Владимир Пономарев: Проблемы должны решаться комплексно
- Владимир Николаевич, как летний банковский кризис повлиял на рынок недвижимости?
Летний банковский кризис в первую очередь отразился на деятельности московского инвестиционно-строительного рынка. С одной стороны, приостановились продажи, с другой — банки стали воздерживаться от кредитования застройщиков. Это сказалось как на объемах продаж жилой недвижимости, так и на ценах. За летний период цены в Москве несколько снизились. Причина не только в банковском кризисе, но и в том, что в прошлом году цены на рынке недвижимости росли очень быстро.
Однако уровень доходов определенного слоя населения существенно превышает объемы жилищного строительства, поэтому объективных предпосылок для снижения цен на рынке жилья нет. Единственная возможность — увеличение объемов строительства. Чем больше будет предложение, тем большее количество людей сможет удовлетворить свою потребность в жилье. Когда инвестор много строит, вкладывает много средств, он заинтересован в максимально быстром возврате своих вложений. Следовательно, он начнет снижать цены или, по крайней мере, перестанет стимулировать их рост, как это происходит, когда доходы населения существенно превышают предложение.
В настоящее время, по мнению многих аналитиков рынка недвижимости и представителей инвестиционно-строительных компаний, объемы продаж на московском рынке в целом восстановились, хотя, безусловно, рост цен в этом году будет существенно меньше, чем в прошлом.
Надо сказать, что московский рынок отличается чрезвычайно высоким уровнем цен. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в регионах РФ достигает 400 долл. за 1 кв. м, а в Москве — порядка 2 тыс. долл. Тенденция замедления роста цен в столице не характерна для всего российского рынка недвижимости. В регионах цены продолжают повышаться примерно в тех же объемах, что и в прошлом году.
Наблюдается и определенная неравномерность: в прошлом году цены в «богатых» регионах росли быстрее, чем в «бедных», однако в этом году, по оценкам аналитиков, ситуация будет обратной. Таким образом, в стране (за исключением столицы) происходит некое выравнивание цен.
На общероссийском рынке недвижимости (кроме Москвы) банковский кризис практически не отразился, потому что региональные банки в меньшей степени зависят от межбанковских средств: они кредитуют за счет накоплений, которые имеют в своих активах. С другой стороны, в региональных банках меньше денег, поэтому и объемы строительства там существенно ниже, чем в Москве.
На ипотеку межбанковский кризис в целом не оказал отрицательного влияния. Наоборот, в 2004 г. по-прежнему сохраняются высокие темпы увеличения объемов банковских ипотечных кредитов: прошлогодние объемы были достигнуты уже к середине года. Есть все основания ожидать почти двукратного их роста, но объемы слишком малы: в прошлом году было выдано банковских ипотечных кредитов на сумму 300 млн долл. при общей стоимости жилищного строительства порядка 15—18 млрд долл. В этом году объем ипотечного кредитования ожидается на уровне 600 млн долл.
- Какие основные игроки сейчас присутствуют на рынке ипотечного кредитования?
В этом году большое количество банков впервые предложили свои ипотечные программы. По предварительным оценкам АРБ и ЦБ, в 2003 г. жилищным кредитованием занимались 146 банков, а в 2004 г. — около 160. Безусловно, крупными игроками являются западные банки, в частности Дельта-Кредит, Райффайзенбанк и ряд других. Среди российских участников рынка ипотечного кредитования наибольшую активность проявляют Внешторгбанк, Московское ипотечное агентство, Национальный резервный банк, Городской ипотечный банк и АИЖК. Например, АИЖК накопило уже около 4 млрд руб. ипотечных активов в виде закладных. Оно привлекло к участию в своих ипотечных программах свыше 60 регионов РФ. По крайней мере, в 40 субъектах РФ сформирована ипотечная инфраструктура в виде региональных операторов жилищного кредитования.
