыграли это повышение. Например, уже 3 июля повысил ставки по рублевой ипотеке на 0,5-0,75 п. п. Газпромбанк. Впрочем, ряд игроков решили воспользоваться шагом Сбербанка, чтобы нарастить свои ипотечные портфели. И весь июль объявляли о запуске специализированных акций.

На 0,5 п. п. снизил процентные ставки по ипотеке для зарплатных клиентов и сотрудников аккредитованных компаний банк «Открытие». Банк DeltaCredit до 30 сентября запустил акцию «DeltaЛЕТО», в рамках которой процентная ставка снижается на 1 п. п. Абсолют Банк запустил программу «Рефинансирование», нацеленную на переманивание ипотечных заемщиков из других кредитных организаций. «Процентная ставка составляет от 10,5% после регистрации залога до 13,75% в зависимости от срока и суммы кредита, то есть это будет выгодно заемщикам, выплачивающим более высокие проценты по кредиту в другом банке», – уточняют в Абсолют Банке. А Ханты-Мансийский банк до 1 сентября запустил акцию, согласно условиям которой, при цене квартиры до 3 млн руб., первый взнос может равняться всего 200 тыс. руб.

В итоге, по нашей методике расчета, индексы «БН-ипотеки», несмотря на явную тенденцию роста ставок, изменились незначительно (см. табл. 2, 3).

Готовность банков давать скидки в условиях высокой стоимости заемных средств выглядит как жертва. Тем не менее у подобной тактики есть вполне разумное объяснение. «Банки сегодня ведут активную борьбу именно за ипотечного (то есть самого надежного) заемщика, и темпы увеличения ипотечных банковских портфелей в прошедшем полугодии существенно превысили темпы роста необеспеченных розничных портфелей, – поясняют аналитики коллекторского агентства “Секвойя кредит консолидейшн”. – Так, например, если ипотека выросла, как было сказано ранее, на 39% (для сравнения: за первое полугодие 2013 года рост – 26%), то необеспеченное кредитование лишь на 20% (за первое полугодие 2013-го рост – 34%)».

Слово «ипотека» в профессиональной среде превратилось в синоним слов «стабильность» и «надежность». И порой этот термин даже используется как инструмент маркетинговых спекуляций. Так, Абсолют Банк запустил депозит с не самыми привлекательными ставками (8-8,75% годовых), но назвал его «Ипотечный+». Видимо, ожидая, что само название принесет популярность продукту.

Смелое предсказание

Впрочем, банки не смогут бесконечно откладывать повышение процентных ставок. Хотя бы потому, что 25 июля Банк России повысил ключевую ставку до 8% годовых.

«Инфляционные риски, связанные в том числе с усилением геополитической напряженности и его возможным влиянием на динамику курса национальной валюты, а также обсуждаемыми изменениями в налоговой и тарифной политике, возросли, – поясняют в Центробанке данный шаг. – Усиление данных рисков приведет к сохранению инфляционных ожиданий на повышенном уровне и создаст угрозу превышения инфляцией целевого уровня в ближайшие годы».

Таким образом, заметный рост ставок следует ожидать с началом осени. Другой вопрос – насколько этот рост окажется значительным. Как пояснил БН аналитик «Инвесткафе» Тимур Нигматуллин, на текущий момент ставка рефинансирования уже на 0,5 п. п. превышает базовую инфляцию в годовом выражении. «Вряд ли у ЦБ появится потребность в дальнейшем ее повышении, – уточнил он. – Скорее всего, ставка останется на этом уровне минимум до конца года».

Проще говоря, все худшее уже произошло. И можно делать прогнозы с высокой точностью. Например, заместитель руководителя департамента ипотечного кредитования «Домус финанс» Андрей Урбанович полагает, что к концу года средняя ставка составит порядка 13-13,5 %. И мы готовы присоединиться к такому прогнозу.

bn.ru, 07.08.2014
 Игорь Чубаха