Ипотека на любителя: что придумывают банки

Форматы ипотечных продуктов не являются догмой. Предложение подстраивается под меняющийся портрет заемщиков. Таким образом, время от времени на кредитном рынке появляются оригинальные «гибриды».

Часть новаций можно встретить лишь у одного-двух игроков, другую часть банки активно копируют друг у друга.

Своих не бросаем

«На ипотечном рынке все массовые продукты уже изобретены. Обратившись к западному опыту, увидим: все присутствующие там продукты есть и у нас, – рассуждает старший вице-президент ВТБ Андрей Осипов. – Поэтому все, что мы сейчас внедряем, носит нишевый характер».

При этом доля госбанков на нашем ипотечном рынке год от года растет, и остальным игрокам поневоле приходится искать своих заемщиков в этих самых нишевых (а зачастую и временных) решениях. Что провоцирует постоянную их рационализацию.

Как сообщил на конференции ГК «Финам» коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис, сейчас происходит эволюция ипотечного продукта. «Она заключается в том разнообразии программ, которые сегодня предлагаются клиентам, – уточнил он. – Это субсидирование процентной ставки застройщиком, различные акции, улучшающие условия кредитования, и “ипотечные каникулы”, и даже отсутствие первоначального взноса».

Действительно, даже гневный окрик ЦБ не заставил банкиров свернуть такой продукт, как ипотека с низким – менее 20% – минимальным первоначальным взносом. Напомним, в середине декабря Банк России предупредил участников рынка о повышенных рисках такого кредитования, а 20 января ввел требование увеличить размер резервов по таким кредитам. Тем не менее, констатирует генеральный директор «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников, в большинстве банков, как и в прошлом году, минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости приобретаемой квартиры. Также остались банки, где первоначальный минимальный взнос равен 10%.

Сходи погуляй

А вот новые русские «ипотечные каникулы» еще для рынка в диковинку. Уточним, ранее данный термин использовался для программ реструктуризации долгов. Столкнувшийся с финансовыми трудностями заемщик шел в банк и, как мог, договаривался. Обычно банк позволял несколько месяцев не гасить тело кредита при условии, что должник будет выплачивать набегающие проценты.

«Поверьте, лучше взять каникулы, чем выходить на просрочку», – считает генеральный директор «Банка жилищных решений» Роман Корников. «Если плательщик обращается за каникулами, значит, он ожидает финансовых неприятностей, – не соглашается руководитель “Первого ипотечного агентства” Максим Ельцов. – То есть, вместо того чтобы сразу объявить дефолт и попытаться зафиксировать долг, он продолжает барахтаться. Не бесплатно для себя отодвигает проблемы на будущее, а значит, потом эти неприятности ударят с утроенной силой».

Но в новом варианте «каникулы» изменили суть. Теперь в линейках нескольких банков продукты с таким названием предполагают заметное сокращение платежей в первые один-два года.

Конечно, итоговая переплата по такому кредиту также будет выше, чем по стандартному предложению. «Но маневр делает услугу удобной для граждан, снимающих жилье, пока достраивается дом, – поясняет генеральный директор Центрального ипотечного агентства Сергей Гребенюк. – Кроме того, покупателям это позволяет сделать какой-никакой ремонт и обставиться».

″ Среди различных предложений на ипотечном рынке встречаются самые экзотические варианты. Так, банк «Уралсиб» готов обсуждать кредиты до 50 млн руб. под залог недвижимости третьих лиц.

С предварительной комиссией

Встречаются продукты «с предварительной комиссией». Заемщику предлагается выплатить единовременную комиссию и далее гасить ипотеку по более низкой ставке.

«Именно система, при которой предварительно выплаченная клиентом комиссия влияет на размер процентной ставки, позволяет частным банкам иметь в продуктовых линейках такие же низкие ставки, как и у госбанков», – рассуждает Роман Корников. По его словам, любой собственник бизнеса подсчитывает, сколько он заработает на одной операции. Предварительное же получение комиссии дает банкиру лишнюю гарантию, что этот доход будет получен.

В частности, нивелируются риски банкротства заемщика и того, что клиента переманят конкуренты, предложив более привлекательные условия в рамках рефинансирования кредита.

Безусловно, кто-то из клиентов на предложение соглашается. Ведь если досрочное гашение не планируется, то условия выгодны. «Все решает калькулятор. У нас клиентка посчитала и заявила, что готова заплатить вперед комиссию в 150 тыс. руб., чтобы потом 20 лет ежемесячно платить меньше на 2 тыс. руб.», – рассказывает генеральный директор программы «Переезжаем в Петербурге» Николай Лавров.

Но в том-то и дело, что сегодня спрос растет именно на рефинансирование. По итогам 2017 года, подсчитали аналитики «Русипотеки», оно заняло около 8% в общем объеме продаж ипотечных кредитов. И ожидается, что эта доля в 2018 году вырастет до 15-20%.