Крупные ипотечные игроки, такие как Дельта-Кредит, Райффайзенбанк, Внешторгбанк, МИА и Национальный резервный банк, накопили определенные пулы закладных. У банков долгосрочные финансовые ресурсы ограничены, активы в основном краткосрочные. Доля «длинных денег» в пассивах банков составляет не более 10—15%. Поэтому, безусловно, банки заинтересованы в том, чтобы объединять активы, т. е. создавать большие пулы закладных и привлекать под них долгосрочные ресурсы. Такая тенденция консолидации активов у крупных игроков в 2004 г. появилась впервые. Мы надеемся, что в I полугодии 2005 г. появятся первые эмиссии ипотечных ценных бумаг. Однако рассчитывать на то, что размещение произойдет внутри РФ, пока не приходится, поскольку нет положительного решения относительно участия в ипотечном жилищном кредитовании государственного и негосударственных пенсионных фондов. Весьма настороженно относятся к размещению своих резервов и страховые компании. Зато крупные иностранные финансовые инвесторы заметно активизировались, поэтому банки, которые будут выпускать валютные облигации или иные валютные ипотечные ценные бумаги, могут рассчитывать на привлечение средств из-за рубежа. К сожалению, за пределами данного процесса останется АИЖК, поскольку оно выпускает рублевые ценные бумаги.
- Каким образом может измениться ситуация в сфере ипотеки при снижении государственной поддержки АИЖК?
Сейчас идут бурные дискуссии о том, нужно предоставлять АИЖК государственные гарантии или нет. Я разделяю принципиальную позицию Министерства финансов: подобные гарантии нужны до момента накопления серьезных ипотечных активов, а потом государственная поддержка должна смениться собственной коммерческой деятельностью на ипотечном рынке. Но уменьшать объем государственных гарантий следует постепенно, не нарушая естественного хода развития коммерческого рынка. Поэтому в перспективе можно говорить о снижении объема государственных гарантий, но не в 2005—2006 гг.
Нельзя планировать деятельность структур типа АИЖК сроком на один год: в таком случае у потребителей появляется неуверенность в дальнейшем развитии событий, что, безусловно, сдерживает процесс ипотечного жилищного кредитования в регионах страны. Нужна программа государственной поддержки, рассчитанная по крайней мере на несколько лет, цель которой — сгладить высокие процентные ставки и добиться определенного уровня прогнозируемости в этом виде деятельности. Размещение облигаций АИЖК под 12,5% годовых — не самый лучший вариант использования государственных гарантий.
Более того, если сейчас государство перестанет оказывать поддержку наиболее динамично развивающимся регионам, которые предоставляют все возрастающие объемы ипотечных кредитов, они, не имея возможности рефинансироваться, окажутся в трудном положении. Поэтому для определения оптимального объема государственных гарантий на ближайшие годы необходим тщательный анализ.
- А что сейчас происходит в правовой сфере? Станет ли жилье доступнее после принятия соответствующего пакета законопроектов?
Сейчас в нашей стране уже сделаны два важных шага. Во-первых, для органов власти установлена приоритетность программы ипотечного жилищного кредитования как основы развития рынка доступного жилья. Во-вторых, обсуждается пакет из 27 законопроектов, которые снимут ряд барьеров, сдерживающих развитие рынка доступного жилья и ипотечного жилищного кредитования. Но третий важный шаг пока не сделан: до сих пор нет программы государственной финансовой поддержки. Во всех странах рынку на этапе становления оказывается серьезная финансовая поддержка. Если государство принимает участие в развитии рынка, показывая, что не боится рисков, то и коммерческие структуры включаются в процесс. И здесь необходимы не только государственные гарантии, но и софинансирование, участие государственных структур или администраций всех уровней в развитии инженерной инфраструктуры территории. Кроме того, требуется разработать комплексную программу финансовой поддержки «бюджетников».
Я воздержался бы от точных прогнозов по поводу жилищного пакета. Принятие любого закона не способно вызвать мгновенную реакцию рынка и участников процесса. Есть блок законов, касающихся транзакционных издержек, согласно которым уменьшаются расходы заемщика на получение ипотечного кредита, что позволяет большему количеству людей участвовать в этих программах.
Ряд законопроектов приведет к повышению доступности жилья косвенным образом: ведь если уменьшатся риски, то банки будут заинтересованы в предоставлении ипотечных кредитов, а в результате увеличится масса закладных, возрастут объемы ипотечного кредитования. Следовательно, доля расходов в предоставляемых кредитах начнет уменьшаться, что постепенно приведет к снижению процентных ставок и т. д.
Много нерешенных вопросов связано с законом «Об ипотечных ценных бумагах». На рынок введен новый инструмент привлечения ресурсов, но предстоит еще большая кропотливая работа участников рынка и законодателей по совершенствованию этого закона.
- Какие проблемы связаны с земельными отношениями?
