Роль АИЖК в развитии рынка ипотеки изменится

21 апреля 2015 года прошла 13-я всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России». Мероприятие было организовано информационным агентством «АК&М» и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными темами дискуссии стали перспективы развития ипотечного рынка в 2015 году, программа «Жилье для российской семьи», управление просроченной задолженностью по ипотеке, арендное жилье в России.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Фонд содействия развитию жилищного строительства будут преобразованы в единый институт, в соответствии с законопроектом о формировании единого института развития в жилищной сфере. Цель нового института будет заключаться в повышении доступности жилья.

По словам Александра Плутника, генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в предыдущие периоды АИЖК сыграло ключевую роль в выработке стандартов выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Но сейчас все-таки ключевая роль в развитии рынка ипотеки принадлежит банковскому сектору и, прежде всего, Сбербанку. АИЖК сейчас начинает работу по определению своих новых функций и своей новой роли как института развития. Проводятся консультации с большим числом экспертов. При этом агентство не должно полностью уйти из сектора ипотеки и заняться только развитием инфраструктуры. Перед ним стоит задача по развитию рынка ипотечного страхования, по повышению доступности ипотечных кредитов для отдельных групп граждан, также агентство может оказывать целевую поддержку определенным группам населения. Для решения последней задачи, возможно, следует создать специальную дочернюю структуру – например, фонд поддержки заемщиков, оказавшихся в тяжелой ситуации.

В своем выступлении Плутник также озвучил данные по рынку ипотечного кредитования. В 2014 году в России было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов на рекордную сумму 1,7 трлн. рублей. Без программы субсидирования процентных ставок в 2015 году рынок может сократиться в четыре раза, что существенно отбросит его назад и приведет к большим проблемам на рынке труда.

По мнению Александра Щеглова, заместителя генерального директора АИЖК, основной риск по ипотеке для кредитных организаций заключается не столько в опасности неплатежей, сколько в опасности изменения процентных ставок. Ипотечное кредитование чрезвычайно чувствительно к процентным ставкам. Чем ниже процентная ставка, тем большее жителей привлекаются к использованию ипотеки. Номинально ипотечные кредиты привлекаются на 20–25 лет, реально они выплачиваются в среднем за 5–7 лет из-за частых случаев досрочного погашения. То есть ипотека – «длинный» продукт. Поэтому она очень чувствительна к возможности рефинансирования.

Основным инструментом рефинансирования ипотеки в настоящее время являются ипотечные облигации, которые предполагают практически полное отсутствие кредитного риска для инвестора. Однако данный инструмент требует достаточно больших объемов портфелей, иначе секьюритизация не будет экономически эффективной. Поэтому АИЖК и ЦБ в настоящее время занимаются созданием инструментов краткосрочного рефинансирования.

В России существуют проблемы с долгосрочными инвесторами. В основном такими инвесторами являются пенсионные фонды, которые в России сейчас сталкиваются с рядом трудностей. С другой стороны, банки должны понимать, что инвестор хочет прозрачности. Ипотечные ценные бумаги в России пока еще являются новыми инструментами, и, хотя ни одного дефолта пока еще не было, инвестору необходимо раскрывать структуру этих инструментов. Кроме того, секьюритизация предполагает взаимодействие банка с большим числом элементов инфраструктуры – с рейтинговым агентством, специальным депозитарием и т.д. Поэтому банкам следует думать о рефинансировании уже на этапе выдачи ипотечных кредитов. Иначе впоследствии многие закладные будет невозможно секьюритизировать. Вообще проблема российского рефинансирования заключается, скорее всего, не только в отсутствии инвесторов, но и в том, что значительная часть выданной ипотеки просто не может быть секьюритизирована, так как при выдаче кредитов банки не задумывались об этом.

В последнее время в западных странах большую роль в рефинансировании ипотеки, помимо пенсионных и страховых фондов, играют центральные банки, также через ипотечные облигации. В России тоже есть РЕПО с ипотечными облигациями.

Гузелия Имаева, генеральный директор Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), рассказала об особенностях потребительского поведения на рынке ипотечного кредитования. По ее словам, в настоящее время уже около 80% экономически активного населения имеют кредитную историю. Наиболее популярны кредиты наличными и кредитные карты. Ипотеку пока сложно включить в число лидирующих направлений кредитования.

По результатам своих исследований НАФИ составило следующий портрет потенциального ипотечного заемщика. Как правило, он (заемщик) имеет высшее или неоконченное высшее образование и высоко оценивает свой уровень благосостояния. В последнее время потенциальный заемщик стал моложе – теперь ему от 25 до 34 лет (ранее – от 35 до 44 лет), также среди потенциальных заемщиков стало больше женщин. К важнейшим факторам, препятствующим привлечению ипотечного кредита, агентство относит высокую стоимость этого продукта, нежелание многих россиян жить в долг, отсутствие уверенности в будущем, а также нестабильность дохода.

Большой интерес представляют результаты опроса, в ходе которого агентство стремилось выявить отношение россиян к проблемам валютных ипотечных заемщиков. По мнению 45% респондентов, ответственность за эти проблемы лежит на российском правительстве, еще 37% опрошенных считают, что на центральном банке, 30% – на банках, 22% – на самих заемщиках, 16% – на правительствах других стран. Затруднились ответить лишь 8% респондентов. Ответы на вопрос о том, кто должен оказать поддержку валютным ипотечным заемщикам, примерно повторяют ответы на предыдущий вопрос, исключая «правительства других стран».

Финансовая грамотность населения по-прежнему оставляет желать лучшего. По словам Имаевой, население имеет недостаточно информации о возможностях рефинансирования кредитов. Лишь 21% респондентов хорошо знают о таких услугах, что-то слышали о них еще 35%. То есть почти половина опрошенных вообще ничего не знают о рефинансировании. Помимо этого, лишь 20% взрослого населения России считают, что банковский рынок регулируется Банком России. Есть люди, которые уверены, что регулированием занимается Сбербанк.

bankir.ru, 26.04.2015
 Кира Аккерман