Таким образом, благополучное время для ипотеки с комиссиями вернется только после того, как ипотечные ставки перестанут заметно снижаться.

Правда, и тогда продукт вряд ли станет массовым. «Чаще всего заемщики все накопления предпочитают вложить не в комиссию, а в первоначальный взнос», – предупреждает руководитель отдела продаж «Первого ипотечного агентства» Сергей Топорников.

Аналитический отдел консалтинговой компании «Русипотека» сообщает: за 2017 год около 87 тыс. ипотечных заемщиков поменяли одного кредитора на другого. В награду за эту смену они получили новые кредиты по более низкой ставке на сумму порядка 156 млрд руб., а старые кредиты были досрочно погашены.

Находки на ровном месте

Рост популярности рефинансирования привел к тому, что в этом сегменте также стали появляться нишевые решения. Как рассказывает начальник управления партнерских программ петербургского филиала Абсолют Банка Наталья Никитина, в конце минувшего года ее банк первым на ипотечном рынке запустил программу рефинансирования ипотеки на первичном рынке. Клиенту стало не нужно дожидаться от застройщика оформления права собственности на жилье, чтобы получить возможность воспользоваться услугой.

«Соответственно, на определенный отрезок времени нам достался хорошо востребованный целый рыночный сегмент, – уточняет специалист. – Правда, теперь другие кредитные организации стали запускать аналоги данного продукта».

Кроме того, в Абсолют Банке нашли золотую жилу на вторичном рынке недвижимости. «Наш новый продукт – ипотека на объекты с обременением других банков, – говорит управляющий директор банка Иван Любименко. – Пока конкуренты не предлагают подобных программ, мы видим для себя в данном продукте точку роста».

При этом в банке подсчитали, что квартиры, которые уже находятся в ипотеке, занимают почти 30% предложения вторички.

Следующее, оригинальное для отечественного кредитного рынка, но часто встречаемое в других странах решение – собирать платежи по процентной ставке не один, а два раза в месяц. Условно – с аванса и зарплаты. Такая система сокращает общий срок гашения, соответственно, снижая клиенту переплату. В итоге растущая лояльность удерживает заемщика от ухода на рефинансирование кредита в другой банк. Как отмечают в КБ «ДельтаКредит», в 2017 году доля выдач по программе biweekly (платеж раз в 14 дней) на вторичном рынке составила 25%.

Повторение пройденного

В середине января член фракции «Единая Россия» Андрей Барышев внес в Госдуму законопроект о предоставлении заемщикам права выбрать вид ежемесячного платежа: аннуитетный либо дифференцированный.

Аннуитетный платеж – это платеж, вносимый ежемесячно равными суммами и включающий в себя основной долг и начисленные проценты за кредит.

Дифференцированный – это вид ежемесячного платежа, который включает в себя сумму основного долга, выплачиваемого равными долями, и проценты, начисляемые на остаток основного долга.

Между тем большинство граждан, наверное, уже и не вспомнят, что несколько лет назад банки такой выбор предоставляли. Правда, потом один за другим убрали из прайсов без лишнего шума.

Однако продукт не вымер, как динозавры. Например, сегодня возможность выбора сохраняется в предложении Россельхозбанка.

Другим «призраком из прошлого» можно считать ипотеку на гаражи. Такое предложение на короткое время появлялось у многих кредиторов. И вот в конце прошлого года этот продукт запустил банк «Санкт-Петербург». «Мы нашли несколько застройщиков, готовых продавать паркинги по ДДУ, и запустили соответствующую программу, – рассказывает руководитель ипотечного сегмента банка Екатерина Синельникова. – Увидим перспективы – включим в программу и другие сегменты рынка гаражей».

В общем, подытоживая, можно предложить потенциальным заемщикам более кропотливо изучать ипотечные разделы банковских сайтов. Время, когда банки предлагали однообразные до скуки программы, прошло.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Иван Власенко, заместитель директора петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк»:

– Полагаю, за последние годы именно в ипотеке мы добились наибольших успехов в регионе. Причиной этому совокупность факторов. Конечно, в первую очередь это наши ценовые параметры: на сегодняшний день наши ставки одни из самых конкурентоспособных на рынке. Кто бы что ни придумывал, стоимость услуги для клиента самый важный аспект при выборе банка. Второй фактор – это разнообразие нашей продуктовой линейки: помимо классических первички и вторички, мы активно кредитуем сегмент загородного строительства, приобретение земли и частных домов; у нас есть специальные предложения по некоторым объектам ряда застройщиков, которые привлекательны и своей ставкой, и возможностью, к примеру, получить ипотечный кредит без первого взноса. Кроме того, есть и «ломбардные» сделки, когда кредит, имеющий как целевое, так и нецелевое назначение, выдается под залог имеющегося у заемщика жилья. И при всем при этом мы до сих пор оставили у себя возможность выбора для клиента, какой тип платежа ему выбрать – аннуитетный или дифференцированный, что сейчас уже становится уникальным предложением на рынке.