Существующие на сегодняшний день схемы, когда земля берется в краткосрочную аренду на время строительства, очень рискованны для банков. Муниципальные или региональные органы власти в любой момент могут изменить правила игры, что часто и происходит. Если объект, который начала строить одна организация, переходит к другой, то весь процесс оформления арендных отношений, исходно-разрешительной документации и т. п. приходится начинать заново. Такое положение дел чревато дополнительными рисками для кредиторов. В подобной ситуации появляющийся механизм купли-продажи земли станет положительным фактором. Однако рынок не развит, и базовые цены по-прежнему определяются муниципалитетами или региональными властями. Следовательно, при установлении первичной стоимости существует опасность дополнительного роста цен. Возможно, следует ввести определенную дифференциацию. Например, когда речь идет об индивидуальных застройщиках, конечно, право собственности необходимо, а для жителей многоквартирных домов плата за землю — просто дополнительные расходы.
Нужно обратить внимание на закон «О праве застройки», существовавший еще в дореволюционной России и до сих пор действующий во многих странах, где землей в основном распоряжаются государство или муниципалитеты. В нашей стране такой закон, принятый по инициативе Петра Столыпина, был направлен на то, чтобы не допустить повышения цен на жилье для менее обеспеченных слоев общества. Согласно этому закону возможен оборот права застройки, а все документы, которые застройщик оформляет в процессе подготовки к строительству, не могут быть изменены в пределах сроков, указанных в договоре аренды. Тем самым формируется более надежный механизм: в качестве залога используется право застройки по контракту, что позволяет снизить риски инвесторов.
- Как Вы думаете, будет ли принятие законов о страховании банковских рисков способствовать увеличению кредитования жилой недвижимости? Как сейчас выстроена инфраструктура страхования ипотечных портфелей?
В жилой недвижимости первичный взнос составляет 30% — по существу, это и страховой взнос заемщика. Если заемщик не выплачивает кредит, то банк для проведения процедуры по обращению взыскания, по выселению, возвращению своих средств использует первичный взнос. Если же страховая компания возьмет часть рисков на себя, это повысит доступность кредитов. Сейчас по инициативе Национальной ассоциации участников ипотечного рынка разрабатываются Правила страхования кредитных рисков с целью снижения первичного взноса до 10—15%. Чтобы первичный взнос мог составить 10—15%, разницу между 10—30% (15—30%) принимает на себя страховая компания, остальные риски — кредиторы. Происходит диверсификация рисков, что помогает активизировать бизнес-процесс.
Инфраструктура страхования ипотечных портфелей состоит из страхования имущества, страхования титула, иногда страхования жизни от несчастных случаев или на случай смерти и, безусловно, страхования кредитных рисков.
Важнейшим препятствием для увеличения объемов ипотечного кредитования является отсутствие у заемщиков кредитных историй. Поэтому упрощение методов сбора информации о заемщике или уменьшение риска невозврата кредита благоприятно повлияют на жилищное кредитование.
- Чем ипотека жилой недвижимости принципиально отличается от коммерческой ипотеки?
С правовой точки зрения разницы между жилой и коммерческой ипотекой нет, а вот с точки зрения рисков — есть. Жилье является ликвидным товаром. На сегодня мы обеспечиваем новыми квартирами менее 2% населения, а потребность в улучшении жилищных условий составляет порядка 60%. В коммерческой недвижимости более высокие риски и, следовательно, более дорогие ипотечные кредиты. Принципиальных препятствий на пути коммерческой ипотеки не существует. По мере экономического развития риски залога коммерческой недвижимости будут снижаться.
Кроме того, в России пока еще недостаточно развиты паевые инвестиционные фонды недвижимости. Они являются одним из важнейших механизмов, стимулирующих инвестиционно-строительную активность. Когда инвестор вкладывает деньги в один дом, он получает строительные риски, риски нереализации данного объекта и т. д. Любая непредвиденная ситуация в процессе строительства автоматически приведет к дефолту инвестора. А паевые инвестиционные фонды обеспечивают диверсификацию рисков, поскольку одновременно стартует не один, а десятки проектов и за счет прибыли одного проекта можно компенсировать неудачу другого. Следовательно, риски в таких фондах существенно ниже. Кроме того, ПИФы на начальном этапе создают некоторые ликвидные активы, которые служат обеспечением вложений в строительство объекта.
