Остановит ли поднятие ипотечных ставок рост цен на недвижимость?

В 2020-2021 годах благодаря программе льготной ипотеки под 6,5%, затем под 7% годовых в России стремительно вырос спрос на жилищные ссуды. По итогам 2021 года застройщики ввели 90 млн квадратных метров - рекордный объем для российской строительной отрасли.

Finam.ru рассказывает, как поднятие ипотечных ставок повлияет на стоимость недвижимости, а также стоит ли сейчас брать ипотеку.

Ипотечные ставки и выплаты растут

В 2021 году ЦБ РФ поднял ключевую процентную ставку до 8,5%. По мнению экспертов, это не предел, и она может превысить 10% в 2022 году. Вслед за ключевой растут и банковские ипотечные ставки. Так, ВТБ стал первым банком, поднявшим ставку по ипотеке до 10,3% годовых. Аналитики сходятся во мнении, что вскоре она перейдет к двузначным значениям и в других банках.

Согласно подсчетам участников рынка недвижимости, которые приводят "Известия", к июлю 2022 года ежемесячная плата по ипотеке может вырасти на 21%, переплата за весь срок пользования кредитом - на 32%, а общая сумма вместе с выплатой процентов за весь срок - на 19%. В расчетах учитывалось увеличение цен на жилье на 5%, а также повышение ипотечных ставок до 12%.

Рекордная ипотека и рост цен на недвижимость

В 2021 году российские банки, по данным ЦБ РФ, выдали населению ипотечные кредиты на 5,7 трлн рублей. Это рекордная сумма для отечественного рынка. Причем, согласно исследованию компании Savills, до 28% выросла и доля ипотечных сделок на рынке элитной недвижимости Москвы. Так, средний бюджет "элитной" сделки в столице составил 73 млн рублей, а срок кредитования в 2021 году увеличился до 20 лет.

Высокий спрос привел к стремительному росту цен на недвижимость. В среднем по стране за прошлый год жилье подорожало на 25-32%.

В исследовании "Эксперт РА" говорится, что в результате повышения процентных ставок темп роста ипотечного кредитования замедлится из-за уменьшения платежеспособного спроса и низких темпов увеличения доходов населения. При этом часть покупателей может отложить приобретение недвижимости, а другая станет платить больше, из-за чего повысится средний чек и объем выдач.

Игорь Додонов, аналитик ФГ "ФИНАМ", отмечает, что ипотека является самым быстрым сегментом рынка розничного кредитования в РФ. По данным Банка России, ипотечный портфель российских банков за 2021 г. подскочил на 26,4%, тогда как потребительское кредитование выросло "лишь" на 20,1%.

"В нынешнем году я ожидаю определенного "охлаждения" ипотечного сегмента, темпы роста здесь, по моим предварительным оценкам, составят 15-17%. Это будет обусловлено "естественными" факторами - ростом стоимости кредитов и постепенным исчерпанием базы платежеспособных заемщиков на фоне увеличения закредитованности населения. Кроме того, свою роль должны сыграть завершение в середине 2022 года госпрограммы льготной ипотеки, а также усиление эффекта от принимавшихся в прошлом году макропруденциальных мер Центробанка (повышение макронадбавок за риск по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и др.)", - говорит эксперт.

Упрощение рефинансирования ипотеки с маткапиталом и ипотечные каникулы

Однако помимо роста ставок желающих взять ипотеку могут ждать и послабления в 2022 году. Так, в Госдуму внесен законопроект, который упростит переход на ипотеку с более выгодными условиями для семей, использующих материнский капитал для погашения кредита. Если его примут, такие заемщики больше не будут обязаны получать разрешение органов опеки и первого кредитора на рефинансирование.

Кроме того, депутат от ЛДПР Василий Власов обратился к главе Минфина Антону Силуанову с предложением предоставлять ипотечные каникулы в случае возникновения сложных жизненных обстоятельств дважды при сроке кредита от 10 лет. По словам депутата, при таком длительном сроке необходимость в ипотечных каникулах может возникнуть не один раз.

Стоит ли сейчас брать ипотеку?

Самым актуальным для желающих приобрести жилье в ипотеку является вопрос: стоит ли сейчас брать недвижимость в ипотеку?

Игорь Додонов считает, что столь высоких темпов роста стоимости жилой недвижимости, как в прошлом году, мы, скорее всего, не увидим, но и снижения не ожидается.

По словам эксперта, помимо спроса, цена недвижимости также определяется и другими факторами, например, стоимостью строительных материалов, которая, вероятно, будет оставаться высокой, дефицитом рабочей силы в строительном секторе и т.д.

"На мой взгляд, квартиры в этом году будут дорожать примерно на уровне инфляции, возможно, даже несколько слабее.

Вопрос о том, поздно ли сейчас покупать жилье в ипотеку, зависит от цели приобретения. Если квартира покупается для улучшения жилищных условий, то, на мой взгляд, стоит это сделать сейчас, поскольку сколько-нибудь существенного улучшения кредитных условий мы вряд ли увидим в среднесрочной перспективе. А вот покупать жилую недвижимость с инвестиционными целями, я считаю, уже поздно", - говорит аналитик.

Финам, 31.01.2022
 Екатерина Поздеева