Использование коммерческой недвижимости как формы актива в рамках паевых инвестиционных фондов весьма привлекательно. Предполагается, что такие фонды будут развиваться максимально быстрыми темпами.
- Как Вы считаете, недвижимость какого класса сейчас наиболее востребована на рынке?
Это очень сложный вопрос. Реальная обеспеченность населения жильем в России — не более 2%. А по данным Госкомстата, уже 10% граждан могут участвовать в ипотечном кредитовании, выкупая все, что строится. В результате рынок испытывает большое денежное давление, что провоцирует рост цен. Поэтому на сегодняшний день востребованы все виды недвижимости. Наибольшим спросом пользуются одно-и двухкомнатные квартиры среднего класса, а максимальную доходность для инвестора в условиях дефицита жилья дает элитная недвижимость.
Государственная политика должна быть дифференцирована и направлена на сглаживание или, по крайней мере, сдерживание имущественных диспропорций между различными слоями общества. Государство должно взять на себя ответственность за обеспечение жильем представителей малоимущих, социально не защищенных слоев населения путем строительства муниципальных государственных домов и предоставления квартир в них на условиях социального найма. Должна быть адресная целевая поддержка тех категорий граждан, которые администрация в регионах, муниципалитетах считает приоритетными.
- Каковы мировые тенденции развития рынков недвижимости?
Недвижимость — это товар длительного пользования, важнейший показатель условий жизни человека и способ накопления капитала. Ее можно передать по наследству или заложить для развития бизнеса.
76% населения США участвуют в ипотечном кредитовании с целью улучшения жилищных условий. Американцы строят 300 млн кв. м в год. Обеспеченность жильем составляет свыше 60 кв. м на человека. В Европе обеспеченность равна примерно 40 кв. м на человека и жилья строится во много раз больше, чем в России. Я был поражен, когда узнал, что в Германии в жилищное строительство вкладывается 76 млрд долл., а в России — всего 15—18 млрд.
Недвижимость составляет 50% ВВП любой страны, в том числе на жилье приходится 30%. Таким образом, экономическая сфера создания недвижимости и управления ею является важнейшей с точки зрения роста ВВП.
- К 2010 г. объемы жилищного кредитования планируется увеличить в 30 раз. Насколько такая цифра реальна? Что для этого необходимо сделать?
Уже сегодня 30% населения страны готовы участвовать в системе ипотечного кредитования, если можно будет купить квартиру с зачетом стоимости старого жилья собственника. Но на этом пути пока имеется огромное количество организационных трудностей.
Главное ограничение — объемы жилищного строительства; готового жилья очень мало. По России строится 36 млн кв. м, из них в Москве — 5 млн, Подмосковье — 4,5 млн, Санкт-Петербурге — 2 млн, далее следуют Краснодарский край, Татарстан, Башкортостан, Самарская область — регионы, в которых объемы жилищного строительства превышают 1 млн кв. м. Кроме того, 20% составляет индивидуальное строительство, более 25% — элитное жилье. Таким образом, на 80 регионов РФ приходится около 10—12 млн кв. м в многоквартирных домах.
Существует большое количество долевых схем, когда люди приобретают жилье на стадии котлована, что также свидетельствует о недостаточных объемах жилищного строительства. АИЖК выкупило свыше 90% закладных, обеспеченных вторичным, а не первичным жильем. Чтобы увеличить объемы жилищного кредитования в 30 раз, требуется существенно повысить объемы строительства. Необходимо решение трех основных задач: совершенствование нормативно-правовой базы, организационная работа на федеральном уровне с регионами РФ и профессиональными участниками ипотечного рынка и финансовая поддержка государства. Один из аспектов финансовой проблемы строительства — создание инженерной инфраструктуры территории, предназначенной под жилую застройку, что тесно связано с реформой ЖКХ. Уже в 2006 г. встанет вопрос острой нехватки инженерно обустроенных участков земли. Сейчас преобладает точечное строительство: сносится ветхое аварийное жилье и на его месте возводится новое, либо в сложившуюся инженерную и социальную инфраструктуру вписываются отдельные дома. Однако в дальнейшем необходимо переходить к комплексной застройке территорий.
Также нужна программа финансового и организационного участия государства, новый пакет нормативно-правовых актов. Проблема должна решаться комплексно — только тогда можно рассчитывать на положительный результат.
РУСИПОТЕКА, 01.03.2005
Редакционная